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シエリア京都桂川駅前

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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[京都府/京都市/南区|南区]]久世上久世町360番（地番）
*交通：[[関西エリア/JR/東海道本線|東海道本線（JR西日本）]] 「桂川」駅 徒歩2分
*総戸数：80戸
*構造、建物階数：地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年12月竣工済み
*売主：MID都市開発株式会社
*施工：株式会社鍜治田工務店


==価格・コスト・販売時状況==
【価格】
*平均4000万くらいな印象。
*3LDKが中心で平均4000万円程度ということは、4LDKだと最低でも5000万を超えるのでしょうか？
**確か1階でも4900万超えてたはずです。
*南向きは中部屋が上限4000万で、角部屋がすごく高い。南向きは2階が一番安い。
**南の角部屋は確かに急に高いですよね。中住戸は普通では。
*4LDKの最上階は5000万ちょっとでるくらい。
**最上階って言っても7階。 そこで80平米で5000万越えはけっこう衝撃的かも。 ここら辺の新築相場よりも1割高い。
**最上階、５０００万ちょっとですか。 思っていたよりは行っていない感じですけれど、でもなかなか出せる人は限られてくるのではないかしら。駅前なのでもっともっとすごい価格になってしまうのでは？と勝手に思っておりましたので。 この距離は資産価値が維持しやすくていいんじゃないでしょうか。
*80平米で5000万はないわ。 同じ駅徒歩2分のつむぎのグランスクエアより2割くらい高い。
【販売時状況】
*すでにかなり分譲済のようですが、売りやすい南向き棟は多めに残している感じです。 年内完成なので秋口から第3期が南向き中心に販売されると思われます。
*イオンの存在ってこの辺りのマンション価格を押し上げたねえ。 桂川駅徒歩2分、イオン徒歩4分は高くても人気を呼んでるようだね。
*ここの弱みは隣の工場と墓地。 あと価格が高い割に部屋は狭くコストカットがなされた建物。 駅近でもお得感が無い。
*公式ホームページの物件概要見に行ったら販売戸数は9戸になってました。80戸のうちの9戸ですのでかなりの割合で残ってることになりますね・・・ 物件としての魅力の高低ももちろんあるのでしょうが、とはいえ駅2分のマンションがこれほど売れ残るという事は、マンション供給が過剰になって来てるんですかね？
**私は検討してましたが現地を見てやめました。 何故なら、目の前に工場はあるし、すぐそこに墓地、隣近所に動物霊園まで、、、 駅近でも裏側感も強い立地。 価格がもっと安ければ多少の我慢もアリかなって思ったけど、3割くらい高いと感じたからやめました。 
*再開発地域からはずれた駅裏なのに、価格は再開発地域以上というところに敗因があるのでしょうね。洛西口と桂川の間にある再開発地域の中古（価格上乗せ見入居住戸）は売れてましたから、供給過剰というわけではないと思います。 駅裏、さらに工場・動物霊苑前であることを加味し、その分価格を下げてきたら需要があったのかもしれませんね。
**単純に駅近だけでは売れない。ということでしょうね… 近くに築浅マンションがなければ良かったんでしょうけど、桂川洛西口には多数の築浅マンションがありますし、しかも、再開発地域で街並みが整備されてます。駅からの距離を上回る優位性がありそうですよね。 また、このマンションは意外と南向きが少なく、西向きが多いように思いましたが、その辺りの間取り等も影響するように思います… 今後は、桂川駅近辺の中古マンションとの競合になるでしょうか。
**ここは、再開発地域からは外れていますから、再開発地域と競合した場合、確実に不利。 それなのに、価格も再開発地域以上です。中古で売り出す予定のある人は確実に損することは明白。普通に考えてまず買わないでしょうね。 やはり再開発地域は強いです。駅から離れているブライトですら、そこそこ売れましたから。ブライトは駅から離れているので永住覚悟の人ばかりだとは思いますけどね。永住するなら環境は大切。その点ここの環境はどうですか？墓地、道路、工場ですからね。 この掲示板で何度も指摘されているように、再開発地域より価格が下がっていれば、「買い」だったでしょう。少なくとも１割は下げないといけないでしょうね。
*ここは売主も想定外の売れ行きの悪さでしたね。2017年5月中旬時点で、8戸も残ってる。
**ブライトの方が戸数も多く、竣工も後だったのに残り3戸。対してこっちは元の戸数も少なく、竣工も先だったのに残り6戸。どうしてこうなった。
**相対的にブライト支持が多いって事だからリセールもブライトの方が良いと思います。
**リセール以前にまだ七戸も売れ残り、結局人気がないようです。ちょっと洛西口あたりの価格帯で見ると、強気すぎます。これが一番のネックかな。
*2017年7月下旬　完売


==交通==
【徒歩】
*駅は目の前、信号なしなので、文字で見る徒歩２分よりも実際に現地見た方が駅前を実感しますね。
*阪急洛西口駅はまでは10分以上かかりますか？
**徒歩11分のようだけど結構歩くね。 
【電車】
*桂川駅の乗降客数が長岡京を超える勢いで伸びているそうで、つむぎ三棟目とここができればすごいことになりそうですね。朝の快速も止まるようになるかもしれません。 
**桂川駅、明らかに乗る人が増えましたよね。朝とか、桂川で一気に混み出すもん。このあともマーク、ノースが3月に出来て400世帯ぐらい増えて、さらに3棟目とここが出来たら、徒歩圏人口が3000人ぐらい増えますね。 
**桂川駅の周辺はまだまだ土地もあります。マンションや家も増えていくし、お店なども増えていくでしょう。いつか快速も止まるでしょうし、ますます便利になりますね。 今の間に物件探しをこのあたりで…と言っている友人多いです。
*朝の通勤ラッシュは人が多くて大変かなと思っていましたが、 周辺は、思っているほどザワザワしている感じはありません。 もう少し行けば阪急も利用できるので、思っていた以上に住みやすい立地です。


==構造・建物==
*敷地面積：2,312.16㎡
*建築面積：1,203.64㎡
【外観】
*外観は和風っぽく好きです。
【構造】
*天井高、どのくらいなんですか？？
**資料を見ましたが、2400あります。
*下がり天井が多いってことなのかな？ 
**手元にある資料でざっくり計算したら、リビングの場合、約１／４が下がり天井って感じ。 モデルルーム見たときも思ったけど、割とがっつり天井下がってるのも相まって畳数よりかなり狭く感じる
【日当り・眺望】
*週末に現地見に行きましたが、ベランダからはシャーリング工事しか見えず、2階の窓からは手の届きそうな所に電線が走っていました。 
*このマンション南向きと西向きなんです。 東向きにもできたはずなのに。そうすれば西隣の工場のデメリットは解消できたのに。 なんで西向きなの？謎です。
**東は霊園向きですし、それもあるんじゃないですか？ 窓を閉めたら、騒音は図書館レベルと言われました。


==共用施設==
*駐車場：65台(平面駐車場2台※来客用駐車場1台、機械式駐車場63台)
*自転車置場：160台
*バイク置場：3台
*ミニバイク置場：6台
*80戸でエレベーター １台
**1階と2階の人はあんまりエレベーター使わない想定で一台なんでしょう。
**たしかにエレベーターの台数は少ないような気がします。 ２Fならエレベーターを使わなくても平気ですが、それ以上の階の方はきっと利用するでしょうから、朝の通勤、通学時間はエレベーターを待つことが多いかもしれませんね。 自分のマンションは６０戸程度ですが、ちょうど通勤、通学時間帯はエレベーターを待つことも多々あります。 
*駐車場は機械式が基本だが規模は小さい。


==設備・仕様==
*オール電化、設備保障…このあたりが特長でしょう。床暖房がないのは残念。
*内装の設備や仕様は極々普通。
*ガラスも、食洗機もオプション不要。ディスポーザーやIHも欲しい場合はお得かなあとは思いました。が、やっぱり80は欲しいのでなかなか厳しいです。


==間取り==
*間取り：1LDK＋S、2LDK＋S、3LDK、4LDK
*専有面積：62.54m2～80.02m2
*4LDKの間取りの効率の悪さは絶句した。
*角部屋の作りが悪すぎる。
**奥の５畳の部屋の形はいびつですが、間取り自体は標準的じゃないですか？ 
*一つ一つが微妙に間取りが悪い。
*リビングがもう少し広いとよかったかな。家族で住むなら１２畳以上は欲しいところです。 
*１Fは広いテラスと専用庭が魅力的ですね。特にテラスが広いところがいいです。
*間取りと寸法確認しましたが、 寝室になる6畳の部屋には例えシングルでも長さ的にベッドフレームが入らない。 向きを変えて入れたとしてもテレビはどうすればいいのか。 こんなものなんでしょうか。
**ベッドがちょっとばかり大きすぎたんじゃないですか？ ベッドのサイズをワンランク下げてみるのはどうでしょうか。 あとデザインによっては圧迫感もあるだろうし、 ６畳となると結構狭いでど、家具の配置次第ですね。 
**ベッドの幅は問題なさそうですが、 長さは、一般的なものでフレーム入れずマットレスだけでも1950mm。 ベッドメイキングもしやすい配置の工夫が大切ですね。 
*3LDKタイプ、写真で見たらフラットになっていて、和室部分もリビングにつなげて使えそうに思いました。ゴロ寝が楽ちん。 
*家具付き分譲のお部屋があるのですね。洋室（２）がちょっと形がジグザグって言う感じになっていて、配置とかどうなっているんだろう？と思うのですが、全体としてみると、専有面積があるので、バランスは良いほうなのかな。 


==買い物・食事==
【買い物】
*イオンがあるのは便利で良いと思ってます。週末も周辺の道が混むということもないですよ。
**シネコンついてるんですね。朝一や夜ラストなどの空いてる時間帯の上映にも行きやすくて、良いかもしれませんね。
**個人的にはJR駅まで150mと、そこからイオンモール直結はかなり魅力です。
*先日、見に行った帰り道に、イオンを少し越えたところのスーパーに行ったら 生鮮食品が安くて新鮮でとても良かったです。 イオンとどちらも上手く利用出来そうなので、主婦にも嬉しい便利な立地だと思いました。
**昨日、向日町駅ぐらいまで散歩しに出たんだけど、その辺りで普通に激安新鮮市場の買い物袋提げた人を何人か見かけたわ。激安新鮮市場がよほど良いのかそれほど他にスーパーがないということなのか。
**激安新鮮市場いいですよ。 いい品が安いし、レジも大してならばなくていいし。 休日になれば駐車場の待ち行列ができるほど繁盛しています。
*両方良し悪しはありますが個人的には激安の方に軍配を上げますね。営業時間や品ぞろえという意味ではイオンですが、価格や丁度良い広さという意味では激安、という印象です。普段使いは激安、激安が閉まってる時間や激安で売ってないものに関してはイオン、という使い方をしております。


==育児・教育==
【小学校・中学校】
*小学校も、つむぎが2つできて、このマンションができたら、各学年に10人ぐらいは新興マンションの住民の子供がいることになるので、雰囲気が少し変わりそうですね。
*教育環境に関しては中学校の距離があるのが気になる所ですが、中学生くらいになれば２０分の距離でもまあ、大丈夫でしょう。 
*京都市南区で尚且つ久世中学校通学圏。 これだけで地元民は「えっ・・・」ってなる。 
【美容専門学校】
*向かいに400人規模の美容専門学校ができるそうです。学生が増えると周辺に色々できるかもしれませんね。 少なくとも賃貸住宅は増えそうです。
*京都理容美容専修学校さんの新校舎は、 ドラックユタカさんの西側の農地で造成中です。 道路を挟んで久世西小の向い側ですね。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種住居地域、準住居地域
【立地】
*桂川駅を使う人には便利ですね。小学校も近い。
*ここは駅徒歩2分。 幹線道路もそんなに言う程車の量も多くない。
**土日の交通量すごいですよ。 イオンへの入庫待ちの列もできます。
*ここは西京区ではなくて南区になってしまう。もう少しいけば、向日市なのですが、 同じ立地でも学区を含めて住所の問題はあるのかなと思いました。
**住所が南区というのが悩んでしまう点ではありますが、 駅が近くて、イオンもあって、便利さでは魅力的なマンションだと思います。 イオンを少し行けば、安いスーパーもあるので、 主婦にとっても、電車通勤している人にとっても住みやすい街だと思います。
*ここ買うならブライトにするわ。 再開発エリアに便乗して値段合わせてきてるけど、ブライトのあたりは道路も整備されてて、ちゃんと綺麗な街になってる。洛西口の西側はまだ田んぼが残ってて、将来的にもまだまだ開発の期待あり。 ここは駅裏で工場と墓地の横。 駅が近いのは確かにいいけどほんとにそれだけ。
*この辺りは20ｍ制限がかかっている。
*駅前、というネーミングにすごく違和感がありました。 どう考えても駅裏。
**こちらは『駅ウラ』でしょうな。駅のオモテとウラで雰囲気が全然違うのは良くある話です。
*電車の音は響きますか？ 
**JRからの騒音が気になるなら無理だと思います。工場からの騒音のほうが気になるんじゃないかと 
【治安】
*女性が住むのに治安的にも桂川駅の西側って夜の雰囲気とかってどうですか？
**西側はロータリーも有るしイオンも23時くらいまで開いてるからなかなか明るくて治安に不安をきたすほどでは無いような。 しかしシエリアの有る東側はあまりに何も無さすぎて夜はかなり寂しい感じですよ。 駐輪場とポストと線路の土手しかないですからね、今のところ。 コンビニでも出来て欲しいけど敷地がなぁ・・。
**シャーリング工場の前の細い通りは暗く、その通りは痴漢がよくあって夜パトカーが止まってるのをよく見ます。一人で帰っていると、痴漢があったので気をつけてくださいと何度か言われたことがあります。シエリアが出来たら少しは明るくなるのかなっと期待しています。
*駅もイオンも無かった10年前から家族で住んでますが治安に不安はありませんよ。
*南区ですから、イメージは良くないですね。 
【シャーリング工場】
*お向かいのシャーリング工場がなくなるんですか？
**シャーリング工場は無くなりません。
*シャーリング工場は土曜日も鉄板加工してる音がうるさいですよ。従業員さんも多国籍ですし。
**前にある工場が常にうるさいですよ。 休憩時間と終わり時間に働いてる外国の方達が工場の前で溜まってるのよく見ます。静かなのは会社が休みの日曜だけです。
**操業中はかなりうるさいです。 工場の見た目からいずれ移転するだろうと推測できるけど、何年先かはわからないですよね・・・
*目の前の工場にどんな人がどれくらいの人数、働いているのか気になる。
**働いてる人は外人が多い気がします。 年齢層もバラバラです。平日に確認してみたほうが良いと思います。


==周辺施設==
*墓地と動物霊園が隣ですが、嫌悪施設についてはどうお考えですか？ 
**墓地も動物霊園も隣接というか、 マンションひとつ挟んでいるので気になりません。 お隣の工場の騒音は入居してみないと分かりませんが窓を開けっ放しにして生活することも無いですし日中は外出もしますし、工場前の部屋ではないので あまり気にしていません。 
**現地を知っている方は分かると思いますが、お墓や工場などはっきり言って気にするレベルではありません。周辺にはたくさん住宅、マンションがあり、多くの住民がいます。イメージや決めつけた物の言い方には惑わされないように。 


==その他==
*関電不動産株式会社とMIDが合併して新会社になったんですね。 新ブランドがシエリアということは、このマンションはシエリアシリーズ１号になるのかな？ たしかに東レのシャリエと名前が似てますね。


==掲示板==
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