ブランズタワー西宮

物件概要

ブランズタワー西宮　外観完成予想図1

ブランズタワー西宮　外観完成予想図2

• 所在地：兵庫県西宮市池田町164（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩2分
2. 阪神本線 「西宮」駅 徒歩8分
3. 阪急今津線 「阪神国道」駅 徒歩11分

• 総戸数：377戸（販売非分譲住戸146戸含む、店舗除く）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上35階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年07月30日
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 平均坪単価590万円。。。
  • 郊外で平均坪590万円とな。駅徒歩圏内の戸建てじゃダメなんですか？
    • そんなにするんですか！高額すぎて手が出ません。。。ファミリータイプで二億超えですか
      • 坪500て高すぎでしょ。一体どうなってるんだ
        • 平均坪単価590万は一般サラリーマンを対象としていないのでしょう。地主、経営者、役員、投資家、開業医。サラリーマンでも外資系金融あたりが顧客になるのかなと思います。
          • 大阪梅田と同じぐらいじゃないですかそんなに高いかな・・・
            • 関西客層の購買力は関東とはレベルが違うんだ。大阪梅田も申込入らない部屋あるってのに…値下げしそう。
• ここ2期以降値下げしていきそう。
• 個人的には垂水の売れ行きを見ると値段底堅そうに感じますね…
• 西宮アドレスでの築浅タワーは他にないので、希少性が高いですよね。いま勢いのある大阪駅にも近く、三宮にも近くて、京都までも１本で行けるのは利便性も抜群。
• 西宮アドレスでの築浅タワーは他にないので、希少性が高いですよね。いま勢いのある大阪駅にも近く、三宮にも近くて、京都までも１本で行けるのは利便性も抜群。
• 眺望がいい部屋以外はシティテラス尼崎との価格差が合理的に説明できないでしょう
• 3分の1の住戸が販売非対称なのは気になりますね。この地域の地権者の方がメインでしょうし。価格や利便性は新快速の停まるJR尼崎が上、西宮アドレスが好きな方はJR西宮よりも夙川や7園のイメージでしょう。それでこの価格はどうかなと。ただ二度とない場所なのは確かですのでそことの兼ね合いなんでしょうが。
  • 地権者は30件ほどですよ。残り100件ほどは優先案内です。共働きの最近の世帯には阪急沿線よりもJR沿線が好まれる傾向があると聞きました。西宮に新しいタワーはあまりないので、高くてもあっという間に売れるでしょうね。
    • 物件情報の販売非対象住戸111戸はアンダー販売なので地権者ではないですね。地権者は35戸です。物件情報は分かりにくいですよね。
• 兵庫県では尼崎始めJR沿線が人気になるでしょうが、西宮については阪急が武庫川上に新駅を建設しますし、西宮に住みたい方はそちらにも流れていくと思います。ここは利便性中心に売れていく物件だとは思いますが、この価格を出せる方は限られてくるでしょうし、三宮やJR芦屋の再開発と比較される方もおられるのではないでしょうか。人気の物件であることは否定しませんが、そこまでの価値があるかは皆様の判断になると思います。
• アンダーのみなさんは今日、価格発表と登録開始だったと思いますが、どんな状況なんでしょか？
  • 初日パラパラと入ってますよ。あとは様子見して期限間際に入れる人かな
    • アンダー0期販売ら超高倍率抽選だったみたいなので次は大幅に値上げですよね
      • 最高倍率は確か51倍です。実質20倍くらいかと。周辺が賑わってくれると嬉しいなぁ。
• 西宮では18年ぶりのタワマンですから盛り上がりますね。西宮の方が好む阪急沿線ではありませんが、JR西宮であの立地の物件は今後ない希少価値があると思います。補助金があり小規模でありますが商業一体開発、施工は竹中工務店です。大阪では最近では高層階にしか採用されていない二重天井・二重床の贅沢設計。後発タワーも阪神、西北に計画されているとなると、そちらはさらに高値になるでしょうから、つられて上がる可能性もありますね。今が一番安いのか、、、悪いところを挙げると確かに駅周辺の寂しさはありますが、再開発に伴い賑わってくれたらいいですね。再開発の補助金も出ているのでゆっくり販売されていくと思いますがどうなるのでしょうか。今後の動向に注目ですね。
  • 僕もビックリしました。全フロアで採用されるの贅沢仕様で良いですよね。アンダーも倍率のばらつきはあるものの好評だったらしいので、価格も少しずつ上がりそうですね。
• 値上げしたんでしょうか結局？
  • 8月16日に第１期のモデルルームオープンしてからじゃないと分からないと思います。
    • 今は人気物件はどこも高いですし、下がる気配ないですね。東急さんは販売途中で簡単に値上げしない印象です。
• 商業施設にはどのような店が入るかはまだ決まって無いでしょうか？
• ファミリー向けでは無さそうですか？低層階の価格によっては考えたい庶民です。
  • ほとんどが3LDKか4LDKの間取りなのでファミリー向けでしたが、庶民向けの価格ではなかったです。
    • おそらく70平米から80平米角部屋が1億から1億3000万位。上層階や100平米で2億くらいかと。
• 一期はかなりの人数が訪問されてるみたいですよ！皆さんあまり情報出さないですね笑
  • 意外とまだ来場予約に空きがあるんで、どうなのかなと思いましたが、人気あるんですね。0期も倍率すごい部屋があったみたいですし、1期は値上げするんでしょうかね。
• プレも西が圧倒的に人気でしたね。大阪駅、三宮駅へのアクセスを考えれば、決して安くはないものの良心的な値段設定ともとれますね。芦屋の開発や阪神西宮の開発などポジティブ要素も期待大です。
• 一次の値段はプレと変わってないみたいなので、まだお得感があります。二次では価格を上げるだろうという話をおききしたのでこのタイミングで購入できた人はラッキーですね。
• 今回は何階部分が売り出しているのでしょうか?
  • 35.33.29.26.20.17.13.9階が売り出されています。
• 気になってMRに電話かけてみたら、ｓｇタイプ29階1億9000万だそうです。ちょっと手が出ないので今回は見送りました。
• 4階から16階のEタイプを検討しています。今回は販売対象の階ではないだけなのか、すでに完売なのか‥またEタイプのお値段など、情報をご存知でしたら、教えていただきたいです。
  • 13階のEタイプは7210万円、9階のEタイプは7050万円ですね。
    • 一階で約40万の差があるんですね‥第二期の販売開始時期などもご存知でしたら、教えていただきたいです。何ヶ月間隔でやっていくものなのでしょうか‥物件によって大きく異なるので予測は難しいでしょうかね‥
      • 次は３月って言ってましたよ。２月ぐらいからチェックしておいたほうがいいかも。しかし、ｊｒ西宮で坪500超えってどうなんでしょう。夙川あたりであれば理解できるんですが。
• 担当の方に聞いたところ2期は価格上げてくる想定だそうなので、お先に1期で西側エントリーします！！
  • 西側いいですよね！
• 倍率どれくらいだったんでしょうか？
  • 40～50㎡ぐらいの部屋は申し込みが入ってない部屋もありました。1.5億前後の部屋で1～2倍。角部屋の1億～1.3億の部屋で倍率は3～8倍でした。
    • 申し込みが入ってない部屋もあるとのことですが、2期以降値下げありますかねー？
      • 値上げ予定と聞いたという方もいますし、このインフレ時代に値下げはないでしょう。竣工後でもガンガン値上げするタワマン多数ですから。特に目立つタワマンは立ち上がってきてから建設に気付いて購入検討する人もいますから。
• 1期2次はどの部屋タイプが対象になるかご存じですか？
  • プレミアムP-Fタイプ3億5千万円の部屋と、5千万円台（エグゼクティブ？）の部屋っぽいです。
    • 12戸が対象の様ですよ。気になるのが、一部値上げしているような気がする点ですね。21300万円とか18900万円とか、どの部屋なんでしょう。1期2次の時点で値上げするとは…。
• HPで公表されている間取りが前回より減っているのは、二期販売対象のものだけを掲載しているからでしょうか？それともその間取り以外は完売しているということでしょうか？？
  • おそらくですが2期販売のものだけを掲載しているだけだと思います
    • 希望していた間取りが消えていたので、慌ててしまいました。来場予約しようにも、あっという間に埋まってしまっているので、中々行けないです‥内装とお値段を確認した上で、検討したいと思います。
• 0期すでに104戸、1期1-2次合わせて68戸、合計172戸　半分弱売れたのも事実ですが、テナントより40-50平方の部屋が多すぎるのは　ネックではないでしょうか。ファミリー向け部屋が少ないです

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構造・建物

ブランズタワー西宮　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：6,071.94m2
• 建築延床面積：45,397.61m2(容積対象面積／30,341.80m2)　※今後変更になる場合があります。
• 建築面積：3,757.79m2　※今後変更になる場合があります。
• 個人的には流線形よりスクエア型が好みなんでかっこいいです。全面ガラス張りの外観もかっこいい。値段も安くはありませんが、大阪市内に比べると優しく見えてしまいます。一期でも人気の部屋は倍率つきそうですね。阪神西宮の後発も控えてるので少しずつ価格も上げていきそうですね。駅近、再開発は普通に住みたいです。

共用施設

ブランズタワー西宮　エントエランスホール完成予想図

ブランズタワー西宮　ゲストルーム完成予想図

• 駐車場：166台 タワー式機械駐車場: [普通車] 46台、［ハイルーフ］24台、[ハイルーフ(フラットパレット)] 8台、[ミドルハイルーフ] 60台) 、自走式平面駐車場: 28台　※別途、来客用駐車場4台あり
  • 月額使用料：19,000円～27,000円　
• 自転車置場／756台 ((1階) 平面式: 16台、3人乗り対応(下段スライド): 110台、上段ラック: 71台 (2階) 平面式: 16台、3人乗り対応(下段スライド): 11台、下段スライド: 352台、上段ラック: 180台)
  • 月額使用料：200円～900円
• バイク置場／28台（大型バイク置場：5台、ミニバイク置場：23台）
  • 月額使用料：2,000円～3,000円
• インターネット使用料：1,188円（税込）
• キッズルームとかは無さそうかな？お金持ちのDINKS向けな雰囲気。
  • キッズルームはないんじゃないかなぁ。タワーマンションで駅前でってなると、単身者やDINKSがメインになってくると思う。そうなると、共用施設もあったとしても子供向けじゃないでしょう。ファミリーはもう少し駅から離れて公園もある地域の方が好むだろうし。
    • そもそもここ、そこまではファミリー需要はなさそうなんですよね。DINKSや単身者がメインになってくるのでは、と。子供がいたとしても、それなりに大きな年齢になっていて駅に近い場所に住んだ方が家族が便利だから見たいな感じになっているご家庭向けかと。
• ここは共用設備にジムありますか？
  • 共用設備にジムあります。

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設備・仕様

• バルコニーの手摺高150cmで高過ぎ。法定では110cm。しかもコーナー部分のみ透明ガラスで、それ以外は濃い色付けでせっかくの眺望が台無し。何の為のタワマン？北側の部屋、JRの騒音対策で二重サッシで清掃の手間2倍。
  • 住人からしたら濃い色のガラス手摺は眺望の邪魔になるかもしれないけど、外から見ると濃い色の方がかっこいい気がしますね。例えば、神戸のTPH神戸ハーバーランドとかPT南千里丘とか白色のガラス手摺ですが、TPH神戸タワーは角以外は黒っぽいガラス手摺で、前2物件より結構引き絞まって見える印象です(個人の感想です)。そういう意味ではわざわざ手摺の高さを高くしたのも、外観全体にガラスの印象を与えるための仕様なのではないかと考えます。私も引き回しバルコニー(と下がり天井)にがっかりしてましたが、存外良い点もあるのではないかと思いました。下がり天井はプレミアム買わないとどうしようもないですね。サッシ高2mでもいいから、足元30cmくらい上げて、下がり30cmにして欲しかったですね。。。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：42.08m2～164.30m2
• バルコニー面積：10.95m2～49.68m2
• トランクルームってありますか　間取り図にはないようですが

買い物・食事

• 肝心のJR西宮駅の駅力が弱いのに高すぎませんかね？駅を取ったら周りにはなにもないってことになりそう。フレンテはあるけど、飲食はホント弱い。おっさんが昼をたべるのには困らないかもしれないけど、おしゃれなレストランや高級店などは皆無。ちょっとどっかに行こうとしても家族みんなで自転車。楽しいところはガーデンズとか43渡ったエリア。あとはえびす神社付近になるので子どもが小さいと自転車も危ないって感じかな。極端に駅に執着してるひとしか向かないかも？校区は悪いけど私立小学校がＪＲ沿いにあるからそちらへ行けばいい。
  • 確かに駅周辺は寂しいですが、快速も停まりますし、三宮、梅田、新大阪、京都に直通で行けるのは強いと思いますね。最近は若いファミリーには阪急沿線よりJR沿線が人気な気がします。（西宮に関しては西宮北口強しですが、物件がほとんどない。）個人的にはそんなに家の周りで楽しめなくても、車や電車で出かけやすいのでOKです。眺望も開けているので、楽しめそうです。

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育児・教育

• 小学校の評判はどうなのでしょうか？
• 校区の中学校の評判がイマイチだけど中受前提なら子育て世帯にもすごく住みやすいと思う。阪神西宮の近くに良い小児科や病院がたくさんあるし、中受用の塾も増えてきた。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• ここ昔から結構治安悪いって聞いたけど、今は大丈夫なのかな？
  • 近所のドン・キホーテはヤンキーのたまり場、JR挟んで向こうは古い市営団地、接道してる2号線は夜間も車結構通ってるしでどうなんこれ。一地元民としては悪いところ無限にあげれる。
    • 大阪市内の治安の悪さや民度の低さに比べたら、西宮のヤンキーとか市営団地なんて可愛いものです。多少煩くても、広くてグレードの高い道路に接道しているのは物件の価値としても良いポイントです。
      • あのドン・キホーテは私の中ではどちらかというと、尼崎の方が利用されてるイメージが強いですね、だからなんだという話ですが。2号線は一般的にはグレードが高いのですか？鳴尾御影線や山手幹線の方が個人的にはオシャレで良いイメージがあります。
        • 確かにおしゃれさや周辺の穏やかさでは、山手幹線の方が上ですが、何といっても国道なので。災害時には優先的に通行が確保されますし、緊急車両も来やすいなどのメリットがあります。電線電柱も地中化されていますし。
• 近くの賃貸で子育てしてる地元民だけど立地めっちゃ良いね。治安面も特に怖いと思ったことないよ。鉄道の3wayアクセスも良いけど高速のインターが近いのも地味に便利。
• B街区は　クリニック棟になるそうですが　すぐそばのJR西宮駅NKビルと重複しないでしょうか？　
  • クリニックなんてなんぼあってもいいですからね。阪神西宮の方もエイヴィスプラザとエビスタでクリニックフロアが被ってるのにどこも割と繁盛してますから

掲示板

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