アールブラン武蔵新田

2020年4月6日 (月) 07:34時点における版

物件概要

アールブラン武蔵新田　外観完成予想CG

• 所在地：東京都大田区矢口１丁目567-1（地番）
• 交通：東急多摩川線「武蔵新田」駅より徒歩5分
• 総戸数：79戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年1月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 駅近だし、お高いのかなぁ。最近の高騰にはついていけません。。。
• 武蔵新田って駅あるんですね。知らなかった。だいぶマイナーな感じなので価格帯は安いんでしょうね。雑色のプラウドくらいでしょうか。
  • 春に販売していたシャリエ武蔵新田が平均坪296万で早々に完売したんで、坪300万以上になるかもしれない。
    • 300万？高値掴みだろ。ならば久ヶ原買うだろ。
      • そこまでなりますかね…？ この辺りだと３００乗ってしまうと流石に厳しいんじゃないかと思います。 おそらく多くの人が、落ち着いた価格設定になるんじゃないかと期待して来ると思われますから、高くしすぎるとミスマッチになってしまいます。 絶妙なラインってここだとどれくらいなんでしょうね？
• この辺りだと 安いんじゃないかと期待して見る人も多くなってくるでしょうから、 どれくらいの金額で落とし所を作っていくのかなと思いました。 住む分には落ち着いていていいのでは？
  • ま、地方の人にとってはマイナーな駅かもしれないけど東京、新宿、横浜くらいまでなら45分くらいで行けるしね。便利よ。価格は、地元民予想としては70平米5990万くらいでしょうか。
• 先日モデルルーム行ってきましたが、寝室側の梁がガッツリ出ていたのと、バルコニーの外側の壁がコンクリート吹き付けでショボかったのがマイナス材料でした。
• 来月から販売開始とのことですが、駅に近いため価格が気になるところです。
• 坪250万くらいじゃないと売れないと思うけどね。殊更に城南を推すのもプラウド六郷で失敗してるけど
• 場所的に坪単価280万円くらいなら買いでしょうか？
• シェリエ武蔵新田が坪300で即完なので、もう少し高くてもよかったと考えると、ここは坪320、70平米6500万円くらいが妥当だけど、墓ビューと隣が養護学校ということで、反応が悪ければ、下げてくるでしょう。今は反響をみて価格を検討しているところでしょう。
• なんでこんなに高いのーモリモトさん。武蔵新田だよ　墓地ビューだし。
  • 私もマジでびっくりです。武蔵新田ってこんなに高いのって。東京の端っこの地味な町なのに。。。。　まあ、私は地元だから好きだけどねw
    • 正直かなり興味あったけど、かなり高価格のようで・・・。とりあえず、修繕積立金はかなりお安く設定しました?　って言ってたけど、どうせ何年かしたら上げてくるんでしょ？って感じだよね。
• あんまり出足よくないのかな？
  • 正直高すぎますね。
    • 事前案内会で大体の値段が出てきている、ということなんですね。多摩川線という住宅地の中を走る路線ではありますが、駅まで徒歩5分というのが強気の価格なのかもしれません。
• 坪単価いくらくらいだったのでしょうか。マンションバブルの時に計画＋オリンピック直前で一番高い時期というのはあるんでしょうけど…。ストリートビューで周辺を見てみましたけど落ち着いた住宅街でした。雰囲気は好きですが真正面の景色に関しては評価は分かれるでしょうね。
  • やめてよかったぁー。高いし、周辺の雰囲気も悪いよね。
• ホームページに価格は書いていないように思われますが、どれくらい高かったのでしょう？駅近ですし、プランはそれなりに広々として良いお部屋のように思いますので、条件としては良いですが、実際の価格はきになるところです。
• 正直、武蔵新田というマイナーな駅でこの価格は高すぎると思う。無理して買わないでよし。
• 価格がまだ決まっていないようですが、中部屋で坪330万程度ではないかとのことでした。60平米台であれば6千万円台の部屋もあるようですが、70平米だと7000万円台といったところだとのことでした。3月には予定価格が出るということでしたので、見学に行ってみてはいかがでしょうか。
• 金額はまぁこんな感じかなーという風に思いました。昔と比べて高いっていうのは首都圏全体に言えることだし、いつ値段が安くなるかって言われても誰もわからないし。
• 武蔵新田でこの金額かーというのが率直な感想ですが、現実的にこれより安い場所ってあまりないですよね？雑色はまぁね…だし、海側とか千葉よりは無理ってなると、選択肢がない。
• 内々で販売しているようですが、公取的に大丈夫なの？違法では？
  • でしょ、でしょ、でしょ？ 1月から受付てるのに一向に価格を公にしない。 客の顔色見てこそこそ価格を決めているね。 すごく感じ悪い。 倒産しただけのことはあるわ。
    • ここの会社、あとづけで販売広告出してルールを守ってる形にする。確信犯。
      • やっぱりそうなんですねー。見学行った時になかなか価格教えてくれなかったので他でやな感じだったけど。検討中の方は二重価格にご用心です。
        • この物件、友の会会員を対象とした優先販売をしている。友の会会員を対象とした優先販売自体はOKなんだけど、対象は物件の告知をする前からの会員。このデベは早期来場者も友の会会員として対象者としちゃっているので掟破り。 それから優先販売をした以降の販売では、優先販売を実施したことを広告で告知しなければならないんだけど、それもやらないというダブルの掟破り。
          • そうなの？MR行けなかったんだけど、それとなく物件価格を聞いたら大まかな価格帯は教えてくれたよ。まぁ高くて諦めたわけだがw
• 売れてんのかね？謎だね。モデルルーム見学いってから、放置してたけど、価格聞きにまたいってみるかな。ていうか、早く価格公表しろって感じ。貧乏暇なしだから、わざわざ価格聞きに行く時間ねーよ　って感じ。
  • 価格を公表した物件はその時点ですでに買えません。買い手が決まってからしか公表しないから。
    • 買い手が決まってからしか公表しないというのは知りませんでした。しかしそうしますと、購入の検討者が価格を知れるのはどのタイミングなんですか？なんかもっと早めのタイミングで公表しているところは結構あるように思えましたが。
      • モリモトの売り方は普通じゃないから。
        • HP等での販売概要の本広告(間取りや価格、登録受付日時など)が正式に出た時点でもう買い手が決まっているということです。本広告は形だけのパフォーマンスです。もちろん、買い手が決まっていない住戸のおよその価格はMRへ行けば教えてくれます。
• そういえば、説明聞きにいったとき、お墓ビューの話、一切されなかったわ。知らずに買っちゃう人とかいたりして？
  • お墓は嫌悪施設だから少なくとも重要事項として説明義務がある。重要事項説明って契約の直前で量もある。その中でさらって説明してスルーさせようとするなら悪質だね。最初に説明しないと。
• ここはマンション前の通りが広くて良いですね。第１期は終わった？んですかね？？結構売れてるのかしら。。。
  • 第１期は終わって、第２期も目処がついたらしいな。テラス付きの部屋は残ってるみたいだが、販売してない？ あれかな、ここの販売広告にテラス付き云々て宣伝してるから最後まで残るようにしてんのかね。 強気な値段だが、売れてるのは確かみたいだ。住環境は悪くないが教育環境は微妙、ハザードマップもグレーゾーン。 内容はファミリー向けだが、環境的にはシニアや単身向けな気がするな。
    • 第2期のスケジュールはザガーデンズ多摩川と併せてきてますね。そこそこの値段ですが、想像以上に売れるのが早いですね。
      • 少し前にMR行きました。ザ・ガーデンズとの比較を結構してたのでライバル視してる様でした。私的には値段というよりそもそも立地がこっちの方がかなり良いと思ったのでライバルなのか？？と疑問に思ったのですがザ・ガーデンズと比較していらっしゃる方って結構多いのですかね。。？？？
        • 最寄駅が同じなので比較されますが、アールブランの方が格段に立地が良いので、ザガーデンズはここ程の坪単価では売れないんじゃないですかね？
          • 新築物件自体が少ないので、比較検討する人は結構いるのではないかと思われます。
• 最寄り駅まで徒歩５分。交通アクセスが良いので 多少、価格帯が高くてもかなり人気物件になると思います。 南向き物件でかなり陽当たりも良いでしょう。 小学校まで距離があるように思われている方もいらっしゃいますが 徒歩10分程度です。遠いというほどの距離でありませんし ファミリー層にぴっったりなマンションだと思いました。
• もう少し安ければ買いたいと思うのですが、実際、値下げはおこなわれてるんでしょうかねー？
  • 販売から即売れてしまっているようですので、恐らく値引きなく出し値で売れていると思います。
    • 値引き、ないんですね。もう少しサービスしてもらえるとありがたいと思ったのですが。都内だから仕方ないか、と感じます。立地もいいですもんね。駅まで近いし。
• 価格、第二期の最多販売価格帯が”5,000万円台、6,100万円台（各2戸）”。”4,400万円台～7,500万円台”です。

交通

構造・建物

• エントランス完成予想CG

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：2,570.77m²
• 建築面積：1,349.73m²
• 建築延床面積：5,898.18m²

共用施設

• 駐車場：平置駐車場（屋外）24台、障害者用駐車場（平置・屋外）1台
  • 駐車場が、数は少ないものの、全て平置きなのは良いですね。修繕積立費用が抑えられます。
    • 駐車場平置きってかなり重要ポイントですよね。パレットタイプの機械式駐車場って、ある程度年数が経つと、機械一式入れ替えないといけない。そりゃそうですよね。車って1トン位するんで、それが乗っているものを上げ下げするのだから、いずれは交換せねばならなくなります。駅まで近いので、そこまで車が必須じゃないっていうのが大きいのかもしれません。
• 駐輪場：158台（2段式：134台、平置：24台）
• バイク置場：12台
• 駐輪場の数は二段式なので十分といえるほどありますが、駐車場はやっぱり少ないですね。駅が近いから必ず必要でもないかもしれませんが、月極も探しておいた方が良さそうなとこに思います。
  • 平置き駐車場が23(だっけ？)もあるので、もうすっかり敷地内駐車場を確保したような気分になっていましたが、冷静に考えれば確率ほぼ1/2ですよね、はずれたらショックでかい。
• ラウンジ完成予想CG

設備・仕様

間取り

• 間取： 1LDK～3LDK
• 面積：36.57m2～82.39m2
• モリモトのマンションにしては間取りが残念。柱がガッツリ入ってるなんて珍しいと思います。
  • 長谷工がモリモトに持ち込んだんでしょうかね？
• 南西角地でワイドスパンという条件なので、住居として良い条件は揃っているかと感じられました。故に、値段が高くなる可能性もあるのではないかと思われます。
• 南向き物件なので、陽当たりがよく日中は電気をつけなくても良いくらいかもしれませんね。プランも種類があるので、家族の生活スタイルに合わせて選べそう。
• ここ玄関前のスペースが凄く狭いですね、玄関開けたら歩いてる人にぶつかりそう
• プランを見ると１LDKからすごく広い３LDKまであります。１LDKあるのが意外でしたが、DINKSの人にはちょうど良さそうです。
• 間取りはどうでしょうか？3LDKの横長のLDみたいなのって使いやすいんでしょうか？
• ３LDKひとつとっても、かなりバリエーションがすごいですね。80m2以上のプランが有りつつ、70m2未満のコンパクトなタイプも有りつつ。 あと田の字のプランもあまり多くないようです。 工夫は色々とされているように思いました。 設備などは一般的なものは大体ついている感じでしょうか。
• ワイドスパンでかなり広々とした設計になっていて好みですね。 けどこれだけの広さがあるのに対して、収納が少ないようにも思えました。 各部屋以外に押入れみたいのが一つあったらさらに良さそうに思います。
  • リビングがワイドスパンになっているところは利用しやすいし、 窓が大きいので部屋が明るくなり感覚的に広く感じるという点は良いと思う。 特にリビングが広くてファミリーで段落するのに十分な広さでリビング学習をするにしても 机を置けそうだなと思います。 廊下が短く田の字になっているタイプが多いので、掃除が楽そうですね
• ここってテラスがついている間取りは一階だけですよね？プランでDタイプのようなテラス有りの間取りが載っているという事はまだ買われていないで残っているという意味でしょうか。
  • Dプランは販売対象となっているのではないでしょうか。 そうじゃないと、ほしいと持ってきたのになかったみたいになってしまいますから Dプランはとても広いですし、テラスもついているので お子さんが何人もいるご家庭向けなのかなと思います。 テラスに、ちょっとした庭用遊具などもおいておくことができそうですものね。
• ここのように1階にはテラスのついたマンションって結構みられますが、やっぱりこの場合ってテラス付きの間取りが真っ先に埋まるんですか？逆にそういうプランの場合の注意点とかってありますかね？
  • 基本的は低層階の方が人気がないので、テラスや専用庭をつけて付加価値をプラスしているんだと思います。

買い物・食事

• ＜商業施設＞

1. 武蔵新田商店会　　約150ｍ（徒歩2分）
2. ファミリーマート／タケウチ矢口店　　約210ｍ（徒歩3分）
3. マルエツ／新田店　　約210ｍ（徒歩3分）
4. オーケー／矢口店　　約230ｍ（徒歩3分）
5. ドラッグストアスマイル／武蔵新田店　　約270ｍ（徒歩4分）
6. まいばすけっと／武蔵新田前店　　約360ｍ（徒歩5分）
7. 島忠／大田千鳥店　　約800ｍ（徒歩10分）
8. オリンピック／下丸子店　　約1,550ｍ（徒歩20分）

• 生活環境はどうでしょうか。近所にスーパー２軒がありますがどちらの方が品揃え良いんでしょう？ホームセンターが近いのは良いですね。引越し前後になったら多用するでしょうし。
• マンションの立地でいいますとスーパーが２件近所にあるのはうれしい。買い物しやすい距離で暮らせるのって楽ですよ。
• 隣の下丸子駅はCanonの本社もあって、マクドナルドやらコメダ珈琲やらあるけど、武蔵新田駅は松屋くらいしか無いんだよなあ。
  • 不二家があるじゃんw
• 駅とマンションの間にマルエツがあって、その他にご近所にオーケーストアがあるので、 とても便利だな、と思いました。 買い物が楽なのはいいですし、 何より、オーケーは結構安いんで、助かる部分があります。 お魚とかはマルエツの方が種類が豊富だったりするのかな？使い分けがうまくできそうですよ。
  • オーケー、この間テレビで取り上げられていましたが、すごく安いんですね。今まで行ったことがなかったので、知りませんでした。 お弁当とかお惣菜も安くて美味しそうでしたので、 忙しい時なんか、 一品ちょっと買うみたいなことができる点はとてもいいと思いました。 暮らしやすさというのは マンション選びでもとても大切な要素でしょうね。
• 近くにマルエツとオーケーがあるのがよく、ここで暮らすと食費も抑えられそうです。消費税が上がる＋住宅ローンも支払っていかなくてはいけない＋年金不足分の貯金も・・・と考えると、マルエツやオーケーのようなスーパーが嬉しいです。
  • 二つのスーパーに近くて、 そんなにごちゃごちゃしていない静かな住宅街はいいですね。 子育てにも安心な環境だと思いますが、 ホームページを見る限りでは近くに小児科はありませんか？

育児・教育

• ＜教育機関＞

1. 多摩川小学校（指定通学区校）　約740ｍ（徒歩10分）
2. 矢口中学校（指定通学区校）　約810ｍ（徒歩11分）
3. 丸子幼稚園（私立）　約470ｍ（徒歩6分）
4. 下丸子保育園（認可区立）　約530ｍ（徒歩7分）
5. 千鳥さくら保育園（認可私立）　約610ｍ（徒歩8分）

• 大田区は子育て支援が充実していて認証本社意見情報への補助が出るというのは働くママにとっては安心です。新規保育園も新設されているということは転居して大田区に移住するという方が結構多いのかしら？
• ここは学区は多摩川小学校であってますか？矢口西小学校は越境不可ですが、矢口小学校には越境できますよね？小学校情報、気になります。
  • 多摩川小学校って評判良くないのですか？？校庭が芝で素敵だなーと思ったのですが。
    • 多摩川小はよくなくて矢口小の方がいいんですか？　そして、矢口西は越境無理で、矢口小は越境オーケーなんですね？　全然知らなかった。私は矢口西卒ですが
      • 知りあいの子供が多摩小でしたが、悪いことは全く言ってませんでしたよ。校庭も芝ですし。
        • 校庭芝の学校なんてあるんですね？最近増えてるんでしょうか。いいですね。
          • 多摩川小学校も、矢口小学校も、どちらも良いと聞きます。もし矢口小に行きたい！となった時に越境できる方が選択肢が広がるかなと。多摩川小学校の芝生も魅力的ですが、保護者による芝刈り当番と、自宅での芝の養生？がどれくらい負担になるのか気になります。
            • 中学受験を考えているのなら別ですが矢口小の学区域は安方中です。多摩川小と矢口西小が矢口中です。どちらの中学に通わせたいかを視野に入れて考えてもいいかもしれません。

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域、第2種高度地区
• 派手さはない街ですが暮らしやすそうですね。東横線～副都心線も使えるので便利そうです。
• グーグルアースで調べたらお墓ビューでした。。。
  • 私もグーグルマップで確認してみました。 マンション前が戸建て、その奥がお寺（＋墓地）といった場所なので マンションからの景色はもろに…という感じかな。 駅近の好立地ですが、こういうのは個人の感覚が大きく出てきそうです。
    • 確かに３階か４階以上だとベランダからお墓が見えるかもです。
• お墓が見えるというのはどれくらいの距離にでしょうか？あんまりそういうのは気にする方ではないのですが、こういうのってだいたい自分よりも家族が気にするケースが多いですよね多分。
  • 道路挟んで南側の民家のすぐ先がお寺の墓地です。グーグルで見るとすぐわかります。
    • 南向き東寄りの4～5階が墓地ビュー感が強いかも知れませんね。1階だと「お墓？どこにあるの？」という感じでしょうが。
      • まあ視界がひらけてしかも校庭とかと違って静かっていう見方もできなくもないですが、自分はやっぱり落ち着かないかな。
• お墓ビューは たとえ自分が気にならないとしても、売却時の大きなマイナスポイントですね。内覧に来た客はドン引きするでしょう。
  • 将来的に売却するとか、貸しに出すとか、そういう事を考えている場合、墓地が近くにあるのは辛いところですね。売るときにはどれくらい影響してしまうものなのでしょう。
    • 眺望は日当たり良ければあまり気にせへんけどもお墓ビューはキッツイですね?環境や間取りは変えられへんのやから価格だけは頑張ってや。ほんまよろしく頼みます。
      • 資産価値が将来的にどうこうなっていくというような事に詳しくないのですが、 お墓が自宅から見える場合、それは資産価値に影響しますか？ 高い建物が建たない分、日当たりの心配がないというところもあるようなので、 意外と資産価値に影響しないのかなと思いました。
        • 既に影響しているというか、お墓ビューならそれを織り込んだ価格が設定されているのでは？将来的な資産価値（高く売れるか）は需要次第ですよね、上記のようなメリットを感じる人は多くはないかもしれませんが・・・
• 隣の養護学校は改築工事されてるみたいだけど今ある仮施設っぽいとが運動場っぽいね。ガヤガヤうるさそー。
  • お墓ビューは、将来的にもマンションが立たず日当たりは確保されてると考えればまぁ悪くはないかなと。支援学校がどう、というより学校があることでうるさいとかグランドの砂が飛ぶとかの方が気になる。どうなんでしょ
• 近所のものですが、こんなとこにマンション作るんだ！とびっくりしてます。 駅近で便利ですよね。 目の前の氷川神社公園では夏にお祭りがあり、出店で買ったものを他人の家の軒先で地べたに座って食べる人多数です。 （中には親子まで！） 年に一度、2日態度とはいえ、かなりうるさいですし、マンション住民の方から苦情出そうですね。
  • 近くに小児科もあります。お祭りの際はうるさいと思いますが、それも含めて重要事項説明を受けるので、理解した上での購入になると思います。

周辺施設

• ＜公共施設＞

1. 大田矢口一郵便局　　約360ｍ（徒歩5分）
2. 矢口区民センター　　約450ｍ（徒歩6分）
3. 下丸子図書館　　約530ｍ（徒歩7分）
4. 大田区民プラザ　　　約980ｍ（徒歩13分）

• ＜金融機関＞

1. 共立信用組合／武蔵新田支店　　約260ｍ（徒歩4分）
2. 三井住友銀行／矢口出張所（ATM）　約300ｍ（徒歩4分）
3. 芝信用金庫／矢口支店　　約330ｍ（徒歩5分）
4. 三菱UFJ銀行／武蔵新田駅前出張所（ATM）　約440ｍ（徒歩6分）
5. みずほ銀行／武蔵新田駅前出張所（ATM）　約440ｍ（徒歩6分）

• ＜医療機関＞

1. 新田歯科（歯）　　約180ｍ（徒歩3分）
2. 加藤内科小児科医院（内小呼胃）　　約180ｍ（徒歩3分）
3. よしざわ整形外科クリニック（整外リハリウ）　　約200ｍ（徒歩3分）
4. 東京ちどり病院（外呼外整外皮内消循神リハ放脳外救）　　約630ｍ（徒歩8分）
5. 目蒲病院（外整外内放リハ呼循神糖代内リウペイン整外救）　　約960ｍ（徒歩12分）

• ＜公園スポーツレジャー＞

1. 氷川児童遊園　　　約20ｍ（徒歩1分）
2. 矢口南児童公園　　約210ｍ（徒歩3分）
3. 矢口せせらぎ公園　約220ｍ（徒歩3分）
4. 下丸子多摩川公園　約620ｍ（徒歩8分）
5. 多摩川大橋緑地　　約880ｍ（徒歩11分）
6. 多摩川ガス橋緑地　約880ｍ（徒歩11分）
7. 東急スポーツオアシス多摩川店　　約490ｍ（徒歩7分）
8. 新田神社　　約240ｍ（徒歩3分）

その他

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