プレミスト有明ガーデンズ

2019年10月22日 (火) 12:28時点における版

物件概要

プレミスト有明ガーデンズ　外観完成予想図1

プレミスト有明ガーデンズ　外観完成予想図2

• 所在地：

東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）

• 交通：

1. 東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）

• 総戸数：258戸（別途管理事務室1戸、ゲストルーム2戸、キッチンスタジオ1戸、保育施設1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年02月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここも普通に坪三百万越え？
  • 駅徒歩2分かあ。強気に350万超えかもな。
• 有明ってそんなに高いんですか？
  • 品川方面にしてもだけど、湾岸エリアはどこもそうだよね。
• 日本橋勤務の金融マンですが、自分の周りでは都内で新築検討する人は勝どき・有明・豊洲で探す人多いですよ。もちろん結婚を機にですが。単身の時は会社近辺の賃貸住まいが多いですが、購入するとなると、子育てや生活環境の事もあってこのエリアを選ぶ人が多いです。中にはそのまま近隣で購入するのも居ますが、ファミリーではあまりに都心は現実的ではないですしね。
• ここ逃したら、もう後が無いですからねえ。 豊洲東急は450万超えそうだし、有明ブリリア4も350から400になりそう。 実質的に普通のサラリーマンが買えそうな湾岸物件って、ここが最後のチャンスだもんな。
  • このエリアで、新築でこの価格で買えるのは最後のチャンスだと思いますよ。後発でここより安く出す可能性がある案件は、今のところ存在しない。中央区に続いて今後江東区も建築規制が掛かるしね。デベもその辺り踏まえて、今売り出し中の所を段階的に値上げしてく算段だし。それに連れて中古が無くなるor値段が上がる。別に此処を推してる訳ではないけど、新築で今の価格で買えるのは最後だよ。
• ちなみに年収が十分にあるのであれば、有明をお勧めします。 開発が進み値上がりは確実と言って良いですし、何より便利になります。 商業施設も200店舗。ルーフトップレストランや、スパや音楽ホールもできる。 浜辺も整備されて綺麗な親水公園になる。砂浜も出来る。 資産形成にもちょうど良いですし、住みやすく快適になる。 買えるなら是非有明をお勧めしたい所です。 買えない人は千葉へ。
• ここが買いたいけど、割高で摑まされていないかどうかは気になるところです。
  • 中古と比較すりゃそりゃ割高だし、千葉と比較すりゃそりゃ割高だよ。 でも都心と比べたら激割安な訳。
• 一応パンダ部屋は3LDKで5900万からあるみたいだけどね。でも最多価格帯は7000万超え
• 長く住むならプレミストが結果的に安いと思う。 タワーマンションの修繕費舐めたらいかん。
• パンダって坪300万円くらいでしょ？安いかなあ。。
  • 1期でパンダ部屋買うのが一番安い。
• パンダは安いけど、眺望ある部屋はやっぱり高いね。レインボー方面は ほぼ永久眺望かな。
• 自分も買いますが、レインボービューは人気が高く早々に埋まりそうとの事でした。
• ダイワって期を追う毎に値上げするの？
  • 値上げしてくけど、そこまでのハイペースじゃない気がします。
• 350超えは確定みたいよ。
• 今日のプライムニュースイブニングにマンション関連の話題出てて、住友と此処出てたね。首都圏マンション高騰中だってさ。（2018/5/15）
  • それ見た！でも高騰中の所は首都圏の中古マンションで、此処はオリンピックでの話題の所だね。
• ４月にモデルルームを見に行ったら、今日プレミストからメールが届いていました。３ＬＤＫ７０㎡が５６００万～、中心が６６００万と書いてありました。はっきりとはわかりませんが、前に営業さんに教えてもらった価格（その時は確か７０００超えばかり）からかなりお手頃になったということでしょうか？明日聞いてみようかとも思いますが、誰か詳しい情報を知りませんか？
  • ここ、値下げしたんだね！ 私は最初から高い高いと言ってきましたが、やはり修正してきましたね。 売れるんじゃないでしょうか
    • 高い予定価格を出しておいて実際には少し下げて出す。お買い得に見せる印象操作ですね。
    • スッゲー安くなった。 これは売れるわ。
    • 価格表はまだもらえなかったけど確かに安くなってました。パンダかと思ったら、全体的に４～５００万くらい？という感じ。
• パンダは5500ぐらいから、というイメージです。

• 

  プレミスト有明ガーデンズ_販売予定価格20180519

• 3LDK中心価格帯6600万て、冷静に見たら安くはないぞ。むしろ割高。新築プレミアムが2割程度乗ってるね。
  • まぁ安くはないわな。 直近の有明の3LDK成約が坪250万円台の中、この物件は300万円ぐらいになるってことでしょ。
• 最新価格情報を見ると、70㎡で中心価格6,600万。ということは坪単価310万くらい。 もろもろ考えると、まだもう一声ほしいところだね。坪300万切ったら魅力的だと思う。
• このブログに、価格情報はほぼ全て載ってますね。

https://mansionmaster.com/?p=895

• のらえもんさんが早速ここの値下げ記事を書いていますね。もっと下げるべきと助言しています。

https://wangantower.com/?p=15202

• • 下げるべきとまでは書いてないね。 もうちょい下げれば、検討者がかなり出てくる水準になると言っている。 まぁ、割高ではあるものの、今の相場ではギリギリ売れる中での高値を追求したという感じだね。 65m2ではあるものの、3LDKが5400万円台からというのは、買い手はつくと思います。 個人的には、この予算があればもうちょい広い中古買った方が、価格維持率高いし幸せになれると思いますけどね。
• マンマニさんの評価はなかなか微妙ですね。 坪単価300万円ジャストまで落とした方が良いと言っています。有明は元々坪単価150万円程度の土地でしたし、やはり有明の板マンと考えるとお高めですね。

https://manmani.net/?p=15310

• • マンマニ氏が好きなコンセプトとという事もあってなかなかの高評価でしたね。
• 有名な住宅評論家の榊氏が有明は失敗地区と大々的に発表しています。

http://biz-journal.jp/2018/06/post_23553.html

• • 榊さんを存じ上げないので調べたのですが、ブログを運営しているみたいでした。「みなさんが「普通」だと思っていることにも、「そもそもどうなのか？」という視点で様々な問題を問いかけるブログです。」と書いてあって、批評が中心？フリーでされていると辛口意見も書けるのかもしれないですね。
• 地下鉄ができたら坪単価あがりますよね。
• 販売開始予定時期2018年10月中旬
  • 熟柿を待つ作戦なのでしょうね。
  • シティタワーズの第3期が高く出て、野村の東雲も金額が出て、高くて買えないといって流れてきた層を狙う作戦かも？
  • シティタワーズの第3期が高く出て、野村の東雲も金額が出て、高くて買えないといって流れてきた層を狙う作戦かも？

【管理費・修繕費】

• ここって管理費・修繕積立金ってどれぐらいですか？
  • 管理費は285円/㎡、修繕積立金は135円/㎡ 合わせて420円/㎡前後だと思います。
    • 板状、大規模のメリットが出てお安いですね。ディスポーザーあってこの単価は驚異的。、
    • コンシェル居ませんけどね・・。 まあ費用対効果を考えたら、特段どうしても必要という訳では無いですけど。
    • あれつ…？コンシェルジュカウンターはあるって案内されましたよ。模型でもあったと思いますが。
• 良いマンションだと思う。ゆりかもめとは言え都内の駅徒歩2分。豊洲もお台場もすぐ。そもそも大型商業施設徒歩圏。そして親水公園も近くにできる。住むには便利で良いところになりそう。建物のグレードも高いし、共用施設も戸数の割には充実してる。板マンは風が抜けるし、管理費安いし、修繕費リスク少ないし、永住前提なら満足度高いと思う。 値段は中古に比べりゃ高いが、中古は築1年当たり2パーセント減価するとして計算したら、そんなもの。 人気ありそう。
• また延期になったんだ。 予定価格の反応が悪く、延期して、その後値下げし、また延期。好調とは言えないようだね。メールも毎週のように来るし。 MTGなんかはメールなんて来ないし、けっこう好調だとか。 ミナトフロントも要望書集めは順調で予定通り販売。

交通

• 2分と言ってもゆりかもめの駅で、しかも今は周りに何もありませんね…。仮設の競技場が出来ても生活利便施設がないと暮らせませんし、もしBRTが通ってもバス停も遠いしですし、300越えなら凄い事ですよ。
  • 多分3年前ならそうでしょうけど、今から売り出す事を考えると350万超えもあり得るんだよな。
• BRTの予定停留所まで徒歩1～2分ですよ。ゆりかもめより近い。
• BRTの停留所って、テニスの森にも出来るんでしたっけ？それなら新橋方面は意外に便利かもしれませんね。スーパー必須の人は導線上にありませんが、ネット派には問題ないでしょう。
• BRT停留所予定通りできれば徒歩1分なので、玄関から新橋まで15分以内でいける。BRTできてから売った方がよかったな。
• 地下鉄は、最近話題に上がりましたね。 どの辺りが駅になるのかな？

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  プレミスト有明ガーデンズ_地下鉄新駅案

• • BRTのロータリーと絡めて商業施設の中とかでしょうかね？
  • 普通に国際展示場駅下あたりで交差でしよ 現状だって地下鉄みたいなもんだし、そこで作るのが手っ取り早い
  • 築地再開発地から選手村跡地を通って将来の台場カジノ予定地コースなら 展示場はスルーの可能性もあるけどね。
    • 流石に国際展示場スルーは有り得ないかと。

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  プレミスト有明ガーデンズ_地下鉄新駅案2

• お台場カジノ構想がでてくると、 羽田空港への接続も当然考えるだろうから、 地下鉄のルートも変わってくるよ。
  • 良いね。お台場カジノで、さらに地下鉄の可能性高まりそう。 有明の集客力も高まる。
• 有明テニスの森あたりに駅ができると嬉しいですねー。
  • 今のところ、国際展示場が終点の計画みたいですよ。 さらに延伸するのも悪くないね。 その方が集客多くなる
    • メチャメチャ値上がりしそう。
• ここからだと逆戻りになるけど新国際展示場駅（仮）を使うことになるかな。ゆりかもめかBRTで市場前駅まで行って新市場駅（仮）に乗り換えは面倒くさいよね
• 将来的には東京テレポート駅までの延伸も視野に入ってましたっけ？ 国際展示場、東京テレポート駅で羽田空港アクセス線と結節かなー。 五輪後に台場カジノがきちゃったら、羽田空港アクセス線の臨海部ルートはかなり早く出来ちゃうかも。JR東も乗り気みたいだし。
  • 交差は一つでいいから テレポートだけになるかもね。
    • 今のところ、国際展示場が終点が有力かな？ 国際展示場をスキップしない方がメリット大きいし、わざわざスキップするような案は出る見込みが無いでしょうね。 普通、何千億円も使って、メリット少ない案を選びます？何のために？ 普通は効果が最大化する案を選ぶのでは
• 安くてもゆりかもめじゃね。 今後の発展も期待できないどころか現状のレベルで相当不便
  • えー？職場によるんじゃない？ 混雑もなくて座ってゆっくり通勤できるのは最高だと思いますよー。
• BRTもできて交通も便利になるし、地下鉄決まったら銀座まで2駅、東京駅まで3駅だよ。
• ゆりかもめでの輸送力について懸念はないのでしょうか？ これだけ物件増えてなんとか小杉みたいにラッシュ時に入場規制になったりとか？
• 構想・妄想の地下鉄は置いておいて、りんかい線も今のところ混雑してなくて快適。特に帰り。駅まで徒歩10分だし沿線に職場ならこの立地はアリ。 大崎にて、ギュウギュウの1844発小田原行きを尻目に始発でガラガラの1843発新木場行きに乗る
• そもそも、有明からゆりかもめで通勤するのがおススメな勤務先ってイメージできないんだけど、たとえばどこなんだろう？ フジテレビとか？ 新橋まで行ったら他に便利なルートがたくさんあるよね。 ゆりかもめならでは便利な先が無いから、空いてるってことはないの？
  • 反対方向は混んでますけどね。南武線なんかは両方向混んでますが。
  • りんかい線で通勤だったら駅遠になっちゃう。
• ムサコの場合は通勤方向

=ラッシュ方向だから。しかも有明よりずっと多い住民＋前の駅から乗ってくる大量の乗客＋南武線から横須賀線に乗り換える大量の乗客という状況だから。 有明は概ねラッシュと逆方向に通勤になる。一度経験してしまうともうあの通勤地獄には戻りたくない。

• 有明テニスの森→有明→国際展示場乗り換えなら駅近のまま。強引だけど
  • まあそうです。不便と通勤が楽なのがトレードオフってことで。住む人を選ぶ場所ですよ。だから同エリア内の住み替えが多いんじゃないですかね。
• BRTですが、将来的な輸送力です。 ルートとしては豊洲ルートが便数が少ないイメージですかね？暫定だと思うので、また増便などあるかもしれませんが。http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2016/06/DATA/70q6n100.pdf
• 将来的に東京駅までと、台場まで伸びる予定なんですね。
• いよいよ秋頃開通ですね。BRTもいよいよですか！（2018/5/20）
  • オリンピック後もそのままもってるかどうかですね。
• 地下鉄は直ぐに決まってもおかしくないよ。 完成までも早いのでは？距離も短いし。 10年は掛からないと思います。
• 近隣住民ですが歩きがダメな点がありますね。歩いてつまらないですよね。区画が広いし路面店が無いので。。 自転車が最高で、スミフの商業施設にコミュニティサイクルが入るでしょうから便利になりますよ。 通勤が新橋方面なら、晴れの日はチャリ、雨ならBRT、飲み会ある帰りはBRTとか、休日は自分のチャリで江戸川や、海の森のオリンピック公園に行くとか。
• りんかい線、新宿や渋谷、恵比寿や大崎まで1本、20分くらいで行けるので、超便利だけどな。
  • りんかい線、便利だけど終電が早いんだよね。最後の2本は東京テレポートが終点だし。
  • りんかい線は値段が高いのは気になりますけど、便利ではありますよね。あと、マンションから歩くと暗くて怖くないですか？
    • 途中何もないですからね あと都内住宅地と比べて大型車がバンバン通るから道を渡るのもたまに少し怖い

構造・建物

• レインボービューと公開されてないランドスケープが気に入りました。
  • 確かに公開空地ではなく、プライベートな庭というのはポイント高いですね。
• 階高、2.92mかあ… 分譲マンションで3mきった物件は有明では初めてでは？

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/170138_011.html

• ここのコンセプト「ヒュッゲ」は良いですね。
  • 湾岸はモダンで気取って荒涼としたタワーが多いので、プレミストさんの暖かみあるコンセプトは中古でも強みとして生きそうですね。下品で無意味なエントランスの長々としたエスカレーターや、ギラギラしたコンセプトはどうしても嫌だという私のような人間や子供への悪影響は無視できませんから。
• 暖かみのあるコンセプトとか言うけど、具体的にどこがそうなの？ 結局、デベが味付けしてるだけで、実体は何もないんじゃないの？
• レインボービュー9階から上だねー。そこ狙いは結構居ると思うよ。
• 東棟の真向かいに立つホテルは何階建てなのかな？ これじゃ高いお金出しても、見えるのはホテルの窓ってことになりそうだね。もしかして日も遮られてしまう？ 西側も半分はカンダコーポレーションの倉庫っぽい本社だし。ここの眺望は本当に悲惨。 南側はオリゾンが立っていて、冬は日陰。

https://wangantower.com/?p=15304

共用施設

• 駐車場：126台
• 駐輪場：516台
• バイク置場：26台（ミニバイク10台、バイク16台）
• 屋上菜園にも興味あります。まぁなんだかんだ魅力を感じる一定層は居て、ここも気付けば淡々と売れそうですよね。
• 1階カフェでは店員さんが煎りたてのコーヒー出してくれるというのも嬉しいですよね！
• ゲストルームやコンシェルジュも居たりと、それなりにサービスも付いてますね。

設備・仕様

• 設備すごく良さそうだね 管理費も抑えられるし、ちょっと高級な板マンとしてはありかな

間取り

• 2LDK～4LDK
• 専有面積：55.90m2～82.60m2
• バルコニー面積：7.40m2～24.22m2
• 公式HPの間取りを見てると どれもキッチン横の通り道が長いから リビングが表記以上に狭そうですね
  • 一番顕著なのはＦタイプ(2LDK,57m2)だけど、収納沿いの通り道もリビング9.3帖に入ってませんか？ キッチンとの棲み分けがよく分かっていないので違ったらすみません。 そもそろLDで10帖割ってる時点でやや狭だと思いますがね。。 となりの5帖の洋室と一体にする前提なら問題ないと思いますが、2LDKとしては少し厳しそうです。
    • 57㎡の広さでは、それも致し方ない気もする。
• 65m2の3LDKも狭そう どちらも洋室1とあまり広さが変わらない気がします
  • そのくらいの広さだと仕方ないのでは？ 75平米以上じゃないといろいろ不便だと思うよ。
    • 間取り図では、LDが9〜10帖と表記されいてある程度広さがあるように感じますが 実際は、物も置けない通り道のスペースも9〜10帖に加算されているので そこを除いた純粋にLDとして使えるスペースはせいぜい6〜8帖くらいしかなさそうで残念だな という感想です
    • 廊下とリビングのドアを精一杯奥に設置して表記上のリビングの広さを確保するやり方だね。にしてもやりすぎ。笑 実質的なLDの広さは7畳かな。
• Fタイプってキッチンの奥からしか洗面所いけないんだ。斬新すぎる。
• リビングin洗面ばかりだな。
• 部屋が分かれているので、プライベート空間が確保できそうですね。 ベッドルーム、リビングルームと分けることができるというのは生活面としては一人暮らしでもなかなかいいと思います。 キッチンは対面式になっているので女性目線としては料理しやすそうです。 クローゼット（収納面）がもう少し広ければよかったかな

買い物・食事

• 近所にショッピングモールが出来ますし、かなり便利になりますよ。今でも徒歩でお台場まで散歩出来ますが
• 都内最大級の高級モールも出来ますし、イベント関連施設やホテルが集積したてますので、相当変わっていきそうですね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 準工業地域
• カジノが来たら、値上がりするだろうし、それはそれで良いのだろうけど。 治安が悪くならないか気になるな。少なくとも住宅のないエリアに作って頂きたい。
  • 人が住んでるエリアにカジノは無理だと思うよ。可能性としては、ダイバーシティやビーナスフォート辺りから海側とか。ただ今回東京はオリンピックで手一杯だろうから、誘致するとしても次回じゃない？
• 因みに、有明の街づくりがやっと始まるらしいぞ。

https://t.co/fO1VDYsXT3?amp=1

• • 今から街づくりの「可能性を調査」するのかぁ… のんびりしてるなぁ。
    • のんびりどころか、オリンピック後、一気に町が出来上がるぞ。

周辺施設

• 深川消防署有明分署移転のお知らせ （2018/5/1）

http://www.tfd.metro.tokyo.jp/hp-fukagawa/ariakeiten.pdf

• 消防署は必要な施設だし、ありがたいと思ってるけど、近くに消防署できて、消防車が出動するたびにサイレンが鳴り響くってこと？
  • 近くで鳴り響く事はないのでは？ むしろ、災害対策としては最強になったかと。
  • 消防車や救急車のサイレンが1日に何回も聞こえるのは微妙だなあ
    • 有明は木造の建物少ないし、殆ど出番なさそう。
    • 消防は通報があれば、どんなボヤでも近くの消防署から必ず10台以上(だったかもっと多いかも)が出動するので、有明だけでなく、豊洲や木場、勝どき、月島辺りの通報があれば出動するかと思います。また、救急車が足りない時は消防車が出動します。東京は救急車が足りないと言われてますから、頻繁に出たり入ったりは有ると思いますよ
    • 渋滞や工事などで到着に時間がかかる場合があるので多数の経路から向かうようになってますね。
• 消防署も良いけど交番設置してー
  • 交番もエリア内に出来たら完璧かな
  • このまま開発が進めば、交番できそうですね。
• 今も有明だとホテルトラスティみたいな、豪華なホテルも有りますし、ワシントンホテルやさんルートもある。 台場まで行けばニッコーやヒルトンもある

その他

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