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==マンション売却の利益から新たにマンション購入==
*築８年のマンションに住んでいます。 ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。 このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。 売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？ 年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。 次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。 こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？ 今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
**つなぎ融資をつかわないとしたら、諸々諸費用と手付け、引越し費用、あと、オプション検討しているならその代金など、キャッシュも用意しておいた方が良いです。
*資金計画が現居の売却を前提にしてるのなら、売りが先でしょ。まあ、買換え特約をつけておけば、 売れなかったら契約の白紙撤回ができるけどね。
**売りが先だと引渡しまでの期間の仮住まいも用意しなきゃならない。それに引越しも２度になる。 そういった費用もちゃんと考えておこうね。
*現マンションが売れず最悪買取りとなる場合も想定して、できるだけ高値で買取り保証を付けてくれる仲介屋に売却依頼した方がいいと思う。 なお、資金計画は買取りとなった場合の最低額で試算しておくべき。買取り額より高値で売れればラッキーくらいに考えよう。 ただ、住宅ローンの残債があるうちは新規のローン審査はまず通らないので、ローン審査前に売却して残債を消しておくしかないと思うが、予備審査はかなり早い時期にマンション事業主がかけたがる。 予備審査に通らないと事業主はその後の商談をすすめてくれないので、、、やはり売り先行でいくのは難しい気がするなぁ。
*竣工済み物件なら売れた→即引越しでいけるが、青田買いとなると物件完成までは明け渡すことができないので、売却条件はきつくなりがち。（引渡しは半年後とか）よって、その分制約率は厳しくなると思っておいたほうがいい。
*営業からもらった資料より 
**1)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件ではない場合 
#売却代金を購入代金に充当しなくても購入可能 
#既存ローンを完済しなくてもローンが組める 　・・・新物件の売買契約、入居を済ませてから売却や賃貸 
**2)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件の場合 
**2-1　買取保証制度利用 　　一定期間に売却できなかった場合は買取保証額で不動産会社が買い取ってくれる 　　売出価格は査定額の115%まで 
#売却できた場合は仮住いが必要となる 
#売却できなかった場合は買取保証なので仮住いの必要なし 
**2-2　停止条件特約契約 　　一定期間内に売却できなかった場合、新物件の契約を白紙解除できる 　　売出価格は査定額 
#売却できた場合は仮住いが必要となる 
#売却できなかった場合、手付金が戻ってくる
*8年前に横浜の青葉区で購入し分譲時の価格で売却成功しました。 （ローンの残債もスレ主とほぼ同金額） 
#売却まで4ヶ月かかりました。（最初は一般媒介、途中から専任） 
#停止条件付きで行いました。 
#仮住まい3ヶ月行いました。（出費は敷金もどりを差し引いて50万程度） 
*成功のポイントは 
#夫婦2人+犬1匹で売り先行の仮住まい条件の検討に身動きが取りやすかった。 
#新築のディベの協力が大きかった。 
#停止条件は3ヶ月で金額見直しがあったが譲ることなく希望の金額で押し進めたこと。 （新築の魅力に負けずにダメなら売らないという姿勢を貫いたことが良かった）
**最大の成功は 
#売却するときに新居を決めないこと！ 新居を決めて売却行動を行うと必ず失敗します。断言します。

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