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プレミスト浦添港川

Name: プレミスト浦添港川
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==物件概要==
[[File:プレミスト浦添港川　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|プレミスト浦添港川　周辺写真CG合成|alt=プレミスト浦添港川　周辺写真CG合成]]
[[File:プレミスト浦添港川　外観完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト浦添港川　外観完成予想図|alt=プレミスト浦添港川　外観完成予想図]]
*所在地：[[沖縄県]][[浦添市]]字港川横竹原252-5、字城間赤畑3033-6（地番）
*交通：
#「港川」バス停から徒歩3分（琉球バス、那覇方面）
#「港川」バス停から徒歩3分（沖縄バス、那覇方面）
*総戸数：168戸（別途管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年04月
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：村本建設株式会社
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*大規模マンションで、利便性が高く災害リスクが低い立地が高ポイントです。課題は価格と機械式駐車場の割合ですかね。15階建てで階高を抑えているはずなので、あまり高額にならないことに期待したいです。
*ここといい、首里金城町といい、最近のダイワは攻めますね。富裕層の物欲をついてきます。
*海が良く見える部屋の（予想）価格を言える方はいらっしゃいますか？
**浦添市だし、モノレール駅近とかでもないので、4000～6000辺りで動くでしょうね。広さからして、流石に最上階でも億越えはないかと。
***4000万円台中盤から5000万円台中盤がボリュームゾーンでしょうね。眺望プレミアム価格をどれだけ上乗せしてくるかが読めない所です。
*モデルルームに行けば、予定価格をそれとなく教えてくれるのでしょうか？那覇市曙のモデルルームも行った事があるので同じようなものかと思っていますが。
**私が行った時はまだ決まっていなかったですが、そろそろ予定価格が決まる頃だと思います。
***海の見えない低層階で4千万円代後半でしょうか…？
*ホームページに価格出ましたね。3LDKが3300万円台からとだいぶ安く感じますが2階の海の見えない部屋でしょうか。立地が好きなので、個人的には海見えなくても安い方が良いですが、それにしても思ったよりだいぶ安くてびっくりしました。
*割と妥当な価格ですね。眺望のいい部屋を高くして、売りやすいよう調整してそうな印象を受けます。
*予定販売価格（税込）：3,300万円台～8,000万円台
*予定最多販売価格帯：4,400万円台・4,600万円台・4,700万円台・4,900万円台・5,100万円台
*やはり高い。3300万円はパンダ部屋ですね。那覇市内で、モノレール駅近のブランシエラ那覇古波蔵でも、最上階の角部屋が6000万円台だったから。
**3300万円は魅力だけど、海が見える階数だと、いくらだろな?
***3300万安すぎない？海見えないとしてもこの辺の新築マンションこの額じゃ無理でしょ。あと思ってたより平置き駐車場多いのかな。ほぼ機械式と思ってたよ。
****3/4は機械式駐車場(タワー型含む)ですよ。平置きは少ない。3,300万円台はパンダ部屋だとしても、3,000万円台後半の部屋が多ければ売れそう。
*****眺望関係なければ二階の中部屋の3千万円代の部屋は価値ありますね。
*明日の予定価格発表会に参加予定ですけど、普通に考えたら3300万円台はkタイプの2階でしょうね。海が見えるのは5階か6階と聞いていますが、4000万円は軽く越えて来そうですね。商業地で横に店やスーパーが並んでいるので、個人的には海が見えて値段が高いより、見えなくても安くてこの場所に住める方がいいです。と言いますか、きれいに海が見えても5000万円はさすがに手が出ません(笑)海見るときは屋上に行って見ます。
**価格発表会に行く人、詳細には出せないにしても3300万?の値段の部屋がどのくらいあるか教えて欲しい。低層でもこの価格帯の部屋が数あるなら近場の他のマンション全部こっちでいいじゃんってなる
***3300万円がたくさんあるとは到底思えないですね。たぶん広告としての１部屋でしょうね。最多価格帯が4400万円～5100万円に集中してるということは中部屋の中層階がそれくらいだと思うので。間をとると平均で4700万円くらいといったところと予想して、また見に行ってから書き込みします。
****予定価格発表会行ってきました。大和ハウス物件なので値段はある程度覚悟していましたが、狙っていた間取りが思ったよりは安かったです。3300万円はさすがに１部屋でしたが、3400.3500.3600と100万円刻みで5000万円くらいまでは全部ありましたよ。まだ確定ではないようで、価格表はもらえず、見てメモだけとらせてもらいました。初めて間取りとパンフレット？もらいましたので、じっくり見ていきたいなと思います。
*魅力的な価格だけに、ほんと駐車場問題が惜しまれます。車社会の沖縄で、一世帯2台置けず、かつ平置き少ないとなると辛いです。スペックもいいだけに残念。半分の戸数で、その分を駐車場スペースに取ってくれたらありがたかったですね。
*管理費は1万円台前半から中盤と予想します。機械式駐車場の建て替えは放置すると臨時徴収が1世帯150万円ほど発生しますが、30年間積み立てれば年間の追加費用は5万円です。ブランドマンションを購入する層なら平気でしょう。


==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：3,608.49m2
*海側に8階建てマンションがあるので、眺望が確約されるのは10階からだと予想します。部屋の位置によっては、もっと低層でも大丈夫なんでしょうけど。
**完全に景色が開けるのは11階以上ですが、それよりも下の階も部屋次第でオーシャンビューです。
***完成イメージを見るとここの2階は隣のホンダ社の2階駐車場の車を眺める眺望になってしまいますね。
*11階まで天井高2400mmなのが残念ポイント。
**12階以上は高さ何センチなの？
***12から14階が2450mm、15階が2500mmです。階別の価格上昇幅が大きい事もあって、浦添でどれだけ売れるか興味深いです。下の方だと1階上がると200万円アップとかザラです。
*階高高い方が良いですが2重天井でしっかり作ると低くなるのかな？
**15階建てで二重床二重天井だと天井高は2.4m程度になりますね。仕様を変えず天井高2.5mにするためには14階建てにする必要があり、そうすると販売戸数が減るため更に高価格になってしまいます。なので天井高は割り切る必要があります。


==共用施設==
*駐車場：194台
**駐車場といえば194台の内訳どうなるのでしょうね。商業地区だから機械式が多そう。
***機械式駐車場145区間とか、やっぱり多いですね。平置き駐車場の争奪戦になりそう。
****機械式とタワーパーキングで3/4を占めています。特に地下タイプの機械式駐車場が沖縄では危険です。台風や大雨の時に排水が間に合うか、事前に確認すべきでしょう。
*これだけの世帯数だと、機械式の駐車場は朝が大変でしょうね。
*最近のダイワは2年ごとに駐車場の抽選やり直しの物件よく見るのですがこちらもそうですかね？平置き確保できても２年後には機械式の奥になる可能性があると考えたらちょっと怖い
**194台を2年ごとに再抽選は、入れ替えが大混乱しますね。特に機械式駐車場は入出庫に時間かかりますから。要確認だと思います。
*機械式駐車場ですが、この規模だと建て替えに2億円以上掛かると思われます。長期修繕計画に組み込まれているか確認する事をお勧めします。もし組み込まれていない場合、早めに積み立てれば大丈夫ですが、後から気づくと追加徴収がキツいですよ。
*駐輪場：54台
*バイク置き場：39台


==設備・仕様==
*沖縄で洗濯乾燥機が付けられないって考えられない設計ですね??
**ガス乾燥機が付かない間取りもあるみたいですね。ただドラム式洗濯機の乾燥機能もヒートポンプ式なら優秀ですよ。


==間取り==
*2LDK～4LDK
*専有面積：66.00m2～83.37m2
*屋上デッキテラスがあるのはいいですね！てだこ祭りやコンベンションの花火が楽しめそう。MRいつ出来るのかな。
*アウトフレームの間取りが多く、しっかりとした造りも関わらず、これは破格の値段設定ですね。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#タウンプラザかねひで牧港58市場　　約80ｍ／徒歩1分
#P's TOWN（ピーズタウン）　　約100ｍ／徒歩2分
#セブンイレブン 浦添城間かねひで店　　約160ｍ／徒歩2分
#バースデイ 港川店　　約170ｍ／徒歩3分
#ペットショップCoo＆RIKU　　約220ｍ／徒歩3分
#マンガ倉庫　　約240ｍ／徒歩3分
#港川外人住宅街　　約280ｍ／徒歩4分
#ヤマダアウトレット浦添店　　約300ｍ／徒歩4分
#サンエー マチナトシティ　　約370ｍ／徒歩5分
#ローソン 浦添牧港一丁目店　　約470ｍ／徒歩6分
#メイクマン 浦添本店　　約470ｍ／徒歩 6分
#ホームセンターさくもと 浦添店　　約590ｍ／徒歩8分
#うらそえショッピングセンター　　約770ｍ／徒歩10分
#ビッグワン 城間店　　約880ｍ／徒歩 11分
#イオンタウン伊祖　　約1,320ｍ／徒歩17分
#アウトドアショップ NEOS　　約1,480ｍ／徒歩19分
#コープおきなわ コープ牧港　　約1,640ｍ
#サンエー浦添西海岸 PARCO CITY　　約2,970ｍ/車約７分
#バークレーズコート　　約3,340ｍ
#Tギャラリア沖縄 BY DFS　　約6,800ｍ
#サンエー那覇メインプレイス　　約7,350ｍ
#沖縄アウトレットモール あしびなー　　約16,530ｍ
#イーアス沖縄豊崎　　約16,680ｍ
#ケンタッキーフライドチキン浦添店　　約130m／徒歩2分
#ピザハウス 新本店　　約190ｍ／徒歩3分
#オハコルテ 港川本店　　約400ｍ／徒歩5分
#ほうき星 港川本店　　約410ｍ／徒歩6分
#イッペコッペ　　約430ｍ／徒歩6分
#割烹ちばな　　約880ｍ／徒歩11分
#ブルーシール牧港本店　　約990ｍ／徒歩13分
#居酒屋 かよい船　　約1,080ｍ／徒歩14分
#ナチュラーレ　　約1,230ｍ／徒歩16分
#Vento del sud　　約1,510ｍ／徒歩19分
#高江洲そば　　約1,560ｍ／徒歩20分
#隠れ家カフェ清ちゃん　　約1,600ｍ／徒歩 20分


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ひとえ保育園 （P's TOWN内）　　約100m／徒歩2分
#きらきら保育園　　約570m／徒歩8分
#美咲保育園　　約1,590m／徒歩20分
#ジョイジョイ保育園　　約900m／徒歩12分
#さみどり保育園　　約1,250m／徒歩16分
#ルーブルこども園　　約260m／徒歩4分
#保育ルームすきっぷ　　約1,490m／徒歩19分
#牧港ひまわり幼稚園　　約1,570m／徒歩20分
#市立港川小学校　　約430m／徒歩6分
#市立港川中学校　　約610m／徒歩8分
#県立浦添高等学校　　約3,340m
#県立浦添工業高等学校　　約3,450m
#県立浦添商業高等学校　　約1,300m／徒歩17分
#県立那覇工業高等学校　　約3,780m
#県立陽明高等学校　　約2,810m
#琉球大学　　約6,580m
#沖縄大学　　約1,0650m


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*駐車場難民が多いエリアです。
*すぐ近くのラブホは古くてそのうち廃業するみたいです。
**古いラブホが廃業した場合マンションになるはずなので、その点は注意が必要ですね。
*直ぐ前が国道？うるさく無いですかね？
**サッシの遮音性能がT2以上なら大丈夫です。たまに出る珍走団は諦めて。
***窓を開けていれば少しうるさいですが、閉めていれば殆ど聞こえないですよ。
****向かいのマンションに住んでますがうるさいですよ。最近は珍走団も減りましたが普通にうるさいし排気ガス凄い。もう慣れたけど
*国道58号線沿いはうるさそうですね。国道側、海側のどの部屋を選ぶかですね。
**サッシがT-2で締め切っていれば、58号線沿いでも許容範囲ですよ。さすがに珍走団レベルの騒音は防げないけど。音を気にするなら西側バルコニー一択。
*どこもそうだと思うけど、これほど交通量の多いところだと、低層階ではアスファルト粉塵すごくて、せっかくのバルコニーも使い物にならなそうな気がする。
**ここの２階なら眺望はビルが見え、車の排気ガスの量も多いでしょうね。
*近くに住んでいて、買い替えを検討しています。港川は徒歩圏内でなんでも揃うし、バスも本数種類が多いので便利ですよ。車1台でもなんとかなるっちゃなる。高層階は羨望もとても良く気持ちいいです。ただ、駐車場がやっぱり気になる。このマンションの駐車場予定地から58号線の出口が、かねひで左手の細道ひとつしかなく、今でも通勤時間帯はかなり並んでいる。さらに増えるとなると相当混みそう。大丈夫かな？
**通勤時間帯の那覇向け混雑は間違いなく増えますね。ただ経験上、ある程度経つと分散化されます。



==周辺施設==
*'''病院'''
#牧港中央病院　　約500ｍ／徒歩7分
#比嘉眼科　　約670ｍ／徒歩9分
#内科・小児科なかざとクリニック　　約980ｍ／徒歩13分
#サンタ歯科　　約200ｍ／徒歩3分
#宮城歯科医院　　約450ｍ／徒歩6分
#高宮城歯科医院　　約1,260ｍ／徒歩16分
#みやぎ内科循環器科ファミリークリニック　　約1,320ｍ／徒歩17分
#浦添総合病院　　約1,400ｍ／徒歩18分
#宮良クリニック　　約1,400ｍ／徒歩18分
#げんか耳鼻咽喉科　　約1,400ｍ／徒歩18分
#メディカルプラザ牧港　　約1,540ｍ／徒歩20分
#名嘉村クリニック　　約1,560ｍ／徒歩20分
*'''金融機関'''
#ローソン銀?ＡＴＭ　　約470ｍ／徒歩6分
#浦添港川郵便局　　約620ｍ／徒歩8分
#浦添城間郵便局　　約760ｍ／徒歩10分
#沖縄銀行 城間支店　　約970ｍ／徒歩13分
#沖縄銀行 牧港支店　　約990ｍ／徒歩13分
#琉球銀行 牧港支店　　約1,140ｍ／徒歩15分
#浦添牧港郵便局　　約1,240ｍ／徒歩16分
#琉球銀行
#牧港公民館　　約1420ｍ／徒歩18分
#浦添市立図書館　　約2,530ｍ
#浦添市消防署牧港出張所　　約890ｍ／徒歩12分
#浦添警察署牧港交番　　約1,280ｍ／徒歩16分
#浦添警察署　　約3,290ｍ
#浦添市消防本部　　約3,870ｍ
#那覇空港　　約12.500ｍ
#浦添市立中央公民館　　約2,610ｍ
#浦添市美術館　　約2,050ｍ
#浦城公園　　約610ｍ／徒歩8分
#泉小公園　　約1,030m／徒歩13分
#まちなと公園　　約1,490m／徒歩19分
#伊祖公園　　約1,580m／徒歩20分
#浦添大公園　　約1,870m
#あさやら公園　　約1,660m
#浦添カルチャーパーク　　約1,850m
#ぎのわん海浜公園　　約3,450m
#組踊公園　　約3,820m
#浦添ふ頭南緑地　　約3,990m
【スポーツ施設】
#エニタイムフィットネス 浦添店　　約350ｍ／徒歩5分
#ガルフスポーツクラブ牧港　　約820ｍ／徒歩11分
#浦添市民テニスコート　　約1,070ｍ／徒歩14分
#ANA ARENA 浦添　　約2,100ｍ
#ANA SPORTS PARK 浦添 （浦添運動公園）　　約1,820m
#ANA FIELD 浦添　　約2,080ｍ
#ANA まじゅんらんど浦添　　約2,090ｍ
#ANA どすこいパーク浦添　　約2,130ｍ
#ANA BALL PARK 浦添（浦添市?球場）　　約2,260ｍ
【レジャー施設】
#DMMかりゆし水族館　　約16,680ｍ
#宜野湾港マリーナ　　約2,690ｍ
#ユナイテッド・シネマ PARCO CITY浦添　　約2,970ｍ
#沖縄マリンフィールド　　約3,130ｍ
#イージー★ダイバー　　約460ｍ／徒歩 6分
#てだこボウル　　約1,650ｍ
【文化施設】
#浦添市歴史にふれる館　　約1,710ｍ
#浦添市美術館　　約2,050ｍ
#アイム・ユニバース てだこホール　　約2,150ｍ
#浦添カルチャーパーク　　約1,850ｍ
#沖縄コンベンションセンター　　約3,150ｍ
#国立劇場おきなわ　　約3,820ｍ
#沖縄県立博物館・美術館　　約4,810ｍ
【観光施設】
#外人住宅街（港川ステイツサイドタウン）　　約280ｍ／徒歩 4分
#伊祖城跡　　約1,580ｍ／徒歩20分
#浦添グスク・ようどれ館　　約2,910ｍ
#当山橋 当山の石畳道　　約2,910ｍ
#浦添城跡　　約3,290ｍ
#カーミージー　　約1,890ｍ
【ビーチ】
#宜野湾トロピカルビーチ　　約3,710m
#アラハビーチ　　約7,250m
#北谷公園サンセットビーチ　　約8,960m
#波の上ビーチ　　約9,120m
#美らSUNビーチ　　約16,990m
#万座ビーチ　　約38,410m
#ブルービーチ　　約45,310m
#かりゆしビーチ　　約57,680m
#エメラルドビーチ　　約80,150m
#オクマビーチ　　約87,880m
【ゴルフ場】
#沖縄カントリークラブ　　約9,670m
#与那原パークゴルフ場　　約12,300m
#琉球ゴルフ倶楽部　　約19,300m
#ザ・サザンリンクスゴルフクラブ　　約22,220m
#沖縄国際ゴルフ倶楽部　　約36,930m
#宜野座カントリークラブ　　約49,650m
#喜瀬カントリークラブ　　約58,110m
#カヌチャゴルフコース　　約65,840m

==その他==
*

==掲示板==
*

fukuoka/670219/90
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