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グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス

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グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス
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==物件概要==
[[File:グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　外観完成予想図.png|350px|thumb|グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　外観完成予想図|alt=グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　外観完成予想図]]
*所在地：[[兵庫県]][[西宮市]]南越木岩町189番1（地番）
*交通：阪急[[甲陽線]] 「苦楽園口」駅 徒歩5分
*総戸数：16戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造　地上4階地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年2月
*売主：積水ハウス株式会社
*施工：株式会社新井組
*管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*公式サイト、まだ全然情報を出してきていないんですね。まだ物件エントリーの段階で、モデルルームもない状態だから、これから小出しにしていくって言うことなのでしょう。ということで値段もまだまだ全然わからないということ？？
*来月になれば販売開始ですね。資料請求した人限定の頁があるのでそこで間取りとかも見れれるのだろうか。駐車場は全戸分用意されているので、その点はいいと思います。戸数が少なく、1戸当たりの面積も広いのでゴージャス系のマンションになりそうなのかな。
*この立地なので値段もかなり強気になってくるのか？？
*事前案内会に参加された方、いらっしゃいますか？どれくらいの価格帯が提示されているのでしょうか。駅まで近いし、グランメゾンって確か高級ラインだったと思うので高いだろうなぁと思うのですが、実際どれくらいになるのか見当がつかない。坪でどれくらいに設定されるのだろう。
*グランドメゾンは同シリーズのほかの物件を見ても高いので、ここもその通りになるのだろうなぁと思う。駅まで5分だし、そもそも苦楽園自体が人気のある住宅街だから、そういうのも相まっていくんじゃないかと思われます。高くても、それに見合う品質だったらいいんじゃないでしょうか。
*先着順申込受付中　販売戸数1戸　12,800万円(4階建のうち1階)というふうに販売概要に記載されています。販売が開始されたばかりなのでしょうか？それとも最終段階なのでしょうか？プランなども限定公開になっていて状況がよくわからないです。管理費(月額)は27,580円、修繕積立金(月額)は18,810円。マンション価格もですが、月々の維持費も高めだなと思いました。
*物件価格を考えても、修繕積立金や管理費はそれくらいになるのではないでしょうか。マンションのグレード、専有面積などにそういうものは比例していく。グランドメゾンは、特にゴージャス系のシリーズなので、細かいところもお金がかかっていますし。人もそれなりに配置されるのもあっての価格帯では。
*12,800万円(4階建のうち1階)1階で億越えなのは今まで見たことないです。戸建て感覚なんでしょうか。普通一般には高額物件は最上階とか、せいぜい最上階に準ずる角住戸とかのイメージなんですけど。眺望とか日当たりの良好な部屋という感じで。
**>>1階で億越え
芦屋だと億超えもありえるかなと思いましたが……16戸なので管理費も高くなりそうです。専有面積125.40㎡なので、ほぼ戸建てと同じ感覚なのかもしれません。
>>管理費(月額) 27,580円
>>修繕積立金(月額) 18,810円
これは妥当な金額ですか？管理費合わせて46,000円くらい。毎月出ていくと考えると大きな金額です。
*芦屋ならわかるけど、苦楽園の集合住宅にそこまで出すのは？です。
*億ションかぁ～どんな間取りなのかなと思ったのですがエントリーの方しか間取りが見れなくなっていますね。１階のプランのようですが、ここまでの価格設定ということはかなりの設備か法とは違う何かがあるのでしょうね。
*夙川苦楽園界隈ではここは断トツでよい立地だと思いますが、その分高いですね・・・。ちょっと無理ですわ。1億出せないなら、山手のブリリアに行くか、河原のジオに行くか、しかないですねえ。
*物件概要の一部が修正されたのか、あるいは新たに販売になったのかわかりませんが、先着順で1戸になっているのは12,800万円(5階建のうち2階)となっていますね。間取りは3LDK+N+2WIC+SCだから、納戸とウォークインクローゼットが2つと、シューズクローク？納戸の広さによっては4LDK感覚かもしれないし、物入程度なのかもしれないし。デザインも気になりますが、限定公開なのですね。
*駅まで5分っていうところだけで、高値になる要素が大きいなぁと思います。ただそれでもやっぱりすごいお値段ですね
*来年完成の物件で、もう残り１邸のみというのはかなり人気物件ということだと思います。価格を見て、びっくりしましたが、売れちゃうものなんですね。この勢いだと、近日中に完売となりそうですね。
*先日問い合わせて、モデルルームに行ってきました。残り一邸ではないみたいで、他の部屋も空いているので、ケースバイケースで紹介していく形みたいです。一番小さい部屋が60㎡代で、そこもまだ空いていました。坂に建っているので1階は半地下みたいな形で、地上に建っている感じが2階にあたる感じだったと思います。ほとんど100㎡越えの部屋で、60㎡代と70㎡代は1部屋ずつだったような気がします。ご予算は？と聞かれて、６千万と答えると、こちらは予算8千万からですからね。と言われ、さんざん失礼なことを言われましたが、失礼すぎて腹も立ちませんでした。（事実だからということもありますが）こちらは裕福な方が住まわれますから。そういう方同士の方がご近所づきあいもしやすいと思いますよ。JRと阪神の間でお探しになったらいかがですか？南に行くほどリーズナブルですよ。モデルルームの案内も、終始、こちらが聞いたことにこたえるスタイルで「とっととおかえり」と言わんばかりの態度でした。
**そりゃその予算ならと貴方のためにもっととお帰り、でしょう。下調べせずに行ったご自身の落ち度では？
**カネきついのに無理したらあかん。
**言い方は少しアレだけど、その予算感でここのMR突撃できるメンタル凄い
**価格が公開されていなくて1LDKもあって面積が65.92㎡程度だったら、もしかして予算内で買えるかなと思ってしまうことってあるような気がします。モデルルーム見学くらいなら気軽に行って見てみたい気もあるので、予算が合わなくても接客はちゃんとしてほしいなと思います。
***もし貴方が喫茶店で働いていてお客さんがきました。「お金ないけどコーヒーください」と言われて「ありがとうございます。」と言ってコーヒー出しますか？っちゅう話ですよ。
****コーヒーを800円で提供している喫茶店(値段はホームページにも店先にも書いていない)で働いていて、そこに予約されたお客様がきました。「600円しか持っていないのですが、コーヒーは注文できますか。」と言われたとき、コーヒーはもちろん出せないけど、普段通り、ていねいな接客をするか、という話だと思います。する、しない、それぞれありそうですね。
***このままいくと、60㎡クラスの部屋が8000万円と誤解されそうなので、追記しておきます。一番小さい部屋65.92㎡は6500万円でした。次に小さい72.81㎡の部屋は8000万円でした。ですが、なぜか営業の方は「うちは予算8000万からですから。」とおっしゃってました。他は99.37㎡～199.56㎡です。駐車場の権利は広い部屋を持つ人順に優先権を持ち、一番大きい部屋の人（次もだったか）は2台分の優先権を持つので、最後の60㎡代と70㎡代の人は、駐車場はない確率が高い、みたいなことも言われました。
****詳しい価格情報ありがとうございます。間取り的なので考えると少し高めですがこのあたりの相場なのかもしれませんね。
****無理かもと思っても見てみたい物件ってあります。デベ担当者からすれば迷惑かもしれませんが。
*グランドメゾン自体はマンションの中ではゴージャスな造りみたいなので値段は高くなっていくのだと思います。その分、あまりここの場合はオプションを多くつける人は少ないらしい。最初からグレードが高いので別にもうこれ以上は大丈夫、みたいなかんじなのかも？
*HPのエントリーで個人情報を抜かれた挙句、ログインしても間取りすら見られず、、。積水の殿様商売には辟易するね。国民全体の給与が上がらない中、不動産価格は高騰しており、日本人の手が出ない高級マンションは某国の富豪に買い占められて、外国人マンションになるかもね。マンションのエントランスで知らん言語が飛び交う高級マンションって住環境としてどうなんだろうね。
**この手のマンションは個人事業主が法人で購入することが多いと思うな。外国人が投資で購入なら賃貸にすると思います。
*先着順、8,000万円・11,800万円の2戸で最終ってことでしょうか？高額でもけっこう売れるものなんだなと思います。管理費と修繕積立金の月額だけでも3万円ほどになるわけですからそれなりの所得のある方でないと難しいでしょうね。あと他では見かけたことのない窓ガラス清掃費(月額）というものもあるんですね。管理費とかに含まれないものなんだなと意外に思いました。これは共用部の窓ではないということかな？
*あと2戸、まだ動きは無いようです。といっても、7月2日の情報なので正確にはわかりませんが。その他施設費用のところがすごく気になりました。窓掃除もですが、EV充電コンセント使用料(月額)／6,000円というものもあります。ガソリン車の場合でも払わないといけないのか、使用する人だけで良いのか、そのあたりのことも気になりました。でもガソリンに比べたらかなり安いってことになりますか？
*管理費の他に固定費がかなりあるという状態みたいですね。セキュリティ費とか、管理費に含まれているものだと思いこんでいました。管理費に関しては、委託管理料とか、電気代とかそういうものが含まれているのかな。正直、管理費の中身も見せてもらわないとわからないなぁ。
*管理費以外にかかるものを含めたとして、その場合って一般的なマンションと比べた場合どうなんでしょうね？それで高すぎなければ、まあいいかなぁとは思います。セキュリティ費はやはりそれなりにするのか…という印象。
*竣工前に売り切ってしまいそうなほどのペースです。ただお値段が片方は軽く億を超えてしまうので、そこがどうなっていくのか。間取りは公式サイトではすべての人が見られないようになっています。会員になったら見られるということなのでしょう。でも専有面積などは物件概要からわかるので、何となくなイメージはつくかも。
*セキュリティ費はあまり節約しない方が良い経費のように感じるのでこれくらいしてしまっても仕方がないと思います。資産価値に関してくるものだと思うし、何よりも普段の安全性を考えると…。やっぱり安心して暮らしたいものですよ。
*プラン内容が気になり、公式サイトで見てみたのですが物件エントリー限定公開となっていました。エントリーしてしまうと、しつこく営業がくるのではないか・・と躊躇う人も多いかと思うのですが。エントリーして情報をもらわれた方はいらっしゃいますか？
**エントリーしてもたまにDMが来るぐらいでしつこい営業はありませんよ。ちなみに積水は値段交渉なんてしようもんなら「そのようなお客様にはお売りいたしません」の購入者を選ぶスタイルです。それだけ自信があるのでしょうねえ
**ホッとしたり、ちょっと残念だったり。まあ、自信もあるんでしょうし、プライドもあるんだろうなと思いました。値引きはダメもとでしたほうがいいとなんとなく思っていたのですが。信頼を失ってしまうって感じなのかな。諸経費っていろいろあるんですね。セキュリティサービス料金(月額)／200円は安すぎない？と思うし、インターネット使用料(月額)／2,805円は集合住宅としては高くない？と思いました。駐車場は100％だから、EV充電コンセント使用料が全戸でも理解できなくないですが、使わない人にとってはどうなんでしょう。
***物件概要を確認しましたがEV充電コンセント使用料(月額)／6,000円は世帯あたりの負担が重い気がします。6,000円×16世帯が1年間で1,152,000円の計算になりますがEV充電の費用はそんなに高額なのでしょうか。
****EV充電コンセントって、すべての住戸なんですか？これって平置きの駐車場に設置されていて、対象になる方だけが支払うのだとばかり思っていたんですが。機械式の駐車場では充電しながらの駐車は不可能でしょうし…。駐車場設置率は100％ですが、平置きが2台、あとは機械式の駐車場になっていますのでどういうことなのかは話を聞きにいかないと何とも言えないですね…
****機器の修繕積立とメンテ費もそこに含まれてるのではないでしょうか
****EV充電器についてさらっと調べただけですが年間の保守点検費用は約30万円だそうです。交換費用は修繕積立金からの持ち出しになり、EV充電コンセント使用料(月額)／6,000円は利用する方のみに発生する費用ではありませんか？
*****そんなこまいこと気にせんでよろしいですやんか。
*****よく考えてみたら駐車場の料金ではなくEVの充電料金なので、全く使わない人が他の方の燃料費を支払うはずない気がしますね・・・このような規約は事前に確認しておけば入居後のもめごとにならないと思います。
*EV充電コンセント使用料から年間の保守点検費用が出せればいいのですが、なかなかそうもいかないかな…ただそういうものがある、ということで入居者が車の選択肢が広くなるのと、EV車を乗っている人に選択されやすくなる。資産価値には貢献するのでは。
**難しいところですよね...使わない設備も有りますもんね。例えば１階の人は基本的にエレベーター使わないですがエレベーター維持に関しての管理費、修繕費は減額されるものなのでしょうか。
**何階に住んでいても、エレベーターの維持管理費みたいなものは等しくかかりますよ。例えば、エレベーターが壊れている建物ってイメージ悪いですよね。そういうマンションだと１階でも住みたくない、という人が多い。共用設備がきちんとメンテナンスされていて、きちんと動いているっていうのはマンションの管理組合が機能しているということの証左になり、それが資産価値や信用に結び付くんじゃないかなぁ。
***集合住宅独特の考え方というのがあると思う。そういうのが納得できるのだったら、マンションに暮らすっていうのはアリなのではないでしょうか。建物全体が共有資産ですからね。そういう感じで考えていけて、管理組合がいい感じで活動できるとよきかと。
*


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランスアプローチ完成予想図]]
[[File:グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランス完成予想図.png|350px|thumb|グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランス完成予想図|alt=グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランス完成予想図]]
*建ペイ・容積率：60％・200％
*敷地面積：1,144.80m2
*建築面積：684.53m2
*建築延床面積：3,038.94m2
*積水さんらしく形が歪ですね。眺望はどの方角も良くないですね。ここ数年は特にコストカットが酷くなりましたね。特にグランドメゾン北野坂の外壁（タイル）のチープさには驚き悲しくなりました。購入者はもっと勉強しないとますますコスカが進みます。同条件で考えても東京ではここまで安上がりにはしません。大阪、神戸は酷いですよ。ここはきちんとしたつくりでお願いします！
*地下があるようなので地下部分をどう使うことになるのか気になります。
*低層マンションに期待するのは安心感と安定感のある住みやすさとかではないかと思います。地面に近いと気分的にも落ち着くというようなことを言う人もいた気がしますので。4階建てで総戸数16戸とのことなのでワンフロア4戸くらい。周辺写真では平坦地のようなので地下住戸は無いと思われます。駐車場とかではないのかな？
*1階はどういう形状になっていくのだろう。掘り下げているのか、そうじゃないのか。
*総戸数１６戸とかなり小規模なマンションですね。住民が少ないほうが住みやすいでしょうか。どちらかというと間取りの広いプランが多いので戸建住居に住む感覚なのかな。


==共用施設==
[[File:グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランスホール完成予想図|alt=グランドメゾン苦楽園ザ・ハウス　エントエランスホール完成予想図]]
*駐車場：16台(平面式2台・機械式14台)
*自転車置場：32台(平面式8台・スライドラック式24台)

==設備・仕様==
*

==間取り==
*一階だと広い庭と専用駐車場とかになるのかな？あるいはメゾネットタイプ？間取りとかデザインが公開されてないので想像するしかないですね。
*広いから、ある程度収納の面積を確保していても住空間自体が狭くならないのはすごく良いと思う。収納広くてもリビング狭い、とかは寂しいし。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#苦楽園センター　　徒歩2分／約140m
#ローソン 苦楽園店　　徒歩3分／約180m
#GLOSA ORGANIC KURAKUEN　　徒歩4分／約260m
#いかり 夙川店　　徒歩4分／約300m
#ラ・グルメゾン　　徒歩4分／約320m
#ローソン 苦楽園口駅前店　　徒歩4分／約320m
#りりのの（花屋）　　徒歩5分／約330m
#スギ薬局 苦楽園店　　徒歩7分／約560m
#コープ苦楽園　　徒歩8分／約580m
#ウェルシア西宮北名次店　　徒歩8分／約610m
#ファミリーマート 西宮名次町店　　徒歩8分／約620m
#関西スーパー 苦楽園店　　徒歩10分／約780m
#ダイエーグルメシティ 夙川店　　徒歩15分／約1,180m
#夙川グリーンタウン　　徒歩15分／約1,180m
#REMERCOEUR（ルメルクール）　　徒歩2分／約90m
#Cafe de Parfait（カフェ ド パルフェ）　　徒歩2分／約130m
#リョウイチ ヤマウチ　　徒歩2分／約130m
#上島珈琲店 苦楽園本店　　徒歩3分／約200m
#和菓子 こはく　　徒歩3分／約210m
#URAN-DOU Cafe（ウラン堂カフェ）　　徒歩3分／約210m
#Cafe ROOTS　　徒歩3分／約240m
#ペリゴール　　徒歩4分／約250m
#Fusion Dining olive　　徒歩4分／約250m
#オーガニックボトルフード QUIN（キン）　　徒歩4分／約290m
#芦屋樂膳 苦楽園店　　徒歩4分／約310m
#ケーズ ケベック　　徒歩5分／約330m
#ハンバーガー＆グリルフラワーズ　　徒歩5分／約340m
#BILLY`S CUP COFFEE&ROASTER　　徒歩5分／約350m
#KICA（キカ）　　徒歩5分／約400m
#BLU CHIARO（ブル キアーロ）　　徒歩6分／約450m
#Assiette Dessert Maruyama　　徒歩12分／約910m
*いかりスーパーがここからだと本当に近いし、というか買い物環境自体もかなり良い点は暮らしやすくていいと思う。駅に近いので、買い物環境が充実しているっていうのがあるんでしょう。
*いかりスーパーは価格帯は若干高めに感じるけれど、ここを購入できる層だと日常使いできるのかな。生鮮食品はさすがに品質は良いし、とりあえずここがあれば十分であるとは感じられる。あとはたまに足を伸ばして、どこかに行くぐらいかな～。
*周辺の街並みはきれいでおしゃれだし、パン屋さんやカフェがあったりグルメ系はかなり充実していそうです。



==育児・教育==
*'''教育施設'''
#北夙川小学校　　徒歩3分／約200m
#東京インターナショナルスクール 夙川キンダーガーデン　　徒歩2分／約140m
#西宮幼児アカデミー保育園　　徒歩2分／約140m
#西宮インターナショナルスクール　　徒歩3分／約190m
#Baby-bee苦楽園　　徒歩3分／約220m
#DANCE STUDIO LUCIR（ルシール）　　徒歩4分／約260m
#つぼみ夢保育園　　徒歩4分／約290m
#にじの森保育園 苦楽園口　　徒歩4分／約290m
#北夙川保育園　　徒歩5分／約370m
#のぞみ夢保育園（幼保連携型認定こども園）　　徒歩5分／約390m
#夙川いぶき保育園　　徒歩5分／約400m
#善照 そよかぜ保育園　　徒歩6分／約460m
#夙川夢保育園　　徒歩9分／約650m
#西宮市立越木岩幼稚園　　徒歩13分／約970m
#芦屋大学附属幼稚園　　徒歩29分／約2,260m
#苦楽園中学校　　徒歩31分／約2,420m
*小学校が近いので子供がいる世帯に注目度が高そうです。長年通う小中学校ですから、学校は近いほうがいいですね。駅も近いので電車で通学するようになってからも駅まで近いというのもメリットが高いです。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域
*周辺にはおしゃれなお店が多々ありますから、周辺を散策するのも楽しそう  自然豊かな公園もあるので子育て環境も整っていそうですね
**おしゃれなお店だったのは20年も前の事ですよ。今ではその多くのおしゃれのお店は時代の流行に取り残され残念ながら寂しい感じになってしまいました。夙川あたりまで行くともっと自然豊かな公園があり、有名な学校も沢山あります。阪急甲陽線なので乗り換えが気になりますね。
*現場周辺写真を見ると住宅街の中に建つのだなあと思いましたがGoogleの地図を見ると元も民家があった場所みたいでした。そこがマンションに建て替わるということでしょうか。四階建て小規模マンションなので周辺とはうまく馴染みそうではありますが。
*眺望はどうなんでしょう。4階建てだと周辺が戸建てだとしても素晴らしい眺望というのを期待できるとは思えないのですが。
*眺望というよりは、目の前が塞がれていないみたいな感じがここの場合は重要なのではないかなぁ。そうであれば、陽の光は入ってくるし、暮らしていてもそもそも圧迫感がないですから。
*周辺は住宅街が広がり、住みやすい環境です。苦楽園口駅までも徒歩圏内ですし、良い条件は揃っていそうですね。
*駅までは徒歩５分で歩く分にはちょうどいい距離で遠くもなく近すぎでもないのでバランスがいい距離だと思います  教育施設も近くにあるのでお子さんをお持ちのご家族も住みやすそうですね



==周辺施設==
*'''病院'''
#伊賀眼科クリニック　　徒歩2分／約90m
#園田内科　　徒歩2分／約100m
#久保歯科医院　　徒歩2分／約160m
#こばやし皮膚科クリニック　　徒歩3分／約190m
#さいとう耳鼻咽喉科クリニック　　徒歩4分／約250m
#ちよまる皮膚科　　徒歩4分／約260m
#ルナ・レディスクリニック　　徒歩4分／約270m
#大矢医院　　徒歩4分／約290m
#西田こどもクリニック　　徒歩4分／約310m
#ペットメディカルセンター　　徒歩4分／約310m
#宮本レディースクリニック　　徒歩4分／約320m
#高橋内科・循環器科／眼科／高橋小児科　　徒歩7分／約490m
#鍛治内科医院　　徒歩7分／約540m
#勝部北夙川医院　　徒歩7分／約560m
#市立芦屋病院　　徒歩26分／約2,080m
*'''金融機関'''
#池田泉州銀行 苦楽園支店　　徒歩3分／約190m
#但馬銀行 苦楽園支店　　徒歩4分／約260m
#みなと銀行 苦楽園口支店　　徒歩4分／約320m
#三井住友銀行 苦楽園口駅前出張所　　徒歩4分／約320m
#尼崎信用金庫 苦楽園支店　　徒歩5分／約380m
#西宮苦楽園口郵便局　　徒歩5分／約390m
*'''公共・レジャー施設'''
#カーブス 苦楽園　　徒歩3分／約190m
#菊谷公園　　徒歩3分／約230m
#夙川公園（夙川さくら道）　　徒歩6分／約410m
#松生公園　　徒歩6分／約430m
#豊楽公園　　徒歩6分／約460m
#J-サーキット苦楽園　　徒歩6分／約460m
#樋之池公園　　徒歩6分／約480m
#西宮市立北夙川体育館　　徒歩8分／約600m
#松ケ丘公園　　徒歩9分／約680m
#苦楽園公園　　徒歩12分／約950m
#北山公園ハイキングコース　　徒歩16分／約1,260m
#越水浄水場（さくらの通り抜け）　　徒歩18分／約1,440m
#北山緑化植物園　　徒歩26分／約2,060m
#西宮市立中央体育館　　徒歩30分／約2,360m
#西宮消防署 北夙川分署　　徒歩3分／約220m
#西宮市越木岩分室　　徒歩4分／約290m
#越木岩公民館　　徒歩4分／約290m
#中央図書館 越木岩分室　　徒歩4分／約310m
#西宮警察署 越木岩交番　　徒歩4分／約320m

==その他==
*

==掲示板==
*
hyogo/683769/1-58
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物件概要
所在地	兵庫県西宮市南越木岩町189番1（地番）
交通	阪急甲陽線「苦楽園口」駅徒歩5分（西口）
間取り	4LDK＋N＋WIC　※Nは納戸です。
専有面積	125.99平米
総戸数	16戸
販売戸数	1戸
価格	1億1,800万円
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