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==ローンを組んで賃貸経営==
*ローンが目いっぱいのサラリーマン大家はヤバイかもしれませんね。
**確かにローンを組んでまでやる事ではない。 
*ローンを組んでのアパート経営は大変です。 ネックの一つは税金。 例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、 そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、 税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。だから実際に取り分は少なく何かあるとアウト。
**ローン返済が４００万円だとすると、おそらく利息の支払いが２００万円かそれ以上くらいでしょうね。 そうすると、諸経費を除いた収入の５００万円から利息分の２００万円強を控除できますから、不動産所得は３００万円よりも少なくはなります。 これ無借金だとその分がありませんから、税金はかなり重くなります。 また、減価償却費は別に現金流出するわけではありませんが経費参入できます。 うちだと１億円の建物や付帯設備で減価償却が年間３００万円くらいになります。 うちは１億円くらい借り入れしていますが、利息の支払いは年間で３００万円くらい（元本支払いも３００万円くらい）で、収入は１２００万円くらいになります。 土地代まで全部借金するのは、かなりリスキーですが、建物だけの借金ならそんなに危なくはありません。 借り入れ金利もずっと固定で３％くらいならいいけど、変動金利は危ない場合があります。
***「ローン返済４００万円」と一括りに書かれているが、その内容としては「利息支払い」と「元本返済」がある。両者は、経費算入の取り扱い上では扱いが異なりますよ。気をつけてください。５００万円収益が上がるような物件で、元本返済だけで４００万円かかるなら利息も同額の４００万円くらいはあるだろう（そうなら課税対象額は１００万円）し、元本返済と利息支払いの合計が４００万円なら課税対象は３００万円以下だろう。
*アパート経営は最初の駆け出し時期が一番危ないです。 土地も建物もすべて借入金でまかなうことはかなり危険です。 借入れする際も、住宅ローンより金利が高いのが普通です。 固定金利だと４～５％近いのが普通です。 これを同じ固定金利でも３％くらいの金利に抑えるためには、金融機関との連携が強い建設業者を選択することと、建設する費用もそういう建設会社に競わせて、徹底的にコストダウンさせるのです。 そもそもが建てる際の大家さんの努力が大切なのであって、こういう点は企業経営などと相通じる点です。 減価償却も、出来合いのマンションを一戸で取得すると、耐用年数が長い建物のみのものだけとなります。 これを一棟まるまる建てると、建物付帯設備や舗装道路などを別分けできます。給排水設備やコンクリート舗装は１５年、アスファルト舗装などは１０年の償却期間になります。これらは定率償却も可能です。 建物はＲＣ構造だと４７年の定額償却しかできません。（鉄骨造は３４年の定額償却。） ただし、建物以外の事業用償却資産が同一市町村内で一定額を超えると、建物とは別に償却資産の固定資産税がかかります。勿論、この固定資産税は経費になりますよ。 最初の時期に税金が軽減されるので、そういう選択枝も経営上で選べます。 少しは経費について勉強されてから、投稿してください。 
**銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。 条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。 
***住宅金融支援機構とか政策金融公庫の利用は賃料や敷金礼金の制約が大きいです。
*長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。

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