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オープンレジデンシア本郷ヒルズ

Name: オープンレジデンシア本郷ヒルズ
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==物件概要==
[[File:オープンレジデンシア本郷ヒルズ　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|オープンレジデンシア本郷ヒルズ　周辺写真CG合成|alt=オープンレジデンシア本郷ヒルズ　周辺写真CG合成]]
[[File:オープンレジデンシア本郷ヒルズ　外観完成予想CG.png|300px|thumb|オープンレジデンシア本郷ヒルズ　外観完成予想CG|alt=オープンレジデンシア本郷ヒルズ　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[文京区]]本郷四丁目15-11他(地番)
*交通：
#都営[[大江戸線]]「本郷三丁目」駅 徒歩4分
#東京メトロ[[丸ノ内線]]「本郷三丁目」駅 徒歩5分
#都営[[三田線]]・[[大江戸線]]「春日」駅 徒歩5分
#東京メトロ[[南北線]]・[[丸ノ内線]]「後楽園」駅 徒歩8分
*総戸数：21戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階・地下1階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年3月
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
*施工：丸彦渡辺建設株式会社
*管理会社：日本ハウズイング株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
【先着順概要】
*販売戸数：3戸
*販売価格：4,480万円～6,980万円(先着順)
*間取り：1LDK~2LDK
*専有面積：32.95m2～56.13m2
*バルコニー面積：3.67m2～4.62m2
*テラス面積：5.23m2
*テラス使用料（月額）：300円
*管理費(月額)：13,330円～22,530円
*修繕積立金(月額)：2,970円～5,050円
*修繕積立基金(引渡時一括)：297,000円～505,000円
*管理準備金(引渡時一括)：37,900円～64,500円
*文京区はオープンレジデンシアが非常に多いですね。言わずと知れた安さがウリのマンションですが。やはり安いマンションほど人気がでる土地柄なのでしょうか。
*文京区は新築マンションが少なくて、オープンハウスは継続的に好立地で分譲続けてるから結構支持されてるね。たしかに大手と比べて割安ではあるけど、グロス考えたらかなり高額。ここも3LDKは1億前後になるんじゃない？
*大規模は住民の反対で建てられないリスクが高いので、小規模のオプレジの天下となるのでは。
*オープンはミニ開発ばかりだから住環境が劣化するね。どこもかしこも。東京に家を持とう、が泣いてるよ。
*3駅徒歩5分以内の好立地ですし、一億円近くなるのではという予想が出てても早々に売れてしまう感じでしょうか。高級マンションとなると小規模の方が人気は出るような気がします。自分が住むとしてもせいぜい20戸位の方が過ごしやすいです。庶民向けマンションだと管理費修繕費の面が懸念点になりますけどね…。
**億ションばかりで20戸ならいいですが、30㎡ちょっとの部屋とごちゃ混ぜですからね。こういう所の億部屋に住んだら鴨の群れに混ざった白鳥みたいな気分になりそう。
*坪450でしたね
*うーむ。新築信者じゃなければ、近くのパークコート本郷真砂か本郷パークハウスの中古の方がいいなぁ。
*https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/hongohills/outline/  に価格が出ていました。坪単価450～490万円ですね。
*本日抽選ですね！
*施工会社、無名すぎて不安
*人気あるみたいだね。大混雑だった。外れてもまあいっか！と思ってるけど。抽選は公平なの？
*本日の抽選はどれくらいいたんでしょうか。
*第１期は全部屋抽選ですか？
*なかなかの倍率だったのでしょうかね。2期はいつからなんでしょう。茗荷谷も検討中です。
*物件概要に先着順で３戸出てますね。３LDKがないところを見ると、人気は３LDK？
**3LDK1戸出てますね。1億3000万か。
*戸建て買っても同じぐらいだな  良い土地欲しいな
*先着順の2LDKは価格抑えめかなと思うのですが、地下でしょうか？
**テラスが入ってるから多分地下。それでも坪400万以上してるけど。
*地下はやはり暗いんでしょうか。
**一般的にいって暗い。直射日光はあんまりなくて反射光くらいじゃない？テラスが広ければ日もそこそこ入る可能性あるし、子連れならテラスで遊べたり、騒音で迷惑かけることがないってのはあるかも知れない。
***ありがとうございます。テラスの広さ気になりますね！
****テラス面積、HPに5.23㎡と出てますよ。
****地下部屋の間取りが出てましたが、これはさすがにやめていた方が良いと思います。北東向きなのに加えて、開口部が少なすぎてほとんど日が入らないです。通風的にもかなり問題あるかと。
*****そのテラス、東側に隣の建物が迫っていそうです。それでも坪単価400万円を超えるんですよね。高い。
*****地下の環境、厳しそうですね。茗荷谷も地下があるようなので調べてみます！
*http://l-yushima.com/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_content=&utm_campaign=gxss_000_named&waad=HacYb66S&gclid=Cj0KCQiA3smABhCjARIsAKtrg6Jrr8IhYqJYApB_YxN6F1aHts-hD7NbUE0YLaIoCwTViusFpCbI7dEaAl6YEALw_wcB  本郷三丁目駅の徒歩圏内の東急リバブルの物件も利便性が高そう。
*ここは3LDKまだ残ってますか？知るの遅くて完全に乗り遅れました…
**２期に残っている３LDKは実質2階60.32平米の１戸だけでしたよ。私も出遅れ組です。オプレジは、売れる物件は速いですね。
*茗荷谷の抽選を待っていたらこちらが買えなくなるんでしょうかね。
**茗荷谷も閑静で環境いいですよね
*地下以外の2LDKはこれから販売ですか。
**残りは先着順3戸と第1期5次先着順1戸だけではないでしょうか。
***完全に出遅れました。
*いまHPを見たら先着2戸だけですが、それが売れたら完売でしょうか。
*さすが本郷ですね
*近所の中古オプレジ後楽園より安い価格設定ですね。価格高騰といえど、絶妙な価格設定ですぐ蒸発でしょう。
*結局、残り2戸に、例の地下室が入ってしまいましたね。
*坪460なんでしょ  オプレジとはいえ安すぎると思った  確実に1割は安いよ  過去に複数の本郷アドレスのマンションが坪500で完売しているのに何故そんなに安い
*逆に茗荷谷は高すぎた？
**茗荷谷は価格調整中ですからまだ分かりませんが、ここがこれだけ好調なら価格は上げても不思議ではありませんね。場所も良いですし、高いところも普通に売れそう。ただ、玄関入って階段はどうなんでしょ、、と思うけど。
***広くてバルコニーもたくさんあり、とても良さそうですよね。階段がどのくらいの傾斜なのか狭いのか気になりますが、お値段もかなりお高そうなので買えません。茗荷谷の2LDK買えたらいいなと思ってます。
*もうすぐ完売ですか。あっという間でしたね。
*3LDK欲しかったな  もう少し高くしてくれれば、まだ残ってたのに…残念です…
**同じ本郷三丁目駅を徒歩圏内にして売り出す東急リバブルのルジェンテ文京湯島は、70㎡で8000万円台だそうです。
***安く感じますね。湯島だから治安が少し不安です。
****皆さんが想像する繁華街のある湯島三丁目からは坂を登った丘の上の立地で、近くに本富士警察署があり、ここは比較的治安がいいみたいですよ。湯島駅、本郷三丁目駅、上野広小路駅、御徒町駅を普段使いできる立地にしては、安いですよね。近くのオープンレジデンシア文京本郷台でさえ、坪410万円台でしたからね。
****少なくとも坂の上は静かで治安も良いですよ。この立地で安い理由が気になりますが、設備・仕様が他社よりも微妙だったりするのでしょうかね。
*茗荷谷高くて諦めました。ここの地下がお買い得に感じますが、暗そうですよね。
*とあるオプレジに住んでいます。2年点検時、共有部分の保証を拒否してきました。(エレベーターの外枠の剥がれ。)売ったら後は知らね、的な会社です。別に持っている他社物件は、きっちり保証してくれます。長く住むつもりでしたらおススメしません。
**茗荷谷に書いてる人と同じ？反対の事書いてるけど。
**そういうのを心配して別のオプレジ物件を購入迷ってます。現在、財閥系物件に分譲賃貸していますが、なにか問題があってもすぐに無償で対応してくれました。やはり、オープンさんは対応悪いのでしょうか。営業の対応も財閥系とは全然違い、新卒でなにもわからないような人を当てられて不安しかないのですが。
***私は以前にオプレジの物件を購入しましたが、営業の方の対応は非常に丁寧でした。若い方でしたが。私は分からないことをメールでどんどん質問しましたが、一つ一つ真摯に回答してくださいました。オプレジは物件ごとのモデルルームがなくイメージがつかめないので、似たような広さ・間取りのオプレジ以外の中古物件を自分で見つけては見に行ったりもしました。また、財閥系の新築物件の資料を複数請求して比較検討の対象にあげて、図書館やインターネットで物件の建つ場所の地盤、地歴、ハザードマップをひたすら調べました。物件周辺や駅を歩き、人や車の流れを観察したり、店舗や公共施設の分布や近隣不動産の相場も調べました。そうした上で、金額と立地と建物・設備のスペックを比較表に落とし込み、「これだったらオプレジが一番いい」と決断して購入に至りました。不安に思う前に、いろいろと動かれてみてはいかがでしょうか。その結果、オプレジを見送ったっていいですし。
****詳しく教えてくださりありがとうございます。私もこれまで色々な物件を見てきました。オプレジさんを否定するつもりは全くないのですが、今回検討した物件はやはり、周辺の建物と比較してもオプレジがいいとはならなかったので見送ることにしました。また、住んだ後の対応が悪かった場合にオプレジにしたからだと思いたくなかったのもありました。これからも引き続きマンションを渡り歩き、見る目を養いたいと思います。
***そりゃあ、財閥系の物件に大金をはたけば、それに見合った対応をしてくれるかもしれない。ただ、不動産に百点満点はないので、財閥系の物件だって、金額に見合わない買い物になることだってあり得る。どこかで妥協し、最適解の物件を見つけるのが、マンション探しの醍醐味では。情報に惑わされ、はなから「財閥系だから」「中小だから」の色眼鏡でマンション選びをしていたら、一生かかっても、いい物件には巡り会わないと思う。
****そうですね。百点満点はないですからどこかで妥協が必要ですよね。決して財閥系のみにこだわっているわけではないですが、以前検討した中小の企業のほうがオプレジさんより対応が良かったのです。たまたまだと思いますが、担当してくださった方が、これまで出会った営業さんの中で最悪でした。縁がなかったと思い、次に進みたいと思います。
*7000万円切る２LDKがあると書いてありました  こちらまだ検討できるのでしょうか
**HPに出てるのは地下ぽいですね
*最後の2戸がなかなか売れないのか、春日通りでチラシ配ってました。
*第二期はなく、地下の2戸で終わりですか！
*売れ残っている2戸は、どちらも地下か1階ですね。東側の隣戸ともお見合い状態で、条件はきつそうですね。とはいえ立地は悪くないので、相応の値段で売れるはずです。




==交通==
*文京区のコミュニティバスも第3路線として湯島、本郷を走る予定だそうなのでもっと便利になりそうですね。
*公式サイトに書いていないけど、バス停がすぐ近く（恐らく徒歩1分以内）というのも、グッドです。上野に行くなら、大江戸線じゃなく都バスです。


==構造・建物==
[[File:オープンレジデンシア本郷ヒルズ　エントランスアプローチ完成予想CG.png|300px|thumb|オープンレジデンシア本郷ヒルズ　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=オープンレジデンシア本郷ヒルズ　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*建ぺい率：60%(準防火地域内の耐火建築物、角地緩和により80％)
*容積率：300%(特定道路緩和の適用)
*敷地面積：401.09m2
*建築面積：279.14m2
*延べ面積：1,399.91m2
*ここのデザインもパッと見は黒っぽいですが本体部分は恐らくこの色よりは白かベージュ、ベランダ部分はグレーっぽくなり全体的にこのイメージよりは薄い感じになるかもしれませんね。モデルルームで実物見せて貰っても良いかもしれません。ただ室内でモノを見ても、実際に外で太陽光に照らされて見える色はだいぶ明るく見えますからイメージはやはりつきづらいかも。あとは大手の高級物件が使う大判の石とは質感という事ではやはり違いがあります。そこは大手との価格差というところで妥協する点なのかなと個人的には思います。
*模型はCGより薄めでしたよ。



==共用施設==
*駐輪場：32台(スライド2段式ラック 上段：13台、下段スライド式：19台）
**月額使用料：200円～300円
*ミニバイク置場：3台
**月額使用料：2,000円
*


==設備・仕様==
*

==間取り==
*一番大きい部屋、間取りの所に出てないですね。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブン-イレブン文京本郷4丁目店　　約220m／約3分
#ドン・キホーテ後楽園店　　約350m／約5分
#くすりの福太郎本郷店　　約360m／約5分
#ホームセンターコーナン・ドイト後楽園店　　約460m／約6分
#マルエツプチ本郷2丁目　　約510m／約7分
#まいばすけっと本郷2丁目店　　約530m／約7分
#成城石井 東京ドームラクーア店　　約570m／約8分
#メトロエム後楽園　　約720m／約9分
#ダイエー小石川店　　約960m／約12分
#クイーンズ伊勢丹小石川店　　約1,000m／約13分
*大きなスーパーマーケットは春日まで行かないとないですかね？
*湯島のマンションはおいしい最中屋さんの近くですね！
**もなかの壺屋総本店ですね！ 美味しいです！湯島のあの辺は、老舗のお店がたくさん残っていて、歩くだけでも楽しいですよね。
*壺屋はこのままずっと残って欲しいですね。江知勝の跡がマンションになるんですね。すき焼き食べてみたかったです。
**ルジェンテ文京湯島の近くにスーパーマーケットも出来るので、より便利になりますよね。駅近でありながら、70㎡で8000万円台って安すぎませんか？
***スーパーできるのは助かりますね。8000前半なら抽選になりそうですね
****目の前に児童公園と湯島小学校があるので、子供の声が気になる人は受け入れられないかも。
*パークコートにピーコックできるんですね
*丸ノ内線メインの住民が多いと思う  帰り道に買い物するところドラッグストアしか無いぞ  春日駅なら帰りに買い物できるな  近所にお婆さんがやっている八百屋あるのだけどね  まだやっているのかな？
**二つ向こうの通りの八百屋さんですかね？武蔵って書いてありました。書いませんでしたがやってましたよ。丸の内線だとマルエツプチかまいばすけっとになりそうですね。
***八百屋まだ頑張っているのね　　スーパーより高いんだよ　　真砂図書館に行った時に、休憩がてらバナナ買いに行ってた
****https://s.tabelog.com/tokyo/A1310/A131004/13240360/top_amp/　　　湯島にあるフルーツむさしや（武蔵屋果実店）ですね！ すごく昭和感が漂ってますよ。



==育児・教育==
*'''教育施設'''
#区立本郷小学校　　約100m／約2分
#区立本郷台中学校　　約220m／約3分
#たんぽぽ保育園ほんごう分園　　約150m／約2分
#区立本郷保育園　　約230m／約3分
#弓町本郷幼稚園　　約140m／約2分
#東京大学　　約590m／約8分
*


　
==周辺環境・治安==
[[File:オープンレジデンシア本郷ヒルズ　現地周辺の街並み.png|350px|thumb|オープンレジデンシア本郷ヒルズ　現地周辺の街並み|alt=オープンレジデンシア本郷ヒルズ　現地周辺の街並み]]
*用途地域：第一種住居地域
*斜め前にある大きな日本家屋が素敵ですね。
**ですよね!真砂図書館の辺りは、閑静で落ち着いた雰囲気
**秩父セメントの創業者宅です。で、パークコートは秩父セメントの事業所でした。
***創業者のお家なんですね。風情がありますよね。パークコートもですか！さすがですね。歴史館もおちついた建物だと思いました。
*真砂図書館のところですね。閑静でいいですよね。本郷４丁目に長く住んでいましたが治安が良くて本当に好きな街でした。
*春日の局像が湯島に移ったんだってな  そして、伝通院に家康の母のお墓が有ること最近知った  まさに春日通ですね
*立地はとてもよいですね！複数路線使える便利さとても魅力的です。
*場所がいいですよね。春日通り沿いではないので騒々しくなさそうです。地下鉄、バス、少し歩けばJRも使えますね。残りは東向きなんですね。





==周辺施設==
*'''病院'''
#東京大学医学部附属病院　　約590m／約8分
#慈愛病院　　約670m／約9分
#本郷四丁目歯科　　約100m／約2分
#坂口医院　　約110m／約2分
#山田眼科医院　　約130m／約2分
#うすだクリニック　　約230m／約3分
#本田医院　　約330m／約5分
*'''金融機関'''　　
#みずほ銀行本郷支店　　約430m／約6分
#三菱UFJ銀行本郷三丁目駅前出張所　　約430m／約6分
#きらぼし銀行春日町支店　　約450m／約6分
#三菱UFJ銀行本郷支店　　約460m／約6分
#三菱UFJ銀行春日町支店　　約500m／約7分
#りそな銀行本郷支店　　約530m／約7分
*'''公共・レジャー施設'''　
#文京ふるさと歴史館　　約10m／約1分
#真砂中央図書館　　約70m／約1分
#本郷四郵便局　　約280m／約4分
#文京区民センター　　約360m／約5分
#文京シビックホール　　約470m／約6分
#本郷児童館　　約490m／約7分
#文京区役所　　約510m／約7分
#真砂児童遊園　　約60m／約1分
#本郷四丁目児童遊園　　約360m／約5分
#本郷五丁目児童遊園　　約380m／約5分
#清和公園　　約400m／約5分
#東京ドームシティ　　約570m／約8分
*

==その他==　
*インターネット使用料（月額）：2,200円(税込)
*町内会費(月額)：300円
*千駄木フロントコートの実物がCGとあまりに違いすぎるってお通夜状態になってるんだけど、めっちゃ不安になってきた…
**> 重厚感のあるベージュ系をベースにアクセントに黒系を配した　　　ナチュラルで味わい深いタイルを採用って公式サイトに書いてあるから、CGより淡い色調になりそうですね。
**CGと実物が同じじゃないのは当然としても、程度の問題ですよね。あくまでCGを共通認識として商売してるんだから、ある程度近づけてもらわないと困る。千駄木は購入者お怒りのようだけど、デベの出方が気になりますね。

==掲示板==
*
23ku/667436/87
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