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オープンレジデンシア千代田外神田

Name: オープンレジデンシア千代田外神田
Rating: 3.5 (6 reviews)
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==物件概要==
[[File:オープンレジデンシア千代田外神田　航空写真合成CG.png|350px|thumb|オープンレジデンシア千代田外神田　航空写真合成CG|alt=オープンレジデンシア千代田外神田　航空写真合成CG]]
*所在地：[[東京都]][[千代田区]]外神田五丁目13番1、2、3（地番）
*交通：
#東京メトロ[[銀座線]] 「末広町」駅 徒歩2分  
#都営[[大江戸線]] 「上野御徒町」駅 徒歩7分  
#東京メトロ[[千代田線]] 「湯島」駅 徒歩7分  
#[[山手線]] 「御徒町」駅 徒歩7分  
#[[京浜東北線]] 「御徒町」駅 徒歩7分  
#東京メトロ[[日比谷線]] 「仲御徒町」駅 徒歩8分  
#[[つくばエクスプレス]] 「秋葉原」駅 徒歩8分  
#[[山手線]] 「秋葉原」駅 徒歩9分
*総戸数：25戸（内、店舗1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年1月下旬
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
*施工：株式会社片山組
*管理会社：日本ハウズイング株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*

【先着順概要】
*販売戸数：2戸
*販売価格：4,820万円・7,590万円
*間取り：1LDK・1LDK+S
*専有面積：34.83m2・56.03m2
*バルコニー面積：3.34m2・5.52m2
*管理費(月額)：13,330円・21,330円
*修繕積立金(月額)：3,130円・5,040円
*修繕積立基金(引渡時一括)：313,000円・504,000円
*管理準備金(引渡時一括)：40,800円・65,600円

【第1期2次販売概要】
*販売戸数：1戸
*販売価格：4,620万円
*間取り：1LDK
*専有面積：34.83m2
*バルコニー面積：3.34m2
*管理費(月額)：13,330円
*修繕積立金(月額)：3,130円
*修繕積立基金(引渡時一括)：313,000円
*管理準備金(引渡時一括)：40,800円

*これは良さそう。末広町2分、秋葉原8-9分は便利だね。千代田区アドレスで山手線内側。1フロア2戸なのかな。バスルームは1LDKでも1317, ２LDKで1416、これはいい。バルコニーの境もいわゆるペラボーじゃなさそうだね。価格も期待できるだろう。
**この価格だと坪380万程度なので、ピアース千代田東神田よりかなり安いことになる。HPの価格表示をみると、ピアースは坪単価440万程度がメインと意外と高い。自分の予想だと、1LDKで5000万、2LDKで7000万程度。坪単価は420-430程度か。これなら買いだろう。
***おっと、1LDKの面積をこのスレの表示38.43㎡で計算してしまった。実際は34.83だね。だとすると、1LDKは4500かな。
*千代田区最安値エリアでもピアースの場所よりは段違いにいいね。ピアースよりは高くてもシティハウス・ブリリアよりは当然安いので、この段階でも買いと断言できる。銀座線2分、山手線10分以内（しかも秋葉原）、内側、2LDKあり、売れない理由がない。ズバリ予想すると1LDKが4500万前後、2LDKが6500万前後のオプレジ価格で特に話題になることなく売れてしまうと思う。こういうオプレジらしい企画が嫌な人は最初から検討しないだろうけど、立地のいい場所でオプレジ価格ならいいかもと思う人はこの物件の戸数ぐらいはいるだろう。
**あと1千万ずつ高いんじゃないかと予想。それにしても囲まれ感ハンパないな・・
*2LDK7000万だとリビオレゾン内神田（大手町6分）が買えちゃった価格だよ。シティハウスは今残り数戸の40㎡を時価6000万で売ってるけど、最初は4800万だったからね。デベの格が違うんだから住友より安くて当たり前だとすると最初の価格の坪単価を下回らないといけないから6500万ぐらいにしかならないよ。
**坪396万？これはほんとうかな。。。あのスミフがそんな価格で出すとは思えないけど。価格スレでは10,11階で5490万(坪450ぐらい)、モモレジさんも階数なしでやはり5490万と書いてる。スミフお得意の全階同価格5490万だったのでは？と思うが。
***ピアースに行った時シティハウスの第一期の値段も見せてくれましたが、ほとんど5490でした。4800はないと思います。あっても二階とかかな。
*山手内側は良いですね。オプレジなんでグレートは期待できませんがアリかと。隣同士はベッタリだから単方位向き価格でしょうね。
*公式サイト見ていると、資産性を全面に出しています。資産性って…賃貸投資している人に対してアプローチをしているのでしょうか。このご時世だと新築分譲マンションをそのままの値段で買って、それを賃貸に出すというのはなんとなく今は控えめな人が多く基本今でも動いているのは実需の人なのではないのか？と思いました。
*立地一点突破のマンションだから立地以外は何も気にしない。オプレジに細かいことを指摘するのはナンセンス、立地さえ良ければそれで全てが許せるかどうかだけ。もちろん価格がそこに織り込まれていること。それ以上でもそれ以下でもない。そもそも巡回管理なんだし、言い出したらキリがない。
*3つのテレワークスタイルが掲載されていました。今回の新型コロナで、テレワークが増えているからのようです。コロナ明けでも自宅で作業する人が増えてくるはずです。設計変更は有料なんだろうと思いますが、いくらかかるんでしょう。そんなに高くなければパーテーションの壁にしてみたいです。あと、テレワークで重要なのがコンセントの増設ですけどこれも有料ですよね。どれだけ増やせばいいのか参考プランがほしかったです。
*7500万だって   いらない
**いらないじゃなくて買えないんでしょ
*55平米比較だとジオ大手町もリビオレゾン内神田も7000万ぐらいからあったからね。ここは最低7400万からって自信満々で教えてくれた。リビオレゾン内神田の頃から相場上がってる訳でもない。
**えっ？外神田のほうが便利だし生活しやすいよ。内神田より外神田、不動産の常識。
*駅からの近さは最大のメリットです。
*外観かっこいいですね。（どうして知ることができたのかは秘密です。）坪450ぐらいまでなら買いだと思いました。
*行った人、価格は？
*私は安いと思いました。営業さんは抽選回避を頑張ってくれると言ってましたが、反響が多すぎて抽選なしの部屋は難しいかも知れないとのことです。
**うん、だから価格はー？
*オプレジは、いつもよく隙間土地を見つけてくるね
*価格はある程度想定したけど、やはり高いね。立地は文句ないけど
*オプレジは上階と下階の価格差が小さい印象。1番下はギリギリ買える人が頑張るみたいな感じになるかもだけど、上から埋まっていくんじゃないかなと予想。
*この終末も申し込み多かったそうです。再来週が抽選ですね。2LDKの最上階はかなり倍率が付きそうです。
*1LDK：4700万から5300万2LDK：7600万～8300万他デベでは考えられないぐらいの階差の少なさ、こんなもんノータイムで最上階一択だよ。小規模で注目してる人は一部だろうけど、久々の神物件。
**そうなんですよ。オプレジって価格差が小さいので、最上階が眺望見込める割には割安に見えてしまうんです。なので高層階の抽選ハズレた人たちが中層階行くかというとそうはならず別を検討みたいな感じなのかなーと。最上階はぶち抜きワンフロア1邸みたいなプレミアム住戸にしても売れるんじゃないかなと思いますけどね、この立地ならば。オプレジはそこまでチャレンジはしないと思いますけどね。
*これだけの立地に住もうとするとこれだけ出さないと無理ということ。住まずに資産運用として購入を考えている方もいらっしゃるでしょうね。
*この交通利便性で千代田区アドレス、そして山手線内側、これだけで何も見なくても「買い」なんですよね。とても単純なことです。千代田区内では安いエリアですが、千代田区は安くなるほど交通利便性はアップしますし、千代田区で山手線に近いところを条件にするなら番町・麹町エリアでは叶わないことです。秋葉原は表記が9分でもUDXのおかげで気分的には近いです。ここ2ヶ月ほどは中古の流通量が減ったせいで再び上昇局面となっており、こちらの価格は妥当どころかお安めな感じになってきました。住んでも貸しても損はなく資産としては合格点でしょう。
*間取りとグレードは最悪レベル…場所は山手内側で銀座線利用で最高。しかし、あの間取りは住めないし投資一択。敷地狭いね…
*それでも千代田区ｘ山手線内側ｘ山手線普段使いｘ最寄り駅徒歩2分この条件なら最安値、というよりほとんど買える物件がないそれが今なら新築で買える実需でも投資でも何でもいいから御託を並べずに一部屋持っておけばいいだけ
*電話すごいですね…売れないのでしょう…5200…はね
*MRはさっと拝見できる30分見学コースもあるようですから気になったら、さっと見学に行くのもいいかもしれませんね。一回のMR見学は2時間くらい時間をとられてしまいますから、ちょっとだけ見たいという場合は短い見学コースがあるのはありがたいと思います。
*どこか中古で良いのじゃない？
**その中古にロクなのがないからね。しかも高いのばかり。ここぐらいの価格なら新築買ったほうがいいとなる。しかも周辺の新築計画がほとんどないから、中古市場でも貴重な存在になることが確定してる2022年築だ。割高ではなく出口も見えやすい。これ以上のバランスの物件があれば教えてほしいレベルの好物件だよ。
**この辺りの中古を検討するとなると築年数が15年程度では東京タイムズタワーやパークタワー秋葉原、築浅ではアトラス千代田外神田、ブリリア秋葉原、シティハウス千代田外神田ですかね。
*ここは戸数が少ないので年数が経つにつれての修繕費の負担が大きくならないかが心配です。友人の不動産屋さんが、50戸以下は修繕費の積立金が集まりにくく将来資金不足になる可能性が大きい。と話していたのが気になるところです。
**こちらを買われるような方は滞納とかありえないので、心配無用じゃないですかね？千代田区の築古少戸数マンションでゴーストになってることろありますか？それが答えです。都心部でなければもちろん少戸数はリスクですが・・・
*小規模はリスクはある。わかってて買うもんだね、自分は小規模1件と大規模タワー1件持ってるけど、とりあえず小規模のほうも築17年ほど経つが問題は起きてないし管理はしっかりしてる。
*登録してきましたがウチは抽選かも知れません。営業さんは極力回避てまきるよう動いてくれるみたいですが、皆さん「買い」の熱気が凄いです。
**間取りの選択肢が無いので階数だけだと思うんですがやはり最上階が人気で徐々に下に降りて来て抽選回避できるような階を提案してもらえるかどうかって感じですか？
*順調なのに25個中8個しか出さないんですね。変なの
**どこのマンデベも仕入れ苦戦してる中で一期完売なんてさせないでしょう。小出しにして金額調整しながらやっていくのでは？住友ほど露骨ではないだろうけど。
*8戸に対して抽選だなんだなの？まだ17戸選べるじゃん。
*そうそう、一気に売ってしまえばいいというのはキッズの発想。マーケティング戦略も兼ねてるので、小出しでオプレジのブランドイメージを高めつつ利益も最大限に確保する。
*2LDKはさすがに高いな
**そう言うけど千代田区でローン減税対象の2LDKに限定したらここが最安値。浅築中古も高くて20年近く前の中古でやっと・・・という感じだよ。俺が見落としてるだけで安いところあったら教えてほしいよ。
*8戸しか売れてなくて、これから値上げすると書いてある。ただ売れてないのか、値上げしたいのかどっちだ？
*次の販売は値上げするのですね。その為に超人気物件を売り渋る訳ですね。そして高く売るという事かぁ
*実はアフターコロコロナ上昇相場では住友的な売り方が一番だという事実に各社やっと気付いた。時代がやっと住友に追いついた今や「新築」というだけでプレミア価値がある各社弾不足だから派手に売る必要が全くない。小出し小出しでどんどん値上げできる一期で買っておけば・・・と気付いた時にはもう遅い。この物件とは関係ないけど1～2年前に完売してるキャンセル住戸の瞬間蒸発ぶりが凄い。千代田区だとクリオ神田なんて2018年価格から消費税分上げただけで出してしまったのでマンマニが記事にした1時間後に蒸発リビオレゾン千代田岩本町も1LDKは即蒸発で2LDKも消えた（2週間ぐらい残っていたのはローン審査中だったからだろう）もう時代が変わったことにいい加減気付くべき
*オープンハウスはスミフの真似ができるほどの体力があるのか？
**質問なので、無益かどうかは答えてくれる人がいるかどうかによる。お答え次第では今後オプレジ物件も購入候補に加えますよ。
***体力ないところはリーマン時に市場から退場してることを理解できていないキッズの質問には誰も答えてくれないね・・・残念
*そのような無益なレスをしてる間にマンション価格はどんどん上昇する。
**それはすばらしい。持ってるものにとってはね。
*「さらに値上げして売る」と盛んに買い煽ってる人はもちろん検討者じゃないよね？
*8戸売って反響凄いから値上げしたという事？ガンガン電話きてたけど売れていたん？
*先着順2戸ということは、8戸中6戸しか売れなかったってことか。売り惜しみには見えんな。。。
*実は全然売れてないね。人気ないのかなあ。売れないのに値上げするって売り渋りですかね。
*この近辺の新築は周辺の売れ残っている高い中古価格を基準につけられた価格な気がするから、新築プレミアムがあったとしても需要者は高いと思って買い渋ってる気がする。供給が少ないからいつかは売れるのだろうけど。コロナ後供給が再開しだしたら価格を下げていくしか売れないのではないかと思う。コロナ後が下げ相場の始まりかもしれない。
*間取りがアレだから売れないのでしょう。千代田区は確実に売れますが間取りが手を抜きすぎな気がします。でも売れるでしょうね。


==交通==
*このあたりに3年間ほど住んだことあるけど、銀座線は大手町に直結してないから微妙だよ。やたら銀座線持ち上げる人いるけど意味不明、銀座まで最短なだけ。東京駅か大手町に直結してる路線の駅まではどこも微妙な距離感だから、利便性がいいとは思わなかったな。
**だったら千代田線の湯島まで歩けばいいじゃん。かなり混むけどねえ。
***だからそこ湯島までの遠さが微妙って話じゃないの？
**おっしゃるとおり、当該物件が駅近で売りにしている末広町駅に停車する銀座線は大手町駅や東京駅に直結せず、湯島駅利用まで利用範囲を広げるのならば、最近竣工した同じオプレジの湯島の物件のほうが、都内の主要駅にアスセスできる千代田線・丸ノ内線・銀座線・大江戸線を徒歩10分圏内で使えて、高台で浸水リスクがなく、スカイツリーを望めるそうで、同じくらいの価格帯であれば湯島のほうがお得だと思います。


==構造・建物==
*建ぺい率：80%(防火地域内の耐火建築物により100%)
*容積率：600%(特定道路緩和の適用)
*敷地面積：211.00m2
*建築面積：118.56m2
*延べ面積：1317.87m2

*大通りに面さないこの場所でも13階までいけるんですね。2LDK は使いようによって LDK が20畳で使えるのでこの平米数で考えると使い勝手が良さそうです。秋葉原も御徒町も日常使いってのはいいですね。場所的にもモリモトより確かに良いですね。気になったのは1フロア２世帯ですがエレベーターの場所がこの間取りからは見て取れなかったので対面にあるんでしょうかね。そうなると内廊下設計？？？
*1フロア2邸なんですね。プライベート感あって良いかと思います。バルコニー戸境がコンクリート壁ということは避難ハッチがあるんでしょうけど間取りのイラストには描かれてませんね。それぞれの部屋にあると考えていいのでしょうか。西向きでもB2タイプはそれぞれの部屋に南向きの窓があって良いです。各個室も手ごろな広さだし。
*総戸数２５戸とはかなり小規模なマンション。間取りが１ＬＤＫ～2ＬＤＫしかなくて、１３階建てということはかなり細長い建て方になるのかなと思うので耐震性が心配です。立地的には便利で良いですが、投資用として考えるにも悩んでしまいますね。
*タワマンでもないのに戸境壁が乾式。1LDKに住む単身者は2LDKに住む夫婦もしくはファミリーの騒音に耐えられるかしら。
*公式HPで戸境壁の厚さ（しかも乾式に関する言及なし）、床のスラブ厚が確認できないってことは、売りにできないほどの最低限の薄さってことですね。


==共用施設==
*駐輪場：24台(2段式ラック 上段：9台、下段：13台、傾斜式ラック：2台）
**月額使用料：200円～300円


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り悪すぎ…。34平米に柱が3つ…。実際、使えるの、ワンルームくらいしかないぞ…。
*ピアースのスレでこの1LDKを絶賛してた自称販売関係者がいたよ。2LDKにしても一見普通に見えるけど、収納少なすぎない？カップボードのスペースないし、玄関横の寝室も収納なし同然。モモレジさんはどう評価するんだろう？
*2LDKのタイプは部屋がそれぞれ分かれていますから、夫婦でリモートワークになる場合でもそれぞれの部屋で作業ができるのがいいですね。二つの部屋はそれほど広さも変わらないことがいいと思います。ただ、リビングが少し狭めな印象ですが、都内でこの広さならまだいいでしょう。
*55平米にしては各居室はもちろんリビングの広さも頑張ってるけど収納が絶望的に少ない。
**確かに間取りよく見たら、収納がひどい。せめてウォークインがほしいな
*収納が足りないというお話はB2タイプのことかな。たしかにそんな感じではありますね。柱も出ているので家具を置くのも一工夫必要な気がします。ただ、採光と通風の面ではとても良さそうにも思いました。窓が2つだったり、コーナーサッシだったりするので。ベッドルームとしては珍しいなと思いました。A1タイプの1LDKも細長いタイプで、普通一般だと採光が良くないケースが多いです。こちらの場合だと角住戸になっているため、リビングにも寝室にも、ついでに浴室にまで窓がありますね。
*どっちも一人用の間取りだな
*B2タイプであれば全然夫婦でも暮らせそうな気がします。ちょっと手狭ではありますが子供一人まで切りいけそうとも思いますが、やや収納が少ないのでそこが気になりますね。
*間取りがすごい感じですね。住む人は居なそう。投資か。
*B2タイプに関してベッドルームにコーナーサッシがあって良いですし、ウォールドアを開放すれば結構開放感ありそうな印象。
*1LDKは部屋の引き戸収納袋をPSのほうにしてほしかった。多分、開けっ放しの人が多いと思うから。まあ、キッチンの匂いが来ないようにだろうけど。
*全戸数角住戸ですからプライバシー感や換気率が高くなるのはメリットが高いです。
*間取りがひどい


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ローソン末広町駅前店　　徒歩2分／約130ｍ
#セブンイレブン外神田4丁目店　　徒歩2分／約160ｍ
#マツモトキヨシ末広町店　　徒歩3分／約200ｍ
#ピーコックストア神田妻恋坂店　　徒歩5分／約360ｍ
#秋葉原クロスフィールド※秋葉原UDX　　徒歩5分／約370ｍ
#ドン・キホーテ秋葉原店　　徒歩5分／約340ｍ
#まいばすけっと秋葉原昭和通り店　　徒歩6分／約410ｍ
#松坂屋上野店　　徒歩6分／約420ｍ
#ヨドバシカメラマルチメディアAkiba　　徒歩8分／約610ｍ
#アトレ秋葉原１　　徒歩9分／約660ｍ
#マーチエキュート神田万世橋　　徒歩10分／約780ｍ


==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*スーパー関連はまあまあ、雰囲気はなんかどんよりした感じで暗い、治安はイマイチ、家賃はそこそこ安い。御徒町と思って住む分にはそれなり、千代田区だと思ったら大変なことになる。シティハウスのあたりとは全然雰囲気違うよ。
*とても良い立地ですね。どこへ通勤するにしてもラクラクたせなと思います。
*立地の良さは間違いないですね。


==周辺施設==
*'''病院'''
#雪月花メディカルクリニック秋葉原診療所　　徒歩2分／約130ｍ
#稲葉歯科医院　　徒歩2分／約140ｍ
#ユアクリニック秋葉原　　徒歩4分／約250ｍ
#林医院　　徒歩5分／約360ｍ
#森山眼科医院　　徒歩6分／約450ｍ
#東都文京病院　　徒歩8分／約620ｍ
#順天堂大学医学部附属順天堂医院　　徒歩13分／約1,040ｍ
#永寿総合病院　　徒歩17分／約1,340ｍ
*'''金融機関'''
#三菱ＵＦＪ銀行秋葉原支店　　徒歩2分／約130ｍ
#三井住友銀行秋葉原出張所　　徒歩3分／約190ｍ
#みずほ銀行上野支店　　徒歩4分／約310ｍ
#三菱ＵＦＪ信託銀行上野支店　　徒歩5分／約390ｍ
#りそな銀行秋葉原支店　　徒歩9分／約690ｍ
*'''公共・レジャー施設'''
#1/3rd Fitness 秋葉原店　　徒歩1分／約40ｍ
#加圧トレーニングBamboo　　徒歩3分／約220ｍ
#トレーニングセンターサンプレイ（トレーニングジム）　　徒歩4分／約270ｍ
#TOHOシネマズ上野　　徒歩6分／約420ｍ
#上野黒門郵便局　　徒歩3分／約210ｍ
#秋葉原ＵＤＸ内郵便局　　徒歩5分／約370ｍ
#万世橋警察署　　徒歩10分／約750ｍ
#万世橋出張所　　徒歩10分／約750ｍ
#練成公園　　徒歩4分／約280ｍ
#黒門児童遊園　　徒歩5分／約400ｍ
#御徒町公園　　徒歩9分／約720ｍ
#上野恩賜公園　　徒歩11分／約810ｍ
#秋葉原公園　　徒歩11分／約810ｍ
#2k540 AKI-OKA ARTISAN（アトリエ＆ショップ）　　徒歩2分／約160ｍ
#神田明神　　徒歩9分／約660ｍ
#万世橋区民館　　徒歩10分／約750ｍ
#湯島天満宮（湯島天神）　　徒歩11分／約830ｍ
#旧岩崎邸庭園　　徒歩13分／約1,010ｍ


==その他==
*

==掲示板==
*
23ku/663857/91
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