ジオタワー宝塚 グランレジス

物件概要

ジオタワー宝塚 グランレジス　外観

• 所在地：兵庫県宝塚市梅野町65番1（地番）
• 交通：

1. 北棟：阪急今津線「宝塚南口」駅徒歩2分、阪急今津線・宝塚線「宝塚」駅徒歩10分、JR宝塚線「宝塚」駅徒歩12分
2. 南棟：阪急今津線「宝塚南口」駅徒歩1分、阪急今津線・宝塚線「宝塚」駅徒歩11分、JR宝塚線「宝塚」駅徒歩14分

• 総戸数：638戸［北棟：316戸（販売非分譲住戸217戸含む）・南棟：322戸（販売非分譲住戸97戸含む）］
• 構造、建物階数：

1. 【北棟】鉄筋コンクリート造　地上32階建
2. 【南棟】鉄筋コンクリート造　地上32階建

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：

1. 【北棟】2026年2月下旬
2. 【南棟】2026年2月下旬

• 売主：阪急阪神不動産
• 施工：竹中工務店
• 管理会社：阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオタワー宝塚 グランレジス（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 案内来てないです…。ジオタワーは関西では人気のシリーズだから、関係者だけで販売終わってしまうのかしら…。
• 公式ホームページも無いが、好調に売れてるらしい。不動産関係の人が、Twitterで間取りを出してたと思うが・・・ちらっとみただけだが、確か33階建て、上３層がプレミアムフロア・・・だったかな？
  • 謎のマンションですね。。。間取りもわからないまま、人気マンションはあっという間に売れていくんでしょう。
    • 去年の10月ごろに阪急阪神不動産に問い合わせたら関係者や問い合わせてきた人限定で説明会やモデルルーム見学出来ましたよ。4月には北棟の抽選と手付金で契約って感じでした。部屋はZEH対応で、エネファーム標準でしたね。管理費や駐車場、修繕積立金の毎月の支払いが想像以上に高く本体価格も想像より高かったので諦めました。東京に比べたら駐車場代はアホみたいに安いですがうーん。。。モデルルーム見学して舞い上がりましたがいくら駅そばタワマンとはいえ、前の道路は渋滞しがちだし飲食店がイマイチなのが。。。南口駅前、駅舎、サンビオラも改修して欲しいですね。あそこは昭和で時が止まったかのよう。阪急はそこもトータルで再開発して欲しいものです。それであの価格なら頑張れるかもですが。
• 目安の金額教えていただきたいです、、
  • 平米85万くらいからでしょうか。確かに、宝塚南口駅前の中津浜線は土日に結構な渋滞が発生してます。そこにさらに500世帯以上のタワマンができるとなると、クルマの渋滞事情はどうなるんだろう…
    • ここのマンションの平米85からは周辺より明らかに高いですが将来性あるんですかね…。実需が多いとは思いますが中古市場になれば一気に値下がりしません？
• 銀行からの案内で購入しました。70平米はお手頃感ありました。順調に売れているみたいですよ。
• ステキなマンションだとは思うのですが70～80㎡で6000万前後となると欲しくても手を出しづらいですね。築年数は違えど南口の徒歩圏内って以前は同じ広さで3000万円台で売ってたマンションも多いでので駅前プレミアを乗せても高い気がします。景気が下がったり、長期金利上昇したら不動産相場が崩れそうで怖いです。誰も高値で買わなくなったら価値が6000万台が4000万台に下がりりそうで不安です。中古タワマンのジオタワー宝塚やファミールグランの方が4000万台なので落ちても3000万半ば位で収まりそうな気がしますが中古をリノベーションするのもコストがかかりますしね。悩ましいですね。
• 北向きは歌劇場ビューで値段が高いんですね。80から90平米台で8000万前後ってところですかね。これだったら一年竣工が遅くなる南棟の南か南東角部屋もこのぐらいの値段でしょうか。個人的には南棟の南東角部屋で大阪中心ビル群が見える部屋が良いですが高いだろうなぁ。
  • 南棟は、南口の線路側なので立地条件で難色を示すお客さまがあるかも、そして資材価格上昇の影響もあって、北棟より同じ間取りでも値段は上がる予定と、担当者が話されてました。
• 旧Twitterのつぶやきで知りましたが、公式サイトが存在しないのに売れ行き好調で既に北棟の半数近くが成約済ですか！？果たしてこの先公式ホームページが公開されるのか、一般販売はあるのでしょうか？
  • 南棟もありますからね。さすがに一般販売もあるんじゃないでしょうか
• モデルルームってあるんですか？　案内が来ましたけど場所は現在の宝塚ホテルでした。　冷やかしに近いですけど行ってきます。
  • モデルルームありますよ～一般公開していないからか何の看板も出ていませんが。宝塚ホテルでの事前説明→希望者にモデルルームへの案内の流れになるかと思います。
• モデルルームは一般公開されていない事に驚きましたがそもそも公式ホームページもできていない状態なのですね。計画概要を見ると646戸と言う大規模なので売り切れてしまう事はないと思いますが、公式ホームページが公開される頃にどれくらい残っているのか心配になります(^-^;
• 70m2で管理修繕積立で六万円。車ある人はそれに駐車場代。大規模なのにランニングコスト高いね。やはり金持ちしかお呼びでない感じですよね。
  • 管理修繕積立、高いですよね。マンションだと管理費がかかるとはいえ、賃貸だとそこまでかからないので、毎月の出費って負担だと思ってしまいました。宝塚のマンションだと余計に管理費が高い感じでしょうか？
• 資料請求者向け動画見ました。
  • 40㎡/13F/3900万
  • 68㎡/13F/5800万
  • 85㎡/22F/9900万
  • 120㎡/31F/19500万
    • だそうです。
• 公式サイトはこの先公開されるんでしょうか？こちらが富裕層向けのマンションであれば売主も宣伝する必要がなさそうですが、出ている価格を拝見すると手が出せない価格帯でもないようですね。
  • 手が出ない価格ではないけど宝塚だよ？にしては高い。周りのタワマンの価格調べたらわかる。
• 物件概要を拝見すると修繕積立金が2,500円～5,000円と安すぎるように思いますがいかがでしょう。修繕積立基金（入居時一括）の方も、約30ヵ月分と他のマンションよりもかなり少ない金額のように思います。
  • そのあたり気にする層が買う物件じゃないってことじゃないですかね。ある意味分かりやすくていいのでは？
    • 修繕積立金や管理費が高すぎるというならその返しも理解できますが、将来大規模修繕の費用が不足する恐れがあるにかかわらず危機感のない層という意味ですか？
      • 足りないなら修繕一時金がくるだけだし、そこに不満がなければいいのでは？一時金がきて慌てるような人はそもそもこのマンション向いてないんだと思う
• ここの物件の販売状況ってどうでしょうか？北側の角部屋購入検討してます。
  • 北向き角部屋残り数部屋らしいですね。80平米で7500万前後とかだと高いですよね・・
    • 安過ぎる。なんでこんな安いの？？
      • いうても宝塚南口駅最寄りのマンションなので
• 程よく田舎、都会がいいんですよ、宝塚って。阪急電車で30分程度で梅田。気分転換にいいですよ。定期買っても年間９万円として、１０年で９０万円の出費。マンション価格、倍はどんだけ長生きしても埋まりませんよ！
  • 相場は分かりませんが、大きな値上がりはしないと思いますが、今の相場感からすると販売価格が割安なので暴落はしないんじゃないですかね。一般販売してないので、中古で市場に出たら割安感出ると思います。物件自体は駅近、商業施設併設ですし
• 公式ホームページなしで販売されるスタイルのマンションは初めて見ましたが、やはり情報が少なすぎて戸惑いますね。ネットでおおよその価格とランニングコストは調べられましたが、構造面と設備仕様、テナント情報はどちらで確認できますか？
• 契約者です。南東角部屋で坪単価265でした。2期分譲です。1期より約10%値上がり。いま5期募集なので私が契約したころより更に2割は最低値上がりかと。建築資材高騰分の転嫁が南棟は避けられず、金利アップ要素など考慮しても値下がりの余地はないかと思われます。総じて良いマンションです。南口のランドマーク間違いなし。資産価値は宝塚故、微妙ですが、大きく下落することはないかと。実需で検討されてるたかたは、急いで！宝塚でこの立地、ブランドはもう出てこないですよ。
  • 契約者です。1期分譲で東南角部屋、坪単価260くらいでした。サウスとはずらして建設されているので厳密には景観は被らないみたいです。1期分譲は去年の5月だったかと。その時から販売担当者は、サウスはかなり値上がりする予定と言ってました。当時は、半年くらいで公式HPができる。。。と言っていたのに、いつになってもその気配はないですね。一次分譲の時、アンダーなのにかなりの人気で抽選になっている部屋もありました。アンダーのまま、もう入居説明会の案内が届き驚いています。もう少し現在の販売状況や、入居するテナントのことなど情報があれば良いですね。
    • 坪260万は安過ぎでしょ、立地の希少性考えると今だと2割値上げでもまだ安いくらい。買えただけで大儲けでしたね・・・
• 4期で北向き角部屋で中層階で坪単価300くらいだった気がします。低層階で280万前後だったんですが、次期以降は価格上がるでしょうね・・
  • それでもまだ相場より安いからまだ上がりそう。なんでこんな弱気価格にしたのか。
• 北東角が一番高いはずなのに４期で１００未満／㎡というのはこの５期になって一気に値上げしたってことじゃん。バカらし。
  • 4期は夏頃です。5期が次回の販売ですが、既に価格上がってるということでしょうか？
• 建設コストは着工段階でほぼ決まっているはずなのに、値上げするのはなぜ？安くていいから売り切ってさっさと完成させたらいいのに、勿体つけすぎ。宝塚ホテルの跡地、魅力的だったんだけど、なんかもう買う気なくなっちゃいました。さらに阪急阪神不動産に対する信頼度もがた落ち。
  • 値上げしても、売れるから値上げするんじゃないですか・・。ここ最近で後期になって値上げしてないマンションってないと思われますよ。アンダー販売で好調なので、一般公開して販売すれば問題なく売れると思います。郊外といえど、大阪市内のマンションと比較すると半値くらいなので
• 資産価値を気にする様な物件じゃない。宝塚という土地に魅力を感じている人達が購入する物件。当然購入する方達はそんな事は織り込み済みだと思います。
• 一期だとどこもお買い得でしたね。坪５０違えば１０００以上高値になるわけだから。ここは、結局虫食いのまま竣工して、竣工後に残り３５％を売りさばいていく住友形式らしいので、今後どう値動きするかは未知数だけど、現況を見れるのは最もメリットなのでそうしようかと。
  • すみふ形式なのですね。需要と供給の関係。需要が勝れば、値上げすることは資本主義では普通かと。1期販売からずっとアンダーですね。しかし竣工半年を切って今なおアンダー販売を続けているのは驚きです。デベロッパー側のマーケティング方針に何らかの意図が隠されているとみるべきです。北は97戸、南は224戸が5期以降の販売です。北はもしかしたら5期で完売方針かもしれませんね。こればっかりはデベロッパーしか分かりえません。まさに売主と買主の間で探り合いですね。
• ノースとサウス、どっちが使い勝手いいのかなー。駅からの同線的にはそらサウスか、部屋単体で見ると川の見える眺望はノースが多いか。
• ノース棟の北向き6階前後の角部屋80平米で7000万くらいだと思うんですが、眺望が抜けてるわけではないのですが、良いと思われますか？？日当たりとかどうなんでしょうか？
  • 今期売り出し中なんですか？北東角ってことですね。日当たりは問題ないんじゃない。タワーまでの距離は１００ｍはあるだろうから６Ｆで７０００か。一番高い角部屋だろうから８０あればその程度はするよね。６０くらいでも６０００中～後半とか上層なら㎡１００以上みたいだから
• 今期買う人値段もう決まった？２０階以上の人もいるよね、値段Pls
  • 前回より値上がりしてるらしいですよ。
    • 次回販売以降、値上げする案内でてますね（ ; ; ）
• 購入者様で部屋の内覧した方いませんかー？？お部屋どうだったか気になってまして感想教えていただきたいです^ - ^
  • 内覧会行ってきました。宝塚ホテルの面影を感じるロビーや内装でなかなか良かったです。やはり収納が小さめ、少なめと感じたので引越し前に断捨離頑張らないと。。。と実感しています
• そろそろ最初の方々の入居開始でしょうか？？次期販売って始まってますでしょうか？？
  • 入居始まりました。北棟内にモデルルームが4部屋用意されるそうです。棟内モデルルームの居住者向け内覧会が週末にありますのでそろそろ販売開始ですかね。まだ公式HPの公開はありませんが。。。
    • 先週末に居住者向け内覧会に参加しました。下層階2部屋と高層階のプレミアム住戸2部屋のモデルルームで高層階の南向き景色では兜山や天気が良ければあべのハルカスも確認できました。共用部の一部の床や壁には養生がされており、絶賛お引越し中でしたよ。
• このマンションは一般人は買えないのですか？
  • 宝塚大好きなお金持ちが買う物件
    • 先月担当から８月に公式ホームページができると伺いました。CMも作られてるとか
      • やっと一般公開、物件エントリーが始まりました。北棟の住人も随分増えて、エレベーターが激しく動いています笑笑。
• こちらの物件ですが、新規購入は受け付けてますでしょうか？？購入検討しており、価格相場わかる方いらっしゃったら教えて欲しいですm(_ _)m
  • マンション斜め前にギャラリーがありますよ。そちらへ行かれた方が確実かと。いま６期目の受付と、先着順で北館3戸オープンです。８０平米で７５６８万円から。
• 南の価格と売れ行きどんな感じなんですかね？？北と比べてどれほど高い感じですか？

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構造・建物

【北棟】【南棟】

• 敷地面積：9,808.12m2
• 建築面積：4,028.73m2
• 建築延床面積：79,090.05m2（うち容積不算入面積23,671.93㎡）
• 建ぺい率：80％ ※総合設計制度適用による空地率規定60％（法定建ぺい率41.08％）
• 容積率：400％　※総合設計制度適用による565.76％（法定容積率565.03％）
• 宝塚ホテルの外観を模した部分に阪急オアシスのロゴが付きましたが…これは…
  • オアシスのロゴ、どのような感じで付けられたのか、興味あります。目立つ感じかしら？、、、

• 

  外観状況（2025年4月15日撮影）

共用施設

【北棟】

• 駐車場：197台（エレベータパーキング196台、来客用駐車場（福祉対応・住宅用）1台）
  • 月額利用料：16,000円～24,000円
• 自転車置場：474台（スライド式310台、平面式164台）
  • 月額利用料：200円～500円
• バイク置場：7台
  • 月額利用料：2,000円
• ミニバイク置場：19台
  • 月額利用料：1,400円・1,800円
• サイクルポート：79区画
  • 月額利用料：1,000円

【南棟】

• 駐車場：198台［エレベータパーキング196台、平面駐車場2台（内、来客用1台、サービス用1台）］
  • 月額利用料：16,000円～24,000円
• 自転車置場：480台（スライド式298台、平面式182台）
  • 月額利用料：200円～500円
• バイク置場：9台
  • 月額利用料：2,000円
• ミニバイク置場：20台
  • 月額利用料：1,400円・1,800円
• サイクルポート：82区画
  • 月額利用料：1,000円

• マンションの共用部分にジムが入るんですね。こちらはマシンのみ設置されている共用施設としてのジムですか？それともライザップのようなトレーニングジムがテナントとして入るのでしょうか？

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間取り

• 【北棟】

1. 間取り：1LDK～3LDK+N
2. 専有面積：59.55m2～120.07m2
3. バルコニー面積：13.14m2～38.4m2
4. アルコーブ面積：1.07m2～2.02m2

• 【南棟】

1. 間取り：1LDK～3LDK+N
2. 専有面積：40.42m2～121.68m2
3. バルコニー面積：7.94m2～39.88m2
4. アルコーブ面積：1.13m2～1.66m2

• 南東角の決め手って何かありますか？リビングが互いに（南北両タワーで）丸見えになるようですがそのあたりは特に問題なしという感覚でした？新築なので中身を見れないからやむ無しという感覚ですかね？
  • 確かに丸見え、おみあい状態ですね。覚悟してます。。。対策はカーテンをつけるしかないです。北側も眺望が開けて相当悩みましたが、我が家は陽当たりと価格を優先しました。予算がある限り、何かを妥協しなければ。完璧な部屋なんてないと思います。

買い物・食事

• 商業施設

1. 阪急オアシス 宝塚南口店　北棟より約40m（徒歩1分）／ 南棟より約80m（徒歩1分）
2. デイリーカナート宝塚南口店　北棟より約210m（徒歩3分）／ 南棟より約150m（徒歩2分）
3. いかり 宝塚店　北棟より約290m（徒歩4分）／ 南棟より約160m（徒歩2分）
4. ソリオ宝塚　北棟より約780m（徒歩10分）／ 南棟より約930m（徒歩12分）
5. 宝塚阪急　北棟より約780m（徒歩10分）／ 南棟より約930m（徒歩12分）

• 契約しました。スーパーはどちらが入るのでしょうか？
  • 商業施設棟のスーパーは阪急オアシスのようですね
    • やっぱり阪急オアシスですか！ということは既存の南口店は移転ということですね。サンビオラ唯一の使える店がなくなったらどうなるんでしょー。早く解体して使える商業施設として全体再開発を望みます。南口の住民より。

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育児・教育

• 教育施設

1. そらとはな保育園　北棟より約170m（徒歩3分）／ 南棟より約120m（徒歩2分）
2. 宝塚南口幼稚園　北棟より約370m（徒歩5分）／ 南棟より約240m（徒歩3分）
3. はなみずき保育園 分園　北棟より約370m（徒歩5分）／ 南棟より約240m（徒歩3分）
4. 市立宝塚第一小学校　北棟より約770m（徒歩10分）／ 南棟より約640m（徒歩8分）
5. 市立光ガ丘中学校　北棟より約2,020m（徒歩26分）／ 南棟より約2,010m（徒歩26分）

• ファミリー世代なので、入居者予定者の小受・中受率が気になります。校区の小中学校も評判は悪くないと聞きました
  • 宝塚に住んで、中学受験となると洛南は遠すぎ？

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域【北棟】【南棟】
• 商業施設に関する情報はありましたか？渋滞問題はありますが、更に活気のある駅前になることを期待しています。
  • 商業施設気になりますね。中山寺から撤退したパントリーでしょうか。たしかプラウド阪急塚口駅前はパントリーでしたね。ただJR宝塚にパントリーがあるので難しいでしょうか。成城石井もプラウドシティ塚口に出店しましたがすぐに撤退しましたしね。宝塚南口は近くに、いかりスーパー、阪急オアシスがあり高級ラインもノーマルラインも既にありますしね。小さいですがローソンストアも激安で人気ですしどのターゲットを狙っていいかわからなくなりますね。出店交渉の担当者は大変だなと思います
• 関西の友人に言わせると、宝塚はブランドみたいです。治安よし、住み心地よし。周辺環境も住宅街のようです。
• 先日、現地に行きましたが、周辺のすごい坂の連続に心折れました。。。みんな慣れてるのかな？！
  • 坂…？そんなに住むのに影響するほどの坂ですかね？
    • 坂という坂ではないでしょう笑　駅前ですし。　それより車がちょっと時間帯で渋滞しそうですね。
• ここは宝塚南口という乗換必須のマイナー駅ですし、現状でも駅前交差点は週末大渋滞なのに、資産価値なんてあるんだろうか？それなら、JR西宮駅前にできるタワマンの方が資産価値は高いと思う。宝塚歌劇団の事件で若干宝塚のブランド落ちてるし。
  • 確かに乗り換え駅ですが宝塚駅周辺やり夜道暗くないしご飯屋さんも結構あって使い勝手は悪くないと思います。歌劇団に関しては固定ファンがいるのてダメージという程ではないでしょう。であるならば、チケット入手が困難な訳ないです。

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周辺施設

• 公園 等

1. 湯本公園　北棟より約240m（徒歩3分）／ 南棟より約390m（徒歩5分）
2. 宝塚市立手塚治虫記念館　北棟より約540m（徒歩7分）／ 南棟より約510m（徒歩7分）
3. 文化芸術センター　北棟より約590m（徒歩8分）／ 南棟より約560m（徒歩7分）
4. 宝塚大劇場　北棟より約790m（徒歩10分）／ 南棟より約750m（徒歩10分）
5. 末広中央公園　北棟より約1,290m（徒歩17分）／ 南棟より約1,260m（徒歩16分）

• 医療施設

1. ジオタワー宝塚グランレジス　クリニックモール
2. 宝塚病院　北棟より約1,120m（徒歩14分）／ 南棟より約1,050m（徒歩14分）
3. 宝塚第一病院　北棟より約2,030m（自転車9分）／ 南棟より約1,990m（自転車8分）

• 公共施設

1. 宝塚市立国際・文化センター　北棟より約210m（徒歩3分）／ 南棟より約150m（徒歩2分）
2. 宝塚南口郵便局　北棟より約240m（徒歩3分）／ 南棟より約110m（徒歩2分）
3. 三菱UFJ銀行 宝塚支店　北棟より約780m（徒歩10分）／ 南棟より約930m（徒歩12分）
4. 三井住友銀行 宝塚支店　北棟より約800m（徒歩10分）／ 南棟より約940m（徒歩12分）
5. 宝塚市立中央図書館　北棟より約1,390m（徒歩18分）／ 南棟より約1,360m（徒歩17分）

• 契約者です。医療モールは菜の花薬局が取り仕切るようですね。

その他

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掲示板

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• ジオタワー宝塚 グランレジスについての口コミ掲示板
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