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イニシア高輪プレシアスコート

Name: イニシア高輪プレシアスコート
Brand: 株式会社コスモスイニシア
Rating: 4.666666666666667 (3 reviews)
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[[File:イニシア高輪プレシアスコート 外観完成予想CG.png|400px|thumb|イニシア高輪プレシアスコート 外観完成予想CG]]
==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[港区]]高輪2-248-15（地番）
*交通：
#都営[[浅草線]]「泉岳寺」駅 A2出口より徒歩5分
#JR[[山手線]]・[[京浜東北線]]・[[東海道線]]・[[横須賀線]]・[[東海道新幹線]]「品川」駅高輪口より徒歩14分
*総戸数：31戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年12月下旬予定
*売主：株式会社コスモスイニシア、豊田通商株式会社
*施工：大豊建設株式会社
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*泉岳寺界隈の新築マンションが久しぶりなのでどのくらいの価格になるか予想がつきません。 
*坪単価400から、ですかね
**坪400〜で妥当ですね。間違っても、有名ブランドシリーズのマンションみたいな変な値付けで売れ残り、みたいなパターンは辞めてほしいです
*来週、再来週と事前案内会らしいけど、どんな感じですか？行った人、感想教えてください。 予約いっぱいで行けなかったので。 でも、各回一組だけって、どうよ？
**もっと事前案内会ってガンガン人を呼んで派手にやるものだと思っていたんですが、必ずしもそうでもないっぽいですね。 各回1組だけって、かなり1組1組力を入れてじっくりと説明に来るということなんでしょう。 事前案内会から参加する人って本気の人が割合として多いらしいですからね。
***リソースの問題？各回１組って、新築で初めてかも。
*割と良さそうですね。すぐに完売しそうな気がします。 
**高過ぎる。1億切る下の階は売れるだろうけど。
***全31戸なのに、第一期で6戸って。 売れ残り必至だね。 お墓、崖下、囲まれ感、、、嫌悪多過ぎ！駅に近いのはいいんだけどね。 道が細いのは、高輪の静かな住宅地なら当たり前。 ブリリア高輪ﾚﾌｨｰﾙは、1期で14戸くらい出してたよ。 終ったな。
****モデルルーム見学が1回あたり1組だけなので、高級感あるんだなと感じました。接客も丁寧そうです。 全部で31戸ですし、そこまで焦って売らなくてもいいのかもしれません。完成は12月下旬、入居は2020年2月下旬とのこと。今からあと1年と3～4ヶ月ありますね。ゆったりペースの見学で売れ残りが出るかもしれませんけど。 1億以上の部屋もあるので割高感は否定できません。買える方が買うんでしょうね。
*地所の物件の販売開始が来年にずれこみましたが、ここと合わせて検討している人はどのくらいいるのでしょうか？ 三菱ブランドプラス処々の事情により、こことは競合しないのでしょうかね？いずれにせよ、お安くはないですね、ハァー
**こっちのいいところは、 「接道幅が大きい」「泉岳寺周辺再開発地が近い 」。あっちのいいところは、 「新駅及び品川駅へのアクセスがこっちより良い」「よって新駅周辺及び品川駅西口の再開発地がより近い」「公園がすぐ近くにある」「周辺は街路樹など緑が豊富」「プリンスの庭園も近い」地所の方は旗竿地で、囲まれ感がありますね。接道幅は5ｍぐらいしかないのでは。しかし竿の部分すなわち長いアプローチが、場合によってはいい感じになる可能性もありますね。しかし高さをけずられた経緯があるので、質を落としてくる可能性もありますね。総合して判断すると、同じ坪単価なら地所の方がいいと思います。 
***プラスとマイナスのポイントについて、ほぼ同意です。まあ後は、個々の条件の優先順位と価格との兼ね合いですかね。 
*ジオとここで悩み中ですが、どっちがリセール有利ですかね？
*現地見て参りました。フォートの方は、確かに旗竿地をどう取るかで好みが別れるかもしれませんね。パース図のような感じだと奥まり感がいいと思いましたが、手前にもしっかりマンションが建っていて、本当に囲まれてしまっています。自分の敷地内でセットバックして余裕を出すのですかね。 一方、イニシアの方は、敷地は変な形だと思いましたが、道路に沿っている面が多いので、そちら側のお部屋は多少ゆったりしてると感じました。もちろん、通りの向こうにはマンションが建ってるわけですが、囲まれ感はあまりなかったです。 立地的には、フォートかなと思っていたのですが、現地を見たら、我が家はイニシアに傾いています。 ウチは実需なので、割安感にはそれほどこだわっていませんが、身動きできないほどリセールバリューが下がらなければいいという程度です。 間取りと向きと価格のバランスが気になります。 
**あれだけ接道幅が広いと、やりようによっては建物の見栄えがかなり良くなると思います。 しっかりセットバックさせて、植栽やエントランスその他外構のデザインを工夫すれば、とても優雅な外見のマンションになりそうですね。 それでも、仮に坪単価が同じなら、立地やブランド面を考慮するとリセールバリューはフォートの方でしょうかね。 ジオとリセールがどっちがいいかですが、仮に同じ坪単価ならイニシアでは？ 白金高輪駅はイニシアから徒歩圏の品川駅や新駅と比べると駅力が比べ物になりませんし。 イニシアは徒歩圏に様々な再開発が控えてますしね。 ジオを検討するなら南北線の品川延伸に掛けてみても良いかもしれませんね。
*ここ、いつから売り出すの？当初は10月下旬と案内してたはずだけど。
**第1期1次の販売予定時期が11月中旬となっています。当初は10月下旬だったんですね。
***コロコロ予定を変えるということは、要するに大苦戦ってことですね。この程度の規模、しかも高輪でも集客できないとは、マンション市況は下り坂を転げ始めましたね。 
*コスモスイニシアに都心一等地の経験が少なく、値付けを誤ったんだと思う。この価格では売り切れないだろうし、そのうち近隣の地所物件などに浮気される。 ただ、大手のように完成在庫を持つ体力もないだろうから、このまま販売には突入せず価格調整入るのでは？特に階数による価格差がひどい。
*ここいくらぐらいですか？
**1階(地下住戸)で坪420～450。3、4階で坪650。上層階やルーバル付は坪650～720。
*お墓とマンションに囲まれた窮屈な立地で日当たりも期待できず、建物自体には全く魅力を感じないのですが、泉岳寺駅再開発と山手線新駅の話題性で売れてしまうんでしょう。この仕様で億超えとは怖くて手が出ません。
**港区でこの大きさであれば億超えるのは当たり前では？ 
*1期6部屋と2割も販売に出せなかった。下がるのを待った方が良さそう
*購入意欲が減退する価格と仕様のアンバランスがここの魅力ですね。
**現地見ちゃうと…ですよね。泉岳寺の崖下、囲まれ感、狭い前の道、半地下の部屋…。自分が持ってた高輪のイメージとは違いすぎて。でも、価格だけはイメージ通りでした(笑)もちろん見送りです。
*正式価格ってもう出てますか？販売が12月に延期されてるのは知ってるんですが。再開発、新駅ネタだけではなかなか厳しいみたいですね。
**2024年の街開き後、大きく生活が変わるであろう。将来再開発されるという先行情報だけでは皆さんなかなか動かない。 新駅ができても2023年まではほぼ現状維持、街開きしたら高騰すると思う。 新駅・再開発エリアから徒歩数分。しかも高輪側。周りは築30年、40年の築古ばかり。築浅のここは大化けるする可能性が高い。
*ホームページによると、また販売延期だそうです。これで何度目の延期でしょう。12月中旬販売開始と書かれてますが、17日からギャラリーが年末休業らしいので…。 
**購入希望者が集まらないのでしょう。 賃貸物件に転換されるかも知れないですね。 価格を下げた、知りたければモデルルームへ来い、みたいなメールをもらいましたが、行く気がしません。
***また販売延期です。１月上旬販売とのこと。強気の予定価格を出したものの来訪者の反応が予想外に悪く、正式価格を決められないのでしょう。デベの混乱ぶりが垣間見える。
*この物件価格下がったのですか？ 
**値下げとは言っても誤差の範囲。予定価格が高過ぎたから依然として割高感はある。価格以前にあの立地と仕様で億超えはキツイ。
***78.88m2 は、いくらですか？
*プラン内容を見ると、面積の広さや部屋の配置などは使いやすそうです。まだ価格は公表されていませんが、価格と交通アクセスのバランスをどう考えるかかなと思います。 
*SUUMO等に価格出てますね。昨今にしては、控えめな坪単価のような。
*販売が始まりましたが売れ行きはどうでしょうか？完売するかな？
**第一期は１４戸売り出しのようです







==交通==
*

==構造・建物==
*外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。

==共用施設==
*駐車場：敷地内8台収容（平置2台、機械式6台）、身障者用1台含む
*自転車置場：47台収容
*バイク置場：2台収容

==設備・仕様==
*間取り良いんだけど、外廊下でディスポーザーもなさそうだが。山手内側の高輪なんだから、きちんと安普じゃないマンション建ててほしいな。
*ここまさかの天カセ無し？サイトの画像ではリビングに壁掛けエアコンが見えるんだけど、、嘘だよね？？
**全居室とキッチンに床暖装備なのに、エアコンが壁掛けって。都心の億ションではあり得ない仕様です。バックカウンターもオプションだし。しかも、全熱交換じゃないって。郊外のファミリーしかやったことないんじゃ、しょうがないか。 


==間取り==
*間取： 1LDK～3LDK 
*面積：56.46m2～88.69m2
*プランを見ていて思ったんですが、無理やり部屋数を増やすのならば、収納を増やしたり、居室をもう少し広くしましょうよ、というスタンスでいるようです。 このあたりだと、部屋数がどうしても必要な小さい子供が複数いるファミリーは、あまり検討には入れないでしょうからね。 そうなると、大人のみの少人数世帯でゆったり暮らしていくことができる方向を見ていくのって、ニーズにはぴったりだと思いました。
*可動間仕切り、魅力ではありますが最近は間仕切り家具も普及しているのでそこまでこだわる必要は無いかと思います。 もちろん最初からあれば便利ですけど、無い部屋でも後付は可能ですから。 仕様もよく、バルコニーのタイルなど細かいところまで作りが丁寧なのが好感度です。 
*収納力がたっぷりあり、ウォークインクローゼットが2つもあるのは贅沢だなーと思います 夫婦二人暮らしの場合、一人につき一つのウォークインクローゼットが利用できるし、 リビングの広さも圧倒的な広さになっていると思います。 ＤＩＮＫＳや単身世帯にとって、この広さで暮らせるのなら価値は高いと思いますね 
*プラン見ました。70m2から80m2の間取りのプラン、普通なら3LDKのところ2LDKにしています。78.88m2の2LDKプランを拝見しましたが、ウォークインクロゼットの広さが2部屋分で1部屋分の広さくらいありますね。目測ですが4.5畳くらいはありそう。 さすが港区マンション。キッチン横のドアスペースやLDKの窓の広さなども高級感があっていいと思いました。2LDKだから子供が1人の家庭用がちょうどいいでしょうか。 

==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種中高層住居専用地域
*ここの標高はどのくらいですか？泉岳寺駅からフラットアプローチということは、標高は高くないのでしょうか？
**崖下です。
***崖下ということは地盤がよくなくて、災害時は心配ということでしょうか？
****ちらっと検索してみたところ泉岳寺駅で標高4ｍみたいでした。 マンションの場所だともう少し高くなるのでしょうか。 地盤や水害のことについて若干心配なことも出てたので、ハザードマップなどで要確認だと思います。 ただまあ家の周辺に坂が多いのは単純に生活はし辛いこともあるかなと。 通学区の学校へは坂を登って行く方面となるのですかね？生活環境については色々考えそうですね。
*****国土地理院の地図で見ると、各所の標高は以下の通り。 
******泉岳寺駅A2出口付近、4.8m 
******泉岳寺入口付近、10.2m 
******建設地北端付近、12.0m 
******高輪台小学校校門付近、26.0m 
******リンコス前交差点、27.9m 
*******全然フラットアプローチじゃない‼️ 因みに、 
********西側マンション敷地、14.6m 
********北側戸建敷地、19.0m 
********北側墓地内、22.7m 
*交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。 
*港区の中でも大幅に変化しそうな感じがある地域です。今後、さらに開けてくるのが楽しみです。やはり、このあたりの地域はずいぶんと将来性がある、ということで注目されているような気がします。
*現地見てきた。 リンコスへの買い物や小学校へ行くには、 スキー場並の傾斜を登らないとたどり着けない。 駅からも坂を2段階で登らないと 帰って来れない。 なのに、崖下で、周りは6、7階のマンションに 囲まれ、眺望、プライバシー性は皆無。 しかも、大規模な墓地に隣接してるので、 線香臭いかも。 ものが良さそうなだけに、残念です。 
*意外に個人的には、開発などにも期待したい。 けっこう立地や間取りなどとともに開発も気になるほうが多いですし。 ちょっと立地も大事なので気にしたほうがいいのは当然です。
*新駅が出来ること、宮様が越してこられること、品川駅がリニア始発駅になることなどを考えると、今後が楽しみなエリアだと思います。
**この辺は高輪では格下エリア。新駅も10分ぐらいはかかりそうだし中途半端ね。開発期待で売るんだろうけど
*マンションの前の道、細過ぎて。。。
**前の道、狭いですよね。車一台通れるくらいの広さなので、すれ違いは無理。ここは一方通行になるのですか？ 
***マンション前の道は狭いかもしれないですが、一方通行だったら特に不便を感じるわけではないでしょう。 それよりもやたらと車が入ってくるわけではないという 環境がいいんじゃないですか？ 静かですよ。駅までそこそこ近いのに、すごく閑静な環境です。 
****物件前の狭い道路は一方通行ではないようです。交通量が気になりますね。あと、近隣の古めのマンション群が今後どうなるのか？
*もともとこちらは何が建っていたんだろうと思って グーグルマップの過去を遡れる機能でみてみたところ、お屋敷が建っていました。しばらく空き地で、そしてこちらができるということになったようです。
*現地見てきましたが、道幅が狭すぎるので囲まれ感ありそう。裏がパークコートなんですね、あまり高級感が無かったかな。場所が場所だけに抜け感を求めるのは難しいんでしょうね
**皆さん囲まれ感とおっしゃってますが、比較として工業地域や商業地域に建つタワマンなどをイメージされてませんか？ 住居地域としては、道の広さも平均的と思います。 高輪四丁目などと変わらないのでは。 それより、接道面の広さや敷地面積-建築面積がある程度以上ある事が囲まれ感を決定する要因と思います。 接道面が狭かったり、敷地いっぱいに建ってると囲まれ感がありますよね。 
***イメージじゃなく、現地見ての感想。後が崖で目の前があんな庶民的な場所、高輪四丁目にありましたっけ？高輪住所で一番地価が高いところですよ。
*ここは新駅にも近いしいいなぁと思ってましたが、接道がとにかく狭かったですね、大きなセダンで厳しい感じ。ここなら高輪警察署ら辺りの方がいいかなぁ
*新駅再開発エリアまで直線距離で約300m。こんな駅近新築物件は超貴重です。
**新駅の名前高輪ゲートウェイだそうな。
***高輪の名も付いて、駅近が具体的になってきましたね。
*私は現地を見て買うの止めました。ごちゃごちゃしてて、日当たりも悪く、泉岳寺のお墓の崖下。晴れた日の昼間に行きましたが、南側のマンションの陰になり雰囲気が暗いです。ちゃんと現地見た方が良いですよ。
*ここ以前は高級外人さん専門の賃貸マンションでした。総戸数6戸で、お部屋は200平米超。植栽がこんもりでしたね。長らく、もう7年ほどかな？空き地で、デカイ池みたいな水溜りがあって、オタマジャクシ、泳いでいたわ。水が湧いているのかと思ってたわ。交通は便利、でもお買い物とかは近所になんもないです。人混みとは無縁の駅。朝、地下鉄もそれほど混まない。
*二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯です。 特にここの敷地一帯は入り江みたいに細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所なので、駅近とどんなに突っ張っても高級マンションのイメージには程遠い佇まいになるでしょう。残念ですね。
*白金高輪周辺で探していますが、ここは地形が少し気になりますね。 以前、この近くの三田三丁目の坂下のマンションに賃貸で住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。 
*駅から徒歩１４分は少し遠いなというイメージです。電車通勤している人であれば、同じことを思う人も多いでしょう。 
*エリアの抱える問題点として、羽田の飛行経路問題も悩ましいですね。今は気にしない人も多いかもしれませんが、実際に飛び始めたら騒音や落下物の心理的不安がけっこうバカにならないかと。この物件はサッシの騒音対策はしているのだろうか？
*現地の印象は良くも悪くも地味めで崖下といえばそれもそうかなとは思う。地下住戸は思っていたような地下感はなさそうなので、単価が安ければ十分検討対象。ここは好みによるかなぁ。 
**現地行きましたが、崖下の陰鬱な雰囲気が無理でした。崖の上は泉岳寺の墓地ですよね。実際、湿気が溜まりやすそうな地形ですし、既存のマンションに囲まれ、方角関係なく日当たりは悪く、梅雨や夏場の湿気に耐えられないだろうと想像しました。冬の冷え込みも厳しいでしょうね。地下住戸ならさらに環境は劣悪かと。あと、この価格帯で天カセエアコンがないのは、びっくりしました。
***崖下ではありますが、それでも第一京浜からは少し上がってますし、谷にはなっていないので、実際に湿気が溜まりやすかったり冷え込みが厳しかったりはするんですかね？ 囲まれ感と日当たりについてはその通りかと。 天カセは昨今コストカットでこの単価帯でも減りましたね。メンテ費用高いしそこの箇所の天井も低くなるので私は別に無くても良い派ですが、あった方が良いと思う人が多いのであればリセール時に多少ネガティブになり得るのかなという気はします。
****崖を背負っていると湿気がかなりありますよ。
*****建物が建てば、ここも崖下感はあまり感じずに済みそうな気もしますね。




==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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