ディアナコート飛鳥山
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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| − | * | + | *所在地：[[東京都]][[北区]]滝野川2丁目5番1他（地番） |
*交通： | *交通： | ||
| − | # | + | #JR[[京浜東北線]]「王子」駅より徒歩4分 |
| − | # | + | #東京メトロ[[南北線]]「王子」駅より徒歩5分 |
| − | # | + | #都営[[三田線]]「西巣鴨」駅より徒歩12分 |
#都電荒川線「飛鳥山」駅より徒歩4分 | #都電荒川線「飛鳥山」駅より徒歩4分 | ||
*総戸数：76戸（他管理室1戸） | *総戸数：76戸（他管理室1戸） | ||
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==交通== | ==交通== | ||
*坂があるので徒歩4分という感覚よりしんどい | *坂があるので徒歩4分という感覚よりしんどい | ||
| − | * | + | *駅近でアクセス便利（東京駅に出るのもすぐだし[[南北線]]も使える） |
*王子の駅から行く時は石神井川沿いに歩いて区役所方面に出るエレベータを使えば上り坂がなくて便利です。帰りは飛鳥山を下って、あっという間に駅に着きます。 | *王子の駅から行く時は石神井川沿いに歩いて区役所方面に出るエレベータを使えば上り坂がなくて便利です。帰りは飛鳥山を下って、あっという間に駅に着きます。 | ||
| − | * | + | *[[京浜東北線]]と[[南北線]]両方使える |
*最大の魅力は都電 | *最大の魅力は都電 | ||
==構造・建物== | ==構造・建物== | ||
| − | * | + | *[[インテリア]]デザインが芦原ヒロコさんでしたね |
**造りがやっぱり素敵です | **造りがやっぱり素敵です | ||
**寝室や浴室に行くのにウォークスルークローゼットを通る間取りになってたりとちょっと今までとは違った感じの設計だね。 | **寝室や浴室に行くのにウォークスルークローゼットを通る間取りになってたりとちょっと今までとは違った感じの設計だね。 | ||
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*西側は電柱と電線が気になります。まん前に電柱が来てもリビング座り位置から目に入らないとこ、っていうと4階でギリ、5階以上かな～。 | *西側は電柱と電線が気になります。まん前に電柱が来てもリビング座り位置から目に入らないとこ、っていうと4階でギリ、5階以上かな～。 | ||
**西は開いてますが、いずれ官舎が無くなってマンションが立つでしょう。 | **西は開いてますが、いずれ官舎が無くなってマンションが立つでしょう。 | ||
| − | ** | + | **３ＬＤＫ西向き側は前の道路が狭いし、将来の[[日当たり]]が心配 |
*南は2階まで地下、3階以上は価格が高い。 | *南は2階まで地下、3階以上は価格が高い。 | ||
*玄関側は北向きなので寒々しいですが、後ろの公園にまわると広々とした空間で穏やかな日差しを十分感じることができます。 | *玄関側は北向きなので寒々しいですが、後ろの公園にまわると広々とした空間で穏やかな日差しを十分感じることができます。 | ||
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==設備・仕様== | ==設備・仕様== | ||
*壁紙やバルコニー等をすべて標準仕様にすると（そして自分で選んだ家具を置いたら）ごく普通の部屋になりそう。 | *壁紙やバルコニー等をすべて標準仕様にすると（そして自分で選んだ家具を置いたら）ごく普通の部屋になりそう。 | ||
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*飛鳥山公園上空のカラス群があまりにうるさくて驚愕 | *飛鳥山公園上空のカラス群があまりにうるさくて驚愕 | ||
*大雨の時に目の前の道路は冠水しそう？な不安 | *大雨の時に目の前の道路は冠水しそう？な不安 | ||
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**ハザードマップ上では、確かに洪水危険地域に指定されてます。 まぁ川沿いですからね。 | **ハザードマップ上では、確かに洪水危険地域に指定されてます。 まぁ川沿いですからね。 | ||
*同敷地の賃貸マンションが気になりました。 | *同敷地の賃貸マンションが気になりました。 | ||
| − | ** | + | **賃貸部分は[[新潟県]]職員住宅なので借りられません。 |
**新潟の宿舎は、150坪位の敷地に7階建てのワンルームみたいな間取りになるんですかね | **新潟の宿舎は、150坪位の敷地に7階建てのワンルームみたいな間取りになるんですかね | ||
*王子なら江戸時代にはすでに稲荷や王子神社が有名で、加えて飛鳥山や名主の滝のような自然の豊かさ・行楽地としての機能がありました。その後も交通の要所として発展してきたようです。滝野川は板橋寄りとか、下町ぽいところ、閑静なところ | *王子なら江戸時代にはすでに稲荷や王子神社が有名で、加えて飛鳥山や名主の滝のような自然の豊かさ・行楽地としての機能がありました。その後も交通の要所として発展してきたようです。滝野川は板橋寄りとか、下町ぽいところ、閑静なところ | ||
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==その他== | ==その他== | ||
*モリモト民事再生です | *モリモト民事再生です | ||
| − | * | + | *サンケイビルに売主変更の上、“[[ルフォン飛鳥山]]”として販売が再開されることになりました。 |
2010年11月15日 (月) 22:20時点における最新版
目次
物件概要[ ]
- 総戸数：76戸（他管理室1戸）
- 構造、建物階数：地上5階地下2階
- 敷地の権利形態：分譲マンション
- 完成時期：2010年5月末
- 売主：モリモト → サンケイビル
- 施工：三井住友建設(株)
価格・コスト・販売時状況[ ]
- 60㎡前後の２ＬＤＫ（東・西向き）でも5000万円台から6000万円台位
- 坪300万以上
- 価格帯はサラリーマンにはかなり厳しいです．正社員共働きでなんとかなるか微妙な値段
- 坪単価300〜340って感じですかね 最高価格10800万
- 42.92㎡～105.06㎡ 2900万円台～8600万円
- 60㎡で3,400～4,400万円台とのこと。
- 70㎡台でも5000万円台ですかね。
- 一番北側の間取りで、80平米で5000万円台というのは飛鳥山の土地にしては安いような気がしますが
- ディアナコートの時は坪３２０万だったのを坪２３８万まで下げたようなのでかなり値段は安くなってます。
- 南側は１階と２階はほぼ地下住戸ですので坪２３０〜２５０万と３階以上と比較すると値段を下げています。３階以上だと６０００万を超えてます。
- 計画している修繕・管理費が高すぎる。
- 15年周期で一時金が徴収されるので、積立金として割高になるように思えます。
- 民事再生につき、暫くの間はモデルルームは閉まっているようですね。
- いよいよ明後日から申し込み開始ですね (2009-10-29)
交通[ ]
- 坂があるので徒歩4分という感覚よりしんどい
- 駅近でアクセス便利（東京駅に出るのもすぐだし南北線も使える）
- 王子の駅から行く時は石神井川沿いに歩いて区役所方面に出るエレベータを使えば上り坂がなくて便利です。帰りは飛鳥山を下って、あっという間に駅に着きます。
- 京浜東北線と南北線両方使える
- 最大の魅力は都電
構造・建物[ ]
- インテリアデザインが芦原ヒロコさんでしたね
- 造りがやっぱり素敵です
- 寝室や浴室に行くのにウォークスルークローゼットを通る間取りになってたりとちょっと今までとは違った感じの設計だね。
- ちなみにウォークスルークローゼットはどのタイプのお部屋にもないですね！
- グレード感が飛びぬけてました。
- 試験場跡地公園の隣で，石神井川に挟まれているところが良いポイントでしょうか．眺望に関しては飛鳥山公園を臨む部屋は限定されてしまいそうですが，石神井川沿いの桜並木を眺められる部屋は多そうです
- 現場は何ヶ月も雨ざらしで放置の末、やっと再販になるのでもう少し下がると思ってました。
- 桜が咲いていた頃に現場を見たときは、鉄筋は完全に赤茶に錆びていましたよ。
- 専門の検査機関からの指導のもと、修正をしているようです。
- 雨ざらしで放置されてたので鉄筋・コンクリが心配
- 「地盤は強固だから杭打ちせずに建物を載せている」みたいな構造説明がHPには載ってます
- バルコニーは西向きですが、隣の男子寮に西日が遮られるってことありますかね
- 西バルコニーは本当にキツイですよ…。夏は本当にウンザリします。
- 独身寮や社宅から離れている
- 東向きは戸建や古いマンションの目線が近く、隣の賃貸マンションからも視線を感じそう
- 東は狭苦しい感じ。
- 西側は電柱と電線が気になります。まん前に電柱が来てもリビング座り位置から目に入らないとこ、っていうと4階でギリ、5階以上かな～。
- 西は開いてますが、いずれ官舎が無くなってマンションが立つでしょう。
- ３ＬＤＫ西向き側は前の道路が狭いし、将来の日当たりが心配
- 南は2階まで地下、3階以上は価格が高い。
- 玄関側は北向きなので寒々しいですが、後ろの公園にまわると広々とした空間で穏やかな日差しを十分感じることができます。
- 前の遊歩道は落ち葉がいっぱい、まだ紅葉がところどころ見られました。公園から見て、思ったより東側と隣の住宅がくっついているのが気になりました
ディアナコート飛鳥山施行時（エントランス角）(2009年10月撮影)
ディアナコート飛鳥山施行時（エントランス角坂上）(2009年10月撮影）
ディアナコート飛鳥山施行時（賃貸マンション手前）(2009年10月撮影）
ディアナコート飛鳥山施行時（東側）(2009年10月撮影）
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共用施設[ ]
- 玄関側通路が外ではなくて内通路 どうしても臭いがこもるそう
- マンションエントランスになる角は、そこに集まる三方向すべての道(ゆるい坂道)の下りきった地点みたいになってました。
- 駐輪場スペースが１戸に対して１台しかありませんね。
- 駐車場が埋まりそうもないらしい（将来の修繕積み立てに若干の不安が）
- サンケイビルメンテは事務管理業務以外を長谷工コミュニティ等に再委託する
設備・仕様[ ]
- 壁紙やバルコニー等をすべて標準仕様にすると（そして自分で選んだ家具を置いたら）ごく普通の部屋になりそう。
- 床暖房＋ガス温水浴室暖房乾燥機＋ECOジョーズが入る
間取り[ ]
- 2LDK・3LDK
- 間取りが１００㎡を超えるものがあったので、億ションになる部屋もあるんでしょうね
- ２LDKを希望すると西か東しかない
- 部屋の入り口ドアとクローゼットのドアが バンバンぶつかる設計になってるのが気になります。 他にも物入れのドアとLDへのドアが重なっていたり。住み手のことをあまり考えていない間取りですね。引き戸にしていただけたらいいのですが。
買い物・食事[ ]
- 付近にはスーパーやコンビには見られず
- スーパー、コンビニはちょっと遠いですね
- 王子の駅周辺施設（レストラン・買い物スポット）がショボイ
- 駅前の東武ストアがやはり便利ですが、できれば遊歩道を歩いてサミットの方がオススメです。
- スーパーは駅前の東武ストア・北本通りのほりぶん・紅葉橋のサミット
- 自転車を使えば意外に十条商店街も近い
- おいしいパン屋さん（区役所側のロワンモンターニュ）や ケーキ屋さん（権現坂のランギャール・王子本町２のmuguet）が近い
- 駅前にTSUTAYA
- ファストフード店は一通り揃っている
- 池袋も巣鴨もチャリ圏内
育児・教育[ ]
周辺環境・治安[ ]
- 駅から近く水と緑を抜けたひっそりとした立地でした。周りは古めの５〜６階建てと戸建てが混在してる為、東や西の眺望は期待できない印象でした。飛鳥山を望むことは無理なようです
- 石神井川に向かって傾斜の土地です。通りを挟んでとなりは造幣の古い官舎があり、この土地が処分されたなら..ちょっと前立てが心配になりました。
- 西は開いてますが、いずれ官舎が無くなってマンションが立つでしょう。
- 「第一種中高層住居専用地域のため、高層マンションは建たないし、通りを挟んでいるため、日照にもあまり影響が出ないのでは？」と営業の方が言ってました
- 高層は建ちませんが、地盤から15メーターのマンションは建てられます。
- 西側ですから日照は影響あるでしょうし、お見合いになる可能性も。
- 建物南には醸造試験場跡地の公園でレンガと緑の良い雰囲気がありました。公園は木々と芝生とのシンプルなもので印象が良いです。
- 飛鳥山に近いのには惹かれます。
- 大通りからマンションへ曲がる角にラブホ（しかもかなり年季が入ってる）
- ディアナから駅までの道のり。飲み屋、スナック、ラブホ？風俗店？が多い。
- 行く途中にラブホや風俗があるのは気が引けるね。
- ラブホは２軒あって，最短ルートを取ろうとするとどうしても近くを通ってしまいます
- 客引きなどはまったくと言っていいほどやってないし，音無親水公園の小さなお子さんが水遊びをしているのどかな風景
- 黒いスーツを着たお兄さんが、20時過ぎに音無川沿いのお店の前で客引きしてましたよ〜。
- 川そば（春先～夏場には夕方に細かい虫が大量に発生する）
- 飛鳥山公園上空のカラス群があまりにうるさくて驚愕
- 大雨の時に目の前の道路は冠水しそう？な不安
- 北区のハザードマップ上でも色が着いています。
- ハザードマップ上では、確かに洪水危険地域に指定されてます。 まぁ川沿いですからね。
- 同敷地の賃貸マンションが気になりました。
- 賃貸部分は新潟県職員住宅なので借りられません。
- 新潟の宿舎は、150坪位の敷地に7階建てのワンルームみたいな間取りになるんですかね
- 王子なら江戸時代にはすでに稲荷や王子神社が有名で、加えて飛鳥山や名主の滝のような自然の豊かさ・行楽地としての機能がありました。その後も交通の要所として発展してきたようです。滝野川は板橋寄りとか、下町ぽいところ、閑静なところ
- 物件周辺の治安はよいと感じました。駅からの距離に比べて静か、ジョギングや散歩をしている人も多くのんびりした印象です。むしろ駅周辺の緑道の方が、木々が生い茂り車道からの人目も遮断されていて夜間は危なそうでした。
- 駅の西側（東側と違ってこちら側は高台）
- 駅近なのに周辺に公園や緑地が豊富
- 地盤が安定（南にある醸造試験場は100年以上前の建物だそうです）
- エントランス前、石神井川堤防の雰囲気が暗い（特に夜）
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周辺施設[ ]
- 区役所・郵便局が近く
その他[ ]
- モリモト民事再生です
- サンケイビルに売主変更の上、“ルフォン飛鳥山”として販売が再開されることになりました。
掲示板[ ]
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|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |