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アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス

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==物件概要==
[[File:アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　外観完成予想図.png|300px|thumb|アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　外観完成予想図|alt=アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　外観完成予想図]]
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[東区]]香椎照葉6丁目23番28、27番35（地番）
*交通：
#西鉄[[貝塚線]] 「香椎花園前」駅 徒歩28分  
#「照葉北小学校前」バス停から 徒歩1分（西鉄バス）
*総戸数：620戸（WEST:310戸、EAST:310戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上48階建・陸屋根（WEST）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：
#WEST：2022年11月
*売主：積水ハウス株式会社・西部ガス都市開発株式会社・福岡商事株式会社
*施工：株式会社竹中工務店
*管理会社：積和管理九州株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*なかなか情報が出てこないので、気になってましたが、遂にホームページ上がりましたね。積水ハウスのタワーと言う事で、結構気になっています。
**ホームページカッコいいです。楽しみですね！
*CM見ました！かっこいいですね！！
*アイランドシティにタワマン建ててそんなに需要あるんですか？
**予算なくてもタワマンに住みたいならありでは？中央区、早良区にあるタワマンは高すぎて買えないなら。
*55平米2480万から用意されますよ。タワマン住むのに悲しいかな3階とかでしたら安いのある。
*まあ単身でここに住む方は、どんな境遇なんかな。介護付きでもないし。
*なんでツインタワーにしたんだろ？こんにちは部屋が増えて微妙なんだけど
*これ以上供給過多マンション建設で空家マンション増えるよりは実需にあったマンション建設して欲しいですよね。
*照葉は細いタワーばっかりでブリリアタワー西新くらいの太さは最低欲しかった。WESTとEASTが距離詰まって こんにちは辛すぎる部屋とか売れんだろ？特にDWからのこんにちはマジ辛いです。地行浜のツインタワーを一度見学するとわかる。こんにちは部屋は最後まで売れ残るから。高くても抜ける部屋を買うべき。
*WESTで人気になる方角はどこですか？詳しい人 予測してみて。
**南西の角部屋でしょうね。100m2超じゃないかぁ。
***みんな南西角の21階以上のDW狙いですよね。北東角と南東角は避けたいです。
****私はテラスがある低層階が気になります。間取り早くみたいなぁ。
*****高層階でも北東と南東はコンニチワ。東と南も斜めコンニチワ。北と北西と西と南西が抜けます。西日はキツいけど眺望と抜けは優れてます。北は穴場だけど陽が入らない。結局南西が1番か。
*いくらくらいになるのかな～
*積水ブランド魅力的ですが間取りが照葉ザタワーのほうがよかったかな。あとは価格しだいかな
角は高そう。
*デザインはカッコいいけど630世帯も住んでたらエレベーターやら壁やら経年劣化も含めて不意に出入りの宅配業者がぶつけて傷つきまくりそうだし、エントランス子供の遊び場になると思う。グランドメゾンが資産価値が高いのは、少ない戸数で落ち着いた状態を維持できるからであって、ここを買える資金があるのなら資産価値が上がりそうな博多区あたり買うけど
**グランドメゾンじゃないから資産価値は考えてないですよ。
*みんな南西狙いになるとそこだけ単価を高くするしかないから6000万は握りしめる必要が出てくる。6000万出せる層は更に広い空間の戸建を少しの上乗せで手が届くし、中央区の三菱タワマンの85平米やグラメゾ薬院の80平米だって届く。高いと戸建か中央区早良区副都心マンションに流れるし、安いと間取の悪い部屋が売れない。620戸を捌く重圧はなかなかキツい。販売が遅延してるのは悩みに悩んでいる証左。
*ここ、ツインタワーにした一番の理由は何なのでしょうね。晴海のクロノ/ティアロの若干小型版みたいな１棟タワーの方が間取りの自由度が高くて売りさばきやすかったんじゃないかと素人ながら思います。
**人気の角部屋が2倍になって売りやすい。今のように一棟先に作っちゃえば、実物見せながら販売できるから客も安心。特に共用部の豪華さを見せれるのは客のモチベーションが上がり売りやすい。あとは積水のキャッシュフロー的に分けた方が良かったとか。
*角が4つあって広さも同じくらいだと条件の良し悪しで単価差付けないとコンニチハと変間取が売れなくなるって話ではないの？そもそも60m2と100m2では購入者は比較しないぜ。角は広い角同士 中は狭い中同士で比較になる。
*積水ブランドで高いようだな。坪190万か。
**価格は高い？
***積水さんなら売れるでしょうね。福岡で人気高いので。
*広い角は6000万を巡る攻防→戸建より安くしないと売れにくいけど利益は追求したいライン。東南角は激コンニチハさんで5000万以上は付けにくいわ
*中住戸→照葉ザタワーのように60平米シニア夫婦に適したサイズで坪単価は高くても売れるよ。総額として安くなる60平米は売りやすい
*東南の角部屋ねらいなら、後から建設される棟の方かな？
*鉄道を諦めたバーターとして安さと環境を手に入れる街。アイタワー スカイクラブ センターマークスは眺望良し 距離間良し 抜ける方角が多めだけど積水ツインタワーだけ2棟の距離が50mないのがツラい。抜ける方角は坪200万オーバー。鉄道を捨てたバーターとして抜ける方角を手にしたいのが普通なんだが照葉にしては高い。便利な都市部はタワマン林立とのバーターはOKって人も多かよ。三菱タワマンは見合い方角で坪190万以下もあったのよ。都市部は鉄道を徒歩圏で利用出来るのと資産価値も恩恵あるんだから見合いくらい我慢するよ。
**何で、埋立島にわざわざタワマンなんやろか。全部積水さんの戸建てにしたらブランド維持出来たと思うけど。、
*抽選まで4週間ないが100戸は売れそう？照葉最高単価に勇気がいるんよね。郊外需要は散々コロナ禍で刈り取られていてこれからは都心回帰になるだろうからさ。
**100戸は余裕で超えるでしょう。モデルルーム見ましたが使い方を説明されるとなるほどと思うことが多かったです。間取り見るだけだとイマイチでしたが気付かされる事が多かったです。
***価格はどの位なのでしょうか？
****少し下げてきて坪190万が平均ですかね。お隣さんが坪170万なので20万高いです。
*****お高いですね。駅と資産価値のことを考えると庶民には手が出せません。ここに住む方は本当の意味で御金持ちなのでしょうね。
******照葉にもついに2億超えのマンションが現れましたね。買える方が羨ましいです。
*価格情報のメールが届いたのですが、坪単価295万～って立地を考えたらアホみたいに高くないですか？幾ら高騰してるとはいえ、地価の安いこの立地でこの価格はボッタクリレベルでしょ・・・
**すげーな、あの立地でこの価格は誰が買うんだろう。
***全体平均は坪200万。照葉最高単価になりました。BBQ臭漂うプレミアム住戸は坪300万。高い臭いで有り得ない。
*この物件のプレミアムフロアを買う人はおそらくセカンド需要が中心ではないでしょうか。リセールなどを気にせず、時折眺望を楽しんだり知人とパーティをするために使う層が中心になるような気がします。下の方は実需なんでしょうね。
**地区的にプレミアムフロアとか不要だから照葉のリアル購入層が買う４０００万迄の価格を多くした方がいいのに。
*ここは価格も高いし、管理費や修繕費なんかのランニングコストも異常に高い。隣の照葉ザタワーの方が断然良いかと、、、
**コスパの西鉄。ブランドの積水。選択肢が多いのは良いことです。
*昨日から登録開始になりました。2LDK西側低層が売れ筋か。
**シニア夫婦に西側低層2LDKは最高のコスパ。低層なのに半永久抜けの芝生ビューで坪163万。全体平均坪200万に対して40万も安い。1期の隠れた目玉。共用部は坪300万の部屋でも163万でも使えるからな。
*どのタイプの間取りと向きと階数が人気なのでしょうか？
*ここを申し込みされた方、実際どれくらいの倍率だったのでしょうか？
**私は抽選なしでした。周りの話を聞く限り、そこまで抽選はなかったのではないでしょうか？
***無抽選が多かった？救済販売の3次？の販売数は抽選で落ちた人の数になるバロメーター。
*1期2次の結果が出ました。80戸に対して登録60戸入り20戸が未登録でした。60戸/620戸。看板の南西角105平米42階8500万(坪単価266万)は売れました。
**1期3次(救済販売)本日抽選。8+80+7=95戸供給。80戸のうち7戸が抽選で、今回の7戸で落選者は無事に救済されました。先着順20戸+？
*ポツポツ売れてる。今回で契約住戸は通算105？月10戸契約として年末には220戸はいくね。イーストは年末には発売みたいな。
*既に100戸くらい契約済みなんですね。タイプに偏りなく売れているようですが西側か東側迷います。海か山か？風を気にしなければ西側ですかね？
**卓越風が北北西方向なので西は言わずもがなですが、東も東でビル風抜けそうですよね。完全南向きのDとL、T以外は風諦めましょう


==交通==
*

==構造・建物==
*建ペイ・容積率：60％・300％
*敷地面積：18,867.28m2(アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス全体)
*建築面積：
#WEST：1,349.44m2
*建築延床面積：
#WEST：35,521.74m2
*今朝、近くを通ったのですが2棟の距離が近すぎますね。照葉は土地の余裕があるのだから何とかならなかったのでしょうか。
**自分はまぁこれくらい離れとけば良いかなあという印象でした。
*かっこいいなぁ。タワーのデザインも外構デザインも。


==共用施設==
[[File:アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　ラウンジ完成予想図.png|300px|thumb|アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　ラウンジ完成予想図|alt=アイランドシティ　オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　ラウンジ完成予想図]]
*公式サイトに、最上階スカイラウンジ隣にバーベキュー場併設と記載がありますね。
**公式サイト見てきました。バーベキューの記載がありました。凄いですね、どんな感じか想像もつかないです。テラスも共用部でバーベキューが出来ると言われましたが推してるんですかね。
*スカイラウンジとか行くの最初だけで、共益費高くなるしやめて欲しい。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK ～ 4LDK
*専有面積：55.35m2 ～ 131.79m2
*バルコニー面積：7.12m2 ～ 27.86m2
*kタイプ狙いです。3LDKで良いので洋室3をリビングに取り込んだ間取りにしたいけど何に使うか迷います。ダイニングスペースかなぁ。
*全方角の角部屋の間取きたねー。南西がいいなー。
*Kタイプ以外は独立型キッチンとかあり得んわ。最近はカウンターキッチンよりも独立型の方が部屋が広く使えるんですよーとか営業していくつもりかな？？
**Kタイプ以外にも、M、E、D、 Iはアイランドキッチンですよ。あとOはカウンターキッチンですね。独立型の方が少ないようです。
*最近の積水さんはキッチンに窓作ってハーフオープンの間取りをよく見ます。薬院のGMもそうだったかと。住宅のリーディングカンパニーが考えてるので何かしら意図があるのではないかと。早くモデル見たいし、話を聞いてみたい。
*確かに間取りが悪い。特にリビングダイニングが小さいし、Gタイプはリビングダイニング細長過ぎ。角部屋なんかどうやって家具配置するんだろう。間取りだけでいったら西鉄のタワーの方が全然いい。
*西と南向きのダイレクトウィンドウは日射が地獄ですよ。室内が真っ暗になるような厚手の遮光カーテンを付けてようやくしのげるくらいです。エアコンと薄手の遮光ブラインド程度ではしのげません。
*間取りがよくない。リビング正方形で12畳とか、なんでこんな間取りをつくったんだろう。
*照葉最後のタワーマンション。タワーマンションにバルコニー広めは魅力的です。
**照葉在住の知人も、不動産の方にも照葉は風が強いので高層階は大変そうだと言われました。実際に何度か現地に行きましたが体感的にもよその場所より風が強い印象は受けました。天気が良い日は広めのバルコニーが活きそうですが寒い日や荒れた天気の日はとくに大変そうだなと思いました。恐らく普段からも風の影響はありそうですが、タワマン高層階で広めのバルコニーは活きるのでしょうか。10階以下くらいなら楽しめそうですが現在高層階にお住まいの方どんな感じでしょうか
***近隣マンションの高層階に住んでいます。風が強い日は高層階でなくても風が強いので余り関係ないと思います。天気が良い日はバルコニーでカフェのように楽しんでいます。高層階だと海や山の緑と方向によっては福岡タワーやドーム、朝日や夕日が見え眺望最高ですよ。予算に余裕があるのであれば風は気にせず高層階検討されてみて下さい。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブン‐イレブン福岡市総合体育館店　　約190m／徒歩3分
#ファミリーマート福岡香椎照葉四丁目店　　約260m／徒歩4分
#island eye　　約420m／徒歩6分
#フードウェイアイランドアイ照葉店　　約420m／徒歩6分
#レガネットマルシェ香椎照葉　　約630m／徒歩8分
#ドラッグイレブンアイランドシティ店　　約630m／徒歩8分
#トライアルスーパーセンターアイランドシティ店　　約740m／徒歩10分
#ローソン福岡アイランドシティ店　　約830m／徒歩11分
#セブン－イレブン福岡中央卸売市場店　　約920m／徒歩12分
#イオンモール香椎浜　　約1610m
#エディオンアウトレット香椎浜店　　約2140m
#香椎フェスティバルガーデン　　約2750m
#ガーデンズ千早　　約2760m
#サニーガーデンズ千早　　約2760m
#家電住まいる館YAMADA福岡香椎店　　約2840m


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#全教研 照葉教室（プライムメゾン照葉 クロススタイル内）　　約80m／徒歩1分
#公文式 照葉6丁目教室（プライムメゾン照葉 クロススタイル内）　　約80m／徒歩1分
#照葉北小学校　　約240m／徒歩3分
#照葉小学校・照葉中学校　　約270m／徒歩4分
#アイランドシティコスモス保育園　　約570m／徒歩8分
#第2アイランドシティコスモス保育園　　約590m／徒歩8分
#香椎照葉幼稚園　　約610m／徒歩8分
#ICセンターマークコスモス保育園　　約630m／徒歩8分
#てりは子どもの家　　約730m／徒歩10分
#愛育子どもの家　　約830m／徒歩11分
#ICメディカルコスモス保育園　　約1100m／徒歩14分
#かんな保育園　　約1900m
#香椎浜幼稚園　　約2020m
#御幸保育園　　約2330m


==周辺環境・治安==
*用途地域：第二種住居地域
*MAPにわざと照葉ザタワーを見えないように表示してる。照葉ザタワーとまあまあ近いですよ。タワー同士のコンニチワは本当に辛い。カーテン閉めっぱなしです。
*私は子供ができてから帰省する回数が増えましたが、子供をのびのび遊ばせることが出来る照葉は帰省先としても凄く良いです。公園が近いので祖父母も一緒に遊べます。博多駅や空港からも高速使えば15分かからないですしね。博多駅や空港周辺は子持ちとしては選択肢にないですし、少し移動すればこれだけの住環境があるというのは魅力的だと思います。
*福岡はしばらく人口増加予測ですし、特にアイランドの増加率は著しいです。アイランドは確かに電車通勤者にとっては不便ですが、自家用車が使える方やバスの方には便利で天神博多も高速使えば10-15分程度で着きますし、住環境が市内随一かつ唯一なので一定の人気は保つでしょう。おっしゃるように市外の新宮町などは今後人口が減ると厳しいでしょうね。
**照葉も同じですよ。また駅近マンションが高くても売れてます。
*今現在で照葉に出来る予定のものありますか？お店、商業施設、インフラ関連何でも構いません。住むかどうか悩んでいます。交通の便が悪いので、それ以外で充実したものがないとと思っています。
**交番ができるとの話がありました。アイランドアイの横の商業施設は現在公募中なのでまだ決まってないみたいです。ただ、グリーンベルトの民間活用なども決まっているので商業施設は年々増えていく形でしょうね。交通の便は車だとむしろ良い方ですが、電車利用で不便と感じるなら照葉は諦めた方がいいと思います。


==周辺施設==
*'''病院'''
#大串歯科アイランドシティ（プライムメゾン照葉 クロススタイル内）　　約80m／徒歩1分
#香椎照葉こどもとママの歯科医院　　約420m／徒歩6分
#照葉こどもクリニック　　約560m／徒歩7分
#ともえ歯科・矯正歯科アイランドシティクリニック　　約630m／徒歩8分
#照葉浅部クリニック　　約640m／徒歩8分
#福岡市立こども病院　　約810m／徒歩11分
#アイランドシティデンタルクリニック　　約830m／徒歩11分
#福岡みらい病院　　約980m／徒歩13分
#まえだクリニック　　約1100m／徒歩14分
#たきもとこどもクリニック　　約1100m／徒歩14分
#てりは矯正歯科　　約1270m／徒歩16分
#朱セルクリニック　　約1270m／徒歩16分
#森眼科(イオンモール香椎浜内)　　約1610m
#メディコプラザ香椎浜　　約1730m
*'''金融機関'''
#福岡県信用組合青果市場支店　　約920m／徒歩12分
#福岡東郵便局　　約2480m
#西日本シティ銀行香椎支店　　約2630m
#福岡銀行香椎支店　　約2730m
*'''公共・レジャー施設'''
#アイランドシティ中央公園　　約30m／徒歩1分
#福岡市総合体育館照葉積水ハウスアリーナ　　約190m／徒歩3分
#福岡アイランドシティフォーラム　　約420m／徒歩6分
#歌劇・ザ・レビューシアター　　約420m／徒歩6分
#照葉スパリゾート　　約450m／徒歩6分
#照葉公民館　　約540m／徒歩7分
#セントラルスポーツジムスタ24福岡アイランドシティ　　約630m／徒歩8分
#ベジフルスタジアム（福岡市中央卸売市場青果市場）　　約920m／徒歩12分
#香椎浜北公園　　約1140m／徒歩15分
#みなと100年公園　　約2480m
#スポーツクラブルネサンス福岡香椎　　約2580m
#海の中道海浜公園　　約5490m


==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/27342/ 【福岡】アイランドシティ オーシャン＆フォレストタワーレジデンス　レビュー（スムラボ記事）]


==掲示板==
*

fukuoka/672468/96-486

fukuoka/672468/95
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