プラウドタワー武蔵小金井

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プラウドタワー武蔵小金井外観_2

プラウドタワー武蔵小金井外観

物件概要

• 所在地：東京都小金井市本町6-14-28
• 交通：JR中央線 武蔵小金井 1分
• 総戸数：200戸(地権者用26戸含む)
• 構造、建物階数：RC造25階地下2階建
• 完成時期：2009年02月
• 施工：戸田建設
• 売主：野村不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2007-11-13現在、第１期128戸完売したそうです。
• 2007-11-25現在、駅から１分という事で価格は強気ですね。しかし食洗機が標準装備されていなかったり、ベランダにはシンクもない。設備は意外と地味目です。市内在住の土地持ちが、土地を売却して購入しているケースが多いようです。重要事項説明会では会場に自転車で来ている方が結構いました。
• 2008-01-31現在、見てきました。実は73.4平米で5980万円（坪268万円）からあるんですね。2期は予定価格より少しだけ下げてきているのかな？
• 2008-02-03現在、73.4平米で五千万円台の部屋は確かに値段が下がってるみたいですね。その部屋は恐らく北西角の下のほうの部屋だと思います。北は建物の立体駐車場、西は目の前がヨーカドー予定ですから、角部屋といっても条件は相当悪いところだと思います。
• 2008-02-05現在、すみません　予定価格表の見間違いでした　手元1期１次資料では北西角９階が６７００万となっています　８階は２期販売予定でしたね　１期で北西角１３階は６９００万、１５階は２期販売予定ですね　１期販売時に頂いた資料ですがよく見ると同じ北西角が１期１次に２２階７２８０万１期２次に２３階７２５０万　１期１次の売れ行きで値下げでしょうか　一階違いで６７００万と５９８０万値下げではないですか？
• 2009-02-11現在、前はホームページ上では完売となってました。その後六戸、八戸とキャンセル物件？が出てきました。はじめは部屋番号記載で出てましたがいつのまにかルームタイプだけになってます。物件概要は更新時期すぎても更新されなかったりで。
• 2009-03-27現在、26万の部屋もまだ掲載されてますね。いい部屋だと思うのですが新築･駅近の6000万以上する部屋でも、この家賃ですぐ借り手がつかないなんて、もし投資目的ならきついですね。武蔵小金井は人気ないんだな…。
• 2009-03-29現在、小金井には、そもそも家賃25万以上のマンションはないに等しかった。70平米台なら、新築でも20万がせいぜい。タワー＆駅近に＋15万払う価値があるかどうかだと思う。せめて広さが100平米超えなら借りてはいそうだと思うけど、いかんせん狭い…。
• 2009-04-03現在、四階が全部ワンルーム？四階のみ分譲プラスワンルーム。そんなことも知らないでここで何をしたいのかな？ワンルームと分譲の仕様はほとんど変わらない。部屋の広さ、階数の問題くらい？今なら駐車場も駐輪場も空いてるから借りれるかも。西側でもこの家賃はお得感ありかな？

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交通

• 渋滞をご覧になりましたか？道路が混んでいるのでバスの定時運行が出来ないのです。仮バス乗場ですが、URのバスルートの設計も最悪です。？年後完成のバス乗場も現在より駅に近づくだけで同じ形です。小金井街道から入り連雀通りに抜ける道路（旧バス乗場）が有れば、狭い小金井街道でのバスのすれ違いも発生しないのでスムーズな運行が出来ます。

構造・建物

• 補修跡は見て取れますが、見た目だけ／表面的な補修は気をつけましょう。床板の隠し釘の出っ張りは目に付くと我慢できません。光の加減で床の傷も打痕もワックスに巻き込まれたゴミや毛も見えにくいですよ。ライト持参をお勧めいたします。また、踏み台を借りて高い位置もチェックしたほうがいいかな。私も次回は再々度ですが徹底的に見ますよ。当然ベランダ／外壁／サッシ、アルコープ含めてね。共有部分の説明も聞いてみようと思っています。
• 多くの方が感じられた共用部分のチープな仕様。いわゆるＵＲ仕様という事です。専有部分に関しては、どんなマンションも不具合は有ります。一級建築士の内覧会立会同行はどこでも行われている事ですから。私は換気フードの天井に近い角の箇所に凹みがあったので指摘しましたが、どの様に修繕されたか心配です。その他には小さい傷が数ヶ所と汚れが有ったものの不具合は見つけられませんでした。皆さんが色々言われているので、明日の再内覧会ではもっと厳しい目でチェックします。
• 廊下の勾配もかなりきついですよ。透明なベランダのボードってちょっと困ってしまいますよね。きれいにつる性の植物で目隠しでもしようかなと考えています。オリーブを薄い生垣状にするのもいいかななどと考えています。専有部分は外壁に沿った場所では壁紙一枚という話を聞いていたので（一般に）、確認してみました。柱や外壁から空間を取った内壁になっているので、ボードにドリルを入れての作業はOKだそうですよ。洗濯機の上のボードとか、リビングあたりに神棚（ちょっとお洒落じゃないけど）とか自分で仕上げようかと思っています。
• ＡＬＣの留金具が露出しているのですが、通常は壁の内側に隠れるべきものだとおもうのですが。設計の段階から野村は分かっていたはず！ちゃんと責任を持って対応しない建築担当がこの様な事態を招いたのではないでしょうか。金具を隠すには覆い隠すような壁を作ったりしなければ成らないでしょう。
• ２／７の時点で非常階段をチェックしました。塗装してない手すりには、驚きました。パイプの素材がむき出しのままで完成なのでしょうか。ステンレス素材ならともかく。非常階段にリッチな仕上げは求めませんが、今までに見た事の無い手すりです。工事現場の足場ですね。ビニールで階段部分と壁を一部養生してありましたが、どこかを塗装する様な、仕上げの途中の様な感じでした。何処の箇所かは、見て取れませんでした。
• アナウンスが入らないけど風も入ってこないですか。でも角部屋なら（うちは角部屋ですが）二箇所窓を開ければすごい風が吹き抜けると思いますよ。今日は訪ねて来た友人が「便利すぎるのでは？」と言ってましたが確かにですね。駐輪場の二台目三台目の空きの心配をしてましたが今契約中の一台も必要ないくらいです。
• 角部屋ですが同じです。東側の個室は風はあまり入りません。抜けるところがないですからね。こういうお話は住民版でした方がいいのでしょうかね？検討中の方の参考になるからここでもいいような気がしますが、、、。住んでみないとわからないことも色々ありますよね。
• 天井が１０センチ低いと確かに窮屈だけど、他のフロアとの違いを重要事項で説明して本人が納得して買うなら問題ないと思います。
• 圧迫感等を問題視しているところをみると、階高ではなく天井高のことですね。一般に天井高とは、床から天井までの長さを言います。床下や天井の上にも配管等のスペースがあり、これを含めたものが階高となります。通常暮らしていて気になるのは、天井高ですよね。

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共用施設

• 空き室が出た場合に管理費等が居住者負担はしってましたが駐車場の管理費も負担するものなのか？疑問です　記載書類の担当者が担当でない？意味がわかりませんでした　来月の交流会は出られませんのでぜひ質問の回答を教えて頂きたいと思います　引っ越しに関しても実際のスケジュール等がよくわからないです。
• 駐車場が埋まらないから管理費上げるなら駐車場は１キロ以内でも15000円ぐらいで借りれるし！それよりも、最近ガソリン代が高くて車に乗る距離が減ってるし車が無くてもいいかなとも思います。
• プラウドの駐車場に空きがまだあるようですね。駅近辺の民間駐車場はだいたい１５０００円〜２５０００円というのが相場のようです。（１５０００円のところはだいぶ遠くなりますが）自分（小金井在住の者です）は、以前からプラウドから南へ３分くらいの所に１８０００円で借りているのですが、プラウドの駐車場に借り替えようかまだ決めかねています。雨の日に濡れずに部屋に帰れるのも魅力ですが。

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  プラウドタワー武蔵小金井エントランス

設備・仕様

• 床のワックスはウレタンコートだったように記憶しています。溶剤を使って拭き取ることになるでしょう。特に床は痛まないと思いますよ。今のワックスなど1-2年で駄目になるはずですから、今後何度も塗ることが前提です。現状のワックスを落としてハードコートをする場合は今よりも強い溶剤になると思います。塗布後に乾燥固化するまで少しの時間が必要です。
• インテリアオプションでは何種類か見積もりを出してもらいました。食洗機・食器棚（御影石のトップと収納式ゴミ箱付き）・コーティング（キッチン・バスルーム・玄関の大理石）・窓ガラスのフィルム・ベランダのタイルです。約２００万円近くになってしまいます。。これにフローリングのコーティングやエアコンを買ったりすると、物件価格に３００万円は上乗せになるのでしょうか。
• カーテンはいい物は本当に高いですね。私は南側のリビングと個室のカーテンはオプション会で申し込みました。北側の個室２部屋は出窓で窓も小さいので入居してからホームセンターのイージーオーダーで済ます予定です。（窓の雰囲気でロールスクリーン等、実物を見てから考えたいとも思いました。）
• 川島織物のFFはオプション会も市況も10％引きのようです、だから国内の高級品を使うならばオプション会が有利みたいです。照明は市況は40％引きで広告されています。（多少安くなります）床コーティング（ウレタン）も安目ですし、全室塗ったらクローゼット等の床も全てサービス。シリコン系のハードコートをしてもオプション会のウレタンコーティングよりも安目です。水周りのコーティングは業者を同行してから決めます。（どこまで塗るのか？）熱線遮断フィルムは夏は涼しくても、内側からの遠赤外線遮断には？、冬にも外光遮断で部屋は暖まりません。UVカットフィルムは家具にとって日焼け防止になります。
• 注意点としては共有部分になると思いますが、まず玄関ドアの入り口の床が3枚ほどの板になっています。そのうちの1枚が反っているのか足で踏むと「パコパコ」と響き気になりました。他の住居者の方のところも足で踏んでみましたが、やはりそうなってるところもあり注意されたほうがいいと思います。お風呂ですが、排水のところを見ると汚れていて、さらに髪の毛が何本か引っかかっていて既に入浴してた後のようで気持ちが悪かったです。当日トイレは6階の説明会会場だけしか使えません。

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買い物・食事

• 長崎屋がドン・キホーテになるのは本当みたいだね。他の店も長崎屋からドン・キホーテに次々と鞍替えしてる。溝の口店なんて武蔵小金井店と同じような高層階なんだけどドンキになった。ドンキになっても中にベスト電器やレストランの「おあしす」があるし。
• おあしすの営業は終了してます。今年の４月にＭＲに行ったときに、テナント誘致のことをききました。パチンコ・三浦屋・クリニック（名前を忘れました。新宿にあるクリニックと説明を受けました）・現在駅前で仮説営業している店舗たち（マックからＡＴＭまでのお店たち）・鎌倉パスタ・王将・パン屋などでした。三浦屋が成城石井に変わるのはいいけど、出店中止はイヤですね。あれだけ打ち出しておいて、それはないです。
• ヨーカドーは食品売り場以外は混まなくなってきたね。フードコートなんかは、土日でさえ混んでるのは昼時だけ。どこのフロアーでもレジに行列はなくなった。アカチャンホンポは田無店の時からお世話になってて、武蔵小金井に移ってからは、ガラガラで使い易くなった。田無店の時はレジに大行列だったけど、今は閑散で店員が暇を持て余してる。大丈夫かな。もっと心配なのはアクウェルモールかな。三浦屋を筆頭に客が入ってない。
• フードコートに土曜日の夜に行ったけど、混んでたよ。三浦屋も昼間はそこそこ混んでるけど。不景気だから、安売りが武器にならないスーパーは厳しいだろうけど、三浦屋は品質が全般的にいいから頑張って欲しい。鎌倉パスタはまだ利用してないな。美味しいのかな？ヨーカドー１階のパスタは安さに見合った味だったけど。

周辺環境・治安

• テナントとしてパチンコが入るというのは確かに大きなマイナスポイントですが、それを理由に購入を断念するというのはいかがなものかと思います。結局は立地が最大のポイントでしょうから、立地が気に入っているのであればあまり惑わされない方がいいと思います。パチンコが入居することによって実害も被ることになりますが、生活をする上ではそれほど大きな害はないと思います。それよりも駅前の再開発エリアにあるというメリットの方がはるかに大きいはずです。ただし、小金井市に立地しているという点は気をつけた方がいいかもしれません。小金井市は現在財政破綻目前ですので、できることなら脱出したいと考えている住民も少なくありません。そんなときにわざわざ小金井市に引っ越して来るというのは、それなりの覚悟は必要でしょう。
• どうやら南口再開発はゴミ問題と並ぶ小金井市の失政の象徴となりそうです。反対している地権者がいるため歯抜け状態で開発が進められています。このタワーが建つ街区には反対者がいないので直接的な影響はないと思いますがヨーカドーや市民交流センターの着工は当面無理でしょう。計画の見直しを迫られる可能性もあるかも。
• 買った後の小金井の再開発の内容がどうか心配で多少調べてみました。再開発の施行者が都市機構ですね。今まで都市機構で成功した街づくりはあるのですか?中野坂上・大泉学園なども都市機構ですね。10箇所程度調べましたが全て街づくりの面からは失敗ですね。
• 小金井って都市再生機構の協力なしに再開発ってできるの？府中とか武蔵野、三鷹みたいに市が自前で駅前広場をつくるのが普通なのに東京都につくってもらって都市再生機構に協力してもらってプラウドタワーやイトーヨーカドーまで出来て自分はなんの文句もないのだけど。

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周辺施設

• 三鷹北口のツインタワーは28階建てと31階建、高さは103.7mになるようです。武蔵小金井の高層階と三鷹の低層階が同じぐらいの価格だったら断然三鷹。でも三鷹の方は時期的にも遅くなりそうだし、そんな値段じゃ買えないでしょうね。
• 改札とタワーの間に残存するＪＲ東日本のバラック約５棟の立ち退き時期が明確になっていません。いつ撤去されるのか野村不動産に確認する必要があります。第二に、タワー北側の通路に自動車が乗り入れることになりますが、ここは地区計画上は車両乗り入れできない設定になっているので、事故が起きた際に管理組合に賠償責任が生じるかもしれません。その危険性をどう考えているのか野村不動産に確認する必要があります。
• 今の市長はタワーからそう遠くない場所に焼却場の建設を考えているようで、すでに候補地として発表しています。とりわけ東面を購入すると窓を開けたら煙突が見えるということになりかねません。煙突はタワーよりも高いものになると想定されます。第四に、ＪＲ中央線の高圧電線がマンションエントランス付近にしばらく置かれるとの情報もあります。実際どうなのかを野村不動産に確認する必要があります。その事実がないなら安心ですが、仮に事実だとするとペースメーカーへの影響はないのか？事故の危険性がないのかなどを十分に検証する必要があります。
• タワー南面にはお祭り広場が設置される予定です。今のところ誰が管理費を払うのか明確ではありません。下手をするとマンション居住者も負担しなければならないかもしれません。また、市はお祭り広場でさまざまなイベントを考えているようですが騒音や光害はどうなのか気になるところです。
• ちょっと考えられないことですが、タワー４階はワンルームの賃貸マンションがずらりと並んでおり、立地から考えて不特定多数が出入りするオフィスとして使われる危険性もあります。その部分と上層分譲マンションのエレベーターは共用です。セキュリティーの面などで幾分の不安を感じるものです。
• 建物西側にイトーヨーカ堂ができます。高さはマンションの６〜７階に相当すると思います。店舗の窓がどうなるかにもよりますが、マンションの低層階のプライバシーが守られるのかどうか、心配です。
• 駅前ですので立地は最高です。この再開発に反対の地権者もおりますので、ある人を通じて、O氏に何が問題なのかを直接聞きました。居住用も投資用も大切なお金を動かすわけですので確実な情報をとることが大事です。特にこのマンション（１−Ⅱ街区）については下記の通りです。（公開されていない図面なども見させていただきました。）

1. マンション北側の敷地内通路２号は、駅から、大型店（イトーヨーカ　　ドー）への最短通路となり、一番交通量が多いと想定される。歩行者・自転車専用通路として使用することが「地区計画」で決定されている。しかし、店舗用荷捌き駐車場・居住者用駐車場・身障者用駐車場があり、恒常的に車が進入する。計画では幅員６ｍで車は相互通行となっておりその幅員は５．５ｍ。歩行者は０．５mです。（車は全て　　西側から進入。駅前広場からは入れません。）マンションのゴミ置き場のドアーが観音開きで、そのドアーは通路側に開きますので、いつ車にぶつかるか判らない。万が一人身事故が起こった場合は、道路交通法は適用されずその責任は、管理者つまり管理組合になる。よって、最終的にはこのマンションを持つ地権者責任となる。東京都の北多摩建築指導事務所の中山課長の見解とのこと。そのため、都建築指導事務所と施行者（敏再生機構）との話し合いでは、ここでの事故を未然に防ぐ為、機器及びガードマン投入で合意してます。このことは、都建築審査会への処分庁である東京都が提出した書類に出ているのを読ませていただきました。耀は、ガードマンを　　常時置くことになっておりますが、その費用は、同然居住者持ちとな　　ります。そのことは、施行者である都市再生機構は、地権者にも話を　　一切しておりません。
2. マンション南側にあるコミュニテー広場の管理担は、マンションを買う人にも応分の負担をさせられます。マンション南側の一部は、この広場の一部にカウントされています。この広場も地区計画で、緊急災害時の災害拠点として使うとなっている。通常市（行政）が、管理費を負担するが、小金井市は、全地権者に負担させてホッカブリを決め込んでおります。これは、市議会の駅周辺特別委員会(平成１８年６月１６日）で論議されていますので議事録参照してください。
3. ここの書き込みにも書かれていました、地下１階にパチンコ屋さんが入り、１階には「景品交換所」が出来ます。地価と一階はエスカレーターが設置されており、地下１階の音（音楽・呼び込みの声）は、１階に流れます。一階の店舗もその対策にビルでの内側での入り口から、外側へ変更するなどの考え方に変わったオーナーもおり、イメージ的にはあまりよろしくないビルとなるでしょう。その隣に武蔵境のヨーカドー(２棟分）の１,５倍ほどの面積のヨーカドーが出来ますので、この１階の店舗は、通常商品を扱った店舗のようで（パン屋：サンメリー:現在休業中・DP・和菓子・不動産・マッサージ・スーパー・呉服小物・景品交換所・洋服直し等が入店予定：南口の仮店舗:駅広場予定地で営業されているお店が入ります。）ヨーカドーに飲み込まれるものと思われます。（この件は、都市再生機構の久保所長も私の聞いた人に言っているとのことです。
4. ２階は飲食店街となります。一つ一つが小さいコマですので、既存の飲食店が３店入ることは決まっておりますがそのほかは未定とのことです。（ヨーカドーの飲食店街と比べると維持できるかが問題ですね。）マンションを買ったは、数年で１階、２階が、無残なシャッター商店街になったら、資産価値に影響します。
5. 中央線の高架化は、２３年３月完成と言われていますが、都で聞きましと半年ぐらい遅れるかもとのことです。そうしますと、マクドナルドからに市にあるJRの建物（プレハブ）４棟が、小金井以西の基地になっており、それまで移動し建物の除却は出来ないとのこと。よって、マンションは２０年秋に竣工し２１年１月から入居するも、駅からのアクセスはどうなるか?市も都市再生機構も「貝」になっております。渡辺市議会議員の掲示板の再開発関係を参照してください。

• 地下店舗への入り口は図面から北東階段（駅方向、住居メインエントランス横）、東正面エスカレーター＆階段（ロータリー正面）、南西階段（商業用地下駐輪場入り口）です。新台入れ替えでで北東側に並ばれたら最悪です。東正面も駅前再開発としては幻滅です。まあ、パチンコ店への誘導方法を決めるしかないですよね。
• パチンコ屋は地下に2軒入るという噂もありますよ。もしそうなったらサービス合戦、客引き合戦で賑やかになるかもしれませんね。1階には景品交換所もできるようです。

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その他

• 期日を守っていただく様に交渉して行く予定です。約2ヶ月、話をしてきてなお引き渡しに間に合わないことは誠意の低さの現われでしょうか、信用に基づき完成前物件の契約が成り立っているにもかかわらず完成させることの出来ないことは不誠実という事になるのでしょうか。
  • 第21条：買主又は売主は、その相手方が本契約に違背し、期限を定めた履行の催促に応じない場合、本契約を解除することが出来ます。
  • 第22条：前条の解除が売主の違約基づくときは、売主は買主に対し受領済みの金員を返還し、かつ売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとします。　引渡しまでに工事を完工し買主の立会い確認後に受け渡しとする義務があるのではないでしょうか。
• ご当地小金井市の資産税が高いことです。武蔵野や三鷹よりもとても高い税率です。聞くところでは多摩２６市の中で２番目に高いということだそうです。

掲示板

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