アクアブリーズ川崎

2018年6月20日 (水) 15:56時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市幸区戸手四丁目53番2他3筆（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
2. 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
3. 南武線 「川崎」駅 徒歩19分
4. 東海道本線 「川崎」駅 バス6分 「戸手アパート前」バス停から 徒歩1分
5. 京浜東北線 「川崎」駅 バス6分 「戸手アパート前」バス停から 徒歩1分
6. 南武線 「川崎」駅 バス6分 「戸手アパート前」バス停から 徒歩1分
7. 京急本線 「京急川崎」駅 徒歩18分

• 総戸数： 279戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 入居可能時期：2019年03月下旬予定
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社/大成有楽不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：大成有楽不動産株式会社（予定）
• 公式URL：https://www.aqua-breeze279.jp/ 

価格・コスト・販売時状況

• 価格 2,800万円台予定～5,900万円台予定
• ２８００万円代からですか。バス便で、長谷工施工の金太郎飴型量産マンションにしても、安いですね。すぐそばで販売中の「レ・ジェイド川崎」には強敵が現れましたね。 
• ここ、以前は神奈川県住宅供給公社の団地が建っていて、半分ずつ建て替えていたのですが、こちら側は一般の分譲マンションになるんですね。土地半分売って建て替えの資金にしたのかな？ ちなみに、既に建て替えが終わったサイドはこんな感じ。（現在満室みたいです） 

　http://www.kanagawa-jk.or.jp/Web/Img/Bukken/031601_shiryou.pdf 

• 公団団地なので家賃を抑えるためなのかもしれませんが、狭いですね。 管理費・修繕費にもよりますが、20年ローンなら頭金次第で、30年ローンだと頭金0でも分譲の方が月の返済額は安そう。長く住むなら分譲がお得だと思いますが、転勤の可能性があったり、家賃補助が出る人は賃貸という選択もありなのかな。
  • 一人暮らしの方やシニア夫婦が多く入居してるところなのでしょうか。シングル向けプランは家賃もお手頃ですし、設備も良いので人気出そうな感じではありました。こちらの分譲の方はターゲットがファミリーなので、上のような狭さはないんじゃないかなあと思いましたがどうでしょうね。とりあえず間取りが見たいところ。279邸なのでパターンも豊富になりそうですね。
• 発展めざましい川崎で２０００万円台～のマンション。徒歩だと１９分のバス便。大きな検討ポイントはこの二つのようですね。
• 実際の購入額は3500万程度が中心というところでしょうか。とても迷っています。川崎駅の周りは便利そうですけど、このマンションの周りの環境が少しひっかかるのと、もう少し頑張れば田園都市線買えるなあって思っていたりもします。
• 現地をご覧になるとわかるでしょうが、ここから駅までずらずらと程度のよさそうなマンションが立ち並んでいます。つまり、中古で売るときは競合が多そうということです。これは売りやすいととらえるか、競争が激しいととらえるか、判断の分かれるところでしょう。

• 購入時期に比較検討していたのは鈴木町のシティテラス、小田のレーベン、その前の検討段階でアデニウム川崎やレジェイドなども見ていました。江ヶ崎ルネも気にはなったのですが横浜市民になるのが嫌で(笑)
  • 決め手は何と言っても価格でした。比較的安めのお部屋が有ったので、地縁の強い川崎西口でこの値段なら。
• 駐車場料金は13500円～21000円、管理費は176円/㎡、修繕積立金は5段階で期間平均194円/㎡（入居時は100円/㎡）と平均的な数字です。

交通

• 交通面が 川崎駅まで徒歩19分か、バスで6分ということなので、確実にバス利用じゃないと厳しい所がなんとも…。マンション専用の駅までの直通バスがあったりとかしてくるのかな。それもこれからのお話ですね。
• どう考えてもマンションのバス便は駄目だと思う。毎日420円*30=12000円。毎日でないとしても10000円。夫婦共働きなら月20000円。年間20万から24万、バスだけでかかる計算。
  • 定期や回数券ならもっと安い。土日祝祭日は休みだし、夫婦共稼ぎなら収入は多い。 
  • このマンション、そこそこ安いから「まあバスでも仕方ない」と考えている人がいるかもしれないけど このバス代がなくなったら、どういうマンションが買えるのか、という事を検討してみる価値はあるような。しかもバスの遅延は遅刻の理由になりにくい。
• 駅から1.9km以下はバス代却下されるところが多い。だからバス代の会社支給は50/50。
• 徒歩でも十分通勤可能の距離だし 自転車であれば１０分もかからず。天気でバスと徒歩と自転車を使い分けすればいい。 
• わたしだったら休みで天気の良い日でない限り、駅まで歩く事はないかなあ。女性の足で徒歩19分は厳しいからバスを使うと思う。
• 自転車は道幅の広い歩道が多いので本当に便利です。（車道を走るのは交通量のため命がけとなるので止めたほうが良い）ただ、時間帯によっては駅前の駐輪場の空きを探すのが大変かもしれません。川崎市は財政が豊かなのだから、なんとかしてもらいたい。 
• 朝の交通量が多く、駅に向かう道は信号の関係で待ちが多い印象。バスは時間がずれ込むとまではいわないですが、１~２便早めを意識した方がいいかも。 
• 予定地から駅までの道は歩道がありますが、自転車で通勤と考えると裏道を見つけた方が安全かも。交通量が多いので車道を通るのは危険。 
• 川崎駅の月極駐輪場は数が少ないかも？駅前の交番で聞いてみても駅の広さから考えてかなり少なく感じました。 
• 第２京浜から裏道経由で来る車が多い。
• 主要路線の乗り換えが楽 
• 歩道が広く自転車が楽(車道に車が多く危険、駅に月極駐輪場が少ないという意見あり） 
• 川崎駅より矢向駅のほうが若干近いかも。
• 自転車についてですが、エントランスを通ることはできず、遠回りしないと出ることができないようでした。

• 「徒歩距離は歩けなくはない」というレべル（徒歩19分）。
  • 帰りは十中八九ラゾーナ経由になると思うので体感はもう少し短くなりそうな気がします。
• マンションのすぐそばにバス停があります。本数もそれなりの数があります。
  • 少しマンションから離れたところに別系統もあり、そこはさらに本数が多いです。

構造・建物

• 敷地面積 11,021.96m²（販売対象面積：10,358.38m²）
• 建築面積 4,704.99m²
• 延床面積 22,230.08m²
• A～D棟で一番人気が出そうな棟はどれだと思いますか？日当たりが良い棟から売れそうですか？
  • エントランスが近いのと、道路やポンプ場の影響が少ないので、A棟の価格設定が他の棟より高めのような気がします。 CとD棟も敷地配置図だけではポンプ場との距離がわからないので、距離次第ではA棟と変わらないかもしれません。あとはB棟のベランダが東か西かが気になります。

• 建物は、A～Dの4棟建てで、中庭が広く確保されており、そこは大規模物件ならではのところなのかと思います（そのせいで駐車場が少ないのかもしれませんが）。
• 構造としては、公式サイトにもありますが、コンクリートの耐久度や水セメント比、建築手法や床、壁の構造等は分譲マンションとしては現状における平均的な必要最低限のものは備わっていると思います。

共用施設

• 駐車場 91台（機械式86台・身障者用1台・平置2台・来客用1台・カーシェアリング用1台）
  • 住戸割り当てが88台（機械式86台、平置き2台）と、少し少ない気はしますね。
• 自転車置場 サイクルポート60区画・スライドラック式440台
  • 駐輪場は200％以上で、ポーチの区画もあり、立地のためかかなり確保されている印象です。
• バイク置場 10台
• ここ、カーシェアリングがありますね。駐車場の台数が91台とかなり少ないので便利に使えそうですが、1台では少ないですね。2，3台あれば良かったのに。
  • カーシェアが付いてはいるのですが、279戸に対して1台なので、どうでしょう。価格は未定です。

• エントランス内にはラウンジがあり、B棟1階北側にゲストルーム、パーティールーム、キッズルームが各1室ずつ（パーティールームの奥にゲストルーム）備わっています。そこまで共用施設は多くないです。
  • パーティールームの奥にゲストルームが設置されていますが、ゲストルームの予約がある日はパーティールームは14時までしか使用できません。あまり利用勝手はよくなさそうです。
  • キッズルームは集会場を兼務しています。

設備・仕様

• 設備は価格が低めに設定されたためか、最近のマンションでよく見る食洗器や床暖房、ミストサウナは付いていません。食洗器はオプションで選択する事が出来ます。
• 設備面での良い点はディスポーザが付いている事だと思います。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 57.79m2～85.29m2
• バルコニー面積 9.67m²～13.65m²
• 間取りを見ましたが、廊下幅が広かったり、新しい間取りのユトリエでこもれたり、ファミリーラボといった新しい提案があります。ユトリエ、ファミリーラボでは勉強したり、パソコンしたり、趣味のミシンしたりとやりたいことが広がります。ユトリエはクローゼットにしてもいいですし、自由自在に使うこともできそうです。
  • ファミリーラボとは何だろう、家族向けの共用施設だろうかと思えば、オーベルにも採用されている、リビング・ダイニングの一角に子供が勉強できるスペースを設ける間取りだったんですね。子供の勉強は個室よりもリビング学習が良いそうですし、汎用性があって 良いアイデアだと思います。
• 庭つきの4LDKにはサイクルポートもついているみたいで ファミリー世帯にはなかなか良さげですが このサイクルポートには自転車が何台収納可能なのでしょう。また、サイクルポートに屋根はついていますか？  

• 間取りはよくある田の字型ですが、70㎡越えの3LDKが多く最近多い60台の部屋に比べたらそれだけで十分使いやすいのではないかと思います。
  • 収納も多く、物が多いのでその点は非常に助かっています。
  • 玄関が広く採られていたり、リビングに広めのカウンターや小部屋のようなカウンター付きの広めの納戸のようなスペースが付いていたり、2畳ほどのDENのような小部屋を用意していたりと単なる田の字部屋にならないような工夫は見て取れます。

買い物・食事

• 周りに何もない。少し歩いたところにスーパーがあるのみ。 
• 周りでもドンキ、スーパー三和で買い物できるから 駅まで行く必要も少ない。
• ラゾーナ側のため基本的に買い出しに困ることはないでしょう。徒歩、自転車、車(必要あるかどうかは別として)のどれでも問題なく行けると思います。 
• コンビニ少なめ？帰る途中に買い物、食材のまとめ買いは便利でも家にいてコンビニまでちょっと行くとなると微妙に距離がありそうです。自転車３~５分圏内に２か所ほどしか見つかりませんでした。(両方セブンイレブン) 
• ラゾーナ川崎徒歩圏内っていうのがすごいですね。  
• 付近を回ってみましたが、話題に出ているセブンイレブン以外にはスーパー三和（徒歩4分・10時~22時）、そうてつローゼン（徒歩8分・9時~23時）なら歩いていける距離だと思います。（開店、閉店時間はメモを取っていなかったので間違ってるかもしれません） 徒歩10分圏内にスーパーが2件あるのですから、ここで言われているほど近場の買い物に不便があるとは思いませんでした。まあ、少しでも安いところを探すためにはしごするとかなら川崎駅のほうまで行かないといけませんしスーパーの中には入ってないので商品の値段まで確認していませんが。 駅とは反対方向に少し距離はありましたが24時間のメガドンキもあるので徒歩なら3~4、自転車なら無数に買い物箇所があるといえるんじゃないでしょうか。 
  • エントランスが北側なので、三和やレジェイド川崎に移転するセブンイレブンへは少し遠回りになるので、もう少しかかる気がします。実際、Googleでは三和まで徒歩6分と出ました。重い買い物袋を持って徒歩6分は人によっては大変だと思うので、自転車があった方が便利ですね。
• ラゾーナ川崎まで比較的近いですよね？いいなと思って見ています。 駅には科学館ありますし、近所には図書館もありますし。 現地案内図が親切で、スーパーマーケットの三和のほか、歯科、小学校、信用金庫、図書館、まいばすけっとなども書かれていました。 
  • ベビーカー押して急ぎ足で、ラゾーナまで徒歩20分かかります。抱っこで帰るのはけっこうしんどいと思いますので、バスを利用されるのがいいと思いますよ。 ちなみに図書館はベビーカーで急ぎ足で徒歩15分です。まっすぐ府中街道をいこうとすると遠藤町の交差点にでるのですが、この交差点は歩道橋しかなく、ベビーカーでわたるには1号線を北か南かに行って信号のある横断歩道まででないと渡れないため、直線距離でみるより時間がかかります。

• 徒歩3分ほどの位置にコンビニ、そこからさらに2分ほどで大きめのスーパーがあり、食料品やちょっとしたものは事足りると思います。ドラッグストアが近くにないのが少し辛い所です。
• 徒歩10分～15分くらいの距離にドンキやコーナン、大型複合ショッピングモールがあり、また川崎駅周辺には大抵のものがそろっており、殆どの用事ははそこで果たせると思います。シネコンも3つあるのが非常にうれしい。
• 飲食店関係も10分くらい歩く範囲に点在しており、チェーン店よりは個人経営のお店が多いです。古くからやっているお店も多く、味は良いです。

育児・教育

• 付近の中学校は昔から評判がよろしくない(南部は昔からそうで今のあまり変わらない。小杉や新川崎のタワマン住民の子は私立に行かせる人が多い)。 
• 小中学校は近かったですね！中学校は隣っぽいですし。
  • 中学校が隣、小学校も徒歩5分ほどと距離は近いです。また、中でも小学校は最近川崎市のモデル小学校に指定されたらしく、近隣では比較的いい方かと。
• 保育園、幼稚園の数はそれなりにあり、現状選ばなければなんとか入れることはできるかも。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域

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  現地案内図

• 治安はいいっしょ。幸区はおすすめ。 
• 前アパート時代に子供の頃住んでいて、現在も近隣に住んでいます。この物件はこの辺りの相場から考えると安いなという印象で気になりました。 もし買うのであれば三階以上。やはり多摩川の増水が怖いです。現在はスーパー堤防で対策は万全かと思いますが、異常気象などでこの先を考えると一、二階は怖いです。治安は悪くはないですが、子育て環境としては学力が低い地域なので大学を考えるならば私立を検討する必要があります。幼稚園はどこも抽選なので2.3園併願してクジを引き当てた園に入る感じなので、希望の園に行けるわけではありません。ポンプ場はそこまで匂いを気にした事はありませんでしたが、風向きによっては厩舎の匂いが臭い時があります。通勤はラッシュ時ギュウギュウですが、バスが3〜5分に一本あるので便利です。雨の日は乗れなくて素通りされる場合はありますが、、、 自転車があれば買い物は便利です。長年住んでいれば都みたいな所がありますが、、、やはり川崎。。害はありませんが、ホームレス、治安の噂、気になる方はおススメしません。大田区の夏の花火大会！ビール片手に河川敷に出れば、他の花火大会に行けなくなるくらい感動しますよ！！利点欠点あります。良く考え、3階以上で検討がいいかと思います。
• 近くに川崎競馬場があるためか、馬の厩舎みたいなのもあって、それも臭い。 
  • 厩舎の臭いは確かにある 
  • 川崎競馬場は駅の向こうで山崎裕也厩舎も150メートル～200メートル前後離れているんですよね。そんな距離があるのに臭いがきついと感じるんですね。何度かあのあたりに行ったことがある身としては臭いについては気にならなかったですね。 
  • ポンプ場の臭い」に至っては600メートルくらいは距離があるので気にする必要はないと思われます。 
• 金曜日が缶ゴミの日なので、金曜日の午前中は缶を大量に自転車に積んであさっているホームレスさんにたくさん会えますよ（笑） 見た目はちょっとだけど、怖くもないし、害はありません。 ですが、缶をあさる音がうるさいかな？ ゴミ捨て場はきちんと管理すると思うので敷地内をウロチョロすることもないと思います。

【目の前の道路】

• 目の前の道路はトラック多いんですか。子供がいるので心配。通学路は大人が交代で見守りしてたりするんでしょうか？
  • 目の前の道路とは多摩沿線道路のことでしょうが、二車線なのでひっきりなしに車が通ります。トラックも多いです。しかし、直線で見晴らしがよく、トラックの運転手さんは、こちらが右左折をかけると待ってくれたりして、紳士的です。暴走族のバイクも通りますが、これは休み前の深夜なので普通の方の安全には関係しません。通学路の見守りは交通安全の期間などに町会のかたがやっているようです、ここは住宅地のうえに小・中学校は隣接しているので、治安という面ではさほど心配することもないかと。

【利便性】

• 実際に現地までお散歩してきました。川崎駅改札から出発して女体神社から住宅街抜けての道を利用して25分程でした。ちなみに30代夫婦の足です。小さな公園が点在してましたが、マンションや団地内にある感じでした。現地はまだ手付かず状態で、敷地横には浄水場？がありました。バス停は現地目の前にありましたよ。帰りは緑地街道からハッピーロード(商店街)を通りました。緑地街道は古い団地横の道で、ハッピーロードは期待外れですっごく寂れた商店街でした。祝日だから閉まってただけかな？夕方はバス渋滞が目立ってましたよ。7台ぐらいバスが信号待ちしていました。後ろからバスが来てたので本数は多いみたい。治安の良し悪しはわかりませんが金髪やヤンキー夫婦は見かけませんでした。 住宅街なのでお店は少ない印象です。裏のセブンイレブンが徒歩2分ぐらい？とスーパー三和が10分弱ぐらいです。 
  • 土手周りのバスは東芝直通のバスが混ざっているので、見た目より本数は少なめ。私もそうですが、晴れた日は歩きか自転車、雨の日だけバスという人が多いので、雨の日の朝は乗り切れない事もあるぐらい混雑します。レジェイド側の府中街道の方がもう少し本数が多いはず。雨の日と深夜はバス便の不便さを強く感じますが、雨でバスで行くのは月1～2日程度ですので、特に不満には思いません。自転車なら駅まで10分以内、東京まで20分、本当に快適ですよ。
• 平日の朝の時間帯の込み具合を知りたくて私も先週現地まで行ってみました。バス停がすぐ近くなのは助かります。私は小柄なので、駅から歩いて30分程度かかりました。現地から駅まではバスを使いましたが、朝はやはり渋滞しています。あと、私も周りに何もないのが気になりました。スーパー三和も距離がありますし、セブンイレブン頼みです。沢山マンション建っているんだからもっとお店ができても良いのに、と思いました。 
  • このセブンイレブンは、レジェイドが建ったらそちらの一階に引っ越しして府中街道に面することになりますので、こちらのマンションからは遠くなりますよ。

【ハザードマップ】

• 浸水については気になっています。川崎市の出しているハザードマップを見るとわかるように多摩川の氾濫(正確には「家屋倒壊等氾濫想定区域」）の範囲内ですし、05m以上の浸水があった場合水が引く(0.5m以下になる)まで4週間近くかかる可能性があるとあります。最悪2階浸水が予想されている所に住むのがどうかというのは選択するための条件として考えておいた方がいいかもしれません。 
• 台風が近づいてきていますが、上でも少し話題になっていた多摩川の増水がリアルに気になりますね。
  • 昨日の15時頃に見に行きましたが、川は増水し後1メートルも増水したら川岸にある野球場等が水没しそうな状況でした。その後は見ていませんが、雨が今朝早くまで強かったことを考えるとそこら辺は水没しているかもしれません。まあ、川崎側は土手等も含めるとこの程度(総雨量300ミリ)なら氾濫は考えなくても良いですね。1.5～2倍程度の雨量までなら大丈夫かもしれません。
• 増水については前回の台風(15～16日)程度だったら問題なく、あれの2倍くらいなら多摩川の氾濫は無いようです。因みに気になるようでしたら多摩川のハザードマップを確認することをオススメします。馬の看板は馬舎があることですね。川崎競馬場のが近くにありました。馬の練習場は多摩川の河川敷にあったようで、其所は増水で水没したみたいです。(見学の際に話しがありました) 
• 実際に増水したことってあるんですか？
  • スーパー堤防になる前30年くらい前には氾濫して旧アパートの床下浸水はありましたが、最近は河川敷が水浸しになってる事はありました。氾濫まではしてません。二階が堤防の高さと同じ高さなので何百年に一度と言われるような大雨があると気が気ではないと思います。 

• マンションは比較的交通量の多い道路に面しており、歩道の大きさの割には歩行者や自転車の数も多いです。
• 多摩川が傍を流れていたり、小さい公園も周囲には点在していて、緑は多い方かと思います。
  • 多摩川ではカヌーに乗ることも出来るようです。
• 大きめの公園も徒歩10分程のところにあり、四季折々の植生が楽しめるようになっています。
• マンションが接している道路は第一京浜と第二京浜をつなぐ裏道的な道路で、交通量はかなり多いです。大型もよく通ります。
• 治安に関しては、神奈川県内で比較してもかなり良い方。ただ幹線道路や大きめの道路には暴走族がたまに出ます。マンションが接している道路にも出ます。

周辺施設

その他

掲示板

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