ロイヤルガーデン後楽園東
提供: 住適空間（すてきくうかん）
2017年11月28日 (火) 18:46時点におけるRenren0126 (トーク | 投稿記録)による版
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物件概要
- 所在地：岡山県岡山市中区浜3丁目486-1 他（地番）
- 交通：「浜・中区役所前」バス停から徒歩1分（両備バス、岡電バス、宇野バス）
- 総戸数：27戸（管理事務室を除く）
- 構造、建物階数：地上10階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2017年12月上旬予定
- 売主：株式会社和田コーポレーション
- 設計：株式会社 GEN設計、株式会社 和田総合企画
- 監理：株式会社 GEN設計、株式会社 和田コーポレーション、株式会社 和田総合企画
- 施工：鹿島建設株式会社 中国支店
- 管理：株式会社 合人社計画研究所
価格・コスト・販売時状況
【価格】
- 最上階4LDKの部屋でも4000万を切る値段だったので、資産価値はそこまで高くないのかな、と感じました。
- 南東角部屋と中部屋の価格差が約５００万。リビングと主寝室が申し訳程度に広くなるのとマルチルームが追加だけで、５００万円はちょっと…
【その他費用】
- 戸数少ないから管理費と修繕費が高そう。または将来的に高くなりそう。
【販売時状況】
- 即完売でしたね。すごい！
- すぐ近くのビウェルはまだ売れてないのにロイヤルガーデンは早かったですね。何が違うんでしょうか？
- ロイヤルガーデンはどこもすぐに完売してますね。設備どうこうより中古市場みてもロイヤルガーデンは値崩れしにくく、すぐに売買も成立してるようなので、投資目的や何年か住んで売却する人達にも人気なのかもしれませんね。
- すぐ近くのビウェルはまだ売れてないのにロイヤルガーデンは早かったですね。何が違うんでしょうか？
交通
構造・建物
- 敷地面積 1,207.44m2
- 建築面積 360.82m2
- 建築延床面積 2,622.60m2
【日当り・眺望】
- 全戸南向き
- 眺望（後楽園）の関係で西南角部屋の方が東南角部屋より高いので、少し狭いですが東南角部屋がお買い得感ありな気がする。
共用施設
- 平面駐車場100%完備
設備・仕様
間取り
- 間取り：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
- 専有面積：70.57m2～90.27m2
- バルコニー面積：14.00m2～23.53m2（スカイテラス面積含む）
- ちょっと奥行が取れなくて、リビングが正方形に近いのが多少マイナスですが、間取りが良い。
- マルチルームには動線多いから収納力としては物足りない。
買い物・食事
育児・教育
- このマンションはどこの学区になるんですか？操山中？中央中？
- 宇野小学校からの岡山市立操山中学校(みさおやま)ですね。受験すれば、近くに就実、岡山県立操山(そうざん)、岡山付属って選択肢もできますが。ここも悪くはないですが、個人的には中央、桑田(昔は評判良くなかったですが)の方が、高所得世帯が多く子育てには良いと思います。京山は昔から人気ですが、道が狭い、渋滞する、古い家が多い、学区の端の辺りはむしろ評判が悪いので個人的にはないです
- 中高一貫の操山《そうざん》がすぐ側です。朝日高校にも近く城東高校も自転車通学出来 就実一貫もオススメです。最高の学区だと思います。
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周辺環境・治安
- 用途地域：近隣商業地域、準防火地区
【立地】
- 後楽園の四季を楽しみながらのお散歩やマンションからお城が見える立地が素敵。
- 道路前が風致地区なのでマンション南には15m以上の建物が建たないのも魅力。
【治安】
- 浜もピンキリですがこのへんは治安いいですよ。中央警察署も近いですし。この地域は周辺に市営住宅が点在していますが、はっきり言ってどの地域にも市営住宅はあります。ただ、近隣のスーパーはどれも割高傾向です。
周辺施設
掲示板
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hiroshima/608931/21
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|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |