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ウエリス西宮甲東園

Name: ウエリス西宮甲東園
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ウエリス西宮甲東園
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==物件概要==
[[File:ウエリス西宮甲東園　外観完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　外観完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　外観完成予想図]]
*所在地：[[兵庫県]][[西宮市]]上大市一丁目111番1（計1筆）（地番）
*交通：阪急[[今津線]]「甲東園」駅徒歩3分
*総戸数：177戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上6階建て
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2025年12月
*引渡時期：2026年02月
*売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 東京建物株式会社
*施工：不二建設株式会社
*管理会社：NTTアーバンバリューサポート株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*気が早いですが、いくらくらいですかね。5000万代で買える部屋はあるでしょうか
**噂では坪300万以上の単価設定の見方が有力です。今後出てくる駅近新築マンションは、今より単価が下がることはないでしょう。
***坪300ということは70平米でも6500万くらい？ファミリー層がターゲットのようですが、戸数も多いですしこの値段設定で埋まるんでしょうかね？
****ここにそんな値段ならもっと違う閑静なところのほうがよくないか？
*通りがかりに見ると6階建てに変更されたようですね。
**な、なぜ？！？！
***近隣住民から苦情が出たと聞きました。結構前に変更されていましたよ
****マンションの階層変更は周辺住宅の日照問題でしょうか。マンション建設計画が立ち上がると周辺住民に対し説明会が開催されるはずですが、その際住民から苦情が出たことを受けて計画変更となったのですかね？
*こちら60平米～のお部屋くらいどのくらいからでしょうかね？そこそこ規模があるのは良いですね。西北にも沢山建つそうですがそちらよりは抑え気味ですかね？
**ボリュームゾーンが5500万～6000万台後半。100平米超えは1億前後と予想。
***ボリュームzoneということは70位からの意味ですかね？それ以下なら価格はもう少し下なのかな。坪単価気になりますね。駅近なのでどうでてくるのか。規模が大きめなのであまり高すぎても売れなさそうだし。
*予想ですが、一番小さい部屋の低層が辛うじて5000万切るかどうかでは？
*甲東園駅に近いとはいえ、新幹線沿いに位置するのでそこまでは高い価格にはならないように思うのですがどうでしょう。一番広い間取りで6～7000万円くらい。最多は5000万円くらいと予想しますが。あまりにも高いとこの規模で売れ残ると大変ではないですかね。
**同じ大規模分譲のヴェレーナシティが3年前で75平米5,700万位だったらしいので、この立地で5000万だと抽選祭りになりそうですね。
***門戸厄神2分で坪3OO以上はするから同じ位じゃないかな。75平米7500万位でしょ。
****7500万はないと思いますよ、金利も上がる可能性もあるのにそんな値段じゃ売れないと思います。ハイクオリティ、高級志向がコンセプトなら有り得る価格ですが、間取りからして一般的なご家庭もターゲットだと思います。最多価格6500万前後ってところかな？
*どう考えても駅3分は高いでしょ。西北徒歩圏内新築が坪400とかになっちゃってるし。ただ戸数多いから単価安い部屋も可能性あるかも。平均的には坪260から270くらいと見ています。
**駅３分といっても”駅”によるよ。支線の大して駅力の無い駅やからね。門戸くらいならニシキタ語りで土地勘のない人が買うかもやけどね。
***坪270で済むかなぁ。大規模×駅近マンションなんていくらでも建つわけじゃないから貴重だし300はするんじゃないかと思うけど。
*甲東小、甲陵中学区なので人気出そうですね。
*今日、モデルルームの予約案内メールが来ました。予算アンケートによると、5000万～1億5000万の価格帯のようですね…
**下限が5000ならやはり坪300↑はいきそうな予感ですね…
*予告が早いなと思いました。9月販売予定とのことなので。まだ3ヶ月も先ですし。たぶん詳細はギリギリになってから公開されるのでしょうね。駅力が高くなくても最寄り駅徒歩3分は好条件だと思うのと、専有面積も広めときたら価格は高いに違いないとしか思えません。
*この辺りはあまりにも高すぎると売れないかもしれないですね。
**なぜそう思われますか？立地も学区も良いと思うのですが。
***阪神間が高いのは、あくまでも2沿線使える立地が多いのがあるでしょう。ここは阪急しか使えないし乗り換え前提ですからね。通勤通学でどこに通おうと融通が効くっていう感じではないので買う人が限定されてリセールが安くなりがち。マンションが高いのはリセールも見据えた意味合いがあるので、実需だけならそこまで高いお金出すのは...となっても仕方ないです
*モデルルームの簡単な感想です。値段は予想よりやや高いなって感じでしたが、設備仕様がチープに感じました。元社宅跡地で土地の取得費が抑えられてるのであればもう少し頑張って欲しかった。まぁ良い土地なので手を抜いても売れるでしょうし、ビジネスとしては正解なのかな。期待してたので少し残念です。
**予定価格いくらくらいでした??
***ざっくりで恐縮ですが、3LDKの平均的なお部屋で7000-7500万って感じでした！ただ、まだ確定していない事も多いようです。
****見に行きましたが、ガックリでした。今行っても全く無駄足ですよ。何も決まっていませんので。予定価格もごく一部の部屋しか出ていません。「まだ確定内容ではないので渡せません」と、部屋の間取り図のコピーすら貰えず。↑興味のある部屋はHPに掲載されてないので、持ち帰って検討するために欲しかったのですが。この間取りは価格も全く出ておらず、逆に「おいくらなら良いと思われます～？」とか聞かれ、不快な思いをしました。真剣に検討する前に何回も通わなければならず、気持ちはダダ下がり。しかも駐車料金も出してくれず、今まで幾つも物件売買しましたが、こんなマンションギャラリーは初めてです。
*駅近とはいえ甲東園駅で大規模でm2単価100万近くはなかなか高い気がしますね...。建材価格が暴騰してる分、地価分が相対的に安く感じてもっと立地のいいところの方がそこまで高く感じなくなってる気がしますね
**高いね。70平米に7000万以上払うなら土地24～25坪くらいで建坪30坪の2階建て注文住宅でいいんやないか。しばらく探せば駅チカでも出てくる値段やし。狭小いやや！とかは2階建てでカバー。3階建てになるなら諦める。割り切って探すことが大事。
***2階建でこれくらい駅近だと8000はするんじゃない？駅15分とかならあるかも。
*後戸数も177戸と大きなマンションですね。
**メリットは
***共用部の管理費や修繕積立金の急な値上がりリスクは減ること
***管理組合の順番が回ってくるのが遅いこと
***甲東園に土地勘ない人も入居しやすく、同世代の人が見つけやすいこと
***甲東園でここまで大規模のマンションは駅近ではないことより、資産価値はある程度維持。
*こちらは永住目的で購入する方が多そうですか？駅からの距離だけで考えれば賃貸も可能かと思いますが、間取りはファミリータイプが中心になるようで微妙な立ち位置だと感じました。
*７０００万円超えなんですね。ホームページにはまだ掲載されていなかったので、思ったよりも価格が高めでびっくり。駅に近いとはいえ、それならもう少し間取りが広いなどの魅力を感じる部分があってもいいのかしら。元々の坪単価が高めということなのですかね。
*60m2台の部屋で検討してます。行かれた方金額いくらくらいでしたか？予算5500万なんですけど超えるならさすがに辞めようと思っています…
**北棟1階でギリギリ予算内、、、南棟の3階以上なら軽く1500万～2000万オーバーです。かなり強気の値段設定です。
***素朴な疑問なのですが、なぜ北棟1階だけ値段下がるんですか？（それでも高いですが…）部屋が小さいとかですか？
****窓からの景観がマンションの内側になるからじゃないでしょうか。南棟の玄関を眺める事になります。逆に共用廊下からはベランダが丸見えですし。気にならない方からすればコスパは良いと思います！
*****北棟の南向きの前は機械式駐車場だから他と比べて安めの設定
******北棟は目に優しい価格だけどリセールで苦戦しそう
*南棟は1平方メートル当たり100万越え、西・東棟が100万やや越え、北棟が駅には近いけど立体駐車場に面して景観的に劣り大体100万のようです。何階か？角部屋か？にもよりますが。つまり70平米で7000万円は余裕で超えます。
*モデルルーム行ってきた。6000万台～と割高な印象。人気（検討が多い）のは日当たりの悪い北側だとか。南側は高過ぎて買う人少ないのかな？7,000～出すなら甲東園を選ばないか。新伊丹のブリリアも売れ残ってるけど、こっちも売れ残る可能あるかもね。
**北に人気が集まるなら人気をバラけさせるために南が安くなるんじゃないでしょうか。
***南は残っても後から売りやすいし、わざわざ安くする理由もない。北は実物できたら売りにくいから早く売り切りたいんだと思う
****北側棟はベランダ側が5階建ての立体駐車場で最上階でギリギリ景色が見えるくらい。反対側は賃貸マンションが密接してる上に外廊下になってるから。賃貸マンションから見えるらしい（目隠しパネルはあるらしいけど）当然日照も悪くなるから建設後は北側は売りにくいだろうね。西棟にポストが集中してるから北棟は二度手間になるのもマイナスポイント。西棟は公園が接するから騒音がどうか。夜に大学生が集まったら最悪だろうね。
*****北は条件悪いのわかってても、あの価格出して駐車場ビューは実物見たら絶対萎える
人気なのは狙い通りやろね
*西北のブリリアや甲子園口、六甲道ではなくここにした理由はなんですか？？私は他の物件見学後この物件を見学しました。実家が甲東園なので見学前はここが本命でした。正直この辺りのことはなんでも知っていますし、大好きな場所です。ただこの場所を知っているが故に西北、甲子園口、六甲道よりは800万円くらい安いと思っていました。しかし実際は逆に他の物件より200万ほど高く、言葉が出ませんでした。。ここの物件のことを悪く言っているわけではないのです、ただ立地評価、価格を考えたときに納得できないんです。ここを検討されている方がなぜ、西北、甲子園口、六甲道より高くてもここの物件にしたのかをご教示頂けないでしょうか？？
**立地、規模感の希少性があるからじゃないでしょうか。学区も良いし、少し高いと思いましたけど、私は価格に関しては許容できます。ただ、標準仕様が余りにもチープ過ぎて呆れてしまいます。ガスコンロや御手洗は賃貸以下ですよね、7000-8000万払う人を相手に失礼な売主だと感じてしまいました。もちろん購入するならグレードアップを考えていますが、担当者にはから「まだできるか未確定ですしきっと高いですよー」みたいな言い方されて購買意欲が下がりましたね。住戸玄関周りが全部吹付な分譲マンションは初めて見ました。文句を言っても立地が良いのできっと買う事になるんでしょうけど。
***西北のブリリアは高速近いことが嫌だったので全く検討しませんでした。元々駅近、大規模、阪急沿線が希望で、できれば西宮市を出たくなかったのでここが本命です。数年前の感覚からすると高いですが、ブリリア以外の他の西北物件よりは1000万は安いですよね。この物価高ですからそんなものかなと割り切りました。
*足元見られてる感はありますが、この辺りで大規模新築は他にない強みですし、高い高いと言われながらも着実に売れていくんでしょうね…
*参考までに70平米でいくらくらいなんでしょうか。
**7000オーバー
***余裕で予算オーバーです。なんでそんなに高いんでしょうか
****駅徒歩大規模の希少性、学区や利便性ぼちぼち、ハザード問題なし。長く住むには普通にいい場所なんですよ。なので売り手側も強気。
*****資産性やリセールを考えないなら割高でも条件はいいからね。新築にこだわらなければ、同じ値段出して他住んだほうがいいと思うけど


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ウエリス西宮甲東園　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　エントエランスアプローチ完成予想図]]
[[File:ウエリス西宮甲東園　エントエランス完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　エントエランス完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　エントエランス完成予想図]]
[[File:ウエリス西宮甲東園　グランドエントランス完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　グランドエントランス完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　グランドエントランス完成予想図]]
* 敷地面積：7,605.56m2
* 建築面積：3,675.82m2
* 建築延床面積：14,964.68m2
* 都市計画：市街化区域
*建物自体は悪くなさそうですね。南向きの棟もあるようだし。1フロアが多くあるので、ファミリー向けならファミリー向けばかり集めてディンクス向けの部屋は違う階にあるなどの配慮があると良いのかもしれませんがどうなるでしょうか。
*ベランダから立駐まで結構スペースあるように見えるけど、そんなに日当たり悪くなるかな？
**担当者に実際聞いた話、立駐は5階建てだけど、そこに車が載るから、実際の高さは立駐6階建て。マンションの4階のベランダが立駐5階に載ってる車と正面に来る高さ。北館の景観のシミュレーションも4階からしか出せないって。期待するのは自由だけどね。
*南向きは新幹線ビュー、東向きはエントランス遠い、北棟は駐車場ビュー、西向きは戸数少いし角部屋高そう。みんなちょっとづつネガあるね。ランドプランもうちょい何とかならんかったんかな。それと狭い部屋いる?


==共用施設==
[[File:ウエリス西宮甲東園　オーナーズラウンジ(集会室)完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　オーナーズラウンジ(集会室)完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　オーナーズラウンジ(集会室)完成予想図]]
[[File:ウエリス西宮甲東園　パーティルーム(キッチン併設)完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　パーティルーム(キッチン併設)完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　パーティルーム(キッチン併設)完成予想図]]
[[File:ウエリス西宮甲東園　マルチスタジオ(シアタールーム)(完成予想図.png|350px|thumb|ウエリス西宮甲東園　マルチスタジオ(シアタールーム)(完成予想図|alt=ウエリス西宮甲東園　マルチスタジオ(シアタールーム)(完成予想図]]
* 駐車場台数：162台（機械式：146台、平置き（来客用3台・カーシェアリング用1台・管理用1台含む）：16台）
*何が何でも自走式駐車場はつくらないという強い意志を感じます
**154台分の機械式駐車場は凄いですね。凹みのところなので車を出し入れする時なんかは結構な音がマンション内に響くんじゃないでしょうか。その点がちょっと気になりますね。
***最近のマンションは自走式駐車場作る敷地があるなら、そこに建物建ててギッチギチにしてでも収益優先になってますね。５階建てなんてその極みで、故障でもすれば何世帯に影響でるとか、修繕費がバカ高くなるとか、無視ですもんね。
****最近のマンションは自走式駐車場作る敷地があるなら、そこに建物建ててギッチギチにしてでも収益優先になってますね。
* 駐輪場台数：ラック式・スライドラック式：354台
* バイク置場台数：11台
* ミニバイク置場台数：8台


==設備・仕様==
*レジリエンスのページ、見ました。ライフラインを3日間確保できるようになっていて、災害発生した時でも防災備蓄倉庫があるようです。これって、備蓄もマンションの管理費などでまかなってくれるということですか？今、備蓄食品は定期的に買いかえて、レトルトカレー食べたりもしているので、その手間がなくなるならいいなと思いました。それとも、あくまでも備蓄倉庫だけ用意されていて、中に入れるものは各自で用意しなくてはいけないんでしょうか。
**防災設備がしっかりしているマンションは安心できます。断水した時や停電になったときの対策もしっかりしているなと感じました。防災備蓄倉庫は管理費でマンション戸数分の３日分の食料等を補完する倉庫ではないのかなと思いました。出入りも自由には出来ないようになっているのかなと思いましたがどうでしょうか？
***防災備蓄倉庫は普段は施錠されていて、管理組合の役員さんが鍵を管理するのではないでしょうか？分譲マンションの事例ではありませんが今私が住んでいる地域の自治会ではそのようなルールで運営されております。
****レジリエンス見ました。水と電気の確保とガスボンベと食料が3日分保管されるらしいですね。それってとても良い取り組みだと思うんですけど、その3日分の食料の消費期限が切れたらどうするんでしょう？それらもちゃんと管理費かなにかで賄われているんでしょうから、無駄にはしないとは思うんですけど。期限前に買い替え、古い方は住民に配るとかいう感じでしょうか。いらない人もいそうだけど。


==間取り==
* 間取り：1LDK+S～4LDK
* 専有面積：55.61m2～119.05m2　（トランクルーム面積0.26m2～1.45m2含む）
* バルコニー面積：8.35m2～14.81m2
* サービスバルコニー面積：2m2～8.73m2
* 専用庭面積：14.04m2～18.9m2（一部該当区画）
*一番興味があるのが119.05m2。どれだけ豪華な部屋なのか、興味津々です。
*南向き住戸は、目の前を新幹線が走ることになります。特に5階は。在来線のようにしょっちゅう通るわけではないですが…
**グーグルアースで見ましたが、間に戸建て住宅があるし、在来線と違って防音壁があるし音はそこまで気にならなさそう。NTT社宅に住んでいた方はどうだったのでしょうね。
***かなり前ですが、社宅に住んでいました。ズバリ申し上げると家の中では新幹線の音はほぼ皆無です。少し聞こえても気になりません。あと5階ほどの高さは無いかと。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
# KOHYO甲東園　（徒歩4分／約290m）
# コープ甲東園　（徒歩5分／約330m）
# イオン西宮店　（徒歩17分／約1,330m）
# 阪急西宮ガーデンズ　（約2,840m）


==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 甲東幼稚園　（徒歩4分／約290m）
# 学校法人仁川学院マリアの園幼稚園　（徒歩11分／約820m）
# 学校法人 仁川幼稚園　（徒歩11分／約830m）
# 西宮市立甲東小学校［通学指定校］　（徒歩8分／約610m）
# 西宮市立甲陵中学校［通学指定校］　（徒歩13分／約1,030m）
# 関西学院大学 西宮上ケ原キャンパス　（徒歩17分／約1,290m）
# 神戸女学院大学　（徒歩17分／約1,300m）

*'''現地周辺［学習塾・習い事教室］'''
#'''学習塾'''
##馬渕教室 甲東園校　徒歩2分・約150m
##学研 甲東園教室　徒歩3分・約170m
##idea進学ゼミ 甲東園教室　徒歩3分・約190m
##公文式 甲東園教室　徒歩3分・約210m
##木村塾 甲東園校　徒歩3分・約230m
##京進の個別指導スクール・ワン 甲東園教室　徒歩4分・約320m
##東進衛星予備校 甲東園駅前校　徒歩5分・約340m
##アップ教育企画 開進館 甲東園校　徒歩5分・約370m
##個別館 甲東園校　徒歩5分・約370m
##個別学習塾Seeds 甲東園教室　徒歩9分・約670m
#'''ピアノ'''
##アール・エイチ・ワイ音楽教室 阪急甲東園駅前教室　徒歩4分・約250m
#'''スイミング'''
##N.S.I 仁川学院スイミングスクール　徒歩10分・約730m
#'''運動・体操'''
##キッズスポーツクラブ　徒歩2分・約140m
#'''プログラミング・ロボット'''
##ヒューマンアカデミージュニア 甲東園 NPO法人 子ども未来教育ネットワーク　徒歩2分・約130m
##もののしくみ研究室 資格学校アテナ 甲東園校　徒歩3分・約180m
#'''英語・英会話'''
##こども英会話専門校アミティー 西宮甲東園校　徒歩3分・約180m
##木村塾Lepton 甲東園教室　徒歩3分・約230m
##ECCジュニア 甲東園駅前教室　徒歩4分・約310m
##class e 松籟荘教室　徒歩5分・約360m
##ECCジュニア 甲東園教室　徒歩8分・約620m
#'''そろばん'''
##木谷綜合学園 甲東園教室　徒歩2分・約150m
#'''習字・書道'''
##公文書写 阪急甲東園教室　徒歩2分・約130m
#'''運動療育・児童発達支援'''
##Lii sports studio 甲東園　徒歩2分・約130m


==周辺環境・治安==
* 用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
*学生アパートなんかもまわりには多いです。地の人やファミリーも多いので苦手な人は苦手かも？便利さでいうならここよりは夙川でしょうね。
**近く住んでます。駅からも近く利便がいいかな。車を所有しない需要もある。2LDKのでのびのび暮らしたいかなー！個人事務所にもいいかも。
*この辺りって、新幹線の走行音うるさいですか？
**うるさいですよ。夜とか特に気になります
***そうですか？長く住んでいるからか全く気になりません。夜中は新幹線走りませんしね
****新幹線って、ガタンゴトンと音が出ないので、気になる人と気にならない人とに分かれそうです。電車でも、貨物の音が夜中に聞こえるのが嫌だという人がいましたね。気になる人は確かめた方がいいのかも……
*マンションから西宮北口まで電動自転車だったら余裕で行けますよね？
**余裕でいけますよ。12.13分ぐらい。
***電動じゃなくても10分くらいでいけますよ。
*目の前の公園は公共の公園かと思ったら提供公園なのですね。広くてちゃんとした公園ですから、近隣の子育てファミリーにも喜ばれそう。
*ここ車便利ですか？
*西の公園は新設だけに使われ方が読めないのが悩ましいよね。案外静かな可能性もあるけど、溜まり場になる可能性もあるし。
**ホント夜とか若者の溜まり場にならないようにして欲しいな～
***関学生は甲東園のマクド出禁になるくらいだからね。近くに飲み屋もあるし、駅近の公園がどうなるかなんて想像に難くない。敷地内からしか入れない専用公園にしてくれたら良かったのに。
*ハザードなんだけど、断層が近くなんじゃ？
**内水氾濫(浸水履歴)も確認した方がよさそうですね。
***阪神間はどこも断層の上なので気にしたら住めませんよ
****それは水害も同じこと言えるのでは？
*****水害はハザード確認すればおおむね回避できますが、阪神間は断層が多いので直下型地震は回避できません。気になる方は断層マップも見た方がいいかと思います。と言っても私は子育てで利便性重視してこのあたりの物件を買いましたが。


==周辺施設==
*'''公園・文化施設等'''
# 武庫川・武庫川パークロード　（徒歩17分／約1,360m）
# 県立甲山森林公園　（約2,690m）
# 兵庫県立芸術文化センター　（約2,740m）

==その他==
*

==掲示板==
*

hyogo/681451/185
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