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ヴェレーナグラン菊名の杜

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==物件概要==
*所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目35番3の一部他（地番）
*交通：
#東急東横線 「菊名」駅 徒歩14分  （グランドエントランスより）
#横浜線 「菊名」駅 徒歩14分  （グランドエントランスより）
*総戸数：125戸（他にパーティーラウンジ＆キッズスペース（集会室）、スタディ＆ラウンジ、管理員室 各1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上4階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年10月
*売主：大和地所レジデンス株式会社
*施工：株式会社大勝
*管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*ヴェレーナシリーズは、このご時世、コストカットがひどいマンションばかりの中、仕様が良いので気になってます。駅からは距離がありますが、ホームページを見る限り、グレードは高そうだなと思います。
*同じシリーズのマンションに住んでいるものです。このご時世には珍しいくらい仕様が高く、インテリアも映えますし住み心地はいいです。しかし駅から遠い。歩けなくはないですが、徒歩14分かつ坂は本当にきついと思います。毎日のことですし、雨の日もあるので。この売主のマンションは本当に一長一短だと思います。ただ私はよくある他と同じようなマンションが嫌だったので駅徒歩を我慢して住んでいます。
*既に間取りやフロアマップが公開されているようですが、肝心な価格が未定みたいですね。駅から遠く坂道という不便さがあるものの、マンションの評判は良さそうなのと間取りも広めの部屋もあるので結構高めの設定になってしまいそうですが。。。来年春くらいに公開のようなので楽しみです。予算内に入ればいいのですが。
*モデルルームは他では見れない迫力がありました。これが買えるならばアプローチの悪さは目をつぶろうかと思ってしまいましたが、残念ながら私ではとても手が届かないか価格のようでした。商品力はさすがです。
*一番高い価格帯の部屋で1億にギリギリ届かないかなって感じの価格でした。モデルルームは流石で、設備や質感はとても良かったです。値段と立地に納得できるかどうかでしょうね。
*見学行ってきました。魅力的な間取りの特別住戸系は、どれもゆうに7000万円後半オーバー。平均的な住戸も6000万円。立地を考えるとやはり、かなり割高ですね。確かに高級感ある作りですが、あそこで高級感をそこまで求める人もあまり居ないような、、、かなり強気の価格設定に感じました。まだ、個々の部屋のニーズを見極めて最終価格設定するような印象もあるので、最終価格決定と、その後の申し込み状況も気になります。
**ということは平均で300万くらいということですね。お隣(過去)と比べればお高いですが、そんな感じじゃないですかね。想像するに大倉山の方は350万くらいになるのかな。
*デザインもちょっと洒落た感じで高級感は感じられました。どんな世帯に需要があるのでしょうね。専有面積から想像すると、ディンクスから家族数の多いファミリーまで対応できそうですけど。
*説明会に行って現地も見てきました。思った以上にエントランス前が下り坂になっていました。設備や仕様は高級感はありましたが、駅までの距離や坂を考えるともう少し価格を下げて販売して欲しいですね。
**エントランス前はそうでもないですが、菊名駅まで綱島街道をひたすら下ります。帰宅時は良い運動になりますね。
*モデルルームに行って来ました。作りはさすがだと思いましたが、実際現地に行くと駅からずっと上り坂かつ手前の道は細い上交通量も多いので、割高に感じました。建物内でも高低差があり、不便さを感じました。人を選ぶ物件の印象です。
*モデルルームを見に行ってきました。南向きの2棟に期待して日照や部屋からのビューを見せてもらいましたが、一棟は高低差がある為隣りのマンションにかぶってほとんど日が当たらないという残念物件でした。外観や内装は良くても日当たりがあれでは、、、坂や駅までの距離、日照などを含めてもう少し金額を下げるべきだと感じた。
*坂の上にある物件なのに、西も南も眺望が良くない。もっといい眺望を期待していただけにがっかりしました。坂を頑張って上がってきたのに眺望が良くないのは罰ゲームですよ。買い物も不便、駅まで坂、眺望も期待出来ない、価格も割高。まだはっきり価格は決まっていないようなので、その点を考慮して価格をさげてほしいです。
*モデルルーム行けば半分くらいの値段は出てましたよ。ホームページにはまだですが、、、
**6000万後半から1億ってところですか？
*最近車で通っていないけど、馬場インターが出来てさらに悪化してそう。インターの計画立てる時に、周辺も何とかできなかったのか。内路あたりまでは広くなったけど。
*ここ125戸で6棟もあるみたいだけど将来の修繕計画大丈夫？って思う。誰か修繕計画教えてくださいm(_ _)m
*ホームページを見ると第一期6次となってますが、第一期6次って、売れてないってことですか？素人のため、購入検討する上で気になります。不人気物件の場合、将来もし売却のことを考えると少し考えてしまいます。
**売れ行き好調だから、2期を待たずにさっさと売り切ってしまおうということなのでは？問合せした人間ですが、目ぼしいところは(まだ正式に売りに出されてない部屋も)既にかなり申込み入ってる感じでしたよ。
***1期6次ということは既に6回目の募集・販売になるけど、2期・最終期に進めるほど捌けていない、ということなのでは？5次までの売れ残り(先着順販売)も26戸あるようですし、相対的に販売ペースが遅い(あまり売れていない)ように見えますが、違うのでしょうか？
*第1期は駐車場の優先権(確定と営業の方は仰せ)がつくとの事でしたが、その関係上で第2期にするタイミングを伺ってるようでした。
**1期は駐車場利用権確定ということでしたね。人気の間取りは先に売れちゃってるだろうし、駐車場利用権のエサも無くなる中、いつ1期を締め切るかは悩ましいでしょうね。
*予想と現実はちょっと違うということでしょうか。売れ行きもまずまずのようですし、駐車場も足りているようですし、ほぼ順調な感じかな？たしかに、買い物した荷物を持って10分近く歩く場所より、バス利用で楽に帰ってこれる方が考えようによっては楽かもしれませんね。それにしても、菊名小学校入口バス停って、菊名小学校からずいぶん離れているんだなと思いました。学区としてはもっと近い馬場小学校なのかなと思ったら、通学行は菊名小学校で、馬場小学校は選択校となっているようです。


==交通==
*

==構造・建物==
*建ぺい率：60％
*容積率：100％
*敷地面積：9,643.73m2（登記簿予定・実測・建築確認対象敷地面積）、10,292.54m2（開発区域面積）
*建築面積：4,634.53m2
*建築延床面積：11,033. 39m2（エレベーターの昇降路の部分91.29m2、共同住宅の共用廊下等の部分846.18m2、自動車車庫等の部分387.45m2、備蓄倉庫の部分52.33m2、宅配ボックスの設置部分16.27m2の容積対象外面積を含む）
*デザインを見たら6棟もあったのでちょっと驚きました。どの棟が人気になるんでしょうね？AiryVillaは共用施設が集まってて騒々しいかなとかFineVillaは静かそうだけどそこまで歩くのが大変そうだとか色々悩ましいですね。
**ちょっと棟間隔が詰めこみすぎなような・・・


==共用施設==
*駐車場：敷地内に63台設置［機械式39台、平置式24台］(月額使用料：11,000円〜26,000円)、EVコンセント［機械式6台（全て専用）、平置式4ヶ所（2台ずつで共用）］
*自転車置場：敷地内・建物内に250台設置
**月額使用料：100円〜250円/台
*バイク置場：敷地内に10台設置
**月額使用料：3,000円・4,000円/台
*シェアファーム：敷地内に8区画設置
**月額使用料：800円/区画
*共有施設がかなり充実していますね。特に気になったのは屋上庭園。中にもあって、癒される環境だと思います。低層階ならではかもしれません。眺望が臨める物件も素敵ですが、低層階の住みやすいマンションが良いなと感じました。
*立地に難があり過ぎる。車はマストだろうが駐車場設置率50%は絶望的。広さや設備仕様で訴求してるのかもしれないけど、立地が厳し過ぎる。菊名最寄りの東横物件の良さは感じられない。市内で車通勤ならいいけど駐車場とれるか問題はある。オリンピック跡地を待つのが良いと思う。
**この立地で駐車場50%なのは厳しいな。グーグルで見た限りでは東側目の前以外で至近距離に月極めも見当たらないし。ふた昔くらい前の駐車場100%マンションが空きを持て余しているのは確かだし、ここも2,30年後には老齢化で余るかもしれんがそこまでが長い
***確かに駐車場が確保できないのはちょっと・・と思う人多いように思います。年を重ねると運転はできないですしそのあたりをどう考えるかですよね。となるとマイカー不要の駅近く物件を探すしかなくなりますけどね。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK、3LDK
*専有面積：70.15m2～100.54m2
*バルコニー面積：7.05m2～20.00m2
*最近はコンパクトマンションが多い中、こちらは部屋が広いので使い勝手よさそうですね。
*100m2超のプランがあるんですね。それだけ広いところに住めるなら、駅まで徒歩14分でも住むだけの価値はあるのではないかと思います。プランはメゾネットとかペントハウスとかがあるようですが、同じ意味なのでしょうか？別物なのかな？100m2超のプランは公開されていないので、もしかしたらそれがペントハウスのことなのかな？メゾネットが2タイプ掲載されてますが、どちらのタイプもすごい贅沢な間取りだと思いました。
**ペントハウスは90平米強＋巨大バルコニー。2部屋あるが、既に両方とも売約済みとこと。
100平米超はメゾネットの1部屋のみ。



==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブンイレブン 横浜北寺尾7丁目店　　徒歩4分/約290m
#TSUTAYA 菊名駅東口店　　徒歩12分/約890m
#フレッシュフードストア文化堂 馬場店　　徒歩12分/約950m
#マツモトキヨシ 菊名駅東口店　　徒歩13分/約1,020m
#東急ストア 菊名店　　徒歩13分/約1,040m
#アクロスプラザ東神奈川　　徒歩14分/約1,120m
#オーケー 西寺尾店　　徒歩14分/約1,120m
#ヨークマート 妙蓮寺店　　徒歩14分/約1,120m
#サミットストア 菊名店　　徒歩16分/約1,240m
#オリンピック 大倉山店　　徒歩20分/約1,530m

*この立地なら自転車さえあればOKストアの西寺尾店に行けると思います。私はもう少し駅側に住んでますが、リモートワークの昼休みに買い物して戻って来れてます。土日に買い物に行かなくて済むので助かってます。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ベネッセ菊名保育園（認可・私立）　徒歩3分/約200m
#上の宮中学校【通学校】　徒歩5分/約390m
#桑の実馬場保育園（小規模保育）　徒歩6分/約460m
#すみれが丘幼稚園（私立）　徒歩7分/約520m
#菊名保育園（認可・市立）　徒歩8分/約590m
#菊名愛児園（認可・私立）　徒歩8分/約610m
#寺尾幼稚園（私立）　徒歩11分/約860m
#やよいヶ丘幼稚園（私立）　徒歩13分/約1,030m※1
#馬場小学校【選択校】　徒歩3分/約170m
#菊名小学校【通学校】　徒歩11分/約880m

*上の宮中学校は普通～の公立中学校です。特に荒れている様子は感じません。普通でしかないと思います。上の宮のあたりでも、日能研のリュックをしょった中学受験生はよく見かけますが…
*駅は遠いけれども小中学校、幼稚園、保育園がほど近いので、子育てには良いのかもしれません。


==周辺環境・治安==
*用途地域・地区：第一種低層住居専用地域、準防火地域、第一種高度地区、緑化地域、宅地造成工事規制区域
*菊名に大規模マンション建てる土地あったかなと思いましたが、駅から少し離れた場所ですね。ここは駅からだとずっと上り坂で、HPには記載されていませんがバス利用も視野に入る立地です。菊名駅の次のバス停がルート上の中間地点くらいにあり、バスに乗っているとその1区間分だけ乗る方をよく見かけます。（菊名駅始発なので他の場所から乗っているということはありません）
**坂があるんですね。それだと自転車でもちょっと辛いですかね。駅まで徒歩14分もあるならフラットな道でもバスを使いたいところですが…。
*ここの近所に住んでいますが、一度歩いた方がいいですよ！本当に坂がきついです。足を捻挫したときは駅からタクシー使ってました。年を取ったら家に帰れなくなるのでは笑
**子どもの頃から住んでいれば、坂道のある町の子どもたちは足腰が丈夫だと言われているように、身体が鍛えられるかもしれませんが、年を取ってからだときついかもしれませんね。ただ、足は使わないと劣ってくるらしいので、頑張って坂道の上り下りをするのも健康には良いかもしれません。まずは現地で実際に歩いてみることから始めるべきかなと思いました。
*菊名駅、乗り換えもできる便利そうな駅ですが、マンションは駅からかなり遠いです。首都高のインターが近いので車を利用する人に有利な気がしました。お買物はどこがいいんでしょうね？駅前はお店も多いものの、このあたりはあまりなさそう・・・
*ゴルフ場の跡地か。ならバス通ってるから菊名駅まではバスですね。歩くと駅から10分くらい上って、馬場ICのところで馬場や北寺尾の方へ歩道のない道を下っていく感じですね。その歩道のない道は寺尾方面からの抜け道になっているので、わりと車が通るので気を付けてください。
**エントランスが上にもあるので『歩くと駅から10分くらい上って、』の部分は若干省略できます。ただ、下る部分は昔の感覚ですが同じ印象です。
***天気の良い時はいいですが、夏冬やお年寄り、ベビーカーでは菊名駅から歩きは厳しいな。
*バス利用必須で交通量多く朝夕は渋滞。地元だしあんまり言いたくないけど、地理感あったらまずここは選ばない。
*綱島街道の歩道が狭い狭い。確かにベビーカーは無理ですね。ここは車通勤の人がおすすめです。
**綱島街道を歩く人はほとんどいませんね。上の宮の人は蓮勝寺の脇の坂を上がっていくのが通常ルート
***歩きのメリットは、丘の上から天気良ければ富士山見えます。特に冬場は結構綺麗ですよ
****あそこですね。冬にその坂上っててコケたことあります(笑)富士山は綺麗なんですけどね～。道のりが中々厳しいわ。。
*道が狭いというコメントもあるので、小さいお子さんと一緒に駅まで歩くのは危険が伴いそうですね。車で常に移動ならいいですが、電車を利用するというときがあるとすると歩道が狭いのは安全面からしてもマイナスになります。駅までも距離があるので資産価値も下がってしまうので、他のメリットがあるというのは重要かな。
**綱島街道が狭いのは既知情報ですが、それ以上にマンションのメインエントランス前の道が、交通量も多い上に狭く歩道がなく見通し悪いのに飛ばすクルーズもあり、本当に危険です。大人でもヒヤッとするので、子供連れベビーカーは大変ですよ。教習車が連日練習してますが、車でもここら辺では難度の高い道です。
*菊名エリアでは、この物件の隣にあるプレミスト菊名以来の大規模マンションですね。菊名では、もう駅近に広いマンション用地が残っていないので、徒歩14分は仕方ないでしょうか。坂はきついですが、歩きたくない人はバスを使えるし、朝の通勤時はただ綱島街道の坂を駅まで下っていけばいいので、通勤の苦にはならないように思います。テレワークも普及してきています。広めの住戸もあるのがよいと思いました。この辺りは自然が多く、子育てには向いています。菊名は都心からは遠いですが、特急が停まるし、新幹線の駅が近いので、意外に便利です。横浜方面に行くのも近いです。クルマがあれば買い物等に困ることはないです。
*鶴見駅までバスで20分、利用者は少なさそう。目の前のバス停が菊名駅行きだと良かった。鶴見は治安悪く、名前の印象が良くないので、デベは一切触れないのでしょうか。住所鶴見区ですが笑
**綱島街道を渡れば菊名駅行きのバス停がありますよ。
***ほんとはこのバスが菊名駅まで行けば鶴見に向かうのと使い分け出来て便利なんでしょうが。回り道しないと菊名にいくバス道路が無いし、菊名駅前にバス停増やすスペースが絶望的に無いのが悲しい
****臨港バスと同じく綱島街道まで出れば、横浜市営バスの41系統と59系統が走ってますので菊名駅、横浜駅、綱島駅、新横浜駅まで行けます。この59系統は横浜駅から帰るときに重宝されます。
*電動アシスト自転車は必須かなとでしょうね。
**電動アシスト自転車はいいのですが駅からの道幅がかなり狭いので厳しいですね。車道も交通量がありますし
*駅まで続く道、朝夕ゆっくりとしか動かないので、バス便でも結構早めに動かないと遅刻します。
**朝の通勤時は、このマンションから綱島街道に出るまでの短い距離は上り坂ですが、あとは下り坂なので、歩いた方が早いですよ。悪天候の時は別ですが…
*駅までは車や自転車ではなく徒歩が早いのでしょうか？車を出すよりは徒歩が早いという意味ですか？この辺に住むなら電動自転車は必須と考えてよろしいのでしょうか。
*近くに住んでいますが、坂道は慣れます。一番ネックなのは、法隆寺の交差点から裏のエントランスに至る坂道が、歩道はないのに交通量の多い狭い道なことです。塾などに行く子供をひとりで歩かせるのは本当に怖いです。ベビーカーもかなり厳しいと思います。かといってメインエントランスから駅に行こうとするとかなり遠回りです。オリンピック跡地も大通り沿いで空気が綺麗な感じではないですが…駅まで平坦なのでそちらの方がいいですね
*現地見てきた。菊名駅を普段使いするにはつらい立地ですね。道は狭いし遠いし坂道だし。綱島街道はぎりぎり許容範囲だけど、法隆寺交差点からエントランスまでは歩道のない狭いぐにゃぐにゃ道で車も多く、通りたくない道。敷地は東向きに開けた斜面で、開放感があって、悪くない気はしますけど。車での移動が前提の子なし世帯ならまあアリかもです。
*エントランス前の道の危険度と周辺の坂で、子供のことを考えると。。すぐ売れることもないと思うので、しばらく様子見。
**車の往来は多いのでしょうか？
***幅が2台通るのがやっとのところに、往来も多い。トレッサまでの抜け道になっているようです。
****一昨日、実際に菊名駅からマンションまで歩いて行ってみました。坂や距離は思っていたよりは気になりませんでしたが、雨の日の歩いての通勤、通学は厳しそうです。また、マンション前の道もおっしゃる通り車の往来が多く、更に中型トラックも多いので西側住戸は車の音が気になるのでは。平日で一分間に車の往来は15台ぐらい。東側は静かでした。
*マンション周辺には何も無いので何を買うにもまずは駅に出るしかないが、距離もあるし坂もある。菊名駅に出てもスーパーくらいはあるが大した店もない。週末にららぽーと・IKEA・トレッサなどに行くにも車は必須ですね。
**買い物ならアクロスプラザに自転車で行く。10分もあれば着く。OK,クリエイト、ダイソーもある。ららぽーとは鴨居かな、菊名から横浜線で8分だよ。わざわざ車で行く価値を感じないんだな。車で行くぐらいなら子供とサイクリング兼ねて自転車で何回も行ってる。トレッサ？3キロも離れてないんだが、自転車なら20分。散歩感覚なら絶妙な距離だが。IKEAだけが距離があるが、そんなに用があるとは思えない。
*このマンション、間取りはバラエティに富んでいて好感持てますが、如何せん立地が悩ましいですね。やっぱり戸建てではなくマンション買うなら、駅近とか大型商業施設隣接とか、立地での優位性が欲しい。

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Image:20230317ヴェレーナグラン菊名の杜.jpg|周辺環境（2023年3月17撮影）
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==周辺施設==
*'''公園・スポーツ施設'''
#入江川遊水池　　徒歩3分/約230m
#入江川せせらぎ緑道　　徒歩5分/約400m
#菊名桜山公園　　徒歩9分/約670m
#サムエル町のはらっぱ　　徒歩9分/約720m
#かに山公園　　徒歩10分/約730m
#馬場花木園　　徒歩10分/約790m
#鶴見テニスガーデン　　徒歩11分/約810m
#獅子ケ谷 市民の森　　徒歩11分/約880m
#松見みはらし公園　　徒歩15分/約1,140m
#菊名池公園　　徒歩18分/約1,430m

*'''公共施設 等'''
#横浜市馬場地域ケアプラザ　　徒歩3分/約210m
#北寺尾駐在所　　徒歩13分/約1,010m
#港北図書館　　徒歩15分/約1,200m*

*'''郵便局・金融機関'''
#横浜北寺尾郵便局　　徒歩5分/約370m
#横浜信用金庫 馬場支店　　徒歩12分/約950m
#みずほ銀行 菊名駅東口出張所　　徒歩13分/約1,020m
#三菱UFJ銀行 東急菊名駅出張所　　徒歩13分/約1,040m
#神奈川菊名郵便局　　徒歩14分/約1,050m
#横浜銀行 菊名支店　　徒歩14分/約1,060m
#りそな銀行 菊名駅前出張所　　徒歩14分/約1,060m

*'''医療機関'''
#おおいウィメンズクリニック（産・婦人）　徒歩2分/約160m
#北寺尾ペットクリニック　　徒歩3分/約230m
#古賀クリニック（内・小児・放射線・リハビリ・在宅診療）　徒歩7分/約500m
#菊名記念クリニック（人工透析）　徒歩7分/約550m
#宮川医院（内・小児・循環器）　徒歩9分/約690m
#そよかぜ歯科　徒歩9分/約720m
#菊名記念病院（総合病院・救急）　徒歩10分/約750m
#清水医院（内・小児・外・リハビリ・皮膚・内視鏡）　徒歩10分/約770m
#にわメディカルクリニック（内）　徒歩11分/約820m
#東寺尾メディカルセンター（内・呼吸器・アレルギー・眼）　徒歩12分/約930m

*



==その他==
*インターネット月額使用料：1,650円/戸
*町内会費（月額）：200円/戸
*自主防災費（年額）：100円/戸
*


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%B4%E3%82%A7%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E8%8F%8A%E5%90%8D%E3%81%AE%E6%9D%9C ヴェレーナグラン菊名の杜（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

yokohama/682461/277
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物件概要
所在地	神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目35番3の一部他（地番）
交通	東急東横線「菊名」駅徒歩13分（グランドエントランスより）横浜線「菊名」駅徒歩13分（グランドエントランスより）
総戸数	125戸
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