パークホームズ土浦

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    パークホームズ土浦 外観画像
    パークホームズ土浦
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      4.29
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    物件概要[ ]

    パークホームズ土浦 外観完成予想CG
    パークホームズ土浦 外観完成予想CG
    • 所在地:茨城県土浦市大和町3006-15(地番)
    • 交通:常磐線「土浦」駅 徒歩3分
    • 総戸数:196戸(ゲストルーム1戸を含む)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造地上20階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2023年3月
    • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社長谷工不動産
    • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • レーベンのような、誰も建てない三角の敷地。通路側は全室インフレームで、柱が居室に食い込んでWベッドも置けない。トイレも手洗い一体型。MRに行く気もしない。野村プラウドと言い、ここと言い、メジャーセブンは北関東を舐めてないか?
      • 茨城県という(失礼ながら)ド田舎を過大評価してるのでは?プラウドつくばは価格的にダメだけど、ここは価格が妥当なら全然OK。三井は概ね妥当な値付けをするので期待。
    • 需要がどこまであるかはわからないが、マンマニさんがアネージュの記事で書いているように、ウララのスーパー・市役所、アルカスの図書館、アトレの店舗(カフェ、レストランなど) などで、一応駅前だけで生活を完結することが可能。ということで、土浦のマンション購入は今や駅前一択かと。その中でもメジャーデべの大規模となれば、ここ以外は考えられない。駅遠からの住み替えなどけっこな需要がある、かもしれないね。
    • 自分はリタイア後の住まいとして考えてるんだが、現役世代で都内通勤でもテレワーク主体だったりするとここもいいかもしれないね。出社日は特急で優雅に出勤。東京、品川直通で楽々。HPを見ると高校に通学も良さそうだ。土浦一高に自転車で通えるね。
      • 週に1、2回の出勤ならアリかも知れません。ただし群れることが好きな日本人、コロナ終息後にテレワークが定着するかもう少し様子見が必要では?それと新幹線通勤を認めている企業でも在来線特急は通勤補助の対象外が多いです。特急料金を自己負担できるなら特急通勤もありでしょうね。
    • 価格もまずまず。最上階プレミアムとか、あるいは有料オプションでいいから都心マンションレベルに仕上げられれば良いのだが。。。
    • 10階建て100戸のマンション建てるよりむしろ売りやすいと考えたのかもね。ソリッドタワーも古くなったし、ここが土浦のランドマークマンションとなる。高層化することで眺望を売りにでき、大規模化することで2層吹き抜けエントランスやゲストルーム、スタディルームなどが設置できる。1次取得者より周辺(ソリッドタワー、プレミアムレジデンス、ポレスター)からの買い替えが多いかもしれないね。ァネージュはとても厳しい状況になった、かも。
      • 同じ長谷工で値段も同じレベルですからね。それなら三井を選ぶ人が多いでしょう。ただ気になるのが設備と仕様です。三井は郊外物件だと極端な低仕様が増えてます。それと20階196戸でエレベーターが2基というのは少なすぎると思います。
    • 標準仕様は価格に見合った北関東仕様だろうね。キッチン天板が選べるといいのだが。カスタマイズというのがどの程度できるのか、期待したい。
    • 値段的にもこなれてるし、売れるんじゃないか?最近はつくば勤務者でもTXを敬遠する(混む、座れない)層が出てきたって言うし。ここならつくばも都内も楽に行けるし電車は特急または特快グリーン車で東京駅品川駅まで直通だし。
    • 坪150万から、最多価格帯でも160万ぐらいかな。中古もみてみたが、プレミアムレジデンスやポレスターで2500前後。それなら3000強からある新築のここのほうがいいだろうか?
    • こういう地方都市だと財閥系のブランド価値は高いよね。めったに建たないから。ブランドと新築プレミア考えると高い買い物じゃない。むしろ三井の駅前マンションがこの値段ならお買い得レベル。
    • 第一期1次たった7戸か。とりあえず少し売って様子を見るのかな?都内通勤者が探す場所じゃないから、じっくり少しずつ時間かけて販売する感じ?
      • とりあえず1ケタの戸数(3,5,9など)を記載しておくというのは時々みるので、それかなと。最多販売価格帯というのを記載しなくていいらしい。客としてはMRみてないのに決められないよね。
    • 昨日1日にモデルルームがオープンしましたが、いらした方いませんか?来場予約のページを見ると余裕がありすぎてちょっと躊躇ってしまいます。
      • 昨日、機会があっていってみましたが、同時間帯にはもう一組いて結局2組でした。ブースは3つあり、それぞれ個室型となっています。話を聞きましたが、あまり商品研究といいますか、恐らく一番比較されるであろうつくばの新築マンションの動向やスペック、自社での競合となり得る柏の葉との差異、中古市場の動向など、その点の理解はまだ十分ではないようですので、もう少し時間が経ってからの方がいい話が聞けるような気もします。
    • 販売が2か月後ろ倒しになったな。やっぱ反応ないか。茨城の需要はTX沿線一極集中だもんな。土浦市民だって家買うならつくば、って奴多いし。
      • 10月下旬に販売延期になっていましたね。ちゃんと販売するのでしょうかね…
        • コロナ緊急事態を理由にしてるけど三井の他のマンションは変更なんてしてないよ。反響が弱すぎて販売開始できないんだと思う。本当に前向きな検討者だったら、だらだら延期されたら怒るはず。たぶんそういう人がいないのだと想像。完成が再来年の3月つまり1年半後だから急いでないのだろうけど、もしかすると突然「レーベンハイム土浦」なんて名前を変えて登場するかもw
          • (第一期1次)販売予定時期:2021年11月中旬販売予定。また延びましたね。具体的な予定価格が出てるので売ることは間違いないのでしょうけど、なぜこれほど販売計画がずれるのか、どなたか解説していただけませんか。
    • すごく値下げしましたね。つくばの駅前と坪単価が100万円程度の差が出ましたね。土浦駅からダイレクトに東京駅にも行けますし、大手デベの開発でこの値段なら買いな気がしますね。
      • 2300万円台~4000万円台(100万円単位)、間取り:2LDK~4LDK、専有面積:64.66m2~90.45m2。公式のトップに「4LDK2800万円台~」とあるので上下階で価格差が大きそう。この2800万円台の4LDKはエントランスホールの真上かな。音が響くから。それとも中部屋の80m2か。どっちにしても安い。賃貸でも採算合うんじゃないか。
        • 価格は、アベノミクスが始まって不動産価格が上昇する前の単価とあまり変わらないのでは。都心の不動産価格上昇の波及効果がつくばだけでなく、土浦にも来ることを期待しています。
          • 三井にこの価格にされるとアネージュもつらいね。強気な価格で出てるウィザースの中古はもっとつらそうね。
            • アネージュもたくさん残ってるからね。ちょうど築1年だ。同じ長谷工物件だからブランド力で勝るこっちが有利だね。しかも安い。
    • 今のこのご時世で坪単価125万円はかなり安いです。三井さんは原価でもいいんで早めに売り切りたいんでしょうね。
      • 本当にそうですね。長谷工とはいえおそらく建築費だけの値段に近いでしょう。損切り的な意味でさっさと売ってしまいたいのかも知れませんね。そうであれば土浦で探してる人には朗報ですよ。三井ブランドにこの値段で住めるんですから。
    • 低層階か高層階で迷ってます。低層階は、植栽が楽しめそうですし価格が安いです。一方、高層階は眺望が良いので資産価値が維持され易いと思ってます。値段がそこまで変わるわけではないので、高層階のほうが無難かなと気持ちが傾いてます。
    • マンマニさんのブログが取り上げています。検討している方はチェックしてみてください。
    • 下半分を安く、上半分を高く売るみたいですね。早く売り切りたいから下半分の価格をリーズナブルしたか?駐車場は機械式とタワーだから維持費が結構係りそう。
    • 第一期31戸ですか。上層階がこれからということを考えるとまずまずのスタートか。
      • 31戸に増えたんですね。最初は7戸って出ていたので心配していたのですけど。これが即日完売しないようだと今後苦しそうですね。アネージュと販売合戦が激しさを増しそうです。
    • ここにマンションを買うメリットって何かありますか?都内在住で、ここから通うには便利かなって思うんですが。
    • 予告広告が1期2次になってます。1期1次は完売したのでしょうか。このお値段だと検討しやすいので以外と売れ足が早いかも。


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    交通[ ]

    • 常磐線っていうのが一番微妙なポジションですよね。常磐線って事故や風でまともに走ってるイメージないもん。通勤通学で使うのは厳しい気がする。
      • 普通に使ってたよ。全く問題なし。自分はのんびり通勤したかったので特急(指定席)使ってたけど。まあでも、つくばとか土浦から都内に通うのはお勧めしない。大学は都内とかになるだろうから子供に負担かけるしね。


    構造・建物[ ]

    • 敷地面積:3,297.13m2
    • 建築面積:1,315.62m2
    • 延床面積:17,321.76m2

    共用施設[ ]

    パークホームズ土浦 エントランスホール完成予想CG
    パークホームズ土浦 エントランスホール完成予想CG
    • 駐車場:敷地内機械式 148台 来客用1台・カーシェア用1台(別途あり)
    • 駐輪場:208台


    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 間取り:2LDK~4LDK
    • 専有面積:64.66m2~90.45m2
    • バルコニー面積:9.47m2~23.86m2


    買い物・食事[ ]

    • 商業施設
    1. ココカラファイン プレイアトレ土浦店  (徒歩3分・約210m)
    2. プレイアトレ土浦  (徒歩3分・約210m)
    3. ミニストップ プレイアトレ土浦店  (徒歩3分・約210m)
    4. URALA  (徒歩3分・約230m)
    5. フードマーケット カスミ 土浦駅前店  (徒歩3分・約230m)
    6. ダイソー カスミ土浦駅前店  (徒歩3分・約230m)
    7. ファミリーマート 土浦駅東店  (徒歩6分・約410m)
    8. ローソン 土浦駅東口店  (徒歩6分・約420m)
    9. セブン-イレブン 土浦駅西口店  (徒歩6分・約450m)
    10. ケーズデンキ 土浦真鍋店  (徒歩11分・約880m)
    11. コープつちうら店  (徒歩13分・約1,020m)
    12. あまいけ   (徒歩14分・約1,120m)
      1. 土浦店(精肉部門)
      2. 魚勝 土浦店(鮮魚部門)
      3. 生鮮あまいけ(スーパー部門)
    13. イオンモール土浦   (徒歩32分・約2,550m)
    • 買い物は土浦イオンがメインか?だとすると自走式駐車場でない時点でアウト
      • 普段はカスミで週末だけイオンなら機械式でも問題なかろう。
    • 土浦に地縁はないのですが、本物件を検討している者です。自分は車を持っていないので、徒歩圏内に大きめのスーパーがあるかどうかは生命線なのですが、カスミ、閉店しそうな雰囲気あるのでしょうか?平日でもお客さん入っておられるなら大丈夫そうな気はしますが、地元にお住いの方のご意見お話しなどお聞かせ願えれば幸いです。
      • 買い物ポイントは土浦駅前から真鍋に移ってます。ベニマル、カワチ薬品、K’s電器、サンキなどがありますが、このMSからだと、徒歩で1kmちょっとです(りんりんロード経由)。ここが閉店するイメージはないですよ。


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    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 東進衛星予備校 土浦駅西口校  (徒步3分·約190m)
    2. 河合塾マナビス 土浦校  (徒步3分·約210m)
    3. 武田塾 土浦校  (徒步4分·約310m)
    4. 東崎保育所 駅前分園  (徒步5分·約370m)
    5. 東崎保育所  (徒歩6分・約470m)
    6. ニチイキッズ土浦さくら保育園  (徒歩11分・約850m)
    7. つくば国際保育園  (徒步13分·約1,030m)
    8. 白帆保育園  (徒歩14分・約1,110m)
    9. 土浦聖母幼稚園  (徒步18分·約1,410m)
    10. 茨城県立 土浦第二高等学校  (徒步18分·約1,420m)
    11. 白帆幼稚園  (徒歩19分・約1,490m)
    12. 土浦市立土浦小学校 [通学校]  (徒步15分·約1,170m)
    13. 土浦市立土浦第一中学校 [通学校]  (徒步19分·約1,480m)


    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:商業地域
    • 洪水マップ見ると氾濫地域ですね、どんな対策をしているのでしょうか?
    • 駅近だと夜中酔っ払いの雄叫びとかある場所なのでしょうか?
      • そんな事は滅多にありません。飲み屋や風俗街から離れてるから大丈夫だと思いますよ。


    周辺施設[ ]

    • 公共施設
    1. 土浦市役所 本庁舎  (徒步3分·約230m)
    • 金融機関・郵便局
    1. りそな銀行 土浦支店  (徒步3分·約190m)
    2. 土浦駅前郵便局  (徒步4分·約290m)
    3. 中央労働金庫 土浦支店  (徒步7分·約550m)
    4. 筑波銀行 土浦駅前支店/桜町支店/霞ヶ岡支店  (徒歩11分・約810m)
    5. 常陽銀行 土浦支店  (徒歩14分・約1,110m)
    6. 常陽銀行 土浦駅前支店(土浦支店内)  (徒歩14分・約1,110m)
    • 医療施設
    1. 梶塚歯科クリニック  (徒歩1分・約10m)
    2. 田口高広歯科  (徒歩3分・約230m)
    3. 広瀬歯科医院  (徒歩3分・約240m)
    4. 野上病院  (徒歩5分・約340m)
    5. ウララ胃腸科外科  (徒歩5分・約370m)
    6. ウララ歯科クリニック  (徒歩5分・約370m)
    7. 田中歯科医院  (徒歩6分・約410m)
    8. みなと歯科クリニック  (徒歩6分・約420m)
    9. つちうら東口クリニック  (徒歩6分・約430m)
    10. 小原内科医院  (徒歩8分・約630m)
    11. 小児科塚原医院  (徒歩9分・約670m)
    12. 鶴町医院  (徒歩9分・約700m)
    13. わたひきクリニック  (徒歩9分・約700m)
    14. 中央大称整形形成外科  (徒歩9分・約710m)
    15. 久松耳鼻科皮フ科医院  (徒歩11分・約830m)
    16. 友常クリニック  (徒歩14分・約1,080m)
    • 文化・レジャー施設
    1. Studio BACKSPIN(スタジオ バックスピン)  (徒歩1分・約70m)
    2. 土浦市立図書館  (徒歩3分・約190m)
    3. つくば霞ヶ浦りんりんロード  (徒歩4分・約290m)
    4. ライザップ 土浦店  (徒歩4分・約310m)
    5. 川口運動公園 テニスコート  (徒歩5分・約390m)
    6. J:COMスタジアム土浦  (徒歩5分・約390m)
    7. スポーツアカデミー土浦  (徒歩7分・約490m)
    8. 霞ヶ浦観光遊覧船 常陽観光『ジェットホイルつくば号』 発着所  (徒歩7分・約510m)
    9. ラクスマリーナ  (徒歩13分・約1,010m)
    10. 土浦市亀城プラザ  (徒歩13分・約1,020m)
    11. 土浦市立博物館 (徒歩16分・約1,230m)
    • 公園
    1. 土浦駅東ポケットパーク  (徒步3分·約170m)
    2. 鷲の宮児童遊園  (徒步5分·約380m)
    3. 川口運動公園  (徒步5分·約390m)
    4. 大和町ポケットパーク  (徒歩6分・約440m)
    5. 神天橋公園  (徒步10分·約730m)
    6. 亀城公園  (徒步12分,約950m)
    7. 神林西公園  (徒步13分·約1,040m)
    8. 港町二丁目芝生公園  (徒歩14分・約1,070m)
    9. 神林東公園  (徒歩14分・約1,090m)
    10. 港町3丁目公園  (徒步15分·約1,200m)


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    その他[ ]


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    ibaraki/668250/94

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2021年10月01日
    土浦駅から徒歩3分、駅周辺は古さを感じる建物もありますが駅からアルカス土浦を抜けるまではペデストリアンデッキが整備されていますし、正面の接道は電線も地中化されているなど恵まれた駅動線となっています。

    土浦に三井ブランド参上ということで外観デザインや共用部はエリア内ではずば抜けた豪華さとなっており、側面の庇のせり出しや接道面の豊かな植栽、見せつける二層吹き抜けのエントランスホールなど三井ブランドの名に恥じないレベルで仕上げてきています。

    一方で室内スペックに関してはディスポーザーもないですし食洗機もオプションであるなど立地に合わせたものとしており特別な豪華さはありません。

    とはいえ立地面の魅力は大きいですし、変えられない外観デザインや共用部のこだわりようからすれば納得の価格となっています。

    Aタイプ 4LDK 90.45㎡ 管理費(月額)14110円 修繕積立金(月額)11130円
    3階 3350万円 坪単価122万円
    9階 3530万円 坪単価129万円
    13階 3810万円 坪単価139万円

    Dタイプ 2LDK 64.66㎡ 管理費(月額)10090円 修繕積立金(月額)7950円
    2階 2370万円 坪単価121万円
    9階 2510万円 坪単価128万円
    15階 2780万円 坪単価142万円

    Fタイプ 4LDK 80.52㎡ 管理費(月額)12560円 修繕積立金(月額)9900円
    1階 2830万円 坪単価116万円
    7階 2930万円 坪単価120万円
    13階 3300万円 坪単価135万円

    C3タイプ 3LDK 72.59㎡ 管理費(月額)11320円 修繕積立金(月額)8930円
    2階 2480万円 坪単価112万円
    9階 2750万円 坪単価125万円
    16階 3200万円 坪単価145万円

    Gタイプ 4LDK 82.03㎡ 管理費(月額)12800円 修繕積立金(月額)10090円
    3階 2980万円 坪単価120万円
    5階 3040万円 坪単価122万円
    13階 3500万円 坪単価141万円

    平均坪単価は約125万円です。

    築13年のプレミアムレジデンスが坪単価100万円ちょっとで動いている中で同じくらいの規模の新築マンションで坪単価125万円ほどなら割高感はまったくもってないと言えるでしょう。

    ただ、プレミアムレジデンスと異なり機械式駐車場なのは残念でした。

    価格はお安いですが立地が悪くてお安いわけではないですから安かろう悪かろうにはなりません。

    土浦でマンションを買うなら駅前がおすすめしやすい状況の中で、今検討のタイミングという方は迷わず購入しておくべき出物でしょう。
    もちろん駅近に価値を感じる方は少ないエリアではありますが(商業施設もロードサイドのほうが賑わっている)現状では駅前で日常の買い物も済ませられますし、家族の誰かが電車通勤なら駅前に住むメリットも大きいでしょう。路線バスが充実しているため通勤・通学の幅も広がります。

    元々の予定価格はアネージュと同じくらいでしたが評価される価格(プレミアムレジデンスの新築時と同じくらいです)としてきたのは三井らしい潔さですね。
    この価格なら多くの検討者が納得して買いやすいでしょう。

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    パークホームズ土浦

    物件概要
    所在地 茨城県土浦市大和町3006-15(地番)
    交通 常磐線 「土浦」駅 徒歩4分
    間取り 3LDK・4LDK
    専有面積 72.59平米~90.45平米
    総戸数 195戸
    販売戸数 未定
    価格 2,400万円台予定~3,300万円台予定