ジオ西神中央

2015年4月15日 (水) 20:50時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市西区竹の台6丁目1番1（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神山手線 「西神中央」駅 徒歩4分
• 総戸数：205戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月下旬予定
• 入居時期：2016年03月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
• 公式URL：http://www.geo-seishin.jp/?wapr=541d0e07

価格・コスト・販売時状況

• 優先案内会を予約しました。 予算の都合もあり軽くですが、電話で価格を聞きました。 すると、3LDK・７０平米?でも3000万を超えると言われてました。 税金優遇を受けたとしても、エネファームの恩恵を受けられるかがポイントにもなりそうですね
  • 3000万では無理でしょう。3500くらいからでは？
    • 低層階東向き70から75平米で3500万なら南向きは4000万ですね。
• 南向き３ＬＤＫ、６階以上４０００万円～　５０００万超の部屋もあり（角部屋）３ＬＤＫ、５回までは３８００万円からです。
  • ちなみに4LDKの南向きはいくらでしたか？4200万くらいからですか？
• 実際の価格は南向き75m2後半の３LDKの部屋、５階部分で既に4000万円は超えております。 84m2台だと4000万半ば。 物件は11階建てとのこと（プラウドシティは10階建て）。 南向きの棟の部屋は75m2台→84m2台となってしまうんですよねー。２人暮らしなので間が欲しい…
  • 4Lの95平米は5800万でしたね。 なかなかの価格です。最安でも3500か3800くらいでしたね。 これはプラウドシティも変わらないです。
• スーモ見たらいつの間にか、11月下旬販売開始予定に延期されてた。説明会が間に合わないほど人が殺到してるのかなぁ。凄いなぁ。さすが西神。
  • 販売延期ですか？ 人気があり過ぎるのか、 それとも、人気なくて人が集まらないのか、 あるいは、工事の遅れ？ 営業マンのセールストークではなく、 本当の理由が知りたいですね。
    • 販売スケジュール：12月上旬予定となっていますね。当初の予定からかなり遅れていますよね。どうなってるんでしょう。
• ジオ西向きは売れ残りそうな予感がしますね。。
  • 西向きってゴミステーションが近過ぎる、保育所の上で騒音等が気になる、隣のタワーマンションがあって日当たりイマイチ、駅から遠い… 西向きはもう少し値段を下げるべきですね。。
• 1番高いお部屋の価格知りたいです。
  • 6460万です。
• 第1期の販売戸数は50みたいですね
  • ５０戸は少ないですね。 先にプラウドに販売、購入され 思ったほど、購入確度の高い要望書が集まらなかったでしょうね。 完売まで長期戦になりそうですね。 逆に来年夏以降は、値引きとかありそうですね。
    • 1期1次は50戸ですが、同時に2次で32戸販売するそうですよ。抽選でもれた方などの為に？との話でしたよ。
• こちらのマンション、第1期も売れ残って、 まだ完成まで1年もあるのに、 なぜまた慌てて第2期売り出すんでしょうね。 どうもよくわからん。当初売出価格を見誤って、 早く2千万台に下げたいのでしょうか？
  • とりあえず売れるだけ売ってしまいたいんじゃないでしょうか？こちらもなかなか素敵なマンションなのに売れ行きがよくないなんて、プラウドを選ぶ人は駅直結以外の何に惹かれてあちらを契約するんでしょうな。
• 先日モデルルームの資料が届きました。確かに価格がさがっており、ギリ2000万円台のお買得なお部屋がありました。価格的には魅力ありあり。ただ、低層階の価格なんでしょうね。
  • 2000万円台の部屋も出てきたんですね。 何階のどの位置なんでしょう！？ 面積は70.04平米で2LDK+Fだそうですが、 公式ホームページの間取りにはまだ 並んでいませんよね。
    • 2990万の間取り（2LDK＋F）は西向きの真ん中に位置する部屋で階数は2階ではないでしょうか？1階は管理員室です。この間取りだともう少し安くても・・・と思います。
      • 西側だとお得感ないですね。駅も遠い側で、前にはマンションあるし。
        • だから、価格帯が安いわけですか。 西側だと確かにお得感はないですね。 夏場の西日とかも考えるとちょっと考えちゃいます。

交通

• 西神中央駅なら朝座れるから便利ですね。
• 電車はそんなに混んでいないんですね。それは毎日の通勤の事を考えると、いいですね。

構造・建物

• 地下1階は、駐車場ですかね？
• 外観は個性の強くない無難なデザインに思えます。 実際に完成したらどんな感じになるか楽しみです。 バルコニーの手すりの材質が階数とか場所によって 異なるようですね。 そのへんも検討の項目に入れておかないといけませんね。

共用施設

• 駐車場 : 169台（平面駐車場122台）　
• 駐輪場 : 288台（ラック式）
• バイク置場 : 5台　
• ミニバイク置場 : 25台　
• 徒歩５分だとそこそこ人通りがあると思うのでセキュリティの充実は目に留まりますね。
• 保育所も敷地内に出きるみたいです。

設備・仕様

• 全室エネファーム付き
  • エネファームがついていると知り、どんな感じになるんだろうと思っています。電気代が安くなるとか、あるんでしょうか？
• エネファームTypeS ここがマンションで初採用。どうなるのか、見物です。。
  • 年間6万円の光熱費節約とありますが、 10年で60万、20年で120万円 無料保証は10年。 機器代が100万円と仮定すると 約17年は使用できないと投資金額回収できないと思いますが、 どうなんでしょうか？
• ジオの不安要素って、全戸エネファームだと思うんですけど・・・・。 エネファーム設置側が寝室だと、低周波に悩まされるんじゃないかと。 全２０５戸分の低周波ってマンション全体に響かないんでしょうか？
  • あ、それは私も思っていました。 2014年12月にエコキュートの低周波で健康被害を認める判決が出ましたよね。 あれは隣家（！）のエコキュートだったのに・・・。 エコキュートとエネファームは違う！という意見はさておき、 ジオは205世帯分ですからね・・・。 壮大な人体実験みたいなものですよね。そういうのも含めて補助金おりてるんだろうけど。 ま、聞こえない人には聞こえないんじゃない？
• 自走式駐車場だし、玄関前モニターや鍵がないとエレベーターも使えないって営業さんが言ってたけど、セキュリティがしっかりしているのが特に気に入りました。宅配ボックスの荷物が来た時や、子供が家に帰ったら親の携帯にメールが来るように設定できるのも嬉しいです（こんなシステムは初めて知ったので！）
• 全戸にエネファームを実装した全国初の集合住宅だそうですが、 公式サイトにその辺を詳しく解説するページは作られていないんですか？ エネファームってガスで電気とお湯を作るシステムだったように思いますが 資料請求すれば届けていただけるのでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK+F～4LDK
• 専有面積：70.04m2～107.21m2
• バルコニー面積 : 8.82m2～30.1m2
• トランクルーム面積：0.45m2～1.53m2
• アルコーブ面積：3.35m2～8.13m2
• テラス面積：12.2m2～27.48m2
• 専用庭面積：20.74m2～25.16m2
• ルーフバルコニー面積：34.89m2～42.64m2
• 広さはファミリーでも充分暮らしていけるくらい広いのがいいですね。これなら子供2人いても充分じゃないかと思っています。
• 南向きがいいが、75m2の次は84m2までなく、希望の80m2前後の部屋がない。。。 あと今どきのマンションとは思えないほど、部屋に柱が出てる・・・ 間取り図見たら、ほぼ全間取りで廊下側の部屋、思いっきり柱が出てて部屋ガタガタやん！ デットスペースが大きく、6畳といっても実質5畳以下の使い勝手かと。 もう少し考えてくれといたら良かったのに。
  • 確かに、ほとんどの間取りで廊下側の部屋に柱がデコボコと出てきていますが、Ｅタイプのお部屋だけは、柱のデコボコが1部屋で収まっているように見えます。 実際にモデルルームに行って間取りを見せてもらったのでしょうか？ ＨＰには間取りが２０タイプとあるので、まだまだ他にもあるのでしょう。 ご希望の80m2前後のお部屋があると良いのですが。
    • 柱の出っ張り、収納部の出っ張り、ちょっと残念ですね。 きれいな四角の部屋と比べると、部屋の使い方が限られちゃう気がします。 リビングのほうはなんとかきれいに収まっているようですが。 なんとなく他の間取りも同じようなものなんじゃないかなと想像してます。
• 間取りのバリエーションが豊富なのがいい。

買い物・食事

• 隣のスーパーと直結はいいですね。

育児・教育

• 西神中央、西神南の校区はとてもいいですよ。竹の台小学校も西神中もいいと思います。西神南の井吹台中もかなりいいようです。
• 保育所付いて、205戸となれば、価格は高くなりますね！そしてエネファームとなれば！どこで、妥協するかですが、保育所がつけば認可ほいくなら、外部の人も建物に入る形になるんですかね？
  • 保育所は、ジオの方が優先で、残りは、外部の人もOKらしいですよ。
    • 近くの「ぴっぴ」と言う保育園がここに移転してくるのです。
      • 認可外の保育所が入るんですね。 正直、認可外保育なら、共働きならマンション内にあるとは言いがたいですね。一時預かりとかなら、便利かも知れないですが。 やはり、保育料の違いや責任も違いがありますからかね。 認可保育所なら魅力はありますが… また、販売対象が、ファミリーやリタイア世帯などとうたっている中、リタイア世帯からすると保育所があることや良いか？とも思いますし、管理費などに負担がないのかも気になりますね。 保育所があるとやはり、子供の声も気になりますから。
        • ジオに出来る保育園は認可外保育園で管理費等には反映されないそうです。 むしろ当初10年の契約で賃貸料を取るとかみたいです。 マンションに居住する家庭優先は確かなようです。 駅前と言うことで利用は見込まれるのでしょうねー。
• だいたいこの辺の保育園は竹の台保育園か美賀多台保育園のどっちか。ぴっぴに行ってるのはあまりきいたことないな。幼児教室のぴっぴ(幼稚園に入る前の年にプレとしていれる)はたくさんいってるけど。一軒家でやってる保育施設みたい。
• 今、待機児童がどこも多いのですが このマンションには保育ルームがあるのが良いと思います。 共働きのおうちが多いから、これは一番嬉しいサービスですよね。
  • その保育ルームのこどもクラブに通わせてました。評判もよく実際預けても大変よくして下さってる
• 学校についてご存知の方いましたら教えてください。ここの学校（小中）は相当レベルが高いらしく、勉強が苦手な我が子を入れるのが不安です。中にはうちの子のようや生徒もいるんでしょうか？
  • 確かに中学校は西神中央では1番学力が高そうですね。 しっかり子育てされている親御さんは多いです。 単に勉強だけってことも無くバランス良く育てたい人が西神を選ばれてる気がしてます。 勉強が苦手な子ももちろんいますよ。 一昔前ではありますがやっぱり賢い子が多くて大変だったとは言ってましたね。
    • 公立の学校なので、様々な能力の子、家庭環境の子が多く集まってくるとは思いますが、比較的落ち着いているような感じのご家庭の方が多いのかなと
• 保育施設は月曜日～金曜日だったと思います。入居者は少し割引があるようです。西神ニュータウン内では結構有名な保育ルームみたいですよ。その上マンション内にあるなんて最高です。ただ無認可なので万が一を考えると悩みます。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第2種住居地域、第5種高度地区、法22条地域、宅地造成工事規制区域
• 街になりきれなかった西神南より中央のほうが商業施設も充実し、公営住宅も少なく（ほとんどなく）DQN率は格段に低いですね。
• 現在南側住戸を検討中です。 万代、24時まで営業するようですが、万代って音楽とか鳴らすんでしょうか？ また、溜まり場になったり騒音が気になるんじゃないかと踏ん切りが付きません。 駐車場も地下が満車になるまでは屋上駐車場は使わせない、22時以降は屋上は閉鎖するなど対策してもらえるようですが、要望書出されている方の決め手はなんでしょうか？
  • 決め手は自走式駐車場です。屋上にならない限り屋根の下に置けますしね。ただ、機械式になる場合もありますが。。
    • 万代で買い物したカートそのままマンションにもっていけるという所と希望した広さと金額と階数が自分にあってたので決めました！ 抽選に、ならなければいいなと思うばかりです。。
• 警察署が近いんで、駅が近くても治安自体はいいのかなと考えているのですがそれはどうでしょうか。 警察署の近くは治安が良くなるという話をなんとなく聞いたことがあるものでして。 駅の反対側だと賑やかすぎるけれど こちら側だったらまだいいかなーとも思います。
• 上の階は、かなり眺めが良いみたいですね。 マンションの隣接地に商業施設が建設されるようなので、完成すれば便利になりますね。 そごうが近くにあるので、それまでも不便さは感じないかも。
• マンションの隣が24時まで営業のスーパーになるのも嬉しい！遅くまで空いてるのは嫌という人もいるかもしれないけど、共働きの我が家には非常に有難いです！ 駅近で遅くまで営業してるスーパーは隣でセキュリティも安心なマンションってなかなか無いので出会えて本当に嬉しいです！来年が楽しみです！
• 騒音もさりながら、隣接するスーパーの屋上が駐車場になってるので視線や治安が気になります。24時閉店だし…。
• 人によって価値観が違うと思いますが、駅から徒歩５分以内の駅近で、買い物に便利、治安もいい、教育環境も整っている、医療機関が整っている、自然環境もある、自然災害のリスクも少ないと、こんなに私のわがままな要望を満たしている場所は、今までいろいろ探しましたがなかなかなく、そのすべてを満たしているジオは私にとってとても価値のある場所なので、ジオ西神中央に決めました。
• 緑豊かで街の雰囲気も整然とされているから一度、見に行ってみようかと大阪市内より出かけましたが。。。遠すぎました（泣） 1日でこれだけ疲れるのだから、通勤は無理ですね。関東の方くらいだったらこれくらい普通なのかもしれないけど、根性無しです（笑） ジオに限らず西神中央は三宮周辺で働く人が対象なのでしょうね。 マンション自体は良かったですけど、撤退です。
• 駅近いし、マンションまわり自体は買物などを含めて 便利層ではありますよね。 警察近いし。

周辺施設

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