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マンションの機械式駐車場

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==機械式駐車場の料金設定と問題点==
*入出庫時間の不公平さで問題になっています。 それも、販売会社の価格設定が一律５０００円だったからであり、（月額） 地上２階、地下２階の機械式で、１階利用者は当然のように待ち時間なし 地下２階車庫が上昇状態から他の地下２階利用車を出庫させるのに掛かる待ち時間は 約５分。 やはり賃料に差額をつけるべきでは？と言う意見と、定期的に抽選する　等の意見があがっています。 地下階を値下げするだけでは、修繕積み立てに不足金が発生しそうですし・・・ どの様な対応策があるのか？ 実例をお聞かせください。
**その金額だと補助金大量投入が必要ですね。保守業者に毎月？払う金額で精一杯じゃないですか？
**私も実例お持ちしていないのですが、さっさといくつかの改定案を作成してアンケート方式で組合員に選択させ、規約改正にもっていくべきでしょうね。機械式駐車場で一律の値段というのは、どう考えても問題ありでしょう。この手の問題は、受益者による既得権主張が強いので、自由討論をさせると収拾つかないと思いますよ。
*駐車場使用料の設定手順は、以下のとおりです。
#マンションから徒歩５〜１０分圏内にある月極駐車場の賃料を調査する。
#近隣駐車場相場から−10〜20％の金額を基準金額（平面駐車場や機械式駐車場１階）とする。
#マンション外の駐車場に使用者が流れ、管理組合の収入が減らないようにするため。
#最後に、条件により基準金額からプラスマイナスする。
#例えば、屋根あり平面なら＋1,000円とか、機械式駐車場地下１階なら-1,000円とか、ハイルーフ車対応の機械式駐車場なら+1,000とか。このプラスマイナスの幅は、管理費や修繕積立金との兼ね合いで大小させます。
***なかなか知りえない設定手順ありがとうございました。でも、私が考えるにその手順は、初期=販売前の計算根拠に過ぎないと思います。入居してからの理事経験者としては、機械式駐車場は、最低限、その設備の維持や大規模修繕を想定して、見合う価格設定にしてほしかったなっと(笑一度設定され利用開始した賃料を変更するのは容易なことではありませんから。
*アンケートと差額設定はただいま提案中です。０世帯程度ののマンションで、全所帯分確保されています。機械は地上２階　地下２階で１階・２階は横行動作もしますが、地下階は上下動作のみです。呼び出し操作は、パレット番号入力によるフルオートで、すべて２１００mmハイルーフ対応ですが、地下階パレットでは、ワンボックス車のドアが開かない位置に支柱のあるタイプの機械です。ちなみに１階使用者の中には、普段は空いていて、来客用に確保している人も居ます。週末にしか出庫しない車が結構あり、比較的頻繁に使う人が地下階になっていると思われます。近隣平置き駐車場は、月額¥１２０００当マンション住民でも機械式の不便さから使っている人も居ます。ご意見　よろしくお願いします。
**維持費用や大規模修繕費用を賄うことを優先して価格設定した結果、近隣相場より高くなってしまったら、結局マンション内の駐車場の稼働率が低くなり、維持費用や大規模修繕費用を賄えなくなります。あなたのマンションの機械式駐車場で考えると、（稼働率100％仮定）単純計算ですが、こんな感じでは・・機械式駐車場のタイプによっては、５年周期ぐらいで鉄部塗装が必要となりますが、交換時期を30年と考えると、30年間で5,000円超の収入があるので、トントンですかね。
#年間収入　　：5,000円／月×40台×12ヶ月=2,400,000円
#年間点検費用：3,000円／台×40台×６回=720,000円
#年間収支差　：1,680,000円
*文章から判断するに、基本位置・構造がこんな感じのが、４セットあるんですかね。
#地上２階　　　○○　横行し、下に降りる　
#地上１階　　　○○　そのまま（上下段の入出庫時には横行する）
#地下１階　　○○○　上に昇る
#地下２階　　○○○　上に昇る
**この構造で一律金額は、問題ありですね。地上１階が5,000円なら、１階上下する毎に±500〜1,000円の差をつけるのが望ましいと思います。皆さんローンを抱える中で、月額1,000円でも値上げするのは難しいと思います。私なら、１番条件の良い地上１階を5,000円のままとし、地上２階・地下１階を4,000〜4,500円、地下２階を3,500〜4,000円にすることを提案します。ただ、このようにすると、スレ主さんのおっしゃるとおり、【積立金口】の資金不足が懸念されますので、日常費用である【管理費口】のコストダウンを図り、余剰金を増やすことや、駐車場使用料の【管理費口】と【積立金口】の配分を変えるなどして、不足分を補填することを考えます。
*うちのマンションの例です。約60％駐車台数（３１世帯中１８台）一番時間が掛かる箇所で１分強駐車料は最低で6,000円、最高で12,000円です。入出庫の便、時間等差がありますが料金差を付けているのでクレームは出ていません。因みに、週末たまにしか使わないので一番時間の掛かるパレットを使用不便を感じません。
*一律の値上げだと抵抗強いと思いますので、格差を付けた新価格にし、１００％なのですから、一度新価格とともに置き場をシャッフル（要望受け直し）してはどうでしょうか？外の平置きが12000円の地域なら、8000〜10000円程度でも良い気がします。＜根拠付けは必要です。マンション全体を考えると修繕積立が不足しがちです。それらを少しでも補えるようにしておくほうが良いと思います。＜気持ち高め設定。
*地上1階を値上げ、地下2階を値下げで相殺がよさそう。
**皆さん色々な意見、参考資料等ありがとうございます。皆さんの書き込みを見て、早速管理会社の担当者に連絡、１階値上げ、地下２階値下げで、価格が変わった場合に位置変更等の希望があるかどうか？アンケート調査をしてみようと決まり、理事会の承認を取るべく動き出しました。
**結局　理事会にて料金案を提案し、１F¥２０００値上げ　B2F¥２０００値上げでアンケート実施反対は１割強ありましたが、１階利用者の中にも利用頻度が少ないから地下階でも良いと言っている人も居ました。逆に、なんで最初に決めた料金を今更変える必要があるんだ？と言う意見もありましたが、料金設定をした販売会社は今年２月に倒産しているので、趣旨お伺いできない状況です。先は長いし、再抽選も必要では？との意見もありましたが、機械式で再抽選・総入れ替え等実施されている物件の方がいらっしゃいますか？いらっしゃいましたら参考までに状況をお教え願いたいのですが・・・
***当然なことですが、管理組合は規約又は総会決議で駐車権者の承諾を得る事なく使用料を増額は可能ですが、増額の必要性、合理性があり、社会通念上相当な額でない限り、「特別の影響」ありとして、当該者の承諾が必要となります。４０部屋、共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車が可能との設定条件なら、区分所有者全員に駐車権利を与え、使用料は無料として、個人の責任で第三者への貸与を管理組合承認の下に自由とすることが、３０、４０年間先迄の有効利用が可能となりましょう。スレ主は場所選定方法が主眼点なので、或る一定の年パターンで部屋番号で抽選することがベターでしょう。この理由は将来的には区分所有者、居住者の出入りは起こりうるもので、過去の実績は参考にならなくなることは歴然としている。一番の問題点は、この機械式駐車場の維持費であるが、将来必ず４０人の区分所有者での維持には破綻することは必定ですから、撤去を含む維持管理費は特別会計の全区分所有者の負担で対応することが、共用部分などへの本来の管理費、修繕積立金への影響を回避出来ましょう。
#参考：取替　約１５０万円／台
#大型化取替　約２５０万円／台
#廃止　約２３０万円／台
*当方も１ブロック１３台の昇降横行式立体駐車場です。ある程度の渋滞は、あります。２５８さんのお話の通りです。私、３階です。場所にもよりますが、２人待ちだと約７分です。万一、立駐しかないのなら１階をお勧めします。一番『待ち時間』が少ないです。３階とか地下２階は、必ずパズルが動かないと出庫できませんが、通常１階は、ゲートが開けば、即出庫可能です。考える事は、皆様一緒なので、抽選で希望場所を選定すると『平面』⇒『１階』⇒『その他の階』となります。駐車料金はこの順で高いはずです。何を基準にするかですが・・・
#駐車料金：立駐の３階や地下２階とアクセス時間の長い　場所が安い。入庫可能な車の大きさが違う場合は、小さい　車（車高が問題になる）しか入らない場所が安い。
#出入庫までの時間や利便性　平面式⇒立駐１階⇒立駐の他の階　平面式の良さには、立駐は敵いません。
#イタズラされ度　マンション立地の環境にも寄りますが、飲み屋街や学校の近くですと平面式はイタズラされやすいです。立駐はモノを投げ込まれる事があるようです。地下や３階はイタズラされにくいですが・・・雨や油汚れの心配が・・・　特にベンツの立体型オーナメントは、受験生にご利益があるらしく（？）１〜３月はモギ取られないようにご注意下さい。☆シートをかけると防げます。
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