パレステージ溝の口

2013年11月12日 (火) 21:23時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩10分
2. 東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩10分
3. 南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩10分
4. 東急田園都市線 「梶が谷」駅 徒歩9分

• 総戸数：81戸［住戸 : 80戸、管理事務室 : 1戸］
• 構造、建物階数：地上7階 地下3階建（実質、地上10階建相当）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月13日予定
• 売主：日神不動産株式会社
• 施工：南海辰村建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• いわゆる地下室マンションとして設計された物件です。 この地区は第一種中高層地区で、たかさ１５ｍでのマンションしか建てられないはずが、20mを超える計画が物議を醸し出しています。これから結構もめるのでは？？？
  • 川崎市議会に建築内容に関する陳情があがっています。
  • 本日変更設計図面の説明がありました。 崖地のA棟はともかく、 B棟は平地に立っているのですが、地表に接したフロアが「地下3階」。 これで川崎市が認可するのかな。
  • 先日、この計画現場は急傾斜指定地区の範囲内にかかっている事が判明しました。その部分に関しては県の管轄になるそうです。 かなり厳しい審査があるかとは思いますが、実際、工事が始まったら地元の人達もかなり不安になるでしょうね。そのような所に盛土をする訳ですから・・・。
  • A棟とB棟の隙間の盛土部分が合理的な根拠のない盛土として、行政から修正を含む指導を受け、新しく計画図面を変更して説明会が３月6日に開かれました。 これによって戸数は２戸ほど減りました。しかしながら住民がもっとも心配している巨大立体駐車場に関しては減らすどころか増やしての計画変更で、説明を受けた住民は怒りを押さえきれない様子でした。全くもって住民と歩み寄ろうという気配はありません。
  • このマンションの駐車場建設で北側に建つマンションの低層階は一日中、日陰になってしまいます。
• この建築予定地に盛土をすると、どのような危険が考えられますか？
  • 盛土の危険性としては地震や集中豪雨等により地盤の崩落がかなり心配されます。先日の大震災でも盛土を行ったマンションが崩落したとのニュースが出ていましたよね。益々住民の不安はつのるばかりです。
  • このマンションの問題をきっかけに 川崎市の盛り土規制が 厳しくなった。
• 当初の問題は日照だったと聞いている。 しかし日照のトラブルが契機となって、 住民が住民なりに当該マンション計画の問題点を洗い出し行動した結果が 隣のマンションの垂れ幕であり、 川崎市議会での議決であるのでしょう。 今となっては日照の解決だけではすまないところまで来てしまっているのだと思う。
• このマンションは、現在 （２０１３年８月現在）

1. 意図的盛土、日照被害による建築差止め請(民事裁判)と、
2. 建築基準面算定誤りによる建築許可申請取消し請求(行政訴訟)で裁判2本が進行中です。

• • 和解の目途はたっていないようです。 建設反対の裁判で、建設が完了すれば、裁判は終結するという甘い見通しで販売開始したそうです。 反対住民は、和解金の土俵にも立っていません。 和解が前提でしか、購入契約できないと判断しました。
• 機械式駐車場の使用料を全額一般会計に計上するのか、 修繕積立金に一部は計上するのか、確認した方が良いかも。 どこもそうですが、修繕積立金月額：2,710円～3,130円だと足りないと思われます。

交通

• 溝の口から徒歩10分圏内
  • 溝の口は鉄道3路線利用可能です。 大井町線は始発で便利ですよ。
  • アップダウンが激しいので、通勤は億劫になりそう。車は必須。
  • 確かにあの坂は通学とか大変ですね。 道も入り組んでいて途中で心が折れそうになりました。
• タクシーで帰るとき、目標物がないので、 最後まで道を指示する必要があります。

構造・建物

• 道路との高低差がきつい。車使うので、考えてしまう。
• スカイツリーとか東京タワーとか、花火が見える部屋って、 ほとんどの部屋は真東向きで、 昼の12時以降ベランダが日陰になる部屋ですね。
• 見晴しは、保障します。ＧＯＯＤです。
• 朝しか陽が当たらない部屋か、 今は一日陽があたるけど、そのうち目の前に駐車場ができる部屋しかない。

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取：2LDK＋S～4LDK
• 面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

買い物・食事

育児・教育

• 小学生はどのような通学路なのでしょうか？ 南武線は渡れないですよね？学校向かいの沿線道路にかかっている歩道橋は確認しましたが。 ただでさえこの坂の上、更に歩道橋も渡って登下校になるんですよね。
  • 確か坂の下の道に出られるサブエントランスがあったようにおもいますが・・。
• ここは久本小学校と新作小学校の学区の境界線です。今の所、住所での区切りでは久本小学校になるとは思いますが、その小学校も満杯状態で越境はお断りしている状態です。 パレステージは今まで無かった住所なので、いくら久本とはいっても学校により近い所にたくさんマンションが建ち始めているので、数年後を見越してこのあたりの学区の設定を変更するかもしれませんね。 そのあたりも、念頭に入れて購入の検討をされた方が良いかと。

周辺環境・治安

• マンションの目の前は生産緑地地区になっているけど、これも売られてしまえば同じような地下室マンションが建ってしまうと予想される。
  • もし買うなら、南側にまたマンションできるかもしれないっていう覚悟をして買わなきゃなって思いましたね。
• 隣のマンションは盛土をしないできちんと建てられているので、マンション自体には特に問題は無かったようだが（ひび割れ等もなかった）、道路がかなり沈下していたみたい。駐車場も道路との亀裂があったとの事。 やはり、昔は水脈もあったりして沢カニが生息していたって話も聞くし、地盤は緩い方だと思う。そこに盛土して地盤面をあげて地下と称して高いマンションを建てるのはどうかなと。
  • すぐそばの公園の向かい辺りは、先の大地震で道路の、以前崖だった側が２０センチ陥没したとのこと。
  • 確かに、3.11の時の爪痕は結構すごかったみたいですね。隣接する道路が２０cmほどずれていたのを覚えています。
• 東京タワーとスカイツリーは、 近所のマンションの陰で見えません。 小杉のマンション群や、洗足学園の校舎ならよく見えますね。
• 南武線の走行音や、洗足学園のトランペットの練習音は 土曜日でもばっちり聞こえますよ。
• 風が吹くと、このマンションの南にある畑の土が飛んできて困ってました。 春の強風の頃など、洗濯物の色が変わりました。 これからは、このマンションが間に入って、被ってくれるので安心です。

• 

  施工時①（２０１３年７月１３日撮影）

周辺施設

その他

• 傾斜地物件は湿気対策を確認したほうが良いと思います。 クローゼットの服がカビた話をよく聞きます。

掲示板

• 「パレステージ溝の口」についての口コミ掲示板一覧
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