本郷パークハウス ザ・プレミアフォート

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    本郷パークハウス ザ・プレミアフォート外観




    物件概要[ ]

    • 所在地:東京都文京区本郷1丁目126番2他(地番)
    • 交通:都営三田線 「春日」駅 徒歩5分
    • 総戸数:207戸(他にゲストルーム1戸、管理室1戸)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート地上14階地下1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2008年08月竣工済み
    • 施工:株式会社銭高組東京支社
    • 売主:三菱地所株式会社、藤和不動産株式会社



    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2007-02-25現在、説明会、行きました。70㎡台は8000万?です。しかも低層階で。西向き、東向きも70㎡は8000万-です。南側には賃貸やら他の分譲マンションが立ち並んでおり、6階以上ぐらいにならないとまともな景観・日差しではありません。
    • 2007-08-04現在、南側の低層階が3-4戸残っていると聞きましたが、本当でしょうか?お盆明けくらいから2期の販売を開始するようですが。東側は眺望は悪いですが、価格も安いし騒音はあまり関係ないのですぐ売れるようです。しかしファミリータイプはないですからね。
    • 2007-09-03現在、実際は50戸ぐらいが2期に回っている様ですね。色んな事がこれが終わってからでしょう。まあその辺は地所の事、心配しないで待ちたいと思います。そういう事を心配しない為に地所の物件をお金を出して買ったと思ってます。私は、以前一期即日完売の物件を購入した事がありますが、その時も駐車場の抽選は竣工直前でした。最終的にある程度契約がまとまってからになるのだと思います。この物件もその辺も来年になってからと言ってましたよ。
    • 2007-10-21現在、何故かこのレス閑散として来ましたね。契約した人でこの掲示板を見ている人ってほんの僅かなんでしょうね。契約日時の表をみると130戸以上あったから130戸は契約済みで2期に20戸売れたと言っていたので150戸以上は契約済みなんでしょうね。3期はまだ未定のようですが。
    • 2008-02-18現在、4期7戸はどうなりましたかね。これで残り25戸ぐらいでしょうか?。最近は月に3戸ぐらいのペースなので、竣工までにほぼ売り切れるかもしれませんね。周辺については、以下は検討版からですが。一期では
      • 小石川タワー90戸の4割 (2期6戸なので未だ半分以下)。
      • 護国寺シティーハウス55戸の1割(その後全く音沙汰なし)。
      • 目白シティーハウス280戸の2割(200戸程度売れてなくて、もうすぐ竣工)。
      • 護国寺のパークハウス 37戸の4割(2期で10戸、7割売れた)。
      • 駒込のブリリア 90戸の2割(もうすぐ2期、10戸ぐらい売れるとよいですね)。
      • 小石川のブランズ 25戸の4割(2月から東急得意の年度末値下げ攻勢。しかし厳しい)。  これらに比べると価格帯も高いのでここは健闘している方でしょう。最近、見に行きましたが、現地も高さは9階ぐらいまでいっている感じで、思っていた以上に、反対側のプラウドより建物が大きくて重厚感がありそうです。
    • 2008-05-20現在、5月も4戸売る様です。のこり恐らく10戸ぐらいでしょう。高層階のプレミアの部屋が残ってますね。やっぱり文京区のMSを購入する人には1.5億を越える部屋は売れるとこ少ないですよね。
    • 2008-06-02現在、次回売り出しが10戸、プレミアムは、相変わらず3戸。次回売り出しに前回売り出し住戸が含まれているような?8月完成ですが、何時まで次回売り出が続くのでしょうか?実際どれだけ売れ残っているのでしょうか?昔は全住戸が貼り出され、販売済みはバラでマークし、オープンだったのですが、今は売れないから小出しなんでしょうか?
    • 2008-06-29現在、あと13戸ですか。HPをみると時期販売住戸が11戸あり、その他が3戸残ってたから、まだまだかな?って思っていました。早く、完売御礼になって欲しいですね。
    • 2008-08-05現在、8月末でマンションギャラリー終了ですね。残りもあと10戸程度らしいですが(キャンセルも数件出ているようです)。今度は現地MRになるんでしょうね。パークハウスの中では好評な物件らしいですが、価格が高いですからね。



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    交通[ ]

    • 本郷で駅から5-6分で丸の内線、南北線、大江戸線、三田線が利用できJRでも水道橋は10分以内。JR線利用でなくても徒歩10分以上のマンションがたくさんあります。港区・千代田区・中央区がもてはやされていますが、文京区は東京のど真ん中ですから
    • 少し前までは、本郷三丁目の駅も汚かったですが、何年か前に改装工事をして、本郷三丁目駅はかなりきれいになりました。丸の内線利用の方でしたら、後楽園を最寄り駅にするより、本郷三丁目を最寄にしたほうがよい気がします。後楽園は、ドームがあったり場外馬券売り場があるので、やはりゴミゴミした雰囲気の駅であります。
    • 確かに本郷は坂が多いです。けれど、最寄駅を本郷三丁目にすれば、そんなに急な坂ではないと思います。
    • 現地から本郷三丁目なら坂なしで行けて、池袋や新宿なども出やすいですし、バスで御徒町まで一本ですし、さほど買い物に不便は感じませんが。老人ならではの都営に乗れるパスを利用すれば、交通費ゼロで行ける範囲は結構広いです。
    • 駒込は山の手線沿いですが、山手線って、かなり混むので、あえて山手線沿いを避けて住居を探すという方もいるくらいです。同じ文京区でも、通っている路線によって、環境が随分変わると思うので、駒込との比較は無意味かと。
    • 今日選挙で投票に金富小学校まで、道のりがわからず春日通りを歩いて坂を下って50分もかけて行ってきましたが、マンションは沢山建っていますが、結構文京区の中にも不便なところが沢山ありますね。帰りはどう帰ったら便利かきいても、最寄の駅は無く、茗荷谷だったり、飯田橋だったり、すべて徒歩10分以上。雨が降ってきたのでタクシーで帰りました。



    構造・建物[ ]

    • エントランスからアプローチコリドーはパンフレットの写真の様にステンレス調の感じの内廊下ですが、その他の階のエレベーターホール、廊下はあまり期待されない方が良いかと思います。Fixの窓、非常階段があり、一応は内廊下ですがエアコンはついていないので夏は暑いでしょうね。窓からは駐車場が見えると思いますし、重厚で、高級感は無いと思いますよ。
    • 後楽園側のベールが取り除かれたら、またイメージが変わり売れ行きが良くなるかもしれませんね。今時の高層の乾式壁と違い30㎝のコンクリートの戸境壁はなかなか聞いた事がないですからね。こんな事投稿するとまた、このレスが乱れてしまいますかね?
    • ここの30cmはとても魅力的です。コンクリートが厚い分、居住空間の畳数が若干、小さく感じるのでしょうか?
    • 後はエントランスを入って、エレベーターホール、各階の内廊下のイメージがよく解らないので、実際に完成して豪華さがあればいいなあと思っております。早く完成して内覧会が待ちどうしいです。メックから来たオプションはちょっと豪華すぎて私にはあまり関係なさそう。フローリングの艶出しくらいでしょうか?完成が待ちどおしいです。
    • このマンションの様に戸境壁厚30cmとふんだんにコンクリートを使用した免振のマンションは(この先資材高騰が続き)建設されないと思うので住むしかないですね。最近のほかのMRを見学に行っても15階建なのに乾式壁が多いし、仕様も良くないのでやはりここですかね!あと1ヶ月チョッとで内覧ですので楽しみにしています。
    • 玄関前の植栽はじゃまですね宅急便などが短時間駐車するなど、207戸もの大規模マンションですのでいろいろ不便がありそうですね 前の野村のマンションのエントランスが良く見えて仕方ありません。とても残念です いまから植栽をやめてタイルにしませんかね。その方が将来管理費がかかりませんし有益だと思います。
    • このマンションの特徴は、構造面では、TWFS構造の為梁がなく、その分部屋が広々使える、壁の厚さも30cmあるので遮音性抜群。窓も大きい(高さ240cm)。ベランダの天井も高く、幅も2mと広い。免振構造で、地震でも揺れが非常に少ないし安全(免振技術の専門会社が施工している)。セキュリティはダブルオートロック、セコムが管理、入口にコンシェルジュが常駐(8時?21時)し人の出入りはチェックされている。館内ビデオにも録画される。地下1階にいる管理人は24時間常駐。(トイレには緊急時ブザーがあって管理人室につながっているので安心)エレベーター1基を1フロアーに住む3室で使用。外見は白色タイル貼りでシンプルで洗練され、清潔感があり、モダンな感じ。外玄関のひさしも高く、車寄せもあり、シンプルでモダン。上品で高級感もある。(趣味が合えば最高)南側及び西側は、現在、隣地に建っている古い建物は、けんぺい率80%、容積率240%なので3階までしか建たない(それらの家の接道の幅が狭いので)。すなわち、4階以上の部屋は、将来に渡って視界を遮られる心配はない。東側は現状どうり。

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    共用施設[ ]

    • 飯田橋のタワーと、ここと比べてるんだが、飯田橋は400軒にエレベータ4基、ここは200軒にエレベータ5基。非常階段は飯田橋タワー1箇所、ここは5箇所。こっちに心が揺られつつあるかも。価格はまあ大差ないので検討は不要だが、管理費はここのほうが高くなりそうな感じ。
    • 本来は管理区域内に入っての営業活動には、管理組合への申請と許可が必要である。また、区分所有者もそういう業者を見かけたり、訪問を確認した時は、直ちに管理事務所に連絡するようにといわれた。未認可で管理区域内での営業は『不法侵入者』として警察へ通報することもある。お互いの協力体制でよろしく御願いします。
    • ゲストルームの庭の北側の壁は上に人が十分とおれる空間が空いています。通り(道路)からゲストルーム横の空間に飛び込むと、ゲストルームの庭にあるドアが外からマンション内部への鍵が常に開いている状態であるため、通りから飛び込んでしまえば、誰にも気づかれずに建物の中に入れてしまいます。提案としてゲストルームの庭の北側の壁を閉じた方がよいと思うんですけどね。
    • ロータリーが狭いとのことでしたが、敷地ギリギリに建てているので致し方ないと思います。エントランスが豪華でないとの感想もありましたが、ほぼ完成イメージどおりではないかと。個人的には使わなくなるような共用部分に豪華さは要らないと思っていて、そういったものがないところが気に入って購入したということもあります。
    • 先日、エレベータについて問題無い旨の書面は頂きました。駐車場、オプションなど、後日連絡とのことでしたが、連絡あった方おられますか?
    • 駐車場は申し込んでないのですが、トランクルームが当たらなければ、近所でどこか契約しようと思っているので、早く結果知りたいのですが。
    • トランクルームに換気扇は戸別についていないですよね。以前住んでいたマンションには全戸トランクルーム付きでしたが、換気扇がなかったため結構湿気が多くかび臭くなりましたが、ここは大丈夫なのでしょうか?実際に使用してみないとわかりませんが。
    • うちは換気があろうとなかろうと荷物が多いのでトランクルームが必要と思い希望を出しましたが、あの賃料ですから、場所代のみということだと思ってます。本郷辺りでトランクルームを探すと2平米で2万前後といったところのようです。でも民間のトランクルームは換気やセキュリティーもしっかりしていますので高いのは当然ですね。抽選に外れた場合を考えて、近辺のトランクルームもおさえましたが、抽選に当たっても、棟内と民間の使い分けが必要になりそうな気もしてきました。
    • トランクルーム外れました。外にトランクルームを借りるほどの荷物はないので、要らないものを引越し時に処分し、ウォークインクローゼットなどで対応するしかなさそうです。駐車場、わが家も第一希望を確保できました。思ったより余っていますね。最終的に管理費などの問題が発生しない程度の空きになることを願っています。
    • 空いていれば何台でも使用できますよ。でも三輪車は普通自宅の中か自転車置き場だと思います。よく玄関前におかれる方もいらっしゃいますが、このマンションの入居予定のかたは、そのような事をしない良識ある方が殆んどだと信じておりますが。
    • 駐輪場の配分の仕方については、もしもこういうやり方であるならば、きちんと入居者全員に通達をしておくべきだったと思います。我が家は、1台目、2台目ともに希望しておりましたので、2台目については抽選の結果待ちと言うことになりますが、それについていつになるのか地所さんのほうにお電話をして尋ねた時に、「一台目の方が優先になります」と言うようなことを聞きました。最初は希望を出していなくても、内覧会などを済ませたあとで、やはり駐輪場が欲しい、とおっしゃる方が割といらっしゃるものなので…というお話しでした。そのときは聞き流しておりましたが、よく考えて見ますと、確かに、1台目のときに希望を出さず、やはり欲しいと思い、2台目の抽選の連絡待ちをしていた方にとっては、気の毒なお話ですね。
    • 各階のごみステーション。プラウドは各フロア10戸以上あるので、ごみを収集する人は大変です。中にはディスポーザーを使わず生ごみを捨てる人もいるので悪臭がタチコメなければいいですね。新聞各戸配達等、人それぞれ好みがありますから。
    • エントランスホールを少し仕切ってラウンジと言う名前にして、その上に必要最低限なライブラリーとしたという無駄の徹底排除だと私は理解しています。 中に入れる程ではない人(客、子供の待ち合わせなど)が来た時に待っててもらうスペースにopenにしておけば使えますし、どこのマンションにもエントランスにソファーが無駄に置いてあるじゃないですか、それと同じ。ある程度の大規模物件では管理組合の集会をエントランスホールに椅子を並べてやるとこ少なく無いですが、今のままで十分そのように使えますし、逆に完全なエントランスホールでない(仕切りがある)ので集会場としても使いやすいと思います。
    • エレベーターは防犯と利便性は二律背反するところがありますよね、エレベーターは階指定で止めても非常階段があるため内部に入ってからどこへも行けてしまうので、1フロア20戸でエレベーター4機みたいなのは便利ですが防犯性が落ちるんですよね。点検、故障の時に不便なのも同じです、利便性と防犯、それからコストを考えると、エレベーターは2から3部屋に1機、非常階段の入り口に鍵あり、ここは違いますが、階指定で止まるというのが最も防犯性が高いと思います。





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    設備・仕様[ ]

    • 我が家は全てをダウンライトにしたのですが、ユニバーサルダウンライトは高い割に20W。絵画等を照らす為で、部屋の照明用ではない。よって引掛けシーリングはつけたままで別途照明を買わなくてはだめ。60Wのダウンライトは14畳位で最低10個は必要。10個だと調光用スイッチが2個必要。シーリングがあると醜いので外してもらうと取り外し料がかかる。合計270,270円。今の我が家は85Wのダウンライト10個であとは一緒で170,700円。ピクチャーレールもここは11,130円/m。今の我が家は8,200円/m。非常に高いと思います。
    • ユニバーサルダウンライトですが、絵画照明用だと言われて、我が家もやめました。普通のダウンライトも好きな位置に設置できるわけではないのですね。下がり天井の箇所にダウンライトが欲しかったのですが、出来ないと言われました。(これって常識なのでしょうか?)コンセントのオプションも柔軟性がなくて、電話とLANだけが欲しいのに、マルチメディアコンセントを設置せねばならず、不満が残ります。ピクチャーレールの相場は分かりませんが、THE CENTER TOKYO を購入した知人に伺ったら、同じような値段でしたので、あまり疑問に思っていなかったのですが、随分と違いがあるのですね。あとは、キッチンのコンロをIHにしたり、吊り戸棚を設置したりもしたので、オプション代はかなりかかってます。
    • IHをお願いしたのですが、ナショナルのショールームで実物をチェックしてきました。少し前までは最新の機種だったようですが、つい最近上位種が発売されたそうです。でも、オプションのカタログにあるお値段について伺ったら、工事費込みの価格としては、かなりお得ですとのお答えでした。
    • コンクリート壁にピクチャーレールを設置出来ると言っていましたが、レールがもろ見えになりますよと言われ、やめてしまいました。料理屋さんではないので、料理をする時間も少ないのでたいして料金は変わりませんよ。お風呂まで電気にすると大変ですが(ここは出来ませんが)。でも40Aを60Aに変更しなくてもいいのですか?変更すると基本料金が上がりますけど。
    • MR訪問時に入手した最新情報は、以下のとおり。
    1. 選択したオプションのIHでは魚が美味しく焼ける(IHでは魚は焼けないと思っていた)
    2. ベランダで遊べる(イメージより広かった)
    3. 玄関のライトは感知式なので自動点灯する(実はスイッチを探していた)
    4. 玄関の鍵は2重
    5. MRの玄関の壁は、実際のマンションの壁と同じ
    • 生協は確かにちょっと難しいかもですね。きちんと受け取りができればもしかしたら可能かもしれませんが…。玄関前に置きっぱなしではまずいでしょうね。小さな子供さん対策は良い案が浮かびません。子供さんそれぞれの性格もあるでしょうし、また、下に住む方々もいろいろでしょうから。
    • 共有部分であるアルコープなどに個人のものを置くのはダメというのが正しい表現でしょう。一時的にでもダメだし、逆に言えば、共有部分を占拠しなければ、生協がダメでは有りません。
    • リビングからバルコニーへ出るガラス扉の開閉はスムーズでしたでしょうか?我が家の住戸のガラス扉は、前後の遊びが大きいせいか、ゆっくり閉めた時にはうまく閉まらず、鍵が掛からないのです。勢い良く閉めるとサッシがうまく入ってくれます。(表現が下手で伝わり難く申しわけありません)お願いした内覧業者の方が高さ2400㎜超のサッシ特有のものなのか、メーカーとの協議が必要。とおっしゃってました。
    • 入居して数ヶ月がすぎていて、今更なんですが、浴室の扉にタオル掛け(浴室側でなく脱衣場側)は付いていないのが標準なんでしょうか?不便に感じながらもこれが標準だったかなと?モデルルームは透明ガラスだったし、タオル掛けがあったかどうか、もう覚えてないんです。部屋はラグジュアリータイプで、不透明シールが貼ってあるタイプです。
    • おそらく、無かったと思います。というのは、我が家も同じ不満をもっているので。脱衣所とキッチンにタオル掛けが欲しいという希望がありまして、色々回りました。
    • モデルの浴室扉はオプションでしたか。確かガラスばりで当時の営業担当者からは、何も指定しないと不透明シールを貼ります。と言われたように記憶しております。キッチンシンク下の扉は最近は引き出しタイプが多いですね。使いがっては良いのですが、私も浄水器を取り付ける時は非常に苦労しました。
    • 本郷PHは 立ち上がりの高さ100mm以上であるが、部分的にスリット安き間がある、というものに該当し、飛散防止部材を使用する事が推奨されている物件にあたります。






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    間取り[ ]

    • 西側Dタイプとか、南側下層は値引きしてますよ。西側で眺望悪くてうるさい。南側で陽が当たらないで、最低坪350万円は、なかなか買い手がつかないでしょう。
    • ここは間取りが良いと思っています。同じ専有面積でも、なんじゃこりゃ?というような間取りのマンションも多数ある中、非常にまっとうな間取りだと思います。たぶん、そういう点も皆さんは評価されたのでしょうね。
    • 数字からみると、多分容積率400%物件のようですので(地下階があるので実際には微かに超えそうかな) 確かにパークコートよりはちょっと高めのようかもしれません敷地-4000㎡からして、容積率対象面積 16000㎡ちょい上に207戸の収容ということだと、1戸平均で 77-78㎡程度になるので、ファミリー向けサイズの 2LDK/3LDK で、70-80㎡級の住戸を一杯いれてきそうですね。 やや東西に長いという理想的な敷地形状ですし、かなり南面した部屋を沢山とることができそうですけれど、多分価格も高いのでしょうね。平均では1㎡ 100万超えいきますかね。
    • マンション全体の中で70-80㎡代の間取りが多く用意されていました。間取りも平米数の割には広く感じる間取りが沢山あります。東側(プラウド側)の角部屋の80Aというタイプだったと思いましたが(間違っていたらごめんなさい。南東角部屋です)、78㎡の間取りなのですが、お風呂が1418であることと、各個室が狭くなることを除けば、廊下の収納も充実していていいのかな?と思います。この間取りなら、9000万未満の部屋が何個かありました。南は、やはり5階以上が視界的にはいいと思います。けれど、4階以下でも、曇りガラスなので、お隣の民家はストレートに見えないような配慮はされているので、それでも大丈夫なら、4階以下なら9000万前半で購入可能だった気がします。
    • 部屋のタイプによって、収納は多少違うと思います。私が住んでいるところはWICがあり、納戸も大きいのでトランクルームがなくても足りています。食器棚は私の部屋にはついていました。食器については、ついていないと収納は足りないかと思います。




    買い物・食事[ ]

    • この近辺においしいケーキ屋さんはありますか?急に来客がありケーキでも買おうかと、どこにあるか調べましたが見つからず、池袋に出ても後楽園近辺のホテルは遠いし仕方なくマーメイドカフェかドトールか迷い、ドトールでケーキを買ったら大失敗。
    • ル・ボン・ヴィヴァンは白山の友人の家に遊びに行くときに利用します。好きなケーキ屋さんの一軒です。
    • 私が行った事があるところです、お好みがあると思うのですが、大失敗は無いかと思います。みんなそれぞれ個性がありますよ。
    • 一番ここから近い店は
    • 本郷三丁目の交差点のジャンヌ・トロワはいかがでしょうか?
    • 大横町の新聞販売店の角を入ったところにキッシュ屋さんがありますが、そこにも生ケーキが売っていたような気がします。購入した事はありませんので、お味はわかりかねます。
    • 成城石井が近いけど、たまにおしゃれな輸入ワインやチーズを買うならいいけど、毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。
    • 本郷1丁目のマンション住民ですが、やはり重宝するのは近所の小さなスーパー「セキネ」。かなり助かっています。あとは自転車で5分の「グルメシティ(旧セイフー)」。お酒は、銘柄によっては安売り店を遥かに下回る値付けをしている「成城石井」。来客時や記念日等、奮発する必要のあるときは「成城石井」「クイーンズ伊勢丹」。こんな感じで使い分けている住民が殆どなのではないでしょうか。絶対に不便ではないと思いますよ!
    • 駅からの動線にコンビニがないというのは、春日からだけですね。本郷三丁目、後楽園、水道橋からの動線でコンビニがない所はなかった筈です。



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    育児・教育[ ]

    • 文京区暮らし20年以上になりますが、15年ぐらい前の大雨で根津1丁目あたりは水没しました。高台は魅力でもあるのです。高台であることはデベロッパーもよく宣伝文句に使います。多分それを魅力と感じる方も多いのだと言う事だと思います。わざわざ坂の名前をマンションにつけるところも良くありますよね。
    • 文京区の公立小中学校は、今後統廃合で大きく変わる予定ですが、本郷一丁目の学区である本郷小はその対象に入っていませんし、まだ新しい校舎ですし良いですね。
    • 幼稚園に関しては、文京区ですからね、幼稚園からお受験の人がもちろんいます。いろいろありますが、個人的には入れる可能性も高いし大和郷がお勧めです。
    • 幼稚園は私立だけでなく、文京区の幼稚園は公立の先生方も素晴らしいと思います。国立は言うまでもないでしょうが、倍率がすごいですね。当マンションの近くの幼稚園ですと、教会に併設されている幼稚園が2園ありますね。公立は少し遠いような気がします。また、大和郷ってそんなに良いのですか?今現在、近所に住んでおりますが。お受験的な要素のある幼稚園ですが、定員80名でかなりの確立で入れるようです。
    • 現在は区内にお住まいですか?文京区はかなり受験熱の高い区域ですので、どの段階での受験を希望かを考えて幼稚園を探されることをお薦めします。
    • 小学校はまだだったように思いますが、区役所に問い合わせてみてください。ただ、越境は区内であれば比較的容易です。必ずしも区議に依頼しなくても理由がきちんとしていれば認められる筈です。本郷小学校は全学年2学級と聞いています。クラスと廊下を仕切る壁がないなどユニークな点もありますから、一度ご見学に行かれてみるのがいいと思います。新しいので、設備などは区内随一だと思います。このマンションの学区は確かに本郷小学校ですが、徒歩圏内であれば誠之、バス通学であれば窪町、千駄木などが選択肢としてあると思います。ただ、公立は、どこを選ばれても所詮公立なので、中学受験などを考えておられるのであれば、通学負担の少ない本郷に通われるのも一考だと思います。以前より受験する人が増えてきていると聞きました。
    • 文京区の中でも大和郷と明照はとても人気があると思います。確か明照は週1ぐらいのプレスクールがあったと思います。でも今年は定員一杯かもしれません。プレスクールに通う未就園児を持つお母様から間接的に伺った話では、明照はベテランの先生がお辞めになり、若い先生方ばかりで、かなり疑問が残るという感想を伺った事があります。
    • 明照はかなりガッチリの一斉教育です。私は体験保育に行ったことがありますが、見事な1時間半で先生すごいなぁと素直に思いました。子供をのびのび育てたい方には不向きかもしれませんが、女の子のママには受けがよかったです。ちなみにママの出番はかなり多そうです。
    • 弓町・中央会堂は確かに園庭が狭いですよね。ただ、定員も少ないので納得する所はあるそうです。あと中央会堂は預かり時間が長いとか。働いているけど保育園より幼稚園に入れたい人にはお勧めらしいです。あとは文京幼稚園。自転車で若干距離はありますが、通っている人は多いです。この辺の幼稚園ではダントツ園庭が広いので、第一印象はかなり良いです。自由保育なので、その辺が好みの別れるところのようです。
    • 他区ですが、千代田区の神田寺幼稚園。自転車では若干遠いですが、園バスが通っているので辛うじて圏内?延長保育が充実していて、こちらも働くママが多い幼稚園です。
    • 国立ですが、某幼稚園はあまりお受験準備をしていなくても受かる人多いと思います。逆に、あまりソレっぽくない、そして近くに住んでいる人が受かる、という印象を受けました。ただ、このマンションが近いと言えるかが若干不明。小石川に住んでいる人は結構受かっていましたよ。



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    周辺環境・治安[ ]

    • 反対運動といいますが、ここの周辺住民の反対の幟は、5月のGW明けまでなかったかと。本当に反対していたら、もっと早い段階から起きていたのではないでしょうか?三井のパークコートの反対運動など、工事車両の侵入を妨害したりと、かなり過激な反対運動を早い段階から毎朝繰り広げてましたから、それに比べれば、幟だけ?というのが印象です。
    • 春日通りは、日中は結構な車の通りがありますが、夜は、本郷あたりは、あまり車走っていないので、それほどうるさくないですよ。
    • 本郷三丁目から東大方面に向かう歩道は、狭くデコボコで、いまいちです。何年住んでも、あの歩道の狭さには慣れませんでした。また、日曜日には本郷付近の商店街はお休みするお店が多いので、休日、本郷で外食や買い物って、難しいかも。一度、散策されると雰囲気は分かると思いますが・・・。けれど、やはり丸の内線が通っている&山手線の内側&文京区となると、本郷はかなりのベストポジションだと思います。
    • 本郷から自転車通学できる高校、大学は多くあります。また、丸の内や日本橋も十分に自転車通勤圏内です。あとモデルルームで医療関係者の方も多いと伺ったのですが、子供の学校でもそういう方の割合がとても多かったので、やはりと思いました。友人の家庭でも、自宅と病院の往復は自転車という方が多かったのです。そういうことを含めての土地柄です。勿論、だから自転車が他の地域と比較して特に必要という意味ではありません。お子様が遊ぶための自転車の駐輪スペースが必要という状況ではなく、生活の足としての自転車を駐輪するスペースが必要です。
    • 周辺でも西片の三井の物件が一棟買いされて一般販売されなくなったようですし、大和郷のブリリアもかなりの高仕様で価格、管理費などを考慮すると本郷PHよりさらに高値の物件になるようですから、最近の周辺の状況はここには悪い話はないと思います。
    • ラクーアの騒音については、何度も現地で確かめたのですが、こればかりは入居してみないとわかりませんね。工事をしている方何人かに聞いてみたところ、窓を閉めていればほとんど気にならないとおっしゃる方がほとんどでした。といっても、工事をなさっている間はきっと別の音を立てていらっしゃるのでしょうから、それで気にならない、ということなのかもしれませんが。
    • ラクーアの音をうるさいと思うかどうかは、かなり個人差があるのではないでしょうか?当方も南側中層ですが、内覧や確認会でベランダに出たり窓を開けていたりしましたが、まったく気になりませんでした。
    • ラクーアの音は、確かに窓を開けていると断続的に聞こえてきますが、もともとそれほど気にならない性質なので、楽しそうだなぁと思うくらいです。窓を閉めてしまえばほとんど聞こえなくなりますし (南向きです)。
    • ラクーアの音は部屋の位置で左右される可能性がありますが、西向き中層の我が家も正直感じません。完成しているので平日の夕方とか、日曜の午後とかにラクーアの音に関しては実感してみたら如何ですか?。それよりも驚いているのは夜静かなこと。私は文京区の幹線道路に面した場所から転居してきたのですが、この場所とても夜静かです。





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    周辺施設[ ]

    • 菊坂にある吉村歯科は素晴らしいと聞いたことがあります。友人がかみ合わせの事で受診し、とても良心的で素晴らしい腕の先生と賞賛してました。地方からも電車に乗って受診しに来るらしいです。私自身は本駒込にある田中歯科へ通っているのですが、こちらの先生も私は信頼できます。しかし口腔外科があったかどうか定かではありません。
    • 私は講道館ビル歯科をお勧めします。一般歯科の先生は最近大学からいらした先生ですが、説明も丁寧で感じがとてもいいです。




    その他[ ]

    • 私がここをやめた理由。
    1. 最上階以外は眺望皆無。
    2. ジェットコースターの騒音で窓の開けられない生活。
    3. 野ざらしの駐車場
    4. 共用部分の物足りなさ、暗く狭いコリドー廊下。
    5. 一部西側住民のゴミだし・ポストまでの遠さ
    6. 成城石井(高い!)以外は自転車という買い物の不便さ
    7. 坂道
    8. コンサートのたびに揺れるドーム。歓楽街に住むという現実
    9. 反対運動で住んでからも埋まらない周辺住民との軋轢
    10. 駅からの動線にコンビニがない生活不便度
    • 我が家がどのように考えたかと言いますと
    1. 物件としては正直とても気に入っています。
    2. 港区とかは別ですが、文京区に、この価格帯のMSを購入する方は、居住者の皆様が、しっかりとした社会的にも文化的にも経済的にも共同生活させて頂くのが安心な方々で、その様なMSになると思っています。そして、今後、ある程度の規模のMSが出て来ても結局安いものとなり、住民層が当然、こことは違って来ると思います。
    3. 文京区の物件では正直、眺望という程のものがある物件は極めて稀(小石川後楽園パークハウスの高層階ぐらいですかね、でもあそこは裏が丸ノ内線です。)で、それ以外も主幹道路に面していたり、駅から遠かったり、立地的にも(中古を含めて)今後よいものが出て来るという保証は無い。私は文京区の居住歴25年、MSは6カ所住みました、60の方はあまり良い不動産業者に相談されたとは思いません、総合的に判断して、眺望が良い上に、他の条件もそろった文京区のMSってあるのでしょうか?。
    4. 低層、小規模のMSは今後も良いものがあるかもしれませんが、共有施設、24時間管理、免震、コンシェルジュ、2から3戸に一つのエレベーターなどを望むのはおそらく無理。実際、文京区にここよりも良い低層のMSを作ったらそんなに安くならないし、金利の上昇と小規模で管理費が高くなり、24時間管理が出来なくなるなどを考えると予算は結局同じになると思われる。
    5. 実際、中古では1年前より安いものが出て来ているとは思います、しかし、一流デベロッパーの扱った、コンシェルジュ、24時間有人管理を含めた管理の行き届いた、下駄履きでない、主幹道路に面していない、など、この本郷パークハウスと同様な条件の物件は多分稀でしょう。その上、地所がパークハウスにプレミアという言葉を名前に冠した物件はごく少数です。
    6. いくつかのこの夏売り出しの新規の物件調べましたが、色々と設えを落として価格を下げているのが現実でした。今後、文京区に出て来る物件も当然同じだと思います。
    7. 結論的には、物件の立地、規模、管理設備、住民層、売り主、下駄履きでない、免震などの全ての条件を満たした物件は私は過去にも、未来にも文京区内にめったに無い?(もちろん素人の意見ですが)。(文京区のみなさんがおそらく憧れの小石川パークタワーは流石に築17年ぐらいですし、免震でないです。その上、実際、取引価格も未だに高いうえに滅多に出てきません)
    8. これらの事を考えると、結局、我が家は、悩みの根源は予算だけなんです。 そうすると、例えば、金利の上昇基調なども考えると今後、安い物件が購入できても月々の支払いの違いは数万円の違いぐらいでしか無さそうなので、いざという時は、自家用車の所有を止めて、節約すれば、と思う様になりました。
    • 私もみなさんが本当に契約者なのか、とびっくりしております。眺望は望めないことはわかっているはずだし、金利は現段階では購入検討時とほぼ同じぐらいなので、今後上がるとしても本契約時にはそこまでの上昇はないはず。まあ、少なくても1000万円ほどの手付金を手放しキャンセルして港区などの高額物件を買える財力がある方々なのかもしれませんが。
    • 長所というか、まともに評価できる点は順不同で、デベ、24時間有人管理、コンシェルジュ、文京区、高台、エレベーターの個数、間取り、バルコニーの広さ、下駄履きでない、駅に近い、内部の設え、幹線通りに接していない、墓地、学校に隣接しない、免震構造、スラブ厚、地盤、適度の物件規模、必要最低限の共有施設、そして立地と価格から予想される住民層などの条件がそろっているということでしょうか。




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