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==サブリーズ==
*相続税対策とサブリースの甘言に乗って危険地域に建ててしまう大家さんが問題。しかし、ビジネスはすべて自己責任。近い将来に厳しい現実が待っていて破綻したとしても…結果はあまんじてうけいれねばならない。
**大家さんにとっては、建てて１０年後の賃料見直し時が問題ですね。サプリースはすでに赤字みたいですよ。建築の利益でサプリースの赤字をカパーしてるのが実情のようです。 まだ今のサプリースシステムが始まって１０年経ってないから、なんともわからないですが。そのときが大東建託さんの正念場でしょう。 リピーターさんがいるのは、１０年経ってないから、今は契約時の条件が守られているからでしょう。 １０年後ですね！
**大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。 １０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。 フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。 確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。 うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。 サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。 結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。 そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。 うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。
***大東建託って ４毛作か。実に上手くできているな。
#建築段階で儲けて 
#管理（サブリース）で儲けて 
#修繕工事で儲けて 
#子会社が仲介手数料取って儲ける 
***大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。 大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。 大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。 サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。 ひと部屋１千万！！ １千万あればそれなりの家が建ちますよね。
*原則、サブリースは集客に自信のある好立地の物件の場合は必要ないわけです。どうしてもサブリースする場合は 建築コストは高くなります。建物で儲けておかないと先々、サブリースで儲けるのはきつくなるからでしょう。サブリースの場合、立地にこだわらず、どんどん イケイケで営業をかけてきますから怖いです。 とにかく、安全な所に安く建てる！これが原則です。サブリースある無しにかかわらず、表面利回りが月１%、年１２%以上あれば１０年でだいたい資 金回収出来てしまいます。しかし、サブリースの場合は表面利回りはせいぜい良くても８%くらいですね。大家さんもそれで満足します。東建さんの場合は６% も行かないこともあります。 好立地に最適の間取りで安く建て早期の資金回収を計る！これが原則です。
*10年保障となると、確かに管理会社側が大きくリスクを取っているのは判る。ただ、「多きすぎる」かは微妙かな。 まあ、サブリース関係でいえば、先に書いたように、建築売上、管理、修繕など多岐にわたって大家としての収益の源泉を渡してしまうので、大家にとって、リスク軽減＜収益力減少 のような感じがどうしてもぬぐえない。
#サブリース部分が悪くても、建築売上、修繕、仲介手数料など他の収益源がある。 
#同業他社が２年毎位の見直しが一般的なら、10年保障というキャッチフレーズは、貴方任せ大家への訴求力は高いと思う。だから、色々な見方はあるのだろうけれど一つの戦略かもしれない。 特に、サブリース関係ではいくかサブリース運営会社側が敗訴した最高裁判例があり、建築請負受注段階の営業方法次第では賃料減額は慎重に交渉を進める必要があるため、１つの割り切りとして10年保障してしまう割り切りもありかもと思う。  
#固定金利・元利均等返済で借入した場合、もともと大家は（税を除いた）キャッシュフローベースでみれば、かなりの部分の支払は固定した支払い。であれば、ちょっと荒っぽいことを承知で言えば、サブリースも大家も似たようなリスクを負った形態ともいえそう。 大家の場合、途中で事業をやめようとすると、物件売却＆借入一括返済（→売却代金＜借入元金残高なら、手元資金取崩も必要）となるが、サブリース 業を10年、15年時にやめたければ、査定賃料を下げて、解約に誘導することができる。どちらがやめやすいかといったらサブリース側の方のような気がす る。
**サブリースを使う大家さんが考える最大のメリットとは、３０年の借り上げで家賃が保証されているから安心！と思うことでしょうか。しかし、これには落とし穴があるのですね！ 立地の悪い所に建てるとき以外はサブリースは要らないとおもう。しかし、立地の悪い場合は先々、空室率が高くなるわけですが、サブリース業者さん は１０年１５年と経ち赤字になったとき、サブリースをやめようと思えば、ＢＢさんが言うように、査定賃料を下げて解約に誘導すればよいわけです。実際そう なって切られた大家さんを見ています。半面、大変満足している大家さんも知っていますが…。 不安だからサブリース！は問題です。
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