アルファステイツ奉還町

2022年4月22日 (金) 15:40時点における版

物件概要

アルファステイツ奉還町　外観完成予想CG

• 所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
• 交通：

1. 山陽新幹線 「岡山」駅 徒歩6分
2. 山陽本線（JR西日本） 「岡山」駅 徒歩6分
3. 伯備線 「岡山」駅 徒歩6分
4. 宇野線 「岡山」駅 徒歩6分
5. 津山線 「岡山」駅 徒歩6分
6. 吉備線 「岡山」駅 徒歩6分
7. 赤穂線 「岡山」駅 徒歩6分

• 総戸数：91戸（管理事務室、防災倉庫を除く）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年2月
• 売主：穴吹興産株式会社
• 施工：大末建設株式会社 中四国支店
• 管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

価格・コスト・販売時状況

• 岡山駅が近くて、総合病院も近いので、賃貸で運用する目的なら、プレミストよりは、アルファステイツの方が、断然、ニーズがあるね。価格次第だけど、一考の余地はあるな！
• 本日、資料が届き蒸した！中住戸は、左右が反対になっているだけで、全部一緒！みたいなもの。一列だけは和室仕様ありで、あとは全室フローリング仕様。階高は2860で、３mを大きく割っているので、直床としても、天井高は期待出来ない感じというか、天井高の記載が分からなかったのは何故？浴槽は1416で、賃貸より狭い？洗面台は1000なので、えーって感じ。断然、ポレスターの仕様の方が、良かったかなあー。これで、価格が安くなかったら、ポレスターの中古にするかあ・・・。って、マジに悩むだろうなあー
  • 浴室の 1416 って、窓が無かったら、かなり狭く感じると思う。洗面台の 1000 って、家族向けとしては、かなり小さいと思う。安くするために、相当コストダウンをした様に思える。つまり、販売価格に期待して良いってこと？
• 建物の設備関係を、統一してコンパクトにしているから、建物部分は、販売価格ベースで１５００万円位で収まっている感じです。あとは、プレミストと同様に、ピークで買ってしまった土地代が、どの位なのか・・・。中住戸の７０m2に、土地代を１５００万円乗せて、利益を５００万円乗せたとして、３５００万円～って感じでしょうか？もしそうだとしたなら、ポレスターの中古が、人気になるかも？
• んー、資料が届きましたが、3000万円程度の価格から、スタートすると嬉しいかなあー。ちょっと、賃貸っぽい感じにも思うけど・・・。価格次第・・・、価格相応なら、選択肢になるかな
• 南側ベランダの眺望は、リビンコートの圧がキツイんだろうなー。立地は良いけど、設備の仕様、日照や眺望とかを鑑みると、4000万円も出してまで買う物件では無いですね。特に、高層階は、朝のエレベーターが混雑するだろうし、コストカットが、過ぎたイメージですね
• ここら坪単価どうなるでしょう、200割ればいいですが
• まぁ、売れるかどうかは、部屋の設備品質と、価格帯がマッチしているかどうかだわ。某大手のボッタクリ満々マンションみたいな価格不均等だと、全く売れないわ。あちらより、ネームバリューが無いのは事実なんで、その辺りは斟酌するでしょうから。事故物件の跡地では無いものの、好き嫌いはあるだろうから、中住戸3000万円からスタートぐらいなら、ある程度の行列と予想するわ。24日が楽しみー
  • そうですね、資料を見る限り、設備費用はかなり抑えているから、土地の仕入価格の影響が気になるところ。お隣で、条件の良い築浅物件が、3500万円位だから、低層階で、3000万円スタートがあるかもしれない。140～150万円／坪からスタートしたら、確かに一部行列する可能性がありそうだ
• 視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう
• 全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うがそれと価格が合ってるかどうかだな
• モデルルームの予約、結構、人気みたい
• もしも、3000万円少々の価格帯があれば、相続対策のマンションとしても魅力があるのかも？あくまでも、その価格帯があれば
  • さすがにムリ。削りに削って3700万円から
    • これだけ、いろんなところ削っているから、2500万円からと予想。
• 眺望の無い７０m2中住戸は、プレミストに比べると、1000万円程度安く設定されています。とはいえ、お隣、眺望のある中古の販売価格を参考にすると、500～300万円程度は、高いと思います。見学後の結論は、購入する方向に、決定しました。駐車場は、敷地内19000円、月極紹介を含めて、全戸分を確保している。外車用スペースもあって先着順です。天井が低く感じて、圧迫感があり、住宅設備は、賃貸程度のイメージなので、立地重視で、寝る場所と割り切る事にしました。流石に、眺望のある東側の高層階は買えませんでした
• 岡山駅の徒歩10分圏内で、平面駐車場のマンションって、これから先でも、なかなか開発出来ないのではっ？！決して、眺望とか設備が良いとは言えないですが・・・機械式駐車場に関する、修繕積立金も必要が無いし、メリットとデメリットを天秤に掛けたら、悪くないマンションだと思います。
• 既に、契約数の見込みで、３割が見えている！っていうウワサ？まさか、抽選になったりしないよね
• 病院後、眺望なし、日当たり悪し、仕様は賃貸、間取りはみんな同じ、平面駐車場は敷地内半分、されど価格安し??
• Aタイプ高層階でその気になってましたが、ただでさえ待ち時間が長いと思われるエレベーター待ちを5,000万円も出して玄関前でされると思うと萎えました。
• 今公式の物件概要見たけど、先着順79戸出てるってことは91-79=12戸しか売れてないの？
  • 5/22になってるのでもう少しは売れてるのでは。
    • 駐車場46台が30％埋まってると言われると確かに数が合うね。　東側の角部屋しか売れてないのかな。
      • 6/1現在でも79戸先着順なので第1期としては12戸しか売れてないんでしょうね、、
        • 東の角でも残ってるって事ですね。
          • 今のところ、37戸(約4割)売れている。敷地内の駐車場が46台あるので、残り9台だと思ってしまうが・・・実は、東側の高額物件13戸用に、エントランス近くの区画を用意しているのだ。したがって、購入を考えている人は、早めにモデルルームに行った方が良いでしょう
• やっぱり、場所が良いと、庶民には高くても、しっかり売れるんですねー。岡山駅も、岡山済生会病院も、学校も、徒歩数分の圏内だもんねー
• Gは完売っぽいですよ
  • そうですかー、早いですね。唯一、確実に眺望がある列ですし、２５坪程とはいえ、３人家族くらいなら、なんとかなるでしょうし、先着順ですもんねー
• ４３戸が売れた様だね！あと３戸で、５０％超え！敷地内の駐車場は危うい？
  • そうだね、敷地内の駐車場は４６台だから、単純計算上は、あと３台！でも、東側列専用の区画があるから、実際の所は、微妙ですかね。先着順！、抽選無しだから、取り敢えずモデルルームに行くしかないのかな？
    • 敷地外を含めて、全戸分の平面駐車場を確保しているらしい。でも、選択肢は減っていくね。販売開始後すぐの、6月10日頃に、３７戸で、そこから約１か月で、４３戸に毎月、４～５戸が売れたら、単純計算で、１年程で完売する感じ
• 値付けがいいから完売も早いと思う

交通

構造・建物

アルファステイツ奉還町　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：1,974.46m2(確認申請時)
• 建築面積：724.78m2(確認申請時)
• 建築延床面積：7,797.80m2(確認申請時)
• 法定建ぺい率：90％
• 法定容積率：360％
• 眺望が全く無いのがねー平面駐車場は良いけれどー
• この物件は直床の直天井ですか？それとも直床の二重天井ですか？教えてください。お願いします。
  • 直床の二重天井です。但し、階高が押さえてあるので、天井高が普通？程度です。

共用施設

アルファステイツ奉還町　エントランスホール・ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：46台
  • 月額使用料：19,000円～25,000円
  • 立地も良いが、やっぱり、平面駐車場なのが良いと思います。但し、戸数の半分しかない点が、少し不安です。抽選で外れたら、無条件てキャンセルが出来るとか、有りなんでしょうか？
    • 駐車場　屋根付き25000円、敷地内19000円は西口では高くないですか？ザ・タワー並みでは？将来、駐車場を手放す方が増えれば修繕費に影響しそう。
      • 全て平面駐車場なので、『修繕積立金＋駐車場代』の合計が安定する様に、調整すれば一緒だと思う。近隣の月極は15000円前後だから、4000円値下げする程度で、フル契約にはなるでしょう。あと10年位では、EV対応の設備も設置する事を考えたら、平面駐車場はマストだと思います
        • 外車用スペースは、幅2500、長さ5500　です。BMW７シリーズやベンツSロングが、駐車可能らしい
• 駐輪場：145台(平置91台、スライドラック式54台)
  • 月額使用料：0円
• バイク置場：5台
  • 月額使用料：1,000円

• 91戸でエレベーター１基というのが気になりますが、朝夕は混まないのでしょうか
  • 確かに、高速エレベーターかどうかを、最初に確認しないと危険ですね。高速エレベーターでも、各階に停車したら、一緒な気もしますが・・・。普通のエレベーターだったら、高層階の部屋は高いだけで、不便な部屋になるね
    • エレベーター横の部屋というのはどうなんでしょう？ビジネスホテルなどは音が聞こえてうるさい印象ですが、最近のエレベーターは性能がいいから大丈夫なのでしょうか？
      • エレベーター横はエレベーターの音は気にならないレベルだそうです。　エレベーター横には浴室などを配置して気にならない様に工夫されてるようですし。　問題になるのはエレベーターの音ではなく、エレベーター待ちの方の声や自宅前に常に人がいる感じが気になるそうです。

設備・仕様

• 浴室と洗面台は、もう少し、普通サイズにして欲しかったなー
• オプション選びはいつぐらいから始まるのでしょうかね。楽しみです
  • オプションの締め切りが、11月から、順次来るみたいです。低層階を希望の方は、秋口までに決めないと、オプションが出来なくなるよ。コンセント増設やＩＨコンロ、玄関の姿見等は、マストだと思いますよ

間取り

• 間取り：3LDK
• 住居専有面積：72.07m2～84.30m2
• マルチクロゼットの良さが分からないので良いところを教えてください。

買い物・食事

• ショッピング

【大規模商業施設・複合商業施設】

1. 奉還町商店街　　徒歩1分／約40ｍ
2. さんすて岡山　　徒歩6分／約430ｍ
3. ペスカ岡山　　徒歩7分／約490ｍ
4. 岡山一番街　　徒歩7分／約550ｍ
5. 岡山タカシマヤ　　徒歩9分／約700ｍ
6. ICOTNICOT（イコットニコット）　　徒歩9分／約720ｍ
7. イオンモール岡山　　自転車4分／約900ｍ
8. 岡山ロッツ　　徒歩21分／約1,660ｍ
9. 天満屋　岡山本店　　徒歩22分／約1,730ｍ

【コンビニエンスストア・スーパーマーケット・その他】

1. 生活彩家 岡山朝日医療大学校店　　徒歩3分／約180ｍ
2. セブン-イレブン 岡山駅元町店　　徒歩3分／約200ｍ
3. ファミリーマート　岡山清心女子大前店　　徒歩3分／約230ｍ
4. ローソン 岡山リットシティビル店　　徒歩5分／約380ｍ
5. パサージュ　奉還町店　　徒歩9分／約690ｍ
6. 天満屋ハピーズ　昭和町店　　徒歩10分／約750ｍ
7. 本の森セルバ 西口店　　徒歩1分／約70ｍ
8. ザグザグ 奉還町店　　徒歩3分／約180ｍ
9. ビックカメラ　岡山駅前店　　徒歩8分／約600ｍ
10. ホームセンターコーナン　岡山駅北店　　徒歩8分／約630ｍ
11. ドン・キホーテ　岡山駅前店　　徒歩10分／約800ｍ

• 現状ではどこのスーパーが使い勝手が良いのかな？　
  • 私はユアーズかなー
    • うちの奥さんは、サンステにある成城石井のファンです。通常の食材は、週末にマルナカ高柳店やハピーズやエブリ大安寺店で、まとめ買いしてますが、豪華品を一品混ぜると、良い感じのアクセントになります
• やっぱりスーパー、ドラッグストアが徒歩圏内に無いと不便そうですね。　食料品買いにさんステまではちょっと遠いし重いし、車も平面でも敷地外ならちょっと面倒だな。　
  • 私は職場が下石井なので、平日は帰りにマツキヨ、ユアーズ、成城石井に寄れるので助かります。休日は、車で大型店に買い出しに行く感じかとイメージしてます。駐車場が敷地内の平面なのでストレスなく出かけられるテンガ大きくここ選びました
• 近くにスーパーできて欲しいですね。奉還町商店街に小さな八百屋さんがありますが、わりと早く閉まるようです。（日曜日は定休日）ザグザグは少し歩きますが便利ですね。パン屋さんはありがたいです。
  • 奉還町住みでしたが、スーパーが近くに無いのは本当痛いです、駅近くでもうちょい便利かな?と思っていたけど何するにも車で出る感じです。徒歩圏内のファミリー向け飲食店も少ないですし、専門学校できて庶民的な飲食店もう少し増えるかなと思ったけどなかなかですねぇ。このマンションとかできてまた人が増えると今後に色々期待しちゃいますね。

育児・教育

• 教育施設

【校区小学校・中学校】

1. 市立石井小学校　　徒歩10分／約730ｍ
2. 市立石井中学校　　徒歩19分／約1,510ｍ

【こども園・幼稚園・保育園等】

1. あいら保育園　岡山駅前　　徒歩3分／約190ｍ
2. ノートルダム清心女子大学附属幼稚園　　徒歩5分／約400ｍ
3. ポストメイト保育園 ホテルグランヴィア岡山　　徒歩10分／約780ｍ
4. 市立石井幼稚園　　徒歩13分／約1,000ｍ
5. 市立南方岡山中央認定こども園　　徒歩13分／約1,040ｍ
6. 社会福祉法人　佳日会　若草幼児舎　　徒歩16分／約1,220ｍ
7. 学校法人 みその学園　岡山聖園マリア幼稚園　　徒歩17分／約1,350ｍ
8. 社会福祉法人 なかよし会 幼保連携型認定こども園　弘西(こうさい)こども園　　徒歩18分／約1,420ｍ

【その他】

1. 朝日医療大学校　　徒歩3分／約200ｍ
2. ノートルダム清心女子大学・大学院　　徒歩5分／約400ｍ
3. ノートルダム清心女子大学附属小学校　　徒歩5分／約400ｍ
4. 吉備国際大学　岡山駅前キャンパス　　徒歩6分／約440ｍ
5. 県立岡山工業高等学校　　徒歩10分／約740ｍ
6. 市立岡山後楽館中学校・高等学校　　徒歩12分／約910ｍ
7. 岡山商科大学付属高等学校　　徒歩12分／約950ｍ
8. 学校法人就実学園　就実中学校・高等学校　　徒歩18分／約1,380ｍ

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ここは何の跡地ですか？
  • ここは、奉還町病院っていう、由緒ある病院の跡地です
• 現地を見に行きましたが、北側の建物が解体中ですがマンションが建つのでしょうか？ご存知の方はいらっしゃいますか？北側だから日照は問題ないと思いますが。
  • マンションが建つようです。
• 岡山は東口と西口の違いも大きいですよ。東口のすぐ近くは飲み屋さんが多いですし。西口の方が東口より静かな印象です。住むのは個人的には西口です。でも、各々考えは違うと思いますが。
• 毎日の通勤路になるので、予定地から岡山駅まで歩いてみました。私は徒歩5分で改札までいけました。途中にコンビニや飲食店、ホテルがあり夜も明るく安心。
• マンション周辺を車で周ってみましたが通りやすいです。ミラーがないところが数箇所あったのでつけてもらえると問題ないかと思いました。あのミラーって市の管轄なんでしょうかね？車の往来が増えたら必要になりそうですね。
  • パンフレットの完成イメージや現地周辺を歩いた感じでは、十字路の角には、視界を遮る物が無い様なので、比較的、見通しがあると思いました。確かに、一旦停止マークや、カーブミラーがあると、安心ですね。管理組合が出来たら、議案として、要望しましょう

周辺施設

• 病院

1. 岡山済生会外来センター病院　　徒歩2分／約90ｍ
2. 大野はぐくみクリニック　　徒歩2分／約160ｍ
3. 青地耳鼻咽喉科　　徒歩3分／約180ｍ
4. 山口歯科医院　　徒歩3分／約190ｍ）
5. 辻眼科　　徒歩3分／約200ｍ
6. たかたクリニック　　徒歩4分／約250ｍ
7. 桂歯科クリニック　　徒歩4分／約250ｍ
8. 河合内科西口クリニック　　徒歩4分／約250ｍ
9. 永澤歯科医院　　徒歩4分／約260ｍ
10. 岡山済生会総合病院　　徒歩5分／約390ｍ
11. 福島内科医院　　徒歩6分／約440ｍ
12. 服部皮膚科アレルギー科　　徒歩6分／約450ｍ
13. 赤木皮膚科医院　　徒歩6分／約480ｍ
14. 山崎産婦人科医院　　徒歩7分／約520ｍ
15. こたけもり整形外科医院　　徒歩7分／約540ｍ
16. 藤原クリニック　　徒歩8分／約580ｍ
17. 仙田整形外科医院　　徒歩8分／約600ｍ
18. こくたいちょう動物病院　　徒歩7分／約510ｍ

• 金融機関

1. トマト銀行 奉還町支店　　徒歩1分／約50ｍ
2. 中国銀行 奉還町支店　　徒歩3分／約220ｍ
3. 高知銀行 岡山支店　　徒歩5分／約360ｍ
4. おかやま信用金庫　西奉還町支店　　徒歩7分／約550ｍ
5. 百十四銀行 岡山駅西口支店　　徒歩11分／約850ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 奉還町遊園地　　徒歩4分／約290ｍ
2. 上伊福東公園　　徒歩6分／約480ｍ
3. 南方公園　　徒歩10分／約770ｍ
4. 後楽園　　徒歩21分／約1,660ｍ
5. 烏城公園　　徒歩26分／約2,070ｍ
6. 岡山県総合グラウンド　　徒歩10分／約730ｍ
7. OSKスポーツクラブ岡山　　徒歩10分／約780ｍ
8. 済生会フィットネス＆ カルチャークラブ　　徒歩11分／約820ｍ
9. 岡山伊福町郵便局　　徒歩4分／約260ｍ
10. 岡山寿郵便局　　徒歩5分／約400ｍ
11. 岡山奉還町郵便局　　徒歩8分／約620ｍ
12. 岡山国際交流センター　　徒歩2分／約120ｍ
13. 岡山駅西口交番　　徒歩4分／約320ｍ
14. 岡山シティミュージアム　　徒歩5分／約380ｍ
15. 奉還町交番　　徒歩7分／約540ｍ
16. おかやま未来ホール　　徒歩12分／約900ｍ
17. 県立美術館　　徒歩19分／約1,450ｍ
18. 市立オリエント美術館　　徒歩20分／約1,580ｍ
19. 岡山市役所・北区役所　　徒歩22分／約1,740ｍ
20. 岡山市民会館　　徒歩23分／約1,810ｍ
21. 林原美術館　　徒歩25分／約2,000ｍ
22. 県立図書館　　徒歩28分／約2,170ｍ
23. 岡山県庁　　徒歩29分／約2,260ｍ
24. 池田動物園　　徒歩17分／約1,320ｍ
25. 岡山県生涯学習センター・人と科学の未来館サイピア　　徒歩17分／約1,350ｍ
26. 岡山城　　徒歩28分／約2,170ｍ

その他

掲示板

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