オハナ 町田オークコート

2016年11月27日 (日) 14:15時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間本町5丁目1630-1（地番）
• 交通：横浜線 「町田」駅 徒歩13分
• 総戸数：310戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年11月上旬予定
• 入居時期：2017年12月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 販売管理：株式会社長谷工アーベスト
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
• 公式URL：http://www.087sumai.com/machida/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 予定販売価格　3,300万円台～5,400万円台※100万円単位
• 予定最多価格帯(万円)　 3,900万円台※100万円単位
• 駅5分のプラウド町田が新築時3500万（今中古が4000万）、駅4分のレーベンリヴァーレ町田が新築時3500万（今中古で3800万）。オハナ値付け間違わなきゃいいけど。。。
• オハナで、4000超えは、4LDKくらい。3LDKなら2000後半〜、中心価格帯が3000前半。この価格設定もオハナのコンセプトの1つ。

【販売時状況】

• モデルルームオープンから販売開始までに時間がかかった割に、一期で総戸数の２割しか販売できなくて、しかも売れ残った。その後の販売も小出しだから苦戦してると考えるのが妥当。マンション販売って一期で、どっと売れてその後はじり貧になるのが通例。
  • 駅遠大規模のオハナらしい売れ方だと思いますよ。他のオハナと同じ感じでは？それが順調かどうかは分からないですが。

交通

• 小田急小田原線 「町田」駅 徒歩18分
• 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩15分
• 小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩15分
• 小田急線・JR横浜線が乗り入れ、小田急線快速急行とロマンスカーの停車駅である町田は交通の便は良いです。
• 小田急線「町田」駅から快速急行を利用すれば、新宿までわずか４駅。途中駅から乗り込む人も少ないため、乗車も快適。
• 新宿・渋谷・横浜あたりへも約30分程度で行け、小田急線は地下鉄千代田線にも乗り入れているので大手町や表参道などへのアクセスも良いと思います。
• 通勤時間帯の７時・８時台には表参道や大手町直通の東京メトロ千代田線も運行し、通勤時間帯には、約3分おきに列車が運行。
• 「町田」駅（町田バスセンター）と「相模大野」駅（相模大野駅北口）では、空港リムジンバスが運行。
• 新横浜へはかなり近いので、新幹線利用の場合には便利だと思います。
• 徒歩１３分で横浜線町田駅には着きません。
  • グーグルマップだと徒歩18分(最短じゃないとしても)と表示されますね。実際、1番駅に近いエントランス入り口からでも13分じゃ着かないですよね。
• 町田駅からのバス便も滅茶苦茶多いので、将来的にはどこの駅にも言えることですが、バス利用者減によるバスの減便、路線廃止による通勤難民が駅徒歩圏内に移り住む可能性は高いかと思われます。
  • JR東日本人で乗降者数で町田は２８位。下手な山手線の駅より多いからね。
• 駅からの遊歩道が結構気に入っています。

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  路線図

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  町田駅時刻表

構造・建物

【構造】

• 全戸南東・南西向き
• 間取り図見ればわかるけど、共用廊下とバルコニーに面する壁は鉄筋コンクリートではなくALC。ALCは３・１１のとき壊れちゃったなんて事例もある（近くの例では、当時、新築であった相模大野の某マンション）。
  • ALC使わないマンション、今時ないよ。タワーなんてALCだらけ。
  • タワマンって張りぼてだもの。３・１１の時は乾式壁が結構あちこちで壊れてた。問題なのは長期修繕計画で自然災害は考慮されていない。ってことで、計画外の修繕費の調達が問題になった。

【騒音】

• オハナのマンションには洗濯や掃除の時間の規約はないと聞きました。朝は何時から・夜は何時までが御近所に迷惑なならないのでしょうか？実際音はかなり聞こえますか？
  • 洗濯機の音はしません。掃除機の音はします。具体的には、掃除機が巾木にあたる振動音です。コツコツという音が聞こえてきます。長谷工の直下床はどこも同じです。
  • 早朝や深夜でなければ問題ないと思います。ちなみに私は朝７時に洗濯してます。洗濯機の音が響くとすれば､階下のお宅でしょうが､階下も同じく洗濯機のあるところで､リビングや部屋ではないので問題ないと思います。たぶん響かないとおもいますが。掃除は日曜日にやっているので、朝寝しているお宅もあると思い､朝９時以降にしてます。近所の音はほとんど聞こえません。オハナは防音対策はしっかりしていると思います。

【日当たり】

• このエリア、絶対高さ制限がないから周辺でもっと高い建物が建つ可能性もあるね。日影規制はあるから、一日中真っ暗ってことなないけど。
  • ここの２つの棟、一方がセットバックした感じになってるから、一部の住戸は陰になるね。

共用施設

• 駐車場：平置き駐車場230台（専用駐車場6台、小型車用3台、身障者優先用3台含む、他来客用駐車場2台分）
• 駐輪場：612台（2段式302台・スライドラック式310台）＋サイクルポート4区画（月額使用料：未定）、他 来客用自転車置場
• バイク置場：13台
• ミニバイク置場：18台
• 宅配ロッカー：24時間受け取り可能。荷物が届くと集合玄関機・住戸内セキュリティインターホンに着荷表示されるため、受け取り忘れも防止。
• 自動販売機（飲料）：24時間利用可能な自動販売機を設置。万一の災害時には、飲み物が無償提供される災害救援機能も装備。
• パーティルーム
• キッズプレイラウンジ
• ウェイティングベンチ
• 防犯環境設計「SOCIAL EYE」：機械監視といったハード面だけではなく、地域の方々、住民の方々という人を中心として、ソフト面からも犯罪の機械、犯罪不安を軽減。住まう方々が安心できる住環境づくりを目指しています。
• 共用施設の充実には頭が下がります。訪問されるかたはエントランスプラザからどこぞのホテルかと、建屋に入ったメインラウンジ、ホテルライクな雰囲気に圧倒されると思います。
• マンションの共用の施設にはどろんこ洗い場があるから安心ですね。
  • どろんこ洗い場ってペット足洗い場と一緒でしょ。なんか抵抗ある。
    • 子供さんの足を洗う人もいるし､ペットの足を洗う人もいます。汚くもなく､ニオイもしません。全く問題は起きてません。
• この戸数でエレベーター３台ですと少なくて、出勤時など影響が出るのではないかと心配です。
  • 一般的にエレベータは５０戸に１基が目安とされている。ここはその半分、待たされるだろうね。
    • 町田の310戸に対し鶴間は307戸で同規模なので参考になるかと思います。鶴間のエレベーターは3台ですが充分です。乗ろうと思ったエレベーターが行ってしまったばかりでも､急ぐのなら他に2台ありますから､待たされる事はありません。入居して1年になりますが､エレベーターで不自由を感じた事はありません。エレベーターは多ければ良いという訳ではないようです。調べたら､設置の費用や維持費が掛かるので､100戸に1台が標準らしいです。

【コミュニティ】

• さくらキャンパスとは具体的にはどの様なものですか？周辺住民も参加して良いのでしょうか？キッズルームとか雨の日とか開放してもらえるのでしょうか？お祭りも敷地内開放して飲食も自由にできるのでしょうか
  • さくらキャンパスは入居者同士の交流会や地域のNPO法人による子育てフォーラムなどの企画により、入居者同士のコミュニティ形成サポートを2年間行う、らしいです。よって、基本的に入居者のためのサービスであり、外部開放は考えにくいと思います。
• さくらキャンパスは２年間強制参加？重要事項説明で説明しても違法でしょう。管理費とは別に購入費から強制徴収して、参加自体は自由？
  • 判例だと管理組合が自治会的な活動を禁じてるわけではなくて、自治会からの退会を認めないのが違法だよね。
  • 管理組合が自治会費を強制的に徴収することが違法という判例がある。さくらキャンパスの費用が完全に参加者負担の会費制ならセーフ。中庭等、マンション内で一部の住民の私的イベントを行うことを、住民がOKするかどうかは住民次第。施設使用料とるかとかも。あと、参加者少数で中止になった場合、さくらキャンパス大好きな人から訴えられるかどうかは、野村不動産のことなのでどうでも良いです。

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  エントランスプラザ

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  メインラウンジ

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  敷地配置図

設備・仕様

• リビングが引戸を解放すると一つの大きな部屋になり閉めると独立した部屋になるのが良いですね。ベランダが広く奥行き2mあるのも魅力です。
• 廊下側の部屋の網戸は開けられないタイプですか？
  • 全面網戸でした。そう言われてみれば開けられないですね。自分的には虫が入らないから良いなと思ったのですが。
  • 窓は普通に開きます。窓と防犯格子の間に全面に網を張ってあります。窓をどんな開け方をしても網があるので良いです。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：68.31m2～88.01m2
• バルコニー面積 : 9.46m2～20.08m2
• ルーフバルコニー：5.41m2
• テラス：10.65m2 ～ 25.80m2
• 専用庭：10.31m2 ～ 24.12m2（使用料未定）
• オハナの間取りはとても魅力的ですね。収納もたくさんあり、広いウォークインクローゼットもあるので、食器棚以外収納家具は必要なさそうです。
  • クローゼットは確かに広いですね。たくさん入りそうです。そのほかにも収納がたくさんあって便利ですね。
• オハナは奥行きのある玄関で、靴箱の横にベビーカーもしくはゴルフバッグ等を置けるスペースあります。
• リビングが広いのが魅力です。あとキッチンが使いやすそうです。ガスレンジとシンクの間が広いのが良いですね。マグネットが使えるのですぐに使うものは掛けておけるので便利ですね。
• 間取り、私はちょっと狭いのかなと思いました。3LDKは68.55㎡から。4LDKは80.2㎡から。5畳、6畳の部屋は扉を閉じると狭く感じてしまうかなとスルーしたのですが、価格がやはり安い気がします。

【モデルルーム】

• 3LDK+N+2WICの部屋はオプションを使ったプランの形がわかるようになっています。よく見かける過度なオプションにより装飾され、原型をとどめていないモデルルームと違い、かなり現実的でオプションの使い方等がよくわかるつくりでした。玄関のシューズボックスの収納力もかなり良いと思います。入ってすぐの約6.1帖の主寝室となる洋室にはWICがあり、広さも充分です。子ども部屋となりそうな約5.1帖の洋室にもWICがあり、廊下部分にも納戸、キッチン横にも物入れが2つ、リビング続きの洋室約4.1帖にも押し入れクローゼットがあり、収納はかなり容量があり、ファミリーで住むことを前提に考えたオハナ独自の感じがしました。キッチンの食洗機はオプションですがディスポーザーが付いていて、オハナにしかないシンク下収納はかなり素晴らしいので一見の価値があると思います。洗面所のリネン庫も容量は大きめで、ファミリーで暮らすにも充分な収納力でしょう。バスルームは1418の標準的な広さの浴槽で、浴室乾燥器付きです。約12.4帖のリビングが、平米数に合わない開放感があったのですが、天井高が270と他マンションの平均よりも高いのでそう感じたようです。1〜3階は天井高270で、4〜6階は265、それ以上の階はは260となっているようです。
• 3LDK+N+WICの部屋は、ほとんどオプションを使わずに、原型のままに限りなく近い部屋が見れますので、検討の際に大変参考になると思います。ほとんどが標準装備で、生活するために必要なオプションぐらいしか付いていませんので、かなり現実的です。

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  Ｅタイプ

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  Ｇ１タイプ

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  Ｈ１'タイプ

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  モデルルーム間取り

買い物・食事

• 三和谷口店（約110m・徒歩2分）
• ウェルパーク上鶴間店（約280m・徒歩4分）
• ファミリーマート（約320m・徒歩4分）
• 町田東急ツインズ（約1,260m・徒歩16分）
• 相模大野ステーションスクエア（約1,260m・徒歩16分）
• 小田急百貨店町田店（約1,400m・徒歩18分）
• 伊勢丹相模原店（約1,500m・徒歩19分）
• ルミネ、伊勢丹、百貨店、東急ツインズをはじめ、利便性の高い大型商業施設が充実。
• 町田ならデパートもありますし、商店街も活気あります。
• 食料品を買うのなら西友もありますよ。種類も豊富だし、けっこう安いし。町田の繁華街に徒歩で行けますしね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 私立保育園アリス（約400m・徒歩5分）
• 私立谷口幼稚園（約800m・徒歩10分）

【小学校・中学校】

• 相模原市立谷口小学校（約380m・徒歩5分）
  • 谷口小だと規模が小さいので、鶴園小にも振り分けられるのではないでしょうか。
    • 鶴園も定員オ－バーで、すでにプレハブ校舎を作り対応しています。そこへマンション住民の子供が来るなんて恐ろしいです。
    • 谷口も学年によっては教室いっぱいいっぱいですけどね。子供が増えるのはいいのですが、谷口はもともと、近隣の小学校よりも規模が小さめなんですよね。学校も対策を考えているでしょうけど。
• 相模原市立谷口中学校（約700m・徒歩9分）

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域
• 駅に近すぎず、駅まで徒歩圏内というのは住むにはとても良いところですね。
  • 徒歩圏内で、駅前の雑踏を外れた静かなところで、住むには良いところだと思います。
• 描かれているほど緑はありません。川沿いは夏は虫がすごいです。秋はムクドリがすごいです。
• 相模大野駅に行くにはどこを通っても急坂を登らなくてはなりません。
• 以前は町田ハイツという社宅があったけど、５階建てと１５階建てでは近隣への圧迫感は全く違います。
• 近くに鉄塔がありますね。電磁波と健康問題の因果関係は不明と言われてはいますが、皆さん気にならないのでしょうか。

【災害】

• 川から近いのが気になります。何か影響がある可能性はないでしょうか？地盤も大丈夫なところでしょうか？
  • 境川沿いの物件は絶対避けるように、と言われてます。沼地で地盤がゆるいらしいです。
  • 境川、ネットで少し調べましたが、結構氾濫してる川ですね。被災するのは運もありますが、大雨降る度に心配になってしまいそうです。あとは、あの辺りは周囲と比べ、土地が低いので心配です…。
• 境川が氾濫したら、平面駐車場だと全滅ですよね‥何らかの対策はされるのでしょうか？
  • ３０年以上住んでいますが、境川の氾濫はありませんが、２年前の自宅新築時、かなりの地盤改良をしましたよ。
  • 昔は氾濫しまくってた境川ですが、最近は遊水池のお陰で毎回ギリギリ持ち堪えてます。それでも要らぬ心配はしたくないので、例えば駐車場を高くして堤防のようにすれば、車やマンションへの被害が軽減されると思うのですが‥‥境川は氾濫しやすい川であるということを踏まえた開発計画がなされているのを期待しています。
• ハザードマップで確認すると浸水2メートル〜5メートル未満の区域となっていて、今年8月の台風でオハナの目の前が氾濫寸前で避難勧告が出てましたが、実際はどーなんでしょう？ネットで画像を確認しましたが、水位はかなり上がり危険と感じました。河川の流域は水害の深刻化が否めないですし、高台はないので尚更です。
  • 今までは大丈夫だった。けれど、自然災害だから今後起こりうる可能性で言えば…河川横の細い道から一段上がってる(5m以下)し今後も大丈夫と判断するかどうかですね。

【治安】

• 町田駅周辺はそんなに治安が悪いのですか？暗くなると心配ですね。
  • 治安は悪くないみたいです。昔は悪かったらしいですが・・・
    • 駅周辺で深夜早朝騒ぎながら通りを歩く人たちがたくさんいるようですが、酔っぱらいや不良ですね。町田はいまいち環境良くないと感じてましたが、夜は相当注意必要なようですね。
    • 町田は西の歌舞伎町ともいわれている街。駅前には夜のお仕事のスカウトもたむろしてる。子供がいる場合は考えないと。風俗系のお店があるから、それをしのぎとする人たちも集まってっくる。過去には発砲事件もあったし。
    • 川沿いの道には「ひったくり注意」の看板もあり、夜歩くには注意が必要かもしれません。

周辺施設

【公園・自然】

• 谷口南台公園（約10m・徒歩1分）
• 三角公園（約90m・徒歩2分）
• 金森山ふるさとの森（約560m・徒歩7分）
• 相模原市南区役所上鶴間連絡所（約570m・徒歩8分）
• 金森公園（約620m・徒歩8分）
• 原町田青空ひろば（約1,000m・徒歩13分）

【病院】

• こばやし医院（約610m・徒歩8分）
• 上鶴間ファミリークリニック（約740m・徒歩10分）
• 相模原南メディカルセンター救急診療所（約1,730m・徒歩22分）
• 町田市民病院（約3,900m）

【公共施設・文化施設】

• 町田市立中央図書館（約1,140m・徒歩15分）
• 町田市民文学館ことばらんど（約1,380m・徒歩18分）
• 町田市立国際版画美術館（約1,880m・徒歩24分）

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  周辺施設(1)

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  周辺施設(2)

掲示板

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