ザ・パークハウス 高輪タワー

2019年12月2日 (月) 09:25時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 高輪タワー　外観完成予想図／現地周辺航空写真

• 所在地：東京都港区高輪１丁目110番1、112番110（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線「白金高輪」駅（1・2番出口）より 徒歩2分
2. 都営三田線「白金高輪」駅（1・2番出口）より　徒歩2分

• 総戸数：164戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上26階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年10月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• うわさになってたビギ跡地の高級タワーですね。三菱がこちらを発表したということは、数年売れ残っている白金二丁目タワーはもう諦めて手仕舞いにしたい感じですかね。
  • 崖下の高輪タワーと 坂下の白金二丁目タワー。どちらも 騒音大通り沿い。白金二丁目タワーの売れ残りを買い叩くのがいいか、新築のこちらを狙うか、迷いますね
• HPの「天地双生」って言葉は近隣宗教施設へのオマージュなのか？
• 白金ザスカイ坪単価700万。こっちも700万になりそうだ。
• 入居がスカイより1年早いが販売開始は3ヶ月後。164部屋だと余裕で捌けるよね。小規模タワーの弱点として管理費は550円、修繕費は150円スタートとか高くなりそう。投資にも向かない。
• 三菱に質の高いタワーを期待してはいかん。価格は坪単価650万以上だと即撤退案件。
• 修繕費足して600弱スタート予想。
  • 600弱スタートというのは1LDKのことですよね？やはりそれくらいはいくのでしょうか。
• 目の前がプレミスとのタワー？値段は同じくらいですかね？買うならどっち？
• お値段については…そもそも専有面積も広めに取られているし何と言っても場所が場所なので高くなるのも仕方がない、という印象です。
• 管理費はプレミストより高いはず。160部屋はタワマンとしては小さいし、割算でコンシェルジュ代とか共用施設維持費は高くなる。同じく三菱の千住ザタワーの管理費も小規模タワマンらしく凄く高い。
• パンダ部屋は坪単価500万くらい？
  • やっぱり平均で640～650万／坪みたいですね。撤退かな～
    • スカイも下げてるみたいだから、気長に待ってみたらいかが
      • 下げたの中高層階の高い部屋だけ。低層階の2Ｌ3Ｌは高いまま。
        • 中高層だけというけど、低層以外だから2/3の部屋面積は下げたの？高い部屋と言っても値下げされてのは1億数千万円台とかもあって、中には1千万円単位も下げている。利益を出してくれる中間層、金持ちが引いているから。それであの数全部売れるか疑問
          • 値下げは期待だけで予想といえる程のものではないです。ただ、今のマーケット見渡してほんとに材料なしと思ってるんですか？？
• 坪単価650万でした？
• ペンシルはどこもかしこもリセール弱いから悩んじゃうなあ。
• 価格が高過ぎて笑った。
  • ここ下がっていくみたいだよ。とくに３Ｌは下がる可能性が高いと聞いた。
    • 高いですね。白金高輪の時勢では適正価格だとしても、こんな囲まれペンシルで同価格帯なら白金ザスカイ買います。ある意味モデルルーム行って参考になりました。
      • あくまで見せ価格でこれから客の反応みて下げると聞いたけど…
        • 客の反応みて下げるって営業が言ったんだ。地所レジ、弱気の巻き。
• 管理費高くなるよ
• 1801号室～2401号室が17000万～17999万
• 一番狭い北東の1LDKってもろお見合いですよね。これでスカイの単価とほぼ同じって厳しくないですか
  • ここから下げてくるとも言ってた
• 2L50平米台は将来目の前に建つマンションが気にならなければ、良いと思います。眺望ない分、今の市況としては安い。

• 

  価格表（2019年11月27日撮影）

交通

構造・建物

ザ・パークハウス 高輪タワー　エントランスアプローチ完成予想図

ザ・パークハウス 高輪タワー　エントランス完成予想図

• 敷地面積：2000.79m2(売買対象面積)
• 建ぺい率／容積率　建ぺい率：80%・60% 、容積率：500%・300%
• デザイン微妙じゃないですか？目の前駅１分にさらに高いタワーが立つし、再開発スカイのスケールも踏まえるとインパクトが…脱いだら凄い系なんですかね…
• デザインは和風モダンな感じで面白いです
• 現在発表されている白金ザスカイ、プレミスト、ブランズの白金高輪タワマンの中では1番規模が小さいのでいまいち注目度は低いので盛り上がってないなあ。
  • 規模というより、デザインが垢抜けなさすぎ。規模と見た目と間取りと価格を総合してインパクトが残らない。
    • 私も同感です。ちょっといくらなんでもデザインのセンスが残念過ぎる印象です。。
• 内廊下がレッドカーペットのようです。外観含めデザインについては好みの分かれるところですね。

共用施設

• 駐車場：48台（機械式駐車場48台）

設備・仕様

• プランを見ると80m2以上の部屋にしか天カセ無さそうなんだけどマジすか
• コンシェルジュサービスも充実していますから、ホテルライクな暮らしができるのが魅力でしょう。立地柄外国の方も多いのかしら？
  • タワー物件のコンシェルジュって、想定対象人数が莫大なぶん大雑把なサービスしか請け負ってくれないんだよね。敢えてHPでサービス内容に触れていなかったりさえする。そのへんは非タワーの高級マンションのコンシェルジュサービスに分がある。でっかいことはいいことだ、の盲点のひとつ。
• 設備仕様は如何でしたか？
  • 内装は良い。風呂も広い。教養施設は貧弱
• 天カセは全室ついていましたか？LDだけでしょうか？共用部は何があるのですか？
  • LDだけ
    • 60平米台以下は天カセ無しだつたような
• 結局どの辺の仕様が良いのでしょうか？

間取り

• 間取： 1LDK～3LDK
• 面積：41.69m2～164.64m2
• 港区80m2で探してるんだけど、85m2あってLD11.3Jは萎えるな。しかも開口部狭小。ふつうに風呂とキッチンの位置が逆なら印象違ったんだろうけどねえ。
• ここって70平米台は2LDKしかないんですかね
• この立地だけに平米数が広くて高級感がありますね。ポイントとしてはシューズクローゼットが広い、収納力がかなりあること玄関が広い。リビングはそれほど広くは無いようですね。洋室が広くなっているので、寝室でゆっくりと過ごしたいという方には良いのかもしれません。
• 三田二に続いてこちらも酷い間取り。LD開口部と居室形状にこだわりのない人向けだな。しかも最近の地所はチャレンジ価格が多いからそっちも期待できないと思う。
  • 本当に酷い間取りだね。
• 高層階は見晴らしは良さそうですが、中層以下はどうなのでしょうか。眺めの良さをセールスポイントとしているようなので高層階以外について、気になってしまいました。
• タワーマンションだとアウトフレームは難しいんですか？

買い物・食事

• ピーコックストアは近いが、コンビニも道路を渡らないと近くに無い。後方は崖、前方は桜田通りの中央分離帯で近隣から遮断されているので、駅近ではあるが、周りからアクセスしづらい。
• 駅も近いことですし場所的にはとても良さそうです。飲食店やパン屋さんなどのお店も近くにあるようです。ただ日々の食料品を買うお店は近くにあるのかな？ロケーションの案内を見た限りでは白金のアエルに入っている高級スーパーくらいでは。生活レベルにもよるとは思いますが安めのお店もあると何かと便利だと思います。コンシェルジュがいるとなると食材の宅配サービスも利用できるのかな？
  • ピーコックがすぐそばにあるし、少し足を伸ばせば三田のサミット、白金のホームマートやダイシン、南麻布のまいばすけっと、ハナマサもあるよ。

育児・教育

周辺環境・治安

• 2番出入口まで歩道橋を渡るのがちょい面倒。エレベーター付なのでまだマシだけど。
• 色々と微妙。駅近だけど経路がイマイチだし、目の前にもっと背の高いタワマンが同時期に建つし。
• 羽田新ルート直下になぜ高層タワマンをわざわざ建てようとするのか、理解できないなぁ。
• ザスカイの方が、アエルシティや白金商店街、麻布十番商店街に近い点、大規模開発である点で上。近隣再開発で将来的にもザスカイの方がよくなりそうです。ザスカイは高速２号線あるけど、こちらも桜田通沿いと騒音は同程度。こちらは、車で駐車場に入る時、桜田通りの西向き方向からしか入れず、出る時も西向き方向にしか出れないので、大回りしないといけないのが不便です。駅までの徒歩通路も、意外に大回りしないと改札まで行けない。高輪皇族邸が近いけど、崖の下なので高級感もない。
  • スカイの駅３分はアエルシティの出口から？改札からは相当遠いかと。。
    • ザスカイの3分は4番出口からだと思う。ホームから最も遠い出入り口じゃないかな。
• ひっでえ騒音地区にわざわざ建てるのか。高層階の民はわざわざ飛行機の騒音に近づきに行ってるわけね。裏手にも予定があるようだし、高級感のかけらもない。
  • 白金1,2丁目＋高輪1丁目のいわゆる白金高輪エリアは雑居騒音感は仕方ないですよ。目黒通りの坂下からスピード出したクルマやトラックが引っ切り無しに行き交います。
• ここの場合は、駅までの近さとか高輪というエリアのブランド性とか そういうものが特長なのだと思います。 資産性重視で考えるのだったら ニーズはあるのではないでしょうか。 駅まで５分以内だと、とてもいいと言われていますよね。
  • 確かにここは坂と交差点の影響が強く、麻布通りの中でもひと際にぎやかな場所ですね。もう少し麻布十番方面か高輪台方面に行くと、道幅のわりに交通量や騒音が少ない印象です。 非坂上かつお世辞にも閑静とは言えない立地ながら駅徒歩2分表記の高輪アドレス、最近高値チャレンジの傾向にある三菱がどのような値付けをしてくるか興味があります。
• このマンションの接道は前面の平坦な桜田通りののみですよ。後背地に松ヶ丘住宅地の崖を背負った窪地です。
• 北西側は道路挟んで再開発。北東側は目の前に高いマンション。南東側は開けてるがマンション建設中。南西側は目の前に高いマンション。色々難しい所だな。
  • それでも坪単価680万はいきそう
• 1番出口と2番出口両方利用できるのは良いと思います。歩道橋もあるので信号待ちをしていかなくても良いという所が良いですね
• ここは後ろに崖を背負っているので、低層階南側は日照と眺望が厳しそう。販売価格に反映されるとは思うけど。
• 一等地ですものね。広さも十分にあり、戸建て感覚の小規模マンション。しかもタワマン。いいなぁ。メトロの駅が近いのも電車の音がしなくていい。治安も最高でしょうね。ここを歩くといつも住んでいる人が羨ましくなります。
• 御所の近くというのも売りだと思います。都心にも関わらず豊富な緑。寺社や大使館もそうですが、伝統的施設付近=好立地の目安。高速真横のスカイと比べ、高速から距離があるが駅には近い。ただし、このマンションと御所の間は一軒家が多く、将来タワマンやビルの建替えで眺望が塞がれるリスクはある。
  • 南側の一軒家エリアは、まず再開発は無いと思って大丈夫だと思います。
    • 再開発が無いのならば当分は落ち着いて暮らせそうですね。せっかく住んでも、周辺に一軒家が開発されたりマンションだったり建設ラッシュになってしまうと落ち着いて生活できないんですよね。せわしない生活になってしまいます。一等地でタワマン眺望が期待できるのならば将来性は十分期待できそうです。
      • 桜田通りから目黒通りの交通量を知っている人の発言じゃないなあ。都心の幹線道路って、騒音とか排気ガスとか、環境面では軒並み 首都高と同じだよ。貧弱なメトロ駅一つしかないのも、難点。
        • 首都高目黒線の交通量は、桜田通りに比べて激少なので、首都高と同じではないね

周辺施設

その他

掲示板

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