三郷Beriesプロジェクト

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    三郷Beriesプロジェクト完成予想図


    物件概要[ ]

    • 所在地:埼玉県三郷市谷口657-4他13筆(地番)
    • 交通:つくばエクスプレス 「三郷中央」駅 徒歩4分
    • 総戸数:207戸(他管理事務室1戸、共用施設3戸)
    • 構造、建物階数:地上8階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2011年02月上旬予定
    • 売主:株式会社タカラレーベン
    • 施工:川口土木建築工業株式会社


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2600万円からと大々的に書いてありましたが70m2ちょいで、平均3000万円超えてる価格のイメージ。ただまだ予定価格だけど・・・・2600万円レベルなら買う人いると思いますが・・・・・
    • 90平米が当初3600万円台までだった価格が、4400万円台まで値上がりしました。当初の価格構成だったら購入したかったですが、ちょっとがっかりしました。エコキュートやふく層ガラスついていないのに、この価格では高いかと思います。
    • 別に悪い物件じゃないかもしれないけど、価格から言ったらそんなにベタ褒めするほどでもない。4400万台に乗るなら、最初からそう表示すべきだし、まだ決ってない段階で安い価格を載せておいてあとからあがると、意外と反響があるから値上げしたんじゃない?と思われても仕方ないですよね。しかも引渡し時期も延びてる・・・
    • 僕が聞いているのは、2階の部屋は75㎡、3090万円以下、西向きが2600万円台、4階は70㎡で3100万円台でした。 
    • 三郷市はまだ土地の値段が安らしく都内とかと比べると固定資産税が安いですよね。これから開発予定の三郷中央駅前は固定資産税が上がってくると思いますが、物件はチョット外れてますが、やはり固定資産税は上がっていくのか気になります。
    • 修繕計画を見るかぎりでは、無理した資金計画ではなさそうですよ?(と思って購入しました。素人意見なので、もし見落としあれば教えていただけると勉強になります)その分平面が3000円~6000円ですし、管理費も多少高めですしね。管理費の余りは修繕金に積み立てると聞いてます。また、管理組合の決定次第では、駐車場の利用率によってですが、全交換しなくてはいけない時に撤去することも可能だそうです。駅近とはいえ、買い物等には車がないと不便な地域ですが、何十年後かに発展したときに車の保有率下がってるかもしれませんしね。また、地上に出てる形の機械式なので、地下に下がるものよりはいいかと・・・。
    • フラット35Sは対応しています。ただ、今金利マイナス1パーセント引き下げをしていて、10年引き下げと20年引き下げがありますが、これは前者の方です。とはいっても、10年引き下げタイプでめ11年目からは0・3パーセント引き下げられますので、そんなに変わりはありません。
    • 低層階はお買い得だと思いました。3階、4階はこの駅近くで、この大きさで2800万円台ですから。よって低層階から売れているんだと思います。早めに買っていれば・・・
    • 3期での公募価格が2400万~3800万になってました。2期最低価格は2638万で最高価格が4188万だったので全体的に1割程度の価格改訂だと議論しておりました。
    • 4188万円は、4LDKの東側角部屋で、5Fだったと思います。3800万円は、4LDKの東側角部屋で、低層階でしょう。
    • みなさん修繕積立金の値上げについてご存知ですか?たしか、5年ごとに値上げを行い、最終的に18~20年後に+1万円くらいになるということですが。(お部屋によって金額の大小はあると思いますが。)契約後に知ったので、ショックでした。ローン+管理費+修繕積立金でかなりの金額になってしまいます。。。
      • 修繕積立金はどこの物件もあがりますよ。マンションなら仕方ありません。ココなら最大4万〜5万てとこでしょうか?


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    交通[ ]

    • 駅からの距離がとても近くて平坦なのが良かったです。足の悪い母がいるのですが、これなら大丈夫そうと言っております。あとは希望の部屋が倍率高そうなので何とかなると良いのですが…
    • 三郷中央駅は、八潮と南流山に挟まれた区間快速駅ですが、電車の待ち合わせは気になりませんか?
      • 現在、栄住民ですが快速はだいたい1時間に2本ぐらいしか今のところ走ってないので、そんなに気にはならないと思いますが。。。
    • TX線は、三郷中央駅は快速は止まりませんが、私は各駅電車で秋葉原までいきます。 そのほうが快速より空いているとのことです。(駅前マンションに住む方情報) 時間も5分程度の差なので。 時刻表をみると7時、8時台は14本の電車があります。 そのうちで区間快速が5本とまります。 だいたい3~5分程度の間隔で運行しています。 確かに同じ時間帯で快速の電車は2本と少なく、私的には問題ありません。 今の住まいからは、通勤時間が1時間30分かかるので、各駅電車で三郷中央から40分の通勤時間は魅力です。 
    • TXは東京まで延伸しなくても十分に便利な路線だとおもいます。東武も半蔵門線日比谷線と乗り入れしていて便利だとは思いますが、なにせ朝の混雑遅延がひどい。その点、TXは遅延もほぼなく時間通りにくるし、電車の乗り心地も快適です。
    • 延伸より、六両から八両にしてくれればいいです。TXの利便性の良さは利用してみるとよくわかります。
    • コストコ周辺からヨーカドーまでの超慢性渋滞は勘弁してくれ。


    構造・建物[ ]

    • 外観もモダンな雰囲気でした。女性らしさが漂うマンションになりそうですね。
    • 1階は一般道路に直に面していて、自室から一般道に出入りできるみたいですが、かなり防犯的には不安ですね。マンションのメリットはセキュリティなのに。だったら戸建の方がいいのかなと思いました。
    • 三郷市はもともと標高0m~2m程度の土地だそうです。 三郷市自体の土壌情報が見つからないので、近くの草加市情報がありましたので参考まで。 【参考】草加市は荒川や江戸川などの下流域に発達した広大な氾濫低地に属し、市内にも伝右川・綾瀬川・毛長川などの小河川や水路が多く分布する。それら大小の河川によって運ばれた砂などが堆積した微高地(自然堤防)が全域に混在する---三郷市のHPを見ると三郷市.検討中マンションの場所は海抜0m地帯のようです。 左右を川に挟まれた場所ですから草加市とほぼ同じと考えています。 ただ、最近の土壌改善技術や工法は進んでいますから、8階建て程度であれば、耐震性など問題ないと勝手に思っています。 心配な方は市役所の土木課へいけば教えてもらえますよ。 マンション構造は私も特に質問しませんでした。 3/7にMRにいったときにもらった資料に、壁厚、二重床、二重天井、コンクリート強度の説明書きがありましたが、内容が向かいのキャンセル物件を見に行ったとき(同じ日)の資料と営業の説明と同じだったので。 最近のマンションはどこも似たり寄ったりの工法なのではないでしょうか。 楽観しすぎるかなぁ・・・---以上です。土壌に関しては、関東平野、特に東京(江戸)を中心にもともと湿地帯で江戸の町はその湿地帯を埋めて造られた大都会です。 駿河台台地、大宮台地、などありますが、それ以外は大部分が湿地帯です。 そんなところに、30階、40階といったビルを立てる土木技術があるのですから。 マンションンの構造、工法に関しては28日に分厚い資料ができていて、その中に詳しく図解してありましたので、参考にされてはどうでしょうか。
      • 水害の件ですが、決して地盤の固い土地でない&河川に挟まれているため、大昔こそ水害はありましたが現在は特に神経質になって気にするほどではないと思います。ただ、絶対にありえないとまでは言い切れないので、気になるなら辞めた方がいいかもしれません。東京都足立区や埼玉の東部は、河川が多いのでどこも似たり寄ったりです。どうしても地盤が強固なところがというのであれば、東京西部や神奈川にされた方がいいと思います。ちなみに私は15年戸建てに住んでおりますが、なにも問題となったことはありません。土地の問題ですが、おそらくなんの問題もないと思いますし、現在の土壌汚染の浄化技術は優れているので万が一なにかあったとしたら、きちんと対応されているとは思います。安いとのことでしたが、三郷という土地からしたら決して安すぎることはないです。区画整理地からはずれておりますし、倉庫跡地を買い取ったとすれば、地主何人もから買い取ったのではないと思いますので、それなりに安く購入したのだと思います。
    • 構造的には問題ないと思うが、地盤が少しゆるいかな。57mくらい掘った、だから何だというわけではないけど、流山が35mくらいだったので。
    • 営業さんが仰るには6階以上なら視界に電線ははいらないとのこと。うちは予算的にきついので6日階以上となると比較的小さめしか狙えませんのです。なんせ世帯収入650万ですんで…。3000万越えたくないんです。そうなると4階がベストかと検討しましたが3、4階はもしかしたら視界に電線がちょうどくる高さかもと言われました。まぁ1、2mの距離に電線があるわけではないと予測してるのであまり気にはしてませんが。
    • こちらはなんとデザイナーズマンションですぞ、デザイナーズマンション!オサレ度では圧勝です


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    共用施設[ ]

    • 車庫は300円が一番人気みたいです。やはり300円は魅力的です。私も第一希望は300円です。
      • 機械式で月300円ってある意味罠な気がする。数十年後に全入れ替えで億近い額がかかるはずなのにその値段だと全然足りないはず。修繕費が相当負担になりそう
    • 駐車場に空きがあれば2台目借りれるとのことなので、夫婦共働きで自動車需要の高い我が家は是非借りたいと思ってます。空車率が高いってことは考えにくいような気がします。
    • 平面はすべて3000円と契約書には書いてありましたよ。あ、1階の部屋の専用駐車場は見逃してました
      • 全部3000円でしたか!身障者用は6000円と聞いていたんですが、特に自分と関係ないので契約書では見落としてました。確かに確認してみましたがMAX3000円になってます。1階の専用駐車場、機械式の1階が3000円、2階が800円、3階が300円でした。
    • キッズルーム、ゲストルーム、微妙なジム?、高濃度酸素ルーム等共用施設は多いですが利用しないとなると、共益費と管理費が若干高いかなとも思います。
    • 私は独身都内通勤なのでショップやジムは嬉しいですね。逆にこれだけ周囲にスペースがあるのでキッズルームは?です。ファミリーの方が多いと思うので有用なんでしょうけどね。
    • ジムは、200円で2時間なので使用する方は結構いると思いますがサラリーマン世帯が多いと使用したい時間がかぶり過ぎていつまでも予約が取れないとかなりそうですよね。。。
    • キッズスペース6畳しかないのですか?なんか大々的に書いてあるからもう少しおおきいのかと思ってました。この物件ってお子さんお持ちの世帯ってどれ位の比率なんでしょうね。6畳なんてすぐに手狭になりそう。しかも回りは空き地はあっても整備されてないから遊べる場所なさそうだし。
    • ゲストルームはありますが、来客用駐車場ってあるんですか?
      • 来客用はないとききました。。
      • 何かエントランスに近いところに一台身障者用の駐車場があって そこがあいていたらゲスト用に使っていいという話でした
      • 207世帯でゲスト用が1台分。。。常に何か止まっていて使用できる気がしないな。でもシャッター付き駐車場だから部外者が専有することはないから安心ですね


    設備・仕様[ ]

    • 設備も私たちが見てきたマンションよりはグレードも高く感じましたし標準(?でいいですか?)のキッチンとかでもかなりオシャレな印象でした。同じTX沿線のマンションの中では良い方ではないですかね?
    • 床暖房もついていて、おふろも広くてバブルバス?みたいなものもついていて気に入っています。
    • 引き戸へ変更 → 31,500円で、大体が、コンセントが干渉する位置にあるのでコンセント移設 → 6,300円
    • 食洗機をオプションで入れる方いらっしゃいますか?37万はちょっと高すぎ・・・


    間取り[ ]

    • 営業の方から上層階のベランダから東京スカイツリーが見えると言われたのですが,方角的に外環道の防音壁が邪魔しそうです.実際どうでしょうね? 
      • そうですね、確かに三郷JCTの走行中の車からは、はっきりと見えます。ただ、高層階から見えるかどうか?? 外環道の高さと同じ階数であれば十分見れますよ。 それこそ、スカイツリーが見えれば、隅田川の花火大会も屋上から見ることができますよね、多少遠いですが、自治会主催でビール飲み放題(?)で夏祭りもいいかも。


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    買い物・食事[ ]

    • 最寄りコンビニが駅の売店並のapしかない。
    • 三郷中央はどちらかというと車がないと楽しめない町だと思います。ホームセンターやIKEA、コストコ、ららぽーと、レイクタウンという買い物場には恵まれています。
    • 3キロ行けばヨーカドー、4キロ行けばコストコ、ららぽーとと車があれば不便はしませんから。


    育児・教育[ ]

    • 保育園が近くにない。
    • 三郷市は小中学生の医療費無料でしたかね?ゴミは分別ですよね?24時間出しは大丈夫?
    • 三郷市では 【対象年齢】
    1. 通院 小学校就学前まで
    2. 入院 中学校修了前まで
    • 今年から医療のところは拡充されると聞きました。10月から「入院・通院 中学校修了前まで」になるそうです。(市役所のHPより)


    周辺環境・治安[ ]

    • 松原団地は親戚が住んでるのでたまに行きますが、ほんと住むには良いところですよ。(正確には、なって来たというべきかも)散歩したくなるような楽しい公園も結構ありますし、駅から続くメインストリートの店舗の雰囲気が結構良い感じなんです。大型SCは無いですが、高層建築物による圧迫感もありません。なんというか、伊勢崎線の鈍行しか止まりませんが、鈍行駅ならではの良さが出てる感じです。そういう意味では、お隣の草加とは対照的ですね。行った事無い人は、一度行ってみる価値はあると思いますよ。
    • やはり、いつ来ても周辺が「臭い。」「小さな虫がうじゃうじゃ飛んでる。」これは個人的に「ニオイ」が苦手なので、春先にこの臭いでは、夏はどうなるの?と不安材料。東側の川は、降雨などの増水がないと、水の流れがないのできつい。周辺の住宅地から垂れ流しの「雑水」が流れるドブも、幼き頃を思い出す、あのドブの臭い、かな。計画地から外れているから、これ以上整備されるか微妙。
    • 現在、駅前にはなにもありませんが、その開発地区の裏側(グラウンド方向)は郵便局(本局)や地元金融機関、コンビニも徒歩圏内ですし、不自由さを感じる事は少ないかと思います。開業したばかりの駅の周りになにもないのは当たり前であって、目先の駅前地域よりもその街・都市全体の利便性を考えることが重要なのではないでしょうか??三郷市は医療・福祉・生活環境と人口10万クラスの都市としては申し分ないかと思います。あと近隣町内会ですが、この地域の町内会は古くから歴史があり、住民レベルでの交流も盛んです。とくに今は若い人間が不足しているようですので入会も大歓迎のようですよ。
    • このあたりは田園地帯だったのでその水路が多いということでしょうか・・・。現在は生活排水が流れ、お世辞にもきれいとはいえません(私の家の裏手にも流れています。)今時期から蚊などが出てきますので、それ相応の対策は必要かと・・・ちなみに各町内会で水路に薬まきは行っています。それよりもこれから市に水路にふたをするように働きかけなければいけません。子供が遊ぶと結構危険ですからね。
    • 川は臭いました。生臭い川の臭いというか。大雨が降るなどした際には流れができるようですが(営業担当者から聞きました)普段は淀んでいて汚かったし虫もけっこう飛んでいました。周りの生活排水が流れる溝川(ドブがわ)もね~臭かったな~。高速近い、川臭い、子供が誤って落ちたら危険な溝川、区画整理区域外だから整備はされない、うーん長く済むには悩んでしまい踏みきれず。
    • ゴミ出しについて以前営業さんに聞いたところ、24Hではないそうですよ。分別は普通レベルだったかと。(可燃・プラ・不燃 etc)
      • ごみは燃えるごみ、燃えないごみ、ペットボトル、カン、燃えないごみ、資源ごみ(ダンボール等)が大きな区分です。プラスチックは大きさによりますが大抵が燃えるごみになります。これは楽です!!生ごみはディスポーザーがあるのでほとんど出ないと思います。分別は楽なほうだと思いますよ。


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    周辺施設[ ]

    • 近くに進学塾の「明光義塾」ができていました。食べ物屋さんも春頃から比べてたら増えましたね。
    • 駅前にもアスレチックがある公園ありますし、遊ぶところはそんなに困らないと思っています。田舎育ちの私としては空き地があるということは遊び場があるということでもあると思っていますし。
    • 千葉銀行予定地は「しまむら」の隣でしょうか?確かに千葉銀行は微妙ですね。郵便局ができてほしいです。
      • 郵便局はマンションから2、3分の所にありますよ。マンションの裏にグランドがありますよね、その通りにあります。フアーストフード、コンビニ、店舗などありmすよ、市立図書館も。市役所は徒歩7、8分でした。
    • 来客用の駐車場がなくても、駅前のPが24Hで最大400円だったと思いますから、そこを利用すれば特に問題ないと思っています。


    その他[ ]

    • Beriesってどういう意味なんでしょうか?
      • タカラ単独のプロジェクトなのに聞き慣れないネーミングですね。ヨーロッパ系の言語(ポルトガル語など)でBerry、苺系の植物を表すようですが・・・。
    • メリット
    1. 駅近
    2. 価格安い
    3. TX(一応TX沿いは期待値高い。台風にも強い)
    4. 設備豊富
    5. 南向き
    6. デザイナーズ
    • デメリット
    1. ドブ川が3方に囲まれてる
    2. タカラの水は自己負担
    3. 送電線近い
    4. 駅から(道)暗い
    5. 無駄かもしれない設備(ジムや酸素カプセル)で管理費高い
    6. 地盤の噂が良くない
    7. 整備区域外

    掲示板[ ]

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