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ポレスター香椎駅前

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ポレスター香椎駅前
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==物件概要==
[[File:ポレスター香椎駅前　外観完成予想図.png|350px|thumb|ポレスター香椎駅前　外観完成予想図|alt=ポレスター香椎駅前　外観完成予想図]]
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[福岡県/福岡市/東区|東区]]香椎駅前1丁目1207、1208（地番）
*交通：
#[[九州エリア/JR/香椎線|香椎線]] 「香椎」駅 徒歩3分  
#[[鹿児島本線]] 「香椎」駅 徒歩3分  
#西鉄[[貝塚線]] 「西鉄香椎」駅 徒歩4分
*総戸数：52戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年03月
*売主：株式会社マリモ
*管理会社：株式会社GMアソシエ

==価格・コスト・販売時状況==
*駅徒歩5分以内、良いですね～。株式会社マリモって初めて聞いた。
*マリモは宮崎では実績のある会社ですよ。玉石混交のデベ業界ではまじめな会社の印象です。
*駅がめちゃくちゃ近いので、通勤通学に本当に便利そうです。この物件が出る前に他の物件を決めてしまったので、これからこの物件を選択肢に入れられる方がうらやましいです。現在マンションを検討されている方々がベストな物件に出会えることを祈っています。
*普通にいいと思う  後は値段次第
*チラシ入ってたけど価格未定だった。めちゃ高そうなリッチ。
*間違いなく抽選販売。それだけが困る。
*価格どのくらいになりますかねえ。3Lで4,000マンオーバーとかになるのかな。
*香椎駅前に住みたかったけど諦めて他で決めてしまった。ここに住める人が羨ましい。
*電話でお伺いしたら、1番広い86平米は6000万～でした。他も5000万～な感じでした。諦めました。
**庶民には厳しい値付けですね。もしかすると手が届く値段かもという幻想がありましたが諦めます。
*やっぱり高かったかあ。私には手が届かないけど、駅の横だし5.6000万はしますよね。狭い間取りとか安くならないかなー笑　
*最近のマンションにしては設備はかなり渋そうですが、駅近立地で戸数も少ないので、値段次第ではスムーズに売れそうですね。
*う～ん、さすがに6千万もしたらもっと街中住めるよな  好立地とはいえかなり強気ですな
**たしかに。まあ広さにもよるかな。電気や食品もだけど何でも高くなって嫌になる。もっと街中だと、千早香椎と比べるならどの辺だろ・・薬院とか西新あたり？六本松とか？どこだろ？
**新築は市場価値関係なく好きにプレミア設定してそれでも欲しい！！人にだけ売ればよいと踏んでますか
*香椎駅前で5000万の時代かぁ。
*博多駅から徒歩10分くらいの分譲ですら4000万台なのに6000～てまじなのかな
**千早駅徒歩10分の新築でも広い部屋は6000万、7000万するらしい。ここは駅近だからな。
*価格設定誤ったね。閑古鳥。
*まだ販売開始前どころか、案内開始前なのに。間違いなく抽選販売はある。おそらく4LDKのみ抽選になると思う。
*今日案内会行ってきましたー私達には高かったけど、３LDKが4000万代からありましたもう少し安ければいいのになー＞＜
**角部屋じゃない3LDKで4,000万円台ですか？それなら千早の築浅中古物件とかを狙った方が良さそうですね…。
***香椎駅で探してますのて千早はちょっと・・・中古もなかなかでないですよねー
****中古マンションはたくさん出てないか？築浅ではないけど
**他の間取りの価格設定はどのような感じでしたか？2LDKでも結構お高めですか？
*坪250万よ。千早地区の平均を大きく超えて小規模・中小デベ・機械式ですよ。
**坪250万って高いのか分からないけど、電話で聞いたら価格決まるの3月中旬とのこと。250万は予想？？？駅近だしある程度高いのはしかたない。グレードも高いと嬉しいけどね。
***大手の標準使用は、床は普通スラブ25cm以上、中空スラブ27cm以上の二重床工法、コンリート強度は4000～6000Nt、かぶり厚 3cmぐらいですか。ポレスターはその半分程度のようでマンショングレードでいえば低いかと。人件費や燃料光熱費はどのデベロッパーも同じとすれば、品質は大手の半分程度でも価格は大手の半分にならないなら割高感は否めない。
****標準仕様に訂正します。ハイグレードをお探しなら建築資材の原材料産出から加工ルートまで持っている財閥一択です。
*****当方ハイグレードは望んでおらず、駅近で検討しとります。坪250万とか千早の平均とか、手洗い付きで財閥のライバル会社の営業さんなのか知らないですけど、専門的過ぎてよくわからないです。床の厚さもホームページで25㎝あるようですよ。https://polestar-m.jp/847/structure/  この物件は高いと思いますし擁護するつもりもないですが、当方駅近を最優先で探しておりますのであしからず。
******普通スラブ25cmは上等です  中空スラブ25cmはスラブ厚の半分ほどに発泡スチロールが入ってますよね  イメージするなら普通スラブが3cm厚のサーロインステーキとするなら中空スラブは3cm厚のステーキサンドイッチ発泡スチロールで嵩増した工法です  発泡スチロールで床構造を軽量化することで壁のかぶり厚をより薄く出来るし生コン強度を下げる事が出来ます 杭基礎も減らせますね構造体が軽量化しますから従って内壁は軽量の乾式、ベランダや通路の立上りは透明パネル、玄関ドアも外壁も一つ一つに軽量部材が選ばれます  ローコスト住宅ですね  ハイグレードではないとお伝えしたまでですからどうぞご検討ください
*****階高が低いかもしれませんね。その場合典型的なコストカット工法です。モデルルーム行ったら階高聞いてみてください。他の設備は悪くないのにトイレ手洗いなしが理解できない。客が来たら恥ずかしい。引越し・照明・カーテン無料というのは利益モリモリ積んでますってことね。駅近ではあるけど20年分のタクシー代でペイできるかな。
******天井高は2550㎜だそうです。
******殆どのマンションに手洗いないし、客が来たら恥ずかしいと思う考えが恥ずかしいと思うぞ利益は企業ならどこもとるし、まだ引っ越し代とかカーテンとかサービスしてるたけ良心的と思うが
*香椎でその金額は高すぎと思いますけどね(笑)
*引越しカーテン無料が良心的と言っている時点でデベの養分ですね。個人の思想なのでご自由にどうぞ。最近の大手でトイレ手洗い無し物件なんて見たことないね。MJR、西鉄、積水、ライオンズ、三菱行ってみなよ。公団とか市営住宅の話なら無いかもですね。どこの物件か具体的に教えてほしい。ハイグレード物件では無いというのは正しいと思います。低グレードとは思いません。地下鉄空港線ではないJR駅近に資産価値が出てくると思うなら買っていいでしょう。同じ値段なら空港線で良い学区の価値があります。ちなみに坪250は近隣不動産屋情報なのでほぼ正しいはず。管理費修繕は不明ですが、小規模・小デベなので割高になるでしょう。
**手洗い無い物件、教えてと言われたので最初の会社で１つどうぞ
https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/chihaya-mid-square/plan/
山程あるが探すの面倒だし、ここの営業妨害になるので1つだけ。手洗い無いことを『客が来たら恥ずかしい』『公団や市営住宅はないかも』とかすごく失礼。
**
*恥ずかしいとは思わないけど、選べるなら手洗い場がタンクと別にある方がカッコいいよね。MJRは標準装備が一体型トイレでオプションで独立型ではないでしょうか？MJRはパッと見の価格を抑えるために色々選択式にしてるから、実際は設置できる広さがあるかが肝心。ここは出来ない。
*香椎に思い入れがあってとにかく駅近重視の方にはいいんじゃないでしょうか。自分だったら二路線同駅の千早にします。貝塚のJR新駅と九大跡地の一番駅側を待つのもいいでしょう。
*水谷のショールーム行ってきました。2LDKの際も狭い、最安の部屋でも参考価格4800万から、6000万以上もあり。香椎駅前だからと、分かりますが…とても高いですね。モデルルームもそんなになぁって感じ。住むには手狭、投資用で買う方が多いかもしれません。マンション最高値の今、そもそも買う必要があるかなぁ  まだ賃貸でいいかなぁ、と思い知らされました。
*まさかの坪270万以上？この価格で手洗いない、キッチンから洗面の謎の間取り、風呂が1317？完全にマンション投資はめ込み専用か
**値段が高いのはわかるけど、手洗いにすごい拘るねww
*買える人が買うマンションですね！買える人が羨ましいですよ～！
*立地最強だけど、高いよなー4000万円台なら飛びつくのに
*価格が決まったとの事で、モデルルームで見てきました。３ldkが４７００万からでした。上の階も４９００万とかでした。広いと５０００万以上でした。高いけど欲しいー
*高いですね。設備や間取り、ブランドにこだわりは無いけど、とにかくこの立地が欲しいという人にとっては買いですね。
*結局、ここで出てた5～6千万だと厳しい感じだから、4千万台後半から5千万台前半に落ち着いた感じなんかな？
*さすがに下げた感じですかね。３?で4700万～なら高いけど駅近だしまあ妥当なラインかもな。
*74平米の1階で4,700万くらいってことでしょうか。それでもかなり高いです。
**広さまで覚えてないですがそんな感じでした。１階は庭がついてました。
*＊＊の後に手を洗わない人は20%いるらしいのでここも問題なく売れるでしょう
*値段高すぎて進捗追ってないんですけど、もう販売開始してるんですかね？売れてるのかな？
**この週末から一週間くらいが第一期申し込み期間だったはず
*坪250たけーよ。
**知り合いの不動産屋に聞いてみから、正確には230万らしい。それでも高いけと・・。駅近なのは良いけとね
*高いけど、もうこういう駅近立地の物件はこの先も安くならんのやない？
*千早駅近で最上階が4,000万円だった頃と比較するとえげつないですよね。
*千早郊外でも最近は坪200近いから、それを考えると駅近だと高いでしょうね。価格重視で郊外か、高くても駅近か、買う人次第でしょうね。
*もうマンション価格自体が昔と違うからあきらめてる。これからもきっも何もかも高くなっていたく一方なんでしょうね
*SUUMOに載ってた価格で計算してみたら、軒並み250万円／坪。高すぎるわ・・・。
*金利が上昇してきたら物件価格は下がってくると思いますよ。しかしこの物件は設備や間取りから考慮するとやはり値付けが高すぎだと思います。絶対に香椎で新築というこだわりがあって、設備に妥協ができて、金がある人だけがターゲットなんでしょうね。
**来月からauじぶん銀行は変動金利0.296％ですって。日経新聞に載ってた。
***新規で0.219、借り換えで0.196ですね。
*この価格なら他の選択肢もあるから、すぐ飛びつく人はそんなにいない気はする。立地は良いんだけどバランスが悪い。
**全体的なバランスがちぐはぐなのは間違いないですね。よほどお金に余裕がある人じゃないと納得して購入できない気がします。気にせず買えちゃうお金がある人が羨ましい。
*今後香椎駅の周辺で安いマンション出てきたらいいけど、なかなか無理そうじゃない？駅東は坂だらけなのと車通り辛いし、JRの線路を越えにく過ぎでしょあれ 子どもの学区の関係で買えるなら買いたい
*香椎駅も千早駅もほぼ再開発終わり？なので、駅近新築はここが最後そうだから、買える人は、買ってたほうが正解かもな
**少なくとも水谷のマンションモデルルーム跡地・駐車場、ハローデイ跡地、運輸局移転後の跡地がある。
**モデルルームの場所は狭すぎるし、ハローデイ跡地とはどこだろ？、運輸局はまだ営業してるし駅からも遠いしそもそもマンションかも不明だし、うーんという感じ・・
***ハローディは舞松原の松坂店のことかと。マンションになる情報はないけど、まあ千早駅から10分以上あるから駅近ではないけど、東口方面がよりさみしくなりそうですね。この辺の渋滞解消になればいいかもだけど。
***モデルルーム・駐車場はポレスターではなくて、ミッドスクエアのところ。運輸局移転で検索。ハローデイ松崎の駐車場は既にさら地。
****MJRのモデルの場所は良いと思うけど、あの辺は大昔から地主さんの所有で売られないと思う。仮にもし奇跡的に売るとしても相当高額でしょう。もし売りに出るなら期待したいけど、逆に高額過ぎて、ポレスターが安く感じることになりそう。
*ここは抽選になりそうですか？高過ぎてあんまりなのかな
*どれもポレスターほど立地良くないね
**残念ながら、水谷のMJRのモデルルーム跡地の方がいい立地です。コスモス・マックスバリュも線路の反対にあるし、駅まで1分。
*抽選はどうでした？
*抽選あるそうです。気になるなら行ってみたら？
*高くても抽選になるのかぁ。買える人すごいですね。羨ましいな。場所が良いし、売れて当然といえばそうなんだけどね。
*駅近だし、学校近いし、横に綺麗な公園あるし場所はほんといいよねー第二期以降少しは価格下がらないかね
*売れ行き好調みたいすね
*通常、近隣住民の住み替えもあるからスタートで躓くことの方が少ないし様子見
*第一期完売
*高いですねーここ。グレード的にもぱっとしないし、ほぼ土地代？
*JRも西鉄もそうとうな駅近やしすぐ隣公園やもんね～どんな設備にも変えられんなーこれは  トイレの手洗いはオプションでつけれるしなw
*上の方の部屋は軒並み売れてますね  出遅れたー


==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：2,019.21m2
*建築面積：857.67m2
*建築延床面積：4,540.00m2（容積対象外面積506.37m2含む）
*建ぺい率：60％
*容積率：200％


==共用施設==
*駐車場：53台
*超駅近だから機械式でも大丈夫かも。立地や鉄道の利便性が優先かな。特にこの場所はw路線に加えて、駅前からバスも沢山出てます。

==設備・仕様==
*この金額でトイレ手洗いもないのはグレードが低すぎないかね。
**トイレ気付かなかった。ありがとうございます。
*福岡はタンクレストイレが主流。ここと同じ旧式トイレを採用しているのは地場中小のアライアンス、アルバクリエイトあたりかな。
*トイレだけの仕様で決めるならタンクレスにお金出して交換すれば良い！30万も出せば大丈夫だよ。トイレだけで迷うならね。
*タンク式からタンクレスは配管変更なしていけますか？水周りは配管工事があって壁を壊したりするようだから簡単じゃないんだよね
*天井高と階高は違いますからね。階高は構造上のコストカット。タンクレスにすると本当に手洗いレスになります。
*トイレの手洗いは、小さすぎて水が飛び散るなら要らないかな。掃除も面倒だし。戸建てとかでトイレと洗面所の距離があるなら必要だけど。
*床暖無し、ディスポーザー無し、浴室暖房無し、24H喚起無し、タンクは有り（笑）場所がグッドだけど、仕様設備がショボすぎる　500万onしてグレードアップしてたら即完売だったかも
**換気と浴室暖房はついてるはずよ


==間取り==
*間取り：2LDK、2LDK+S、3LDK、4LDK
*一戸当たりの専有面積：60.90m2 ～ 86.10m2
*一戸当たりのバルコニー面積：9.09m2 ～ 19.35m2

==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#えきマチ1丁目香椎　　徒歩3分／約180m
#セピアテラス西鉄香椎　　徒歩4分／約310m
#にしてつストア香椎店　　徒歩4分／約270m
#イオンモール香椎浜　　徒歩19分／約1,460m
#ローソン福岡香椎駅前店　　徒歩3分／約170m
#ドラッグイレブンJR香椎駅店　　徒歩3分／約180m
#ファミリーマートJR香椎駅店　　徒歩3分／約180m
#セブン‐イレブン福岡香椎駅前店　　徒歩3分／約200m
#あんくるふじや香椎店　　徒歩4分／約270m
#マツモトキヨシ香椎駅前店　　徒歩4分／約270m
#家電住まいる館YAMADA福岡香椎店　　徒歩14分／約1,090m
#ダイレックス香椎店　　徒歩14分／約1,120m
#サニーオークタウン店　　徒歩16分／約1,220m
#ディスカウントドラッグコスモス千早駅店　　徒歩17分／約1,300m
#マックスバリュエクスプレス千早駅前店　　徒歩17分／約1,360m
#ガーデンズ千早店　　徒歩21分／約1,680m
#アイランドアイ　　車15分／約3,330m
#トライアルスーパーセンターアイランドシティ店　　車15分／約3,300m
*今年イオンモールが株式を取得して関連会社になったのはプラス材料。
*イオンモールと資本提携、ガチのようだ  https://marimo-ai.co.jp/
*イオンモール㈱とイオン九州㈱は別だからね。九州に恩恵は難しいのかな。
**関係あるかわからんけど近所にウェルシアプラスっていうイオン系列のスーパー+ドラックストアみたいなのが11月頃に出来るよ
***イオンモール香椎浜はイオン九州が管理者なので恩恵は少ないでしょうね。イオンモール福岡やイオンモール筑紫野はイオンモール㈱が管理者なので、郊外型大型店に関しては恩恵があるかもですよ。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#キッズ・キッズ保育園香椎　　徒歩3分／約220m
#綾杉保育園　　徒歩8分／約600m　
#香椎小学校　　徒歩5分／約400m
#香椎第2中学校　　徒歩15分／約1,170m
#キッズハウス香椎駅前園　　徒歩4分／約250m
#スマイル保育園香椎園　　徒歩4分／約290m
#香椎保育所　　徒歩6分／約470m
#香椎ぶんか保育園　　徒歩7分／約490m
#香椎にじいろのたね保育園　　徒歩8分／約640m
#からふる千早保育園　　徒歩9分／約700m
#からふる千早2号保育園　　徒歩9分／約700m
#リッコひかり子どもの家　　徒歩9分／約710m
#九州産業大学附属九州高等学校　　徒歩8分／約580m
#香椎高等学校　　徒歩8分／約610m
#福岡女子大学　　徒歩10分／約740m
#香椎工業高等学校　　徒歩10分／約740m
#九州産業大学　　徒歩15分／約1,140m
#香住丘高等学校　　徒歩18分／約1,420m
*小学校は近く、中学校が少し遠くなるでしょうか？小学校までの道の安全さも気になります。
*中学校も1.2kmなら言うほど遠くはないんじゃない？言う通り小学校周りの道の方が気になるあと通勤が電車なら香椎で積み残しされることはないのはメリットか



==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種住居地域
*やはり線路の近くなので電車の音は気になりますでしょうか
**音は聞こえるでしょうが、窓を閉めればまず問題ないでしょう。それよりも駅が近いことがその人にどの程度メリットがあるかでしょう。香椎駅は快速も停まりますし、大分行きの特急も停まります。都会の駅ですね。
*待ってました!香椎駅前！コンテナ村の跡地ですね。公園ができて飲み屋街の雰囲気は消えつつあるし、パチンコ屋跡にマツキヨ、高架下の浮浪者?も見かけなくなりました。香椎駅前はここ数年で激変してます。でも価格が気になる。。
*２０年近く香椎に住んでましたが、再開発のおかげで本当に駅周辺綺麗になりました。おしゃれな飲食店が続々と増えてますし、西鉄電車は高架になって渋滞はかなり解消されました。香椎宮も近くて、新しいだけではなくて古き良き伝統の雰囲気もあります。
*私は昨年まで駅近の賃貸に住んでましたが、最強に住みやすかったです。商店街、飲食店も豊富で人も温かかった。もう少し待てば良かったな…
*JR香椎駅の前にビル？が建築中ですが何が出来のでしょうか？商業ビル？っぽいけど何が入るか気になります
**飲食店舗って書いてました
***ありがとうございます。飲食店舗ですか。どんなお店ができるのか楽しみです。
*ここはコンテナ村の前は何があったんですか
**ずっと駐車場で、その前は幼稚園でした



==周辺施設==
*'''病院'''
#香椎あいあい歯科　　徒歩3分／約190m
#安川皮膚科医院　　徒歩4分／約250m
#増田整形外科内科医院　　徒歩6分／約440m
#福岡輝栄会病院　　徒歩23分／約1,810m
#ひかるデンタルオフィス　　徒歩3分／約180m
#長嶺リウマチ・整形外科クリニック　　徒歩3分／約180m
#森本歯科　　徒歩3分／約210m
#中村眼科医院　　徒歩6分／約400m
#田原眼科　　徒歩6分／約480m
#松坂クリニック　　徒歩7分／約520m
#古賀総合クリニック　　徒歩7分／約530m
#香椎耳鼻咽喉科　　徒歩7分／約540m
#荒木小児科医院　　徒歩8分／約580m
#東野整形外科医院　　徒歩8分／約580m
#桐生皮膚科医院　　徒歩8分／約620m
#たかもとホームクリニック　　徒歩9分／約690m
#真田産婦人科麻酔科クリニック　　徒歩9分／約720m
#福岡みらい病院　　車13分／約3,030m
*'''公共・レジャー施設'''
#香椎駅前東公園　　徒歩1分／約20m
#香椎公民館　　徒歩6分／約430m
#香椎駅前西公園　　徒歩6分／約440m
#スポーツクラブルネサンス福岡香椎24　　徒歩7分／約540m
#東区香椎子どもプラザくすくす　　徒歩4分／約320m
#香椎交番　　徒歩5分／約400m
#コナミスポーツクラブ福岡香椎　　徒歩14分／約1,120m
#香椎宮　　徒歩18分／約1,430m
#なみきスクエア　　徒歩18分／約1,440m
#アイランドシティ中央公園　　車12分／約2,360m
#照葉積水ハウスアリーナ　　車14分／約3,180m
#照葉スパリゾート　　車15分／約3,290m


==その他==
*アルバクリエイトの物件サイトみました。同じくボイドスラブ25cmですがこちらは直床ではなく防振ゴムを咬ませた二重床、天井は音が響きやすい軽量鉄骨ジョイントをスラブ直付けする工法ではなく、人に優しい木下地で吊り下げ。コンクリート被り厚は3cmと大手レベル。生コン強度とトイレはポレスターグレードだけど構造は大手に寄せていて良心的で良質ですね。https://www.alba-create.jp/itonomori03/structure.html
**ん？アルバクリエイト物件のトイレは手洗いタンクだけど、よく見ると手洗部がありますね。こちらも選択式なのかしら。https://www.alba-create.jp/itonomori03/plan.html
***ハンドソープや石鹸を使いたい場合は？
***手洗い場じゃなくて、トイレットペーパー置きと手すりじゃないかな?
****本当だ。トイレットペーパー部らしきものが二つ見えますね！その上は蛇口じゃなく手すり…
*上記の物件は独立型を選択出来るようなスペースもなく不可だろうな。何れもシューズクローク、WICも無く収納イマイチで部屋を広く見せるための間取り。
**収納力なら押入れのあるアルバクリエイトの勝ちですよ。WICは身支度部屋。その部屋で支度が完了するように衣類の他に靴、バッグ、帽子、アクセサリー類が詰め込むのが本来ですから日本のマンション業界がWICを謳うのは恥を知れって感じです。なんか西洋ぽくお洒落な気がする収納力よりも見た目重視と見栄っ張りを優先するなら良いですが、https://polestar-m.jp/847/plan/plan_cg.htmlこの設計は最大収納棚の奥行600mm幅1300mm程度が精々で棚下はポールのみなので大して入らない。収納力なら奥行900mm×幅1800mm程度中段天袋の押入れが最強です。
***アルバクリエイトさん？営業さんここ関係ないし！香椎エリアマンション予定あるの？
****え？トイレの仕様と収納量の話題の中で他社と比較してるだけですけど
*****西鉄でも地場でも最低タンクレス風です。TOTO GG


==掲示板==
*
fukuoka/684288/1-125
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ポレスター香椎駅前

物件概要
所在地	福岡県福岡市東区香椎駅前1丁目1207、1208（地番）
交通	香椎線「香椎」駅徒歩3分鹿児島本線「香椎」駅徒歩3分西鉄貝塚線「西鉄香椎」駅徒歩4分
間取り	2LDK、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積	60.90平米～86.10平米
総戸数	52戸
販売戸数	5戸
価格	4,580万円～6,080万円
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