プレサンス ロジェ 神戸下山手

物件概要

プレサンス ロジェ 神戸下山手　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市中央区下山手通3丁目2番3（地番）
• 交通：

1. JR神戸線「元町」駅徒歩4分、阪神電鉄阪神本線「元町」駅徒歩5分
2. 神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅徒歩5分
3. 阪急電鉄阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩6分
4. JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩9分
5. 神戸新交通ポートライナー「三宮」駅徒歩10分

• 総戸数：69戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上15階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：2028年7月
• 引渡時期：2028年8月
• 売主：株式会社プレサンス
• 施工：多田建設株式会社
• 管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ・ グローバルコミュニティ株式会社

掲示板

• プレサンス ロジェ 神戸下山手（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 販売開始は今月上旬なのでそろそろ価格が出てくる頃なのかなと思うのですが、問い合わせされた方はいらっしゃいますか？便利な立地ということもあり、上階などはかなりの人気プランとなりそうですよね。
  • 仰る通りここの上階は人気でそうですね。北側も大通りで眺望良いですしね。ロジェシリーズということで、個人的には設備も結構期待しています。
• 南に道路がある分、全然いいですよ？
ここ最近の物件のなかでは
定借のジオも低層階は教会がかぶるのでピカ一といってぐらいかも？
ここを陽当たり悪いと感じるなら
もう新興住宅地を視野に入れるしかなさそうな？
• 価格は立地を考慮すると相応ですが、将来の資産価値も期待できそうです。
• 立地だけなら資産価値、確かに期待したいところなんですが、
現在の販売価格が高すぎるので（ここに限った話ではないですが）、リセールで儲けようとか
あまり損失なく投資に回したいとかそういうのは難しいのではないかと思ってしまう。自分用に買って、そこそこここで暮らして、ライフプランが変わる時に貸し出しやすいとか、売りやすいっていうのを目的にしているだけならばいいのかもしれないけれど。
• 立地相応の高めな価格帯や、都会的で賑やかな環境ゆえに子育て向きか気になる面もありますが利便性と華やかさを重視する方には魅力的な選択肢です
• こちらのような立地だと、投資用の方が多くなってくるのでしょうか。
値段はまだ公になっていない状態ですが、ものすごく高くなりそうだなという予感はあります。
そうなるとあまり投資としてはどうなんだろう、という感じにもなりそう。
きちんとペイできるのか？と。
公式サイトを見ている限りでは、なんとなく実需よりは投資向きなのかなという印象ではありますが。
  • 話を聞きに行けば値段は出ていると思います。販売は9月上旬となっているので。
ただ未定ということにして、値段は表に出さないのかな。値段って一番訴求力がありますからね。ここは全然価格の予想もつかないので難しいな。
    • 販売、9月下旬に延期していたんですね。もう既に9月下旬なんで、現地行けば売り出しているということになる。でも公式サイトの物件概要では、未定の文字が多く並んでいて本当に売っているのか？という印象を受ける。結局今はそもそも売り出しているのだろうか。
      • 本気のひとにだけ教えてくれるんでしょうね。プラウドが売れ残っているので値付けは慎重になるはずなので探り探りかな？
個人的には３LDKに１億超えた値付けをしてくるかどうかに注目しています。
• 3LDKで1億円を超えてくるかもしれない高価格帯が気になります。資産価値やリセールを今後することになった場合のことも考えると
じっくり見極めたくなりますね。
• 立地や多彩な間取りが魅力的な一方で、高めの価格帯が将来の資産価値やリセール面にどう影響するか気になります。相場的にはどうなんでしょうか。


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交通

• 駅から近いですしいいですね。しかも三宮！！

• 元町駅から徒歩4分という抜群のアクセスや三宮エリアへの近さが本当に魅力的です

構造・建物

プレサンス ロジェ 神戸下山手　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：531.00m² （登記簿面積・実測面積・売買対象面積）530.99m² （建築確認対象面積)
• 建築面積：298.93m²
• 建築延床面積：3,837.15m²
• 容積率：581.04％（指定500％・600%） ※建築基準法第52条第7項により法定581.74%
• 建蔽率：56.30％（指定80％）

共用施設

プレサンス ロジェ 神戸下山手　エントエランスホール完成予想図

• 自転車置場：96台（屋内上段ラック式27台・屋内下段スライドラック式45台・ 屋内固定式14台・屋内3人乗等対応平面式10台））
• ミニバイク置場8台（屋内平面式）
• バイク置場：2台（屋内平面式）
• 駐車場：9台［屋外機械式（内2台は電気自動車専用充電コンセント付)］

設備・仕様

• 都心生活に必要なセキュリティや収納設計がしっかり整っていて、
毎日の暮らしやすさに配慮されていますね。

間取り

• 間取り：1LDK・1LDK+S(納戸)・2LDK・2LDK+S(納戸)・3LDK
• 住居専有面積：33.06m²～60.88m²
• アルコーブ面積：4.29m²～6.29m²
• バルコニー面積：4.29m²～6.29m²
• サービスバルコニー面積：1.52m²～3.14m²

• 1LDKから3LDKと間取りのバリエーションも豊富なので、
自分のライフスタイルに合うプランが見つかりそう。

• 1LDK～3LDKとライフスタイルに合わせて選べる間取り展開いいですね

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. セブンイレブン 神戸鯉川筋店　　徒歩2分 （現地より約 140m）
2. ローソン トーアロード店　　徒歩2分 （現地より約 150m）
3. プロマート トアロード店　　徒歩3分 （現地より約 180m）
4. ドン・キホーテ 三宮店　　徒歩3分 （現地より約 210m）
5. ファミリーマート 柳屋いくたロード店　　徒歩5分 （現地より約 330m）
6. ダイコクドラッグ 三宮生田ロード店　　徒歩5分 （現地より約 330m）
7. 三宮センター街　　徒歩5分 （現地より約 350m）
8. コープ山手　　徒歩5分 （現地より約 380m）
9. 神戸北野ノスタ　　徒歩6分 （現地より約 460m）
10. ココカラファイン 三宮西口店　　徒歩 6分 （現地より約 480m）
11. 神戸元町商店街　　徒歩 7分 （現地より約 490m）
12. センタープラザ　　徒歩7分 （現地より約 490m）
13. スギ薬局 北野坂店　　徒歩7分 （現地より約 500m）
14. 大丸神戸店　　徒歩7分 （現地より約 510m）
15. 薬 マツモトキヨシ 神戸元町店　　徒歩7分 （現地より約 520m）
16. 南京町　　徒歩8分 （現地より約 590m）
17. 元町高架通商店街　　徒歩8分 （現地より約 610m）
18. 神戸マルイ　　徒歩9分 （現地より約 680m）
19. オーエスドラッグ 三宮店　　徒歩 9分 （現地より約 690m）
20. 三宮オーパ　　徒歩9分 （現地より約 690m）
21. ヤマダデンキ LABI三宮　　徒歩9分 （現地より約 710m）
22. 神戸BAL　　徒歩10分 （現地より約 740m）
23. 神戸阪急　　徒歩10分 （現地より約 800m）

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育児・教育

• 教育施設

1. 元町保育園　　徒歩3分 （現地より約 240m）
2. トアハッピー保育園　　徒歩4分 （現地より約 310m）
3. 神戸ゆたか園もとまち保育園　　徒歩5分 （現地より約 370m）
4. 神戸市立神戸幼稚園　　徒歩6分 （現地より約 430m）
5. 神戸市立神戸生田中学校　　徒歩7分 （現地より約 530m）
6. 神戸市立こうべ小学校　　徒歩9分 （現地より約 670m）
7. ニチイキッズ神戸三宮保育園　　徒歩14分 （現地より約 1,070m）
8. 神戸三宮シルクドリバー保育園　　徒歩14分 （現地より約 1,090m）

周辺環境・治安

• 地域・地区：防火地域・商業地域
• 地目：宅地

• 遊びにいくついでに、駅周辺を散策して、マンション候補地を見てみるのもいいかなと思います。マンションのホームページから察するに、ビジネスマン向けになるんでしょうか。スーツの男性……。
• 現地を見てきましたがとにかく場所がいいですね。
南側の低層階は日当たり悪そうですが、それ以外は申し分ない立地という印象です。
• 現地を見てきました。とても立地が良いと思います。
前面道路は思っていたより交通量が多くないようです。日当たりも西側以外は問題なさそうに感じました。
  • 南側にもちゃんと道路があるので壁に囲まれたプラウドよりも好条件だと感じました。プラウドよりちょっと静かでしょうし。HPの更新が楽しみですね。

    • 周辺はかなり密集している感じですよね。陽当たりらは悪そうでしょうかね。
日中は出ることが多いですが、ちょっと気になりました。
      • 現地へ行った者ですが、私も日当たりは心配しなくても大丈夫かなという印象を受けました。南側も幅は広くないものの道路に面していますし、ひらけている感じがしました。直射日光が当たらないのも、むしろ良いかなという印象です。
• JR元町駅徒歩4分という三宮エリアへの抜群のアクセスは便利でいいですね。
周辺は建物が密集していますが、日当たりは心配なさそう？
前面道路の交通量も控えめで、落ち着いた住環境が期待できますね。
利便性と資産性を重視する人にはすごく良い物件だと思います。
• 駅に近い分、そこまで日当たりに関しては期待はしていなかったんですが悪くないならばいいな。日当たりに関しては、周りの建物の要素も大きく絡んでいるので、未来永劫そのままではないとは思うのだけど、でも現状でよいならばしばらくはその環境は保てるでしょう。
• とにかく周りが繁華街なので街中が自分の家の続きのような感覚で暮らせそうです。おしゃれなカフェは山ほどあるし散歩をしても飽きません。
• 元町駅徒歩4分の三宮エリアに近接するロケーションが魅力的ですね。
• 周辺の建物が密集している環境での日当たりがどうしても気になります。


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周辺施設

• 公園

1. 三四公園　　徒歩2分 （現地より約 120m）
2. トア公園　　徒歩4分 （現地より約 260m）
3. 東遊園地　　徒歩13分 （現地より約 1,000m）
4. 磯上公園　　徒歩16分 （現地より約 1,270m）

• 金融機関

1. 日新信用金庫 神栄支店　　徒歩2分 （現地より約 90m）
2. 但馬銀行 神戸支店　　徒歩8分 （現地より約 630m）
3. みなと銀行 北野坂支店　　徒歩10分 （現地より約 780m）
4. みずほ銀行 神戸支店　　徒歩10分 （現地より約 780m）
5. 三井住友銀行 三宮支店※店舗改装工事中〈神⼾市中央区三宮町１丁⽬5-1にて〉オープン予定　　徒歩11分 （現地より約 830m）
6. 池田泉州銀行 神戸支店　　徒歩12分 （現地より約 920m）
7. りそな銀行 神戸支店　　徒歩12分 （現地より約 930m）
8. 三菱UFJ銀行 三宮支店　　徒歩12分 （現地より約 940m）

• 医療施設

1. 神戸とあ内科クリニック　　徒歩3分 （現地より約 170m）
2. 黄地内科クリニック　　徒歩3分 （現地より約 170m）
3. 井之上メディカルクリニック　　徒歩3分 （現地より約 200m）
4. 竹田内科クリニック　　徒歩3分 （現地より約 200m）
5. 置塩医院　　徒歩3分 （現地より約 210m）
6. 元町こころのクリニック　　徒歩4分 （現地より約 260m）
7. 神戸元町呼吸器内科 アレルギークリニック　　徒歩4分 （現地より約 280m）
8. 神戸みらい予防クリニック　　徒歩4分 （現地より約 310m）
9. パルモア病院　　徒歩5分 （現地より約 380m）
10. 福家診療所　　徒歩5分 （現地より約 400m）
11. いけざわ神戸元町クリニック　　徒歩6分 （現地より約 410m）
12. オクノクリニック 神戸三宮　　徒歩9分 （現地より約 680m）
13. ひろクリニック　　徒歩11分 （現地より約 830m）

• 公共施設

1. 生田神社　　徒歩5分 （現地より約 400m）
2. 生田警察署　　徒歩6分 （現地より約 480m）
3. 兵庫県庁　　徒歩7分 （現地より約 530m）
4. 神戸国際会館　　徒歩11分 （現地より約 870m）
5. 神戸市立博物館　　徒 12分 （現地より約 940m）
6. 中央区役所　　徒歩13分 （現地より約 970m）
7. 神戸市役所　　徒歩13分 （現地より約 1,040m）

• レジャー・スポーツ施設等

1. 相楽園　　徒歩9分 （現地より約 670m）

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