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オープンレジデンシア白金長者丸

Name: オープンレジデンシア白金長者丸
Rating: 4.714285714285714 (7 reviews)
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==物件概要==
[[File:オープンレジデンシア白金長者丸　外観完成予想図.png|350px|thumb|オープンレジデンシア白金長者丸　外観完成予想図|alt=オープンレジデンシア白金長者丸　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[品川区]]上大崎2丁目253番8（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「目黒」駅 徒歩11分  
#[[山手線]] 「恵比寿」駅 徒歩13分  
#[[埼京線]] 「恵比寿」駅 徒歩13分
*総戸数：19戸（内、事業協力者住戸3戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階 地下2階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年02月
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
*施工：丸彦渡辺建設株式会社
*管理会社：日本ハウズイング株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*このエリアで3LDKで1億超えていないのはすごいですね。駅からはちょっとあるようですが。それを見越してこの値段なんでしょうね
*オープンレジデンシアってそんなにリセール悪いんですか？　地下のお部屋は海外ほど浸透してないからわからなくもないけど地上のお部屋もリセール悪いのでしょうか？
**地下を気にされる方って日当たりを気にされる方だと思うんですが、そもそもこの物件は北向きの部屋が多いですよね。地下も地上も北向きの部屋は日当たり悪いので、結局リセールについては、そもそもの新築価格が日当たり悪いなりの価格になっているかどうかかなと思いますが。地下は集客も兼ねてるのでしょうがかなりお値打ちに見えますね。上の階の値段が出ていないので判断しづらいですが。。
***立地の良いマンションはリセールしやすいが、価格が1億超えると新築でも売れ残ってばかりなので、リセールはきついと思います。
*80平米1億円行かないのは地下住戸かな。リセールという話になると大手ブランドでも地下は売れにくい（1階＋地下メゾネット含む）傾向にありますよ。別にこのデベに限った話ではないと思います。よって地下物件を選ぶのであれば、永住目的のつもりでの購入が良いですね。
**傾斜地ですから半地下部屋有りますね。坪単価400万以下は魅力的ですが割安かと聞かれると？？です。
***安いという感覚は間違えじゃないですかね？これだけ駅から離れていてアップダウンも酷ければむしろ高いとおもいますよ。目が肥えていれば冷静な判断は行えるはずですがいるんでしょうね勘違いしちゃう人(笑)
*高いなー。オープンだから三井みたいに利益をがつがつに上乗せしてはいないだろうが1億か。リセールも視野に入れてですかね
*ホームページ見てみた。3LDK南向き8000万円台は安い！
**63.64平米が8800万台です。オープンであることを考えれば安いとは思えません。
***オプレジで63.64平米8800万出すくらいならパークホームズで58平米8800万か63平米9500万を選ぶ。パークホームズは三井ブランド、目黒駅10分以内だから。
*85.44平米が9450万前後で買える。安過ぎでは？ 坪単価365万だよ？
**85.44m2は地下室ですね。横窓がないのでドライエリアでない部屋も潜ってますよね？坪単価は365万と魅力ですが、グロスが張るのでリセールしにくいです。これが70平米7800万の地下室であればまだリセールしやすいのですが。三井だと70平米1億は確実なんで買い逃すかどうか悩ましい。
***坪単価365万は衝撃的やわ。激戦になるわ。
*オプレジが安いというより、多くのマンション会社が利益乗せすぎなんだよ。不動産にブランドなんてあるようでないのは常識。多くの客は騙されてるけどね。
*ギリギリ億いかない金額設定ですが、それでも高額だなと感じてしまいます。平米数は80平米ですが、これだけの金額となるともう少し広めのタイプがそろっていてもよかった気がします。マンション名は白金長者丸とついていますが、アドレスは品川アドレスになってしまうのですね。駅からの距離も遠いですが、このあたりの平均坪単価はこの価格が妥当なのでしょうか？
*近隣中古では築21年のTDが坪305万で販売中。地下部屋にならない部屋条件。ここだと上物の価値が40％減価されたとして計算すると適正かどうか判断できます。土地代と上物代が分かればになりますが。
**築21年で305万かー。そう考えると新築で365万は結構お買い得？
***20年で約2割の値下がりだよ。都心なら、もっと資産価値保っているエリアはあると思います。私は東急ドエルの中古が出ているのを見て、このエリアにこだわるなら、なんならそっち選ぶわーと思いました。なので、ここは辞めることにしました。
****地下を我慢できたらお得と感じるかな。地下と地上の何割くらいの資産価値になるのか知らんので詳しい人教えて。
*完全地下、半地下の部屋と地上部屋の価格差が極端。地上部屋は坪当たり510万以上。この水準だと目黒駅寄りに2021年完成予定の三井不動産の最安パンダ部屋で出ると睨む。オプレジは地下部屋含みでの平均坪単価が480万くらい。三井不動産は地下部屋無しで多分平均550万くらい。地上部屋だけ比較したら坪単価20万くらいの差になると思う
*品川区であることを気にしなければ、価格・立地ともに良い物件ですね！
*坪400万未満は今回の販売で売り切れ。急いでください。
*来年春には完売しそうだ

*'''第1期先着順概要'''
#販売戸数：1戸
#販売価格：9,680万円（第1期）
#間取り：3LDK
#専有面積：80.06m2
#テラス面積：7.74m2
#テラス使用料（月額）：400円
#トランクルーム使用料（月額）：700円
#管理費（月額）：21,430円
#修繕積立金（月額）：7,210円
#修繕積立基金（引渡時一括）：721,000円
#管理準備金（引渡時一括）：60,000円
*'''第1期3次先着順概要'''
#販売戸数：1戸
#販売価格：8,380万円（第1期3次）
#間取り：2LDK
#専有面積：57.04m2
#バルコニー面積：7.65m2
#管理費（月額）：15,430円
#修繕積立金（月額）：5,130円
#修繕積立基金（引渡時一括）：513,000円
#管理準備金（引渡時一括）：42,700円

==交通==
*

==構造・建物==
[[File:オープンレジデンシア白金長者丸　エントランス完成予想図.png|350px|thumb|オープンレジデンシア白金長者丸　エントランス完成予想図|alt=オープンレジデンシア白金長者丸　エントランス完成予想図]]
*建ぺい率：60%
*容積率：150％・200％
*敷地面積：691.16m2
*建築面積：447.11m2
*延床面積：1771.00m2

==共用施設==
*駐車場：1台（事業協力者用）
*駐輪場：40台（月額使用料：200円・300円）

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：57.04m2～85.44m2
*バルコニー面積：5.95m2～7.27m2
*テラス面積：14.24m2
**テラス使用料（月額）：700円
*Etタイプ80.3m2は地下かな。大きな行灯部屋×2、リビングと最小洋室に辛うじて開口部あるけど、あなぐらみたいな間取り。
*3LDKプランを見て、収納が広いので住みやすそうだと思いました。バスルームも1618で広め。オーダーシステムもあると書いてあったので、興味は沸いています。
**3LDKプランを見て、収納が広いので住みやすそうだと思いました。窓がどこにあるか、よく見てくださいな


==買い物・食事==
*恵比寿ガーデンプレイス徒歩3分は良いですね。



==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域
*高速が気になるなあ
*駅からは遠いですね…恵比寿、目黒の中間。都心でもウェスティンホテルや自然教育園が近くにあるので自然が多くて素敵な環境。あとは山手線の内側ですよね？坂道もあります。今はいいけれど、だんだんと足腰が弱くなってきたら辛くなるのかなとも思います。
*先日散歩をしていたらここの工事フェンスを見つけました。長者丸の奥の奥に位置し、閑静と言うよりは雰囲気暗く、自然教育園の近くと言うよりは首都高とガード下トンネルに近く、周囲に商店も飲食店も見当たらず、日も当たらず、駐車場も無いという、現地に立った初期印象的にはネガティブな要素ばかり頭に浮かぶマンションですが、どのようなターゲットやニーズがあるのか、興味深いです。
**長者丸という、いかにも由緒ある感じですから、生活利便性は落ちますよね。地元の人か恵比寿とか目黒にお手頃価格で住みたい人はいいでしょうね。
***たしかにプラウドやパークホームズに住んでいるとお金持ちな感じですがオープンはお手頃価格な感じで・・・ってこれはだめではないですか？
****感じを取るか実を取るかですよね。プラウドやパークホームズといえど、高い部屋はなかなか売れず、中古になると値下げを決行しないといざというとき売れないんですよね。中古時はマンションブランド名はあまり通用しないと聞きます。なので、あまりぶっとんで高い物件は損する可能性が高いんですよね。一生住むなら高級マンションに住んでるっていうステータスが付きますが。つくかな・・・
*白金長者丸は周りも豪邸だらけですし、こちらも物件も検討できるかたが羨ましいです。
**白金長者丸のアドレスは港区でもなく目黒区でもなく品川区ですが、城南五山の一角のザ高級住宅街ですね。
*最寄駅からは少し距離がありますがやはり土地柄もあって、間取りの割にはかなり高額設定だなという印象を受けました。治安は良いので、家族で安心して住めるかなと思います。もちろん、生活に余裕があるのであればですが。
*こちらで度々話題にあがっていますが、品川アドレスはあまり人気がないのですか？某サイトによる住みたい区ランキングでは新宿区に次いで第6位ですし、治安も良く資産価値として決して悪くないと思うのですが


==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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