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ブランズ川西

Name: ブランズ川西
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[[ファイル:（仮称）ブランズ川西外観.jpg|thumb|400px|（仮称）ブランズ川西外観]]

==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[川西市]]小花1丁目220番3（地番）
*交通：
#阪急[[宝塚本線]] 「川西能勢口」駅 徒歩1分 
#[[福知山線]] 「川西池田」駅 徒歩6分 
*総戸数：116戸
*構造、建物階数：地上14階地下階数1階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2013年08月下旬予定
*売主：東急不動産株式会社　関西支店
*施工：西松建設株式会社　関西支店 




==価格・コスト・販売時状況==
*ブランズのモデルルーム見てきた☆場所がいいので、前々から楽しみにしてたけど思ってたより高めでした(;o;) 
*南向き希望なのですが、4Lは無理だろうな〜とは思っていましたが、3Lもちょっときびしいです。。 
*説明会行ってきました。価格が高い割りには高級感が無く普通でした。床、壁が３パターンだけなので組み合わせが出来ないです・・希望の間取りは予算オーバーなので値下げしたら検討します。
*西向きは、エステムと坪単価同じくらいでしょ。エステムより広い分高くなってる感じです。南は明らかに高くなりそうですね。南向きは将来的に、すぐ前に何かが建ちそうですが。やっぱりジオ待ちですかね。
*説明会で価格を聞いてびっくりしました。この書き込みでおおよその価格想定はしていましたが、予想をかなりオーバーで断念せざるを得ません。
*実際単価ってどのくらいなのでしょうか？150万円くらいですか？
**それは、西向き道路側の下層階単価ですね。
*まだ価格に百万円の幅があるので、坪単価が分からないですね。以下、記憶なので一部誤りがあるかもしれませんが、、タイプ（四捨五入平米数）5階の予定価格、9階の予定価格、12階の予定価格※価格は～百万円台 
**西向き 
#A（82平米）38*40*41 
#B（73平米）33*35*36 
#C（73平米）33*35*36 
#D（77平米）36*37*39 
**南向き 
#E（89平米）45*48*非分譲 
#F（73平米）35*38*39 
#G（70平米）35*36*37 
#H（76平米）38*40*41 
#I（74平米）37*38*39 
#J（86平米）45*46*48
*予想より高いですね。確定ではないにせよ、強気な設定ですね。設備、構造の割に高すぎます。検討中の皆さんはどう思われますか？
**厳しい価格設定ですね。エステムコートや中央町のジオより広めとはいえ、決して広くはないですから。それでいて、この価格設定では　お手上げですかね。 
**エステムと比較して２割くらい高いのかな？徒歩２分も離れていないのにどうしてですか？それにエステムの方が浴室ＴＶが標準設備だったし良かったです。残念ですね。
*たしかにブランズは高いですね。駅直結以外のメリットって何でしょう？ 
**特にないと思いますよね。JR川西池田にも近いとか、階層によるけども夕暮れのの飛行機が綺麗とか･･･やっぱり駅直結の付加価値がやはり一番大きいでしょう。つまり資産価値保全への期待度ですね。実際、ディグラディア(大和仕様)・パルティー(準駅直結)・ファミーユ(小戸邸宅地)なんかのアイデンティティー持った物件はは中古市場も安定してますしね。そのほかは今、駅から離れるに比してガタガタになってるんじゃないですか。
*申し込むのにも事前審査があるって言われたけどローンが組めるかわからない人は申し込みもするなってこと？ほんま腹たったわ！
**抽選必至のマンションなんだから、先にローン審査するのは当然でしょう。「抽選に当たったのに、ローン無理でした」では、抽選ハズレた人が気の毒です。私は今度ローン審査受けるつもりです。 
*この物件は人気なのか？　売れ残るのか？　判断がつきにくいですね。　地域的にはあまり人気では無いと思うのですが、駅前と言うのは川西でも人気なんですかね？　迷うところですが・・
*本気で検討してましたが、営業もやる気ないし、価格も見直しなさそうだし、なんか高いと思うなら他どうぞって、東京のデベロッパーって感じます。売れ残り覚悟の長期戦の予感がします。しばらく静観しようと思います。 
*5000万なら西北でも相当ｸﾞﾚｰﾄﾞの高いマンションが買える。川西ではありえない金額だな。タワーマンションで１００m2なら話が別だが・・規模・設備仕様が平凡すぎて、この価格はどうだろう？
*人口が増えている地域でないかなら需要は限られている。池田を見てもわかるように売れ残りは必至。購入してから値下げはかなわんわ！
*完全に価格設定間違えたな・・長い間　土地を塩漬けしてたからな。昔に買った　高い単価で売り出したのかな？
*ここの4000万円を基準にすると一般感覚で300万は高いな。そして設備仕様レベル加味するとすると―200万。よって4600～2800万円が妥当な線やわ。付加価値上がる要素も乏しいし、テナント次第では下がるかも。いざ売らなきゃならない時が来たら大変だわ。
*３年前に建った西友横のジオも1000万値下げしてやっと売れるかどうかやからここはもっと下がるでしょう、下落率が激しそうですね。転勤になって売るにも売れないなぁ～ 
*西向きはそんなに高くないと思いますが。一つの物件として最低限必要な利益は決まってるわけで、その割り振りを今試行錯誤している最中でしょう。割り高な部屋もあれば割り安な部屋もあり、それが自分が検討する部屋でどっちなのかということでしょう。最終的に割り高だったかどうかは結果論であり、完売すればそれだけの需要があったということで、販売する側にとっては適正価格です。南向きは明らかに高いと思っているので私は西向きしか検討していません。ジオの小戸はまだですかね～。
*駅直結能勢口のシンボル的マンションなんだから、価格云々よりもっと室内仕様のグレードあげたほうが良かったのに。だからガッカリ感のほうが強くなるんだな。あと住人所有となる店舗棟屋上のスカイパティオをどう使うのか気になる。犬の散歩や野外ラウンジ的に使えるのなら魅力的だけど、ただ植物を慰めに置いた空き地では管理費もったいないな。
**スカイパティオで犬の散歩は禁止だったと思いますよ。正式な価格発表は11月上旬〜中旬みたいですが、値下げはよっぽど売れ残ったりしない限りないでしょうね。 
**犬猫は敷地内は抱っこしないといけません。エレベーターも人が優先だからペットはかなり不便です。値下げはあると思います、半年後くらいでしょうね。今はマンション供給過多なので完売は難しいです。それを狙っても良いかと思いますが希望の部屋が空いているかは・・ 
*なかなかモデルルームに行く時間が取れず、先週やっと行ってきました。平日でしたが、お客さんいましたね。週末が要望書提出の期限ってことでしたが、9割近く埋まっていました。希望者が重複している部屋もいくつかありました。西側や眺望の良くない南側の下の階は少しだけ空いていましたが、期限までに埋まったのかな!?すごく興味があったのですが、いまいち決め手がなく、期限までに決めれそうになかったので、今回は見送りました。あと、私の購入意志が低いと見られたのか、年収で判断されたのかは分かりませんが、担当者の対応がすごく感じ悪くて、ちょっと意欲がなくなりました。これも縁ですかね。ここからは個人的感想を。みなさんのおっしゃっているように、中の設備がもっとグレート高ければいいのに…と思います。あれでこの値段とは、ちょっと躊躇します。あんなに安いエステムの方がマシなのでは!?と思うところもありました。選べるカラーの種類も箇所も少ないし、部屋の大きさがバラバラで、4畳半の和室とかいらないな～と残念でした。あと、産業道路とイオンの駐車場の間がマンションなんですよね。マンション用の道路とイオン用の道路に分かれてはいますが、産業道路から渋滞してしまったら、マンション前の道に入れないですよね？まぁ駅近なので車を持たなければいいのですが。L字型なので、どの部屋も電車の音は気になりそうです。何はともあれ、駅直結は魅力的だと思いますが、強気な値段設定だなぁと感じました。西側は南側と比べるとやはり安いですが、眺望は南側より良さそうですね！
*ブランズ川西って高いでしょうか？エステムも見てましたが、南向き無いですし小さい部屋は安く感じましたが、あの程度の価格差なら、ブランズの方が市場価値は高いと思います。少しでも安い物が欲しい人向きなのかなぁ～
**南向きを求めるなら高いと思いますよ。エステムとブランズの西向きがほぼ同じ㎡単価ですから、西が問題なければ駅直結の分ブランズがいいのかな。先のことを考えると南の下の階は悲惨なことになりそうです。なんの根拠もありませんが、小戸のジオが一番当たりのような気がします。
*倍率の高い部屋はどのタイプですか？　ご存知の方教えてください。抽選ハズレの場合は、他のタイプへの申し込みは可能ですか？
**倍率の高い部屋は、どの部屋か？までは、わかりかねますが、『抽選になっていない』部屋は３戸だけだそうです。あとは、2～3倍くらいの倍率で抽選と言われました。自分が仮契約した部屋は、その３戸の内の１つですが、それはそれで、不安です。ちなみに西側の１０階３ＬＤＫです。
*１期は要望書の９０戸だから完売はないでしょ抽選も人気住戸の一部のはず。ただ今から登録に間に合うのは、抽選覚悟の現金購入かローン審査確実な収入証明が出せるものだけだと思うけど。ただ残り２６戸も仮押さえされてたら、２期はなしの可能性もあると思う。それに契約前のよくよく考えてのキャンセルは必ず出るし、残り物に福があるかもよ
*無事、抽選なしで契約できることになりました☆『抽選なしです』というお電話いただきました。今日はファイナンシャルプランナーさんに相談しに、モデルルームに行きましたが、沢山のお客さんがいて、満席で待っている方もいました。
**結局抽選になったのは19件。そのうち17件は2倍。聞いたいくつもの部屋が3倍以上だと言っていたのに、結局抽選無しとか・・人気を演出するためか。やり方が汚い。
*販売戸数の６割埋まれば良し っていう目標だったのに、フタをあけてみれば、販売戸数90は完売。残りも、既に要望書だしている所があるみたいです。
*残り低層階のみですね。１期で購入出来てよかったです。 
*京阪神で完売まで最速だったみたいですよ。価値があがりますね。
*残りは４戸くらいでは無いでしょうか？駅前だから値崩れなさそうだし生活にも便利だからおすすめだと思います。近い将来北側に大型ショッピングセンター出来るしますます便利になりますよ。
*年始に完売ですね。近隣のマンションは売れ残りで値下げしている物件が多い中、さすが駅直結と川西では４年ぶりの新築で相当人気が出たようですね。川西駅前では、将来的にもこれ以上の立地はないので中古でも需要が高いと予想されます。かなり高値で取引されるのではないでしょうか 
**おそらく２年後ぐらいまでは買値近くで取引されると思います。修繕一時金と勝手なオプション代金は、あきらめた方がいいでしょう。

==交通==




==構造・建物==
*専有面積：69.70m2～89.49m2。
*デザインが団地ぽいので嫌です。事前説明会行ったけど、やっぱり西宮北口にします。関西で一番の人気地域だしね。　川西はベスト２０にも入っていないから値崩れが激しそう・・
*そう言われれば、デザインがマンションと言うより市営住宅みたいな感じですね！色が白っぽいから。
*交通量も多いから外壁の汚れが目立ちそう。ドア止めが買う買わないの決め手にはならないが何かそういったマイナスを打ち消すインパクトがあればよかったのにね。
*全体的に白が多すぎてよけいに安っぽく感じてしまいます。
**外観の色目は川西市の要望で白っぽいのしかできないと営業マンは言っていましたよ。 
*南面の外観が見えるようになりましたなぁ・・まだ４階部分ですが思っていた以上の高さがあります。 



==共用施設==
*駐車場/72台　月額使用料:未定
*自転車置場/221台　月額使用料:未定
*バイク置場/ミニバイク12台、大型バイク4台　月額使用料:未定
*駐車場が立体の割りには高い・・エステムは平面で五千円やったのに一万五千円は高すぎるよ・・
*ここは住居と店舗の駐車場出入り口ルートが同じなんですね・・ 混雑はしませんか？　出し入れに時間かかりそう・・



==設備・仕様==
*オフィシャルサイト見たけど、ここってディスポーザー付いてないんだね。この価格で何故って感じやわ。
*設備は平凡です。　10年前の仕様ですね。
*よくこれだけスタンダード品で固めたなーという印象しか残ってない。また部屋や収納の扉とその他細かいとこも皆しょぼかった。グレードアップは受け付けないみたいだし、何れにしても追い銭してオプションでコーディネートしなきゃ全く高級感でないよ。
*これだけの設備なら２割ひいいても利益出るんちゃうかなぁ？標準以下は誰でも分かるけど、例えば電気自動車用の充電設備や近い将来必須となる設備くらいは付けて欲しかったなぁ。売り出した後は中古物件となるので、１０年前の物件と比べても設備で負けるよ。雲雀丘の高級物件なら１５年前に同等の設備があった。 
*私もドア止め見てびっくりです。市営住宅でももっと上品なものを使ってるよ。なんでこの設備でこの価格なんですかねぇ・・　不思議です？？？公営住宅ぽいのが嫌ですねぇ・・
**たしかに団地ぽいな。外観より廊下側からの見た目は昭和の感じや。電車から見る人はどんな風に思うやろ。建ってから友達に聞いてみぃたぶん、知らんかったら団地建ったと思うで
*玄関のドアの色ってたしか真っ白でしたよね⁈汚れが目立つだろうな。。。
*設備も気に入りました！皆さんがおっしゃるような『設備の平凡さ』を私は感じなかったので、西側の高層階に決めました。セキュリティーもきちんとしてましたし、ここまでの好立地はなかなかないです。
**西側の高層階にしました。私も設備には特に嫌なところはなかったです。
*Ｔ３サッシにグレードアップしたそうです。
**Ｔ３は西側だけですね。


==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK。
*どのタイプの間取りが人気なんでしょうか？　個人的には価格も考えてＣタイプにしようかなと思っていますが・・南側は高いので西側しか検討していません。
*確かに無理やり和室含めて５畳の部屋いくつもいらんな〜 なんやかんや片手で…これは辛いし、後片手の物件は売るに売りにくい
*西向きで気に入った間取りがあったのですが、やはり西向きはあまり良くないのでしょうか？
**月並みな回答だけど、眺望は南よりうんといいけど西日がまとも。同じ西向きでもジオ阪急川西は花屋敷の丘で夏場の西日は緩和されている。それと産業道路(川西中央大通)の騒音が気になる点と能勢颪がまともなのでバルコニーは風ビュンビュンきそうだ。




==買い物・食事==




==育児・教育==
*市立川西幼稚園（約320m・徒歩4分）、市立川西保育所（約540m・徒歩7分）、鶴之荘幼稚園（約620m・徒歩8分）。



==周辺環境・治安==
*駅前物件の利点以外は匿名さん同様デメリットが多すぎるので購入検討には入りません。特にジャスコ解体時の事故は、地元では幽霊の場所として有名です。 
*地元の人間としてジャスコ跡は利便性の面で気になる物件ですが、今は青田の段階なので、逆にリスクばかりに目が行きます。例えば3フロアあるという店舗。仮に完成時にテナントが埋まったとしても、潰れたジャスコのように採算とれず撤退(テナント料値引きも似たようなもの)したら、その分の管理費や修繕費を居住者が負担しなきゃいけない。店舗が活況なら活況で、 人が多くてプライバシーがどうか、声が年中うるさいだろう、産業道路の車の騒音はすごいし空気も悪いし洗濯物が排ガスで汚れそう、ついでに夜は暴走族が楽しそうに通る、川西能勢口駅前は鳥の大群がいるから怖いうるさいフン害あるかも。
*今週のすーもに掲載されてた絵ではイオンのロゴがありそれでこちらに急に興味を持ちました。まだこの地を訪れたことはないのですが、 
#JRの駅に行くのは大変ですか？ 
#現在奈良在住ですが住みやすいですか？ 
よろしくお願いします。 
**イオンのロゴはありますがまだ店舗は決まってないようですよ。JRの駅に行くのは近いです。 
*騒音が気になります。窓は開けることができない生活ですね・・しかたないかな
*川西ってあまりマンションが無い印象ですが、ここは人気の物件なのでしょうか？　戸建て志向が強い地域なのかなと思っていました。駅前なので騒音が気になりますが車のとおりは多いですか？　阪急電車の音も気になるところです。また階下の商業施設からの音や臭いは、どうですか？　安眠できるか？が選択の重要項目になると思いますので・・ 
**駅直結なので人気だとは思います。でも車の通りは多いですし、電車の音ももちろんすると思います。窓を閉めていれば静かですとは仰っていましたけどね。商業施設はまだ未定なので何とも言えませんが、人の出入りが多くなるので騒音もあるでしょうね。飲食店も入るかもしれないとのことです。 
*南側を検討していますが、前に何か建つのでしょうか？結構空き地になっているところがあり気になります。ご存知の方お願いします。 
**マンションが建つという噂は聞きましたが、どうなんでしょう？でも今のままってことはなさそうな感じはしますよね。眺望は期待しない方が良さそうです。。
**南側に何か建つのは確実ですね。それがいつになるかは分かりません。駅前だから仕方ないでしょう。 
*設備がよくないとかなんだかんだ言っても、結局は『駅直結で雨に濡れない』周りの利便性に負けました。中身は工夫次第でなんとでもなります。場所は自分ではどうしようもないですし、やっぱり周りの環境は大事です。
*窓を開けたら騒音がすごそうな気がしますが(>_<) 駅近だからしかたないですかね？
**高層階なら、そこまでうるさくないようです
***四階がちょうど駅上の駐車場の高さだから、いってみたらだいたいの騒音は予想できますね。選挙があるとかなりうるさいとは思うけど。ずっとじゃないしね。
*取りあえずここの南方建つマンションは176南道路沿い9F位なので、景観的に影響しないのでご安心を。ただここ小花も再開発したい地区なので取り巻く民家がどうなるかわかりません。中央北地区は市役所から北の大再開発地区。地元ならわかるあの火打町ですが・・・町名替えるかも。
*南に建つマンションは最近コインパーキングになった場所ですよね。規模的にも賃貸っぽく景観には問題なさそうです。
*南側の土地は多くの業者が昔から売却依頼しているが一筋縄ではいかないようだな、一部の戸建て地権者が固辞しているからで、かなりの長期戦になる。よって南側の眺望はしばらくの間は問題無しだろう。市も遊歩道を確保したいようなので、ブランズ同等のマンションが建つことは考えられないだろう。 


==周辺施設==
*市立中央図書館（約120m・徒歩2分）、栄南公園（約270m・徒歩4分）、川西市役所（約430m・徒歩6分）。



==その他==
*管理費が将来的にかなり上がりそうですね。近隣のジョインが４万近く駐車場を入れると６万近くします。これにローン、固定資産税等々をプラスすると・・・ここは一度説明会に行きましたが、中古物件を頼んでいる業者に相談し資産価値の高い、西宮北口の物件を検討中です。 
*プラス面は駅直結くらいでしょう。価格、設備面ともに同等のマンションと比べて劣る。ジオが７０㎡　上層階角部屋が３千万半ばなのでそれと比べても見劣りするな。希望は人気のテナントが入ったときの付加価値ＵＰだろう。しかし、望み薄。飲食店は決定のようだしそうすると資産価値は大きく下がる。 
*私は見送りました。やっぱり価格を裏切る設備仕様の平凡さが引っ掛かりました。山手の年寄りのお金持ち達が我先に飛びついたので価格も下がらなかったし。昔の計画タワーならこだわりの方角即買ったでしょう。それとこの東と南の地権者の売却談合次第では物件自体がアナグマになりそうな嫌な予感がしたので。

==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%BA%E5%B7%9D%E8%A5%BF 「ブランズ川西」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247526/ ブランズ川西ってどうですか？]

hyougo/247526/605
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