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契約解除の違約金

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==契約解除時の注意点==
*販売会社が解除について待たせるのは、契約数が伸びない時期の為、解約を出したくない販売会社が単に手続きを伸ばしているだけだと思われます。販売会社も売主に対する体裁があるのである程度は待つのは致し方ないでしょう。しかし今後あまりにも待つようだと困るのでいつ連絡し、どのような対応をされたかメモを残しておく事をお勧めします。
*契約は前提として民法の規定が適用になります。でも民法の原則通りにすると経済的に弱い立場の消費者に不利益になる部分もありますのでそういった部分を修正するため宅地建物取引業法である程度の調整をしています。まず、契約の成立ですが不動産取引の場合、手付金の入金と契約の締結（契約書への署名捺印）がポピュラーな線引きとなります。本当は合意があれば契約は成立しますが、意思表示だけでは証拠が残らないので上記が完了すれば契約の成立と言って差し支えないです。重要事項の説明は、宅建業者に課せられた義務であって契約の成立とは関係ありません。次に手付金の性格です。民法上、手付金は下記３つの種類があります。
#契約をしたという証としての手付（証約手付）
#当事者の契約解除県の留保としての手付（解約手付）
#違約時の損害賠償金の予定としての手付（違約手付）
**証約手付は、冷やかしではない証拠としての意味合いが強く、契約が解除になった時には費用を清算して残りは返金されることが多いもので、請負契約（注文住宅など）によく見られます。また違約手付は、債務不履行時（約束の期日に入金がない、引き渡しがない）といった時に発生する損害賠償金の確保の意味合いが強いものです。解約手付とは、手付流し、倍返しと言われるもので、手付金を没収されるほうに目が行きがちですが、本来の民法の予定する意味合いは自己都合などで契約を解除したいと思った時に手付金を放棄（もしくは倍返し）をすれば、理由など全く必要としないで契約を一方的に自由に解除できる権利を定めたものです。宅建業法では、手付金はこの解約手付と解釈するよう規定されており、ユーザーの契約の解除権を残すことを宅建業者に義務付けています。ですから、手付金の定めがあるときにこれ以外の解釈をするような契約条項は無効とされますので手付金を１０万円でも定めた契約であるからには、手付金を放棄すればその時点で契約は自動的に解除されます。さらに違約金を求めることは宅建業法違反の疑いがありますので都道府県の宅地建物取引業を管理している部署に相談をされるとよいでしょう。注意する点は、手付金なしの契約も可能なので手付金の定めがなく、契約解除の方法がない場合は、契約の履行期が過ぎると債務不履行になり違約金は発生します。この場合売買契約金の２割としている場合が多いですので注意が必要です。手付解約は「履行の着手」後はできません。一般的にどの時点を「履行の着手」とするかは判断が分かれていますが買主の場合「現金の調達が完了し履行期が近づきいつでも出金できる状態」「ローン利用の場合は金銭消費貸借契約を締結した時点（銀行とローンの契約をした時点）」となります。契約解除を阻止したい売主は手を変え品を変え攻防してきますが、上記の時点までは自由に解約ができます。なぜ「履行の着手」以後は解約できなくなるかというと民法の予定する契約は、売主買主双方の信頼関係を尊重しているため相手方が準備が完了した後で約束を反故にするのは信頼の破壊に当たるからです。この趣旨からすると「金銭消費貸借契約（ローンの契約）」が済んだ時点で相手方は契約の完了を期待することになりますので妥当な線引きと言えるでしょう。また、ローンが未定の場合ローン否決を解除条件とする契約（通称ローン特約付き）が一般的です。スレ主さんの場合ローンが決まるまでは仮契約にしているとのことでしたので本来は契約はまだ成立しておらず、なんらの金銭的義務は発生していません。参考までに、ローン特約があればその期限までにローン否決が確定すれば無条件解約となり支払い済みの金員は返還されます。ただし、本当はローン特約付きの契約なのに、宅建業者に仮契約ですと言われているだけの感じにも読み取れますのでその場合はローンの成否を待って判断となります。なお、契約時に前提となった条件を自己都合で変更させたためにローン条件がそろわず否決された場合（自己資金を使いこんだ、会社を辞めた。クビになったなど）ローン特約は適用になりませんので注意してください。会社をクビになった場合自己都合ではないと主張する人もいますが売主サイドの責任でもありませんので、自己都合と同視されます。難しい話ではありますがご参照ください。

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