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プラウドタワー岡山

Name: プラウドタワー岡山
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 4.5 (2 reviews)
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==物件概要==
[[File:プラウドタワー岡山　外観完成予想図.png|350px|thumb|プラウドタワー岡山　外観完成予想図|alt=プラウドタワー岡山　外観完成予想図]]
*所在地：[[岡山県]][[岡山市]][[岡山県/岡山市/北区|北区]]駅前町1丁目3番（地番）
*交通：
#[[中国エリア/JR/山陽本線|山陽新幹線]] 「岡山」駅 徒歩3分  
#[[中国エリア/JR/山陽本線|山陽本線]]（JR西日本） 「岡山」駅 徒歩3分
*総戸数：422戸（非分譲55戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上31階 地下2階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2025年12月
*入居時期：2026年03月
*売主：野村不動産株式会社・JR西日本不動産開発株式会社
*施工：奥村組
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*こちらはプラウドタワーになるでしょうか。待ち遠しいですね
*地権者の方と話がついてないっていうのは本当なんですか？
*プレミストにするか、ここを待つか迷いますね。販売時坪単価はいくらになるでしょうか。250超えてくるのかな…
*ここはパチンコ屋が入るの決定なんですかね？敷地にパチンコ屋はどうなんでしょう、、
**パチンコチェーンの会社が開発に関わるのは確定みたいですが、どうなるんでしょう。パチンコ店参入は誰も望んでいなさそうですし
*何よりも駅近は強いと思うけどな。ライバルもないし、ここは特に工夫しなくても売れちゃうと思う。
*見直して必ず良くなるならいいんですが、待った挙句に現案の維持または下方修正もあり得えるのではないでしょうか。不景気な局面では時間かければかけるほどしょぼくなっていく可能性もあるし、現に今のところそうなってるし。加えてオリンピックの例もあるので、ここで時間かけたり足踏みすることがより良い結果に結び付かないのではと考えています。
*いつから販売開始するんでしょうね
*坪単価予想はどうでしょう
**坪単価って、戸建てではm2使ったり坪使ったりしてるけど、マンションは全てm2表記だから坪じゃあ分らんよ。
*公式HPきた！
**最安3000台との事で『3000なら坪220～』『3500なら坪250～』『3999なら坪290～』果たしてどのラインか…プレミアムは坪500～くらい
***それに加え共用施設がそれなりにあるし、駐車場を合わせると管理費は当初から月7万位を覚悟。その後の修繕金値上げを見込むと。。。
*2月下旬に発送予定の資料がまだ来ません。1週間で１２００件も資料の申し込みがあるとは、平均がわかりませんがやはり多いんでしょうね。
**その後、1700件になってますね。多分多い方だと思います。
***私もまだ届いてません。ホームページでは3月上旬発送、となっています。
*70平米7000万だと坪単価330万。下層でそれだと平均坪単価は370くらいになりそうですね。
**もしそうなら坪単価は400超えでしょうね。
***400は岡山の相場と差が開きすぎて現実的な価格ではないような気がしますね
*1番狭い45平米弱の部屋が3000万としても、坪単価が220万で最安となるので、平均坪単価は岡山の相場をかなり超えてくる気がします。
*理想的な植栽じゃなくても理想的なテナント誘致できなくても理想的な外観じゃなくても間違いなく売れるし、価格が強気なのも仕方ない
*公式サイトがオープンして詳細が確定した訳だけど、どういう感想をお持ちですか？
*駅前再開発自体たの政令都市のそれと比べてしょぼいのが残念です。駅とターミナルビルとマンションの一体感、統一感が全く感じられません。モダンさもなくなんともまあ。
*訳あり物件
**通常2ー3割引
***契約済みなんですけど、値引き補償してくれますよね？
****そんなのないですよ。書面一枚届いて終わりです。
*****重大な心理的瑕疵だから白紙解約には応じてくれると思うよ
******事故物件になってしまいましたね、、、
*******まあ、施工中止も大幅値引きもないでしょうが……多くの見込み客の腰は引けたでしょうよ。
********やはり「心理的瑕疵」がありますから売主は購入者に対して「事故物件」であることを告知する義務が発生します。
*近くの新築マンションみてみると高層階で坪250～270くらいみたいですね。岡山駅付近はマンションだぶついているみたいで、一部値下げしている。マンションあるくらいですから投資としては微妙ですが、実需はありそうです。
**投資的うまみがあるかは値段次第だが高層で坪250万～270万ならうまみある部屋ありそうだけどね
***19F以上は向きにもよりますが、坪３００超え確実だそうです
*供給過剰の岡山駅で坪300超で売れるんですかね。プレミストも売れ残って値下げしていますが。岡山県民には無理なので他府県民狙いですかね。
**あー250万ならいい値段だなあと思いましたが300万こえても全然おかしくないですね‥
*独り身だから1LDK欲しいけど結局値段いくらなのか
*1期でどれくらい売れますかね。確かに岡山の平均的な家庭では少し厳しい値段設定ですけど、富裕層以外でもそれなりに稼ぎがある人やまとまった頭金を入れられる人はちょっと背伸びしたら買えるレベルの価格ですからね。
*現地説明会参加勢はもう見学始まってるの？
**先週の金曜日から先行の見学会始まってますよね
*20階くらいの南東角部屋で、1億3000万くらいみたい。
*今出ている価格だと次期以降の北や西の低層では坪200前半もありそうですね。ただその価格なら他の物件ではそこそこ良い部屋に手が届くので。あとそういう物なのかもしれませんが、管理費や積立金が一般的な面積割となると低層は割をくいそうなのが気になります。
*岡山で坪450万はかなりの価格ですよ。とても買えません。ブリリアを検討しようかと。
**600超もありました。
***70m2で5千万前半からでした。高価格帯の上層階や広めの部屋は完全に富裕層狙いですけど坪300万前後の部屋もそれなりにあるんじゃないですかね。
*1人だから1LDKとか2LDKでいいんだけどそこだと金額どのぐらい？
**20F 東向き 58平米2LDKで5200万位。10F以下の低層なら南向きで56平米2LDKで4200万位
46平米1LDKで3600万位
*お金に余裕があれば南東角部屋が一番人気ですが手が届きません。北東角部屋と北西角部屋は眺望は別として住みやすいのはどちらでしょうか?眺望よりも住みやすさを第一に考えています。一長一短で難しいです。
*3住戸欲しかったけど1つしか当たりませんでした。4-7倍は高すぎですね。でも一つ当たったので良かったです。諦めずに、今度は西側2住戸に希望を出します。
*1期1次倍率高すぎ！落選でした。1期2次はいつからですか？
**公式更新されましたね。次は2月上旬予定だそうです。
*1期は全室即日完売で驚きました。買えなかった方のほうが圧倒的に多いですね。抽選会はちょっとずつ自分のフロアに近づいてくる緊張感で倒れそうでした。
**無抽選住戸はありました？
*353戸登録に対して164戸売れたので189の需要は残り、更に今回の完売で注目されて新規や投資家も増えるでしょうから2期も抽選になりそうですね。
*かなり人気があるので、はずれましたが、1期2次の倍率はさらに高くなりそうですね。2期の方が当たりやすそうですが、価格が上がると思うので悩みます。どのくらい価格上昇するのか心配ですが1期1次と同等であれば購入したいですね。
**2次30戸しかなくて登録者殺到。大抽選会になるらしい。当たればラッキーやね。
*専門誌が「投資目的４割」って発表することは……隠れ投資目的含めて実質６割～７割ぐらいかな？典型的投資型マンションとしての実需だな 笑
**６割、過半数は実需目的か。岡山民は買っとけば幸せになれる物件だよ。すぐに住み替える予定がなくとも買えるなら買っとこう。
*今回で残り少ない南12戸と南西角3戸が全部出ちゃうんですよね。後は次期以降に南東角12戸を残すのみ。
*1期2次の販売開始。販売前の要望書時点ですでにいくつか10倍以上の倍率ついてたから今回は1期1次以上に激戦が確定しています。
**周辺の物件は売れ残りばかりなのに不思議だね。岡山はマンション供給過剰なのにね。
***1期2次が盛況なので、2期は値上げ必至ですね。値上げしなかったら更に倍率上がると予想します。
****2次の倍率知ってる方是非教えてください！
*****確か2～24倍かな。平均7倍くらい。全て抽選だと思います。
*2期５月下旬（予定）残172戸


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:プラウドタワー岡山　外観完成予想図２.png|350px|thumb|プラウドタワー岡山　外観完成予想図２|alt=プラウドタワー岡山　外観完成予想図２]]
*敷地面積：3,249.22 m2
*こちらの天井高はいかほどですか？
*植栽は充実してますか？
*最上階の茶色い部分は何でしょうか？
**スカイラウンジじゃないの。
***最上階は分譲じゃなく共用のラウンジなんですね。下層階の方もラウンジからの眺望が楽しめるのはいいな
****スカイラウンジは塔屋では。最上階は分譲だと。


==共用施設==
[[File:プラウドタワー岡山　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|プラウドタワー岡山　エントエランスホール完成予想図|alt=プラウドタワー岡山　エントエランスホール完成予想図]]
*車移動前提の岡山ですが、ここは駐車場設置率が50%以下らしいので、実需層がそこをどう判断するか、だと思います
**駐車場のことがすごく気になるる人は買わなければいい。ここは駐車場のことをさほど気にしない人だけ募っても普通に完売させることできるから。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK ～ 4LDK
*専有面積：44.92 m2 ～ 193.87 m2
*バルコニー：10.36 m2 ～ 46.12 m2
*どこの部屋が人気なん？中住戸・角住戸のどっちが人気？東西南北のどの方角が人気？
*南向きは暑すぎるので、北東の角部屋はどうでしょうか？


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#PESCA OKAYAMA(ペスカ岡山)　　徒歩2分／約100m
#ダイコクドラッグ/岡山駅地下改札前店　　徒歩2分／約100m
#岡山駅前商店街　　徒歩2分／約110m
#ビックカメラ岡山駅前店　　徒歩2分／約130m
#さんすて岡山　　徒歩2分／約140m
#岡山一番街　　徒歩2分／約140m
#イコットニコット　　徒歩3分／約230m
#天満屋ハピーズ 岡山駅前店　　徒歩3分／約230m
#DAISO 岡山イコットニコット店　　徒歩3分／約230m
#薬 マツモトキヨシ 岡山駅東口店　　徒歩3分／約240m
#ファミリーマート/岡山桃太郎大通り店　　徒歩3分／約240m
#ら・む~マート岡山駅前店　　徒歩4分／約260m
#ローソン 岡山駅前　　徒歩4分／約270m
#岡山タカシマヤ　　徒歩4分／約280m
#ユアーズ さんすて岡山店　　徒歩5分／約360m
#ドン・キホーテ/岡山駅前店　　徒歩5分／約360m
#セブン-イレブン/岡山駅元町　　徒歩6分／約470m
#イオンモール岡山　　徒歩7分／約550m
#奉還町商店街　　徒歩7分／約550m
#コーナン岡山駅北店　　徒歩8分／約600m

*高島屋は食料品買いに毎日行きそうだけど。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#あいら保育園/岡山駅前　　徒歩7分／約520m
#ドルフィン・メイトこども園 中山下　　徒歩11分／約870m
#岡山市立岡山中央中学校　　徒歩12分／約890m
#岡山市南方岡山中央認定こども園　　徒歩12分／約900m
#学校法人 みその学園 岡山聖園マリア幼稚園　　徒歩12分／約920m
#社会福祉法人 なかよし会 幼保連携型認定こども園 弘西こども園　　徒歩13分／約990m
#弓之町保育園　　徒歩13分／約1,010m
#アブロードインターナショナルスクール/アブロード岡山校　　徒歩13分／約1,030m
#蓮昌寺保育園　　徒歩14分／約1,060m
#岡山市立岡山中央小学校　　徒歩14分／約1,090m
#わいわい保育園中山下園　　徒歩14分／約1,100m
#岡山市立石井幼稚園　　徒歩15分／約1,130m
#エジソンインターナショナルスクール　　徒歩15分／約1,150m
#都市型保育園ポポラー/岡山表町園　　徒歩15分／約1,200m
#岡山市立桑田中学校　　徒歩18分／約1,430m
#内山下幼稚園　　徒歩22分／約1,700m
#ちゅうりっぷ保育園/岡山校　　徒歩22分／約1,720m
#岡山市立鹿田小学校　　徒歩24分／約1,920m
#岡山市鹿田認定こども園　　徒歩25分／約1,950m


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*マンションは立地ですからね
**そもそも車移動が前提の岡山で駅直がどれほどの利便性があるのか？微妙な在来線と新幹線しかない駅を買物や通勤、遊びにどのくらい使うか、にもよりますね。都内とかとは駅直の位置付けが違う気がします。
***岡山の人はそう考えるだろうね。だから岡山市民にはそんなに売れないと思うし、売り手側も岡山の人はダーゲットにしてないんじゃなかろうか。余所者の方が物分かりがいいし
*岡山特有の良いとこ
**災害が少ない
**関西圏、四国、山陰、九州へのアクセスが良い
*岡山特有の悪いとこ
**楽しそうな場所が乏しい（観光地など）
***良いとこは本当にそうやで！広島と比べても災害少ないし、断層も多くない。東にも西にもアクセスが良い。
*下はすぐパチンコ屋なのに、間取りはなぜかファミリータイプが多い。
**朝はパチンコ店の列が、、桃太郎大通りの北側はね、、、治安がね、、、、
*周辺地域の治安の悪さ、一階パチンコ、近隣多数焼肉屋の匂い、害虫問題、ラブホ乱立地域。雰囲気は赤羽、足立。


==周辺施設==
*'''病院'''
#ヒロクリニック小児科　岡山駅前院　　徒歩3分／約230m
#駅前町歯科診療所　　徒歩3分／約230m
#河原眼科クリニック　　徒歩4分／約320m
#ドレミ歯科クリニック　　徒歩5分／約330m
#医療法人　喜多村病院　　徒歩5分／約350m
#医療法人 丹治クリニック　　徒歩5分／約360m
#小山医院駅前耳鼻咽喉科　　徒歩5分／約390m
#内藤医院　　徒歩6分／約410m
#医療法人 大野はぐくみクリニック　　徒歩7分／約510m
#畝木医院　　徒歩7分／約510m
#神崎皮膚科　　徒歩7分／約550m
#浅野内科医院　　徒歩9分／約720m
#岡山済生会外来センター病院　　徒歩10分／約730m
#岡山済生会総合病院　　徒歩11分／約880m
#川崎医科大学総合医療センター　　徒歩19分／約1,450m
#岡山大学病院　　徒歩24分／約1,860m
*'''公共・レジャー施設'''
#岡山シティミュージアム　　徒歩6分／約460m
#岡山コンベンションセンター　　徒歩7分／約540m
#イオンシネマ/岡山　　徒歩8分／約640m
#コナミスポーツクラブ 岡山　　徒歩10分／約750m
#岡山県立美術館　　徒歩13分／約990m
#岡山県天神山文化プラザ　　徒歩13分／約1,000m
#岡山神社　　徒歩14分／約1,090m
#岡山市立オリエント美術館　　徒歩15分／約1,160m
#岡山県総合グラウンド　　徒歩16分／約1,220m
#岡山県立博物館　　徒歩20分／約1,600m
#岡山城　　徒歩21分／約1,610m
#岡山芸術創造劇場　　徒歩24分／約1,900m
#西川緑道公園　　徒歩4分／約260m
#野田屋町公園　　徒歩4分／約300m
#南方公園　　徒歩9分／約690m
#西中山下公園　　徒歩10分／約760m
#下石井公園　　徒歩11分／約840m
#厳井東公園　　徒歩12分／約940m
#東中山下公園　　徒歩13分／約1,000m
#弓之町公園　　徒歩13分／約1,000m
#東田町公園　　徒歩14分／約1,050m
#石山公園　　徒歩16分／約1,210m
#下田町公園　　徒歩17分／約1,300m
#岡山後楽園　　徒歩19分／約1,480m
#烏城公園　　徒歩19分／約1,510m

==その他==
*

==掲示板==
*

hiroshima/669348/379-1229

hiroshima/669348/378
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