ウエリスおおたかの森サウスアリーナ

2018年1月23日 (火) 01:59時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行区域内A78街区1画地（仮換地）、千葉県流山市市野谷字宮尻638番5外8筆（従前地）、千葉県流山市市野谷字二反田690番1の一部外48筆（底地）
• 交通：

1. つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩10分
2. 東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩10分

• 総戸数：255戸
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：所有権の共有
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 北口のウエリスよりもかなり魅力的。徒歩１０分を補ってあまりある気がします。

【価格予想】

• 駅距離があるのでお安くなるのでしょうか。
  • 抱き合わせでよその土地と一緒に買ったなかで、一番条件のいい場所です。デベはここで回収したいところなので、かなり高く出してくるんじゃないかと思います。周辺の土地や戸建ても高いですしね。
    • 駅から徒歩10分と郊外のマンションとしては致命的に遠いので、価格は安いでしょう。割安かどうかは別だけど。平米単価55万円くらいなら買いたいですね。
      • いい線な気がします。坪単価180前後、ご時世を考えて高くても190くらいでしょうか。
        • この周辺の土地価格はおおたかの森の中で一番高いエリアになってるから、それなりの金額だろうな。 徒歩距離勘案して、坪170～かな。
          • 比較対象としてはやはりルフォンになるかと思います。ルフォンは坪単価190万でしたので、ここは170万程度でしょう。
            • 開発が進んでいる街では後にできるマンションほど高くなりますよ。ここが販売されるころにはルフォンはほぼ完売しているので、比較してもあまり意味がありません。ここのデベは予定価格でかなり強気の数字を出してくる傾向がありますので、平均で坪190、パンダ部屋で坪170あたりではないかと。ただ、お客の反応や競合マンションの動向を見て、下げてくる可能性はあるでしょう。 おおたかの大規模物件は、ここと北口の東武でほぼ終了ではないかと思われます。東武が販売時期をぶつけてくれば価格は下がりますが、どうでしょう。東武としてはスターツと合わせたほうが集客・販売が有利なので、ここは競合がないかもしれません。

【価格】

• 2LDK/61.91m2/2900万～ 3LDK/71m2/3300万～ 4LDK/80.19m2/4200万～ 、最多価格帯/3900万円台 予定価格/2900万円台～6400万円台 とHPに出てました。他マンションのモデルハウス行った時に営業の方と話しましたが 『目の前に大きな道路があること、鉄塔と電線がどう見えるか…気にならないなら候補に入れてもいいのでは？』と言っていました。小学生のこども二人が成長した後 売ることも視野に入れて探してるんですが 駅から10分は難しそうですね…
• ホームページに価格帯出てますよ！ 2900万円～6400万円だそうです。6400万円の部屋は当然一番広い96m2のところだと思いますが、それでも坪単価220万円くらいですね 笑 正直笑えるくらい割高ですね！高い物件は興味がありますが、割高な物件は好みではありませんので我が家は見送ります……。目の前の鉄塔が東京タワーに見える人はいいんでしょうけど 笑
  • 高っ！！！笑 これがマンションバブルというやつですね。 80m2でも南側は5000万円余裕で越えてきそうですね。駅遠くて目の前大きな鉄塔と電線があって景観最悪で排気ガスも気になるのに価格まで高かったら誰も買いませんよね……。今から値引きして在庫処分する2年後の姿が想像出来ます。ヤオコー近いのは魅力的ですが、今はどこもだいたい近くにスーパーありますからね
    • 高く出すデベとはいえ、これが今のおおたかの評価ですね。何だかんだで売れると思います。大通りとか電線とかはもっと近いマンションでもまったく売れ行きに影響はありませんでした。
• 高い部屋・パンダ部屋とあるでしょうが、平均坪単価で考えると190万円前後に落ち着くのでは？

【資産価値】

• 不動産関係者の方と話すことが多い仕事をしてますが、1年程前から東京を中心に値下げしてもなかなか売れない物件が増えてきたとよく聞くようになりました。おおたかの森周辺のマンションも明らかに売行きのスピードが落ちてきているので、他物件と比較して断トツで駅から遠いこの物件はさすがに値段で勝負してくるでしょう。ただ完成までにまだ2年あるので、その間に首都圏のマンション価格は低下していくでしょうから、高値掴みになるリスクは恐いですね。ここのマンションが人気出るかどうかは本当に値段次第になると思います。
• おおたかの森小中学区、隣の商業施設、調整池や公園などプラス要素がある一方、駅からの距離は郊外マンションとしてはかなり遠いですね。 資産的にどのような評価を受けるか未知数ですが、実需を重視する方にとっては魅力的なマンションだと思います。
• リセールでの資産価値はまったく期待出来ませんが、永住するつもりであれば悪くはないですよね。うちは旦那も車通勤なので駅遠もそこまで気にならないです。 ですが郊外の駅遠物件は本当に資産価値が上がらないことが多いので、万が一旦那が転勤になった時の転売価格は心配ですね。それにしてもおおたかの森で駅から徒歩10分のマンションが売りに出されること自体本当にバブルなんだなと感じますね。いずれにしても、価格発表が楽しみですね。今までおおたかの森では手が届かなかった人たち（私たちもです）にとってかなり注目度は高いのでは？
  • おおたかの森は開発当初から徒歩１５分レベルの本当の駅遠大規模物件を売ってますよ。リセールは総崩れで坪30万とかになってます。徒歩５分以内は坪50万前後です。郊外のリセールは徒歩10分が壁になりますから、ここはぎりぎりですね。南流山10分は価格が維持されてますが、おおたかは競合が多いのでけっこう下がるかも。
    • 値段があがれば、将来的な資産減少のリスクは高まります。おおたかで資産価値を重視するなら、フォレストの中古でしょうね。
• 価格帯のことが出ていますが、都心とそれほど変わらない価格設定になっているという事は このあたりの価値が上がってきているという事でしょうか？ 都心とあまり変わらないとなると将来リセールする場合、価格を大幅に下げなければならないという事はマイナス面になりそう。確かに利便性は良く、住みやすそうではありますが価格がネックになってきてしまいそうですね。 
  • 資産性を考えたらだめです。価値がないものを高い価格で買うのだからリセールとか考えても意味がないです。 小中学校とスーパーが近いことにメリットを感じ、車通勤で駅まで遠くてもデメリットにならない人向けですね。

【維持費】

• 1か月の管理費は、￥12,000～￥15,000くらいです。修繕積立金は、月に￥5,000～5,600です。インターネット利用料が月\1,870でインターネットプロバイダ、テレビ視聴料が月￥500、コミュニティ形成費が￥200です。駐車場は、全部で226台停めることが出来ます。車いす利用者用駐車場が1台で月額使用料で8,000円、平置きが5台で8,000円、自走式立体で屋上6,000円、1階で8,500円、2階で8,000円です。サイクルポートは255区画あり、月額使用料は300円でバイク置き場が平置き9台で月額使用料が1,000円です。

交通

• 快速が停車する駅ですから、都心まではそこまで時間はかからなそうなことや 本数もある程度出ていますから、行き返りはスムーズに帰れそう 気になるのは電車の混雑具合です。 朝の通勤ラッシュ時や帰りの時間はやはり混雑しているのでしょうか？ あと、電車が遅延した場合や人身事故が起きた時など他の通勤手段が無さそうなのはデメリットかな
  • 代替輸送は東武野田線で柏に出て常磐線ですね。 つくばEXの混み具合は深刻です。6量編成ですが、駅が8量編成に対応出来ておらずしばらくはこのままかと。人口が毎年増えており混雑する一方です。
• 駅から徒歩１０分というのは少し遠い気がします
• 駅から歩いてみたら8分でした。 信号がたまたま青で公園突っ切ったら早いですね。
  • 走れば5分で着くしちんたら歩けば20分掛かるし。 公式に10分て書いて有るんだから10分で良いよ。 

構造・建物

• 広い方の棟は南東向きで狭い方の棟は、南西向きのマンションとなります。

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  現地状況（2017-12-01）

共用施設

• 駐車場は、約90％の駐車可能率で、駐輪場は、1世帯につき、1つのサイクルポートがあります。 
• ウエリスの自転車置場はサイクルポート全戸分！ 電動自転車も三輪車も気にせず置ける。 自転車置場でこんな良いマンション、周りにある？

設備・仕様

• タンクレストイレ

間取り

【モデルルーム見学記から】

• BEタイプの間取（専有面積76.04㎡、3LDK+WIC+N） 
  • それでは、玄関からお邪魔します。玄関から右側には、約6.5帖のお部屋があり、約1.6帖のウオークインクロゼットがあります。今度は、玄関より向かって左側にある約5.5帖のお部屋が子供部屋となっており、ベットがあります。クロゼットは、観音扉式となっています。トイレは、手洗いカウンターが付いており、清潔感が漂うデザインでした。浴室は、広々とした浴槽で入りやすい印象でしたが、ミストサウナがオプションだそうです。いくらくらいかと尋ねたところ、24万円はするそうです。キッチンは、ディスポーザー、食洗器、浄水器などがあり、約12.2帖のリビング・ダイニングには床暖が標準仕様となっています。リビング・ダイニングと約5.0帖の洋室の間には、3枚扉のウォールドアがあり、布団収納付きクロゼットがあります。それから、壁やドアや色などをセレクト出来るかどうかを尋ねてみたところ、6階までは選ぶことが出来ませんが、7階と8階ならば選ぶことが出来ますと言われました。 
  • そして、こちらの物件は「良水工房」を採用している為、台所のみならずお風呂やトイレなどの浄水器を使用しています。また、浄水器のフィルター交換は、毎年1回（フィルター代金12,000円）となっていますが、「フィルターを交換しますか？」という電話が業者さんからくるようになっています。（もちろん、フィルター交換の必要がない場合は、不要であることを伝えれば業者さんが来ることはありません。）後、天井高ですが、1階～6階までは居室が約2.5ｍ、7階～12階までが約2.45ｍ、1階～12階までは、廊下、洗面室、トイレは、約2.15ｍ、キッチンは、約2.2ｍ、納戸、ウォークインクロゼット・シューズクロークが約2.35ｍです。

買い物・食事

• スーパー（ヤオコー）がすぐそばにあるのは嬉しいですね。
• ヤオコー以外にもクリニックや保育園、ダイソー、ファミレスなどが入るそうですよ。 

家電系やユニクロはSCにありますし、頻繁に行くお店じゃ無いので、隣にある必要はないですね。スーパー隣接はありがたいです。

• アクア近辺のヤオコーとここの隣りのヤオコーがいつまでも両立してるとも限らない
  • ヤオコーが閉店してホームセンターが入る可能性十分にありますよね。ヤオコーがなくても買うかどうかで考えるべきですよね。

育児・教育

• 本当に流山市は小学校問題を真剣に解決してほしい！！ このままでは隣の小学校まで30分歩くことになりそう
• 小学校の新設は決定してますよ。先日、設計業者の募集が市のHPにアップされました。

周辺環境・治安

• ここの良い点をあげると、 隣にヤオコー、マツキヨ、ダイソー、医療モール、英会話などの複合施設 公園から近い 調整池が近くて環境よさそう ですかね。 複合施設、公園が近いので、日常生活には困らないと思います。 

【高圧電線】

• 現地確認してきましたが、マンションの目の前に大きな鉄塔と電線があるんですね……。たぶん8階～12階当たりにかけて視界を遮られますね。その点低層階のほうが良いのかもしれませんが、目の前の通りはかなり大きいので排気ガスも気になりますね。

【前方の道路】

• 前方の道路は今後交通量が増えるのか気になります。
• 片側二車線の道路はそこそこ通行量があるし、高圧線の見た目も気になるが、隣にヤオコー出来るし、駅前も工場の問題はあるが発展するし、悪くないのでは。小学校パンクが懸念点。
• 南流山の道路整備してるみたいなので交通量は増えそう。ただ排気ガスは車の進化で10年後には大きく下がるかと思います。
• あそこの交通量はヤオコーのせいではないでしょ 駅に向かって混んでるのでヤオコー消滅してもそれは交通量には影響しない あの道は開通当時から走ってますが当初はガラガラで、こんな道が必要なのかな？と思ったが今では二車線でも厳しいくらいになってきたな 
  • 三郷から来る人も多いみたいですね。 噂の新流山橋が出来れば少しは交通量減るのかな。。。
  • あの橋を渡らなければいけない時は敢えて流山インターから三郷方向に常磐道乗りますよ。通行料払っても全然お得。渋滞と途中の割込み考えたら精神衛生上とても悪いです。個人的に新たな橋は全く不要ですがそれ考えるとインター近い理由でこのマンションも悪くないんです（笑）。
  • 新しい橋と北西のバイパスができれば、埼玉から来る人たちはサウスアリーナ前を通らないかもですね。 セントラルパークのバースデー脇の道と、南流山の宮脇書店近くの橋と、新ヤオコー前の道が整備されれば、南流山や松戸や柏からの交通量は増えそうですが。。。

周辺施設

その他

掲示板

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