ファーストレジデンス須磨海浜公園

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4.29

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物件概要

ファーストレジデンス須磨海浜公園　外観１

ファーストレジデンス須磨海浜公園　外観２

• 所在地：兵庫県神戸市須磨区外浜町2丁目5番以下未定（住居表示実施地区）
• 交通：

1. JR山陽本線（神戸線）「須磨海浜公園」駅より徒歩10分
2. JR山陽本線（神戸線）「鷹取」駅より徒歩13分

• 総戸数：74戸（住戸74戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2019年2月
• 売主：ファースト住建株式会社
• 施工：株式会社イチケン
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• ファーストレジデンス須磨海浜公園（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 販売会社が代わってるようですが、何か影響はあるんでしょうかね？
  • 販売会社変わったの気付かなかった　公式サイトが2月に変わったのはその関係なのかな？現在は、丸紅都市開発株式会社、株式会社クリアジャパンになってるけどその前はどこだったの？価格とか補償とか色々変わるのかな？

• 昨日見に行きました。イメージCGのままの出来上がりでした。立地はいいとは思いませんが価格から考えると悪くはないと思います。ただ隣の戸建ての方がマンションに好意的でない垂れ幕を大きく掲げてます…もう諸経費や家電プレゼントキャンペーンをしていますが普通に購入された方の気持ちを考えると色々と考えさせられます。

• 竣工から3ヶ月ですね現在10戸が販売中ですが総戸数74戸の中で未販売分も含めた完成在庫は何戸なのかは記載ないですね完成してからの新しいキャンペーンが始まったようです諸費用100万円はあちこちのマンションでしているので大して注目していないですが本体価格の価格改定が始まったようですね検討中の方には後押しとなるかも知れませんねこのマンションに限らず公式ホームページに未契約の部屋の価格一覧表を掲載して欲しいなと思いますけど業界的には余りしないそうですね

• 既に竣工しているのですが、1期分の販売もされていますが竣工後の販売なのでしょうか?
• ななファームに行きがてらマンション見ましたが相当未入居がある様子でした。自転車置き場は一台しかとまっておらず人の生活している活気的なものを感じられませんでした。ななファーム、マルアイは近いですが駅までは二国を挟んでいるのでカタログ上より相当時間かかります。車があって電車に乗る機会が少なければ全く問題ないと思いますが。値下げされた部屋は平米40万切っているようで新築マンションにしては破格だと思います。ただ近隣住民との関係は住むにあたり不安大です…
  • なるほど 現地が実際にそういう状態となると販売中の10戸以外にも売れ残りがあるかも知れんませんね
• 311があったのによくこの場所に建てようと思ったな～。ってチラシ届く度に思う…。
  • 南海トラフ大地震の津波でも大阪市と違って神戸市はあんまり被害想定ないぞ 須磨区は3メートルの津波 兵庫県による南海トラフ巨大地震津波浸水想定に関する神戸市域の区別データhttps://www.city.kobe.lg.jp/safety/prevention/preparation/guide/img/20140219-1.pdf
• 竣工済みなので実際のプランを確認できる点は魅力ですよね。完成するまで待たなくてもいいですし。

• 垂れ幕って、どんな内容ですか？
  • マンション敷地内ですが民家寄りに電柱2本新しく立てたらしく「無断で立てるな、撤去しろ！」みたいな内容です。
    • よく解らない　法令上の許可があるから建てたと思うけどね写真とか無いですか？
• ここ安いですよね。
  • 安いかな？　個人的には費用対効果では高めの印象かな　SUUMOは階数不明だけど価格が出てる　ここからどれくらいの値引きあるのかな？　https://suumo.jp/sp/mansion/hyogo/sc_107/pj_67717540/rooms/?rnms=404

• 即入居可のマンション。マンションの消費税問題が理解しきれていないのですが、この物件は引き渡しがすぐ行われるなら8％購入ができますか？10％で購入しても、親からの贈与が受けられたりするならお得な計算なのだと思いますが、気に入った物件があれば買ってしまうのもいいのかもしれないと感じます。
  • 消費税は引き渡し時点での税率が適用される。今回の場合、増税後にローン控除期間が延長されるから、どちらがメリットがあるかは条件によって変わるので要確認。
    • 現在の完成在庫はこの10戸が最後なのかな？消費税増税よりも本体値引きの方がお得になる可能性もあるかな？来年の2月の築1年に残ってればさらに安くなるかも？

• 販売戸数＝残戸数とは限らない。あとからパラパラ増えるケースもあるし、少しずつでも順調に減っていくケースもある。値引きについては売り主次第。値下げを期待して待つかは賭け。
  • 来年2月まで残ってるでしょうか。けっこう魅力的な価格だと思うので案外早めに売れたりしないでしょうか。とはいえ先着順が9個残ってるってことは即日完売にはならなかったってことだろうから、売れ行きはゆっくりな感じなのかなと思います。部屋数に対して面積が小さめなのと和室ありな点が悩みどころかなと思います。値引きがあれば当然のことながら注目度がアップしそうに思いますが、希望の部屋が選べなかったりはするでしょうね。
    • 安いとは思いますが、人気のない須磨区。二、三年待てない良い物件でしょうか？尼崎、西宮、芦屋、東灘区、中央区あるいは明石中古で探したいですね。
• 私は尼崎や明石は絶対いやですね　現地を見に行けばわかりますが価格勝負の物件です。個人的には3000万前後の部屋はすぐ売れるとは思えません。
  • ここと比較したら明石駅周辺の方が大分良い。
    • 明石駅『周辺』とここを比べる事自体ナンセンス。
      • もちろん。明石や尼崎が嫌というので。
        • 相手にならないでしょう。
          • 相手にならないとかじゃなく比較自体が意味ないんですよ。
• 須磨海浜水族園、いいところです。海Viewを見たい人にとってはかなりメリットのあるマンションじゃないかと思います。マリーナもあって、ベランダから船を見ながら過ごせたりしそうですし、海産物も安いのかなと予想できます。明石駅付近、尼崎付近と比べる立地じゃないと思います。通勤する場所はどこなのか、距離や時間が全然違います。このあたりに住むんだったら車通勤でドアtoドアで何分以内ならOKなど条件をつけるかな。海だけを見たいなら、ポートアイランドなどでもいいわけですし、比較対象としては違うのかなと思いました。
• 公式URLが変わったんですか？アクセスできなかったので検索して公式サイト見てますhttps://www.fst-residence-suma.jp/　値引きやってるようです。3LDKで260万円ダウン、4LDKで350万円ダウン、けっこうな値引き額ではないかな。よくみたらモデルルーム使用の部屋のようです。それでも格安なら検討してみてもいいという人はいるかもしれませんね。家具付きとかではなさそうだけど、好きな家具をそろえたほうが気分も新たでいいのかも。
• 2019.2.8　公式サイトリニューアル　https://www.fst-residence-suma.jp/index.html
• 先着順があと9戸と再登録住戸が1戸あるようなので合計10戸になるのかな、残っている部屋は。お買い得にもなっているようだし、現地で実際の部屋がみられるのも良いかなと思います。

• 須磨駅に近い潮見台とかにも海の見えるマンションあるけど、ここら辺は公立小中学校が遠い（私立なら関係ないけど）。中学生は電車通学してたし。それを思えば小中学校まで近いし、こどもいる世帯にはいいな?と思うんだけど、価格も安いのにまだでてるのは何か懸念材料があるのかしら？部屋の広さ的にファミリー層は少なめなのかな？夫婦二人か子供1人とか。魅力的だと思うんだけどなんでかなー。懸念材料ってなんだろう？　西日？潮風？駐車場が少なめとか？
  • 駅から10分以上は不人気。現地に行きました？安いとはいえHPだけで二千万以上の買い物する人はいません。周りの雰囲気見れば中々売れないのも分かる気がします。
• 長い事売れないようですね
• マンションの設備としてみてみると、ごく標準的ですが、収納とか眺望とかは良い。だから最初、値付けが強気だったのかもしれませんね。
• 公式サイト見ましたが販売終了してますよね。残念です。

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交通

• 今日の19時過ぎに現地見に行きました。須磨海浜公園駅から現地を見て鷹取駅まで歩きました。まず須磨海浜公園駅から10分では行けません。距離もありますが2号線を渡るのでおそらく走って10分で行けるかどうかです。

構造・建物

ファーストレジデンス須磨海浜公園　エントランスアプローチ完成予想CG

• 屋上テラスからの眺望が素晴らしかったです。あいにくの天気でしたが、淡路島や大橋が一望で、夜も綺麗な予想。
  • 自宅から綺麗に眺望が見えるって憧れます。
• 西向きだと夏場が暑いかもしれませんね。
• ベランダから船を見ながら過ごせるなんて、ちょっと理想的。あとは立地面で納得できるかどうかになるのかな、ドアツードアなら文句なく便利そうではあるかなと思います。
• 外観デザインがもう少しこだわりがあっても良かったかも。
• 屋上のパブリックテラス、海も見えてとてもきれいです。この屋上は、一応、夜間は施錠されたりするのかな？夜とか星とかもきれいに見られそうなのになぁと思うんですが。
• 屋上とかはあまり普段から開放はしないのでは？と思うのですが…どうなのかな。人の足音が、最上階の人に響いてしまうようなことがあるのではないかと。屋上に上がる際も景色はきれいですが、はしゃいで大きな声を出したりしないように家の中と同じように配慮が必要になってくるだろうなと感じました。

共用施設

ファーストレジデンス須磨海浜公園　エントランスホール、ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：45台（平面式）［賃貸（月額）／11,000円～14,000円］
• バイク置場：8台（平置）［賃貸（月額）／800円・1,200円］
• 自転車置場：74区画（各住戸専用平置スペース）［賃貸（月額）／300円］
• 駐車場が45台分だけなので空きがあるのかどうか確認が必要ではありますね。
• この立地と総戸数で新築時から管理費と修繕積立費、駐車場で約3万は高い　阪神甲子園の南側にマンションできた頃は管理費、修繕積立費、駐車場合わせて1万くらい　この物件は10年後には4万超える感じやね
  • そうなの？最初から修繕積立金安いところは後で物凄い値上がりっていうよね　国土交通省のガイドラインだと40年間の平均は専有面積辺り200円～250円になってるし管理費は1年単位の決算だから役務内容によって変わるだけじゃないの？受付がいるとか清掃の頻度とか植栽管理の頻度とか
• 駐車場を足すのはおかしいでしょう。比べるのは絶対必要な管理費と修繕積立のみ。それも平米で見てネット使用代考慮したら新築の甲子園南も全く変わらないですよね。立地の甲乙は正直差がないかと。
• 修繕積立金についてはこれ読むといいわ　マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省　https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
• マンションの修繕費用はタワマンや海辺のマンション、屋外面積が広いと高くなるんですね。となると、スタンダードな物件が無難ということですかね。総住戸が少なすぎても管理費の問題が出やすいかもしれないので、こちらくらいの規模がいいかも。

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間取り

• 間取：3LDK・4LDK
• 面積：61.61m2～80.89m2
• 和室があると冬場にこたつが使えるのがいい。最近のマンションはエアコンと床暖房ですものね。
• 公式ページに掲載されているプランは、いずれも専有面積が狭い感じです。販売中のプランが掲載されていたらいいのですが…。今販売中のプランは何パターンくらいあるのでしょうか。
• 全フローリングではなく和室が採用されているのは、購入層がご高齢者のご家族もいらっしゃるという事を見込んでなんでしょうか　収納力はまあまあ、もう少し広めのクローゼットがあってもよかったかも　リビングは10畳以上で十分。トイレ、浴室、キッチン等水回りが集約されているので家事がはかどるという利点。アルコープがあるので、セキュリティ面でも安心。少し気になったのが、洗濯機置き場が小さいような気がします。大型のドラム式洗濯機は置けるのでしょうか？
• 多機能シューズボックスがすごいなと思いました。広い間取りだけでなく少なくとも公開されている間取り全タイプに共通して設置されているみたいです。いずれ金具の取り付け部が緩むだろうなとは思いましたがスリッパ掛けや傘用のフックなどがあって便利そうに思いました。これだけの収納量があれば靴を他の場所にしまったりせずに済みそうに思います。衛生面でも靴は靴置き場に置けるのがいいと思います。
• シューズボックス、ここは大きいのを採用していますね。シューズボックスに限らず、収納が大きいとかなりQOL上がると思います。部屋の中がごちゃつかないですし。新たに収納家具を買うみたいなこともしなくていいし。マンションって戸建てと比べると空間に限りがあるのであまり充実できなさそうだけどでも頑張っているマンションはすごくいいなと感じます。

買い物・食事

• ナナファームで食事してきました。お魚料理がとてもおいしかったです。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域、準防火地域、第5種高度地区
• 須磨ビーチの傍に建設されるのですね。 これはマンションからの眺望が楽しみです。 海水浴にテニス、須磨水族園があるので、オールシーズン、人でにぎわいそう。 海水浴シーズンの夏場は車の渋滞はどうなのでしょう。 ここならば、海水浴が手軽にできていいですね。
  • ここはリゾートマンションではなく実需のマンションですよね。 海沿いのマンションだと単純に海風や砂が飛んできてデメリットも多いように感じてしまいます。。 オールシーズン海に行くようなアウトドア志向の方には良いのかもと思いますが。 こういうマンションだとエントランス付近に砂を落とせるようなシャワーがあるといいのかも。 共用設備には期待できるでしょうか。
• 自転車がさびそう。すぐそこが海って潮風が心配ですよね
• バルコニーから毎日漁船は見たくないですね〜。
• 徒歩10分どころじゃないと思うゾ。だいぶ遠い。チャリンコ必須ですね。
• 2号線渡ってからはかなりの暗さでお店も何もありませんでした。現地周りは西側に川が流れていてあとはマンションや民家、小さな工場等があるだけで本当に何もありません。帰りは鷹取駅に向かって歩きましたが2号線まで行くとマルアイやマクド等、そこそこ開けていました。ただ普通に歩くと駅まで20分弱かかる感じです。通勤等、日常生活を送るにはかなり不便に感じます。いいところはかなり静かそうです。北側が2号線に近いですが（50mくらい）東は川で南はマンションで騒音は少なそうです。ただ海に近いより下町の川沿いマンションて感じが強い印象でした。
• 今年の花火は終わっちゃいましたか？須磨の花火は有名で、マンションに住んだらベランダから眺めることができるんじゃないかと思いました。
• 須磨はたまに遊びに来る場所というイメージだったのですが以外にもスーパーや小学校、中学校などの教育施設も近くて住みやすそうな街なんだということを知りました。子育て環境としても、子供が巣立って夫婦のみ生活になってもすごく良い環境だと思いました。買いやすい価格帯も嬉しいですね!
• ここは駅が遠いけど価格勝負の物件に思えます。ただ現地を見に行かれた方はわかると思いますがこの物件は近隣の戸建の方から良く思われていないようです。そこに触れる書き込みが1、2件しかありませんが相当重要な事柄だと思います。
• 須磨区って海のイメージあるけど、海が見えるマンション、住宅って案外少ないんだよね。須磨山上遊園のある鉢伏山が海際までせり出しているから、角度的にも橋まで見えるマンションとなるともっとすくない。
• 実際に住んでる者です。日本人が忘れた生活がここにあります。夏は須磨の海水浴場がにぎわい、海沿いを散歩したり海の家で食事したり、川の音がなんとも気持ちいい！何より毎日変わる海と山の景色。安全を求め過ぎて混雑したビルの間に住みストレスを抱える生活よりかなり充実しています。このマンションは外国人にかなり人気があり好評でしたよ。潮風はあって当然。海の香りで朝が始まる心地よさは苦痛を感じません。静かな夜は特に最高です。近隣の横断幕の方はいい人ですよ。日々お世話になっております。たしかにマンション側ともめていますが話し合いも進み和解されるものと信じております。全く問題ないです。マンションの中は値下げされたので中をリフォームして好きなように使うのが一番かとおもいます。私はそうしました。100万くらいの予算でリフォームは可能かな？近所には色々なお店ありますのでそれほど不自由ではないですが車か自転車があれば大丈夫です。ここに住み始めて夜がよく眠れストレスがなくなりました。管理人さんが優しくて私は大好きです。ぜひ、夜の景色や朝の太陽が昇る時間見てほしいとおもいます。夏は神戸の花火や淡路島の花火がはっきり見えます！

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