オープンレジデンシア小石川三丁目

2014年5月9日 (金) 18:22時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区小石川三丁目94-1他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「春日」駅 徒歩8分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩9分
3. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩9分
4. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩8分

• 総戸数：20戸
• 構造、建物階数：地上9階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年09月上旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：風越建設(株)

価格・コスト・販売時状況[ ]

• オーダーシステムが良いですね。ついつい、無償でできるオーダーメニューよりも プレミアムメニューの方に目が行ってしまいます。 あまり物を出したくない人なので、 収納の増設はあるといいなと思ってます。 オーダーだけで結構な値段がしそうです・・。
• 公式HPで価格が発表になってますね。74.67m2で5870万円（南向き角部屋）よりだそうです。価格的には、ザ・レジデンスやグランスイートと同じぐらいですね。
• 地下以外の部屋ならアリなんじゃないかと思いますけれどね。小石川でこのお値段ならいいのではないでしょうか？と感じます。立地的には悪くもないですし。ただ戸数が少ないので、修繕費や管理費の見直しは早めにしていかないと。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• ここは半地下というより完全な地下ですね。地下室の最大のメリットは、前面が壁であることかなと思います。開口を大きくするなど、上手につくってあるマンションであれば、リビングにその壁までの広がりが感じられるはずです。

共用施設[ ]

設備・仕様[ ]

• コンセントの位置のオーダーって地味に便利ですよね。家具を置こうと思っている場所にコンセントがあると結構ダメージが大きいなぁと思いまして。増設をすることもできるのでしょうか？？

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：63.22m2～74.67m2

買い物・食事[ ]

• 雰囲気も良いですし、買物もグルメシティがありますし、良い場所ですよね。 あと和菓子好きの私には岡埜栄泉さんがご近所というのはかなり嬉しいです。 豆大福が有名ですが、亀饅頭やうさぎ饅頭も可愛くって美味しくって大好きです。 この辺りは他にも良い感じっぽいお店が多いですよね～。 グルメ散策したくなります。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 地下室マンションにするようですね。 この地区、谷底（というよりかつての谷端川＝今の下水）であり、 ハザードマップでも水害の危険性が示されているのに、 大丈夫でしょうかね。
  • 記憶が合っているとすれば、 千川通り沿いに地下室マンションが建つのは、 初めてかと思います。 この辺りはやや開けていますが、 基本的には急峻な谷底かと。
  • ハザードマップはこちら。

http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/bosaianzen/katei-taisaku/hazard/hazard.pdf

• • 東海豪雨並みの雨が来たら、 1～2mの浸水になると予想されています。 近くの小学校だと水深が2～5mとかで、 これはさすがにと思った次第です。
  • 千川通り地下の下水は深度が浅いのか、 こんにゃくえんま付近では路面が盛り上がっていますね。 どうしようもないんだと市役所の方がおっしゃっていました。 千川通りはかつての谷端川ですが、 今でも地下には下水が通っています。 川を暗渠化して、法律上、川から下水に変更したわけです。
• オープンの担当者によれば、浸水を食い止めるつい立てを地下倉庫に常備しており、さらに地下にはピット(貯水槽)に水を貯めて自前のポンプで水を汲み上げるシステムを内蔵しており、東海豪雨並みの豪雨が降ったとしても冠水しない計算になっている、と言っていました。これで絶対安全という保証はありませんが、オープンは浸水に対してそれなりの対策を用意していることが分かりました。ご参考まで。
  • 浸水を食い止めるついたてって相当の水量でも大丈夫ということなのでしょうか。何だか今どきはすごいものがあるんだなぁと思いますけれど、本当に大丈夫なのかな…という不安は確かに。自前の排水のシステムがきちんとしているのは非常に交換が持てますけれども。
• 近隣に印刷関係の小さな工場が多く、 騒音が気になるかもしれません。 路地をフォークリフトが走っています。 全体的には、工場街からマンション街に変わりつつあるので、 環境はよくなっているかと思います。 千川通りは植樹が進んでいて「プラタナス通り」とも言います。
• リビングから見えるであろうツタに覆われたマンションの佇まいが怖かったのですが、皆さんはあまり気にならないのでしょうか？
• 台風が来る度に不安になりそう。
  • そうそう、そうなんですよ。地下住戸のドライエリアに面した開口部は引き違いでしょうかね。ドアなら要注意です。浸水してくると、水の圧力で開かなくなるからです。
• 浸水の確率は低いと思いますが、杞憂ということはないと思います。ハザードマップは架空の話ではなく、名古屋で実際に起こった集中豪雨がもし起きたらどうなるかという前提のものです。現実に起きる可能性はあります。その辺を許容できる人が買う物件かなと思います。こうしたリスクが十分に反映された安い価格だと思いますので、個人的には買いの物件かと思います。
• ここは文京区らしくない物件ですね。有名小学校の学区でもなく、ハザードマップで1m程度の浸水の予想がされており、駅からマンションまでが遠く、工業物件が近接しており、マンションのグレードは低い。とにかく文京区に住みたいけどお金がない人は飛びつきそうですが、冷静に文京区に求めていることを考えないと失敗しますよ。
• 私もこの辺りは本当に雰囲気が変わったと思います。明るくなりましたよね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 地下にリビングってどうですか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3453/5

• 目と鼻の先に住んでいます。相場からするとかなり安いので今のところから買い換えてもおつりが来そうなので、急に検討し出しました。ベランダ側のすぐ先にツタの生えた古いマンションがあり、日当たりに問題はありませんが、見栄えがうーん、、、。それより半地下入口のほうが気になるんですよね。浸水以前にエントランスがわざわざ地下に降りるというのがね。今のところは見た瞬間気に入り買ったのですが、今回は上記が気になります。ただしリセールバリューは期待できるし、賃貸に出してさらに買い換えもできると思うので、確かに設備はかなり質素というか、今のところよりチープ感は否めないので、そこをどう割り切るかですね。うーん、、、迷っているなら現状維持の方が吉ですかね？
• 排水の設備がしっかりしているのであれば、半地下でもいいのですけれど…。制限の高さの中で戸数を増やすためにこういう風になっているのかなと感じています。戸数が多いのは住民的にも良いですしね。管理費の負担がその分下がりますから。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• オープンレジデンシア小石川三丁目についての口コミ掲示板
• オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

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