パデシオン西大津

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外観

外観

物件概要

• 所在地：滋賀県大津市桜野町2丁目字桜ノ町117他（地番）
• 交通：

1. JR湖西線「大津京」駅徒歩3分
2. 京阪石山坂本線「皇子山」駅徒歩6分

• 総戸数：291戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）6月
• 売主：睦備建設株式会社

掲示板・口コミ

• パデシオン西大津（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 1,568～4,069万円
• 3LDK69㎡で1,568万からってあったんだけどチョー安じゃない？
  • 法律で４５ｍの高さが一つの基準になるそうです。1階あたりの高さをしっかり確保するのであれば、通常は14F建てにします。1階あたりの高さを低くして、15階建てにして、販売価格を抑えてるんでしょうね。そういうたぐいのマンションはちらほら見かけますよね。
  • パデシオンシリーズはもともと廉価版マンションですから。安い部材を使うとか、安くする為の工夫がされてるのでしょう。

交通

• 湖西線混みますけど京都から3駅10分くらいのことですよ！琵琶湖線だって同じくらい混みますよ！
• 現在湖西線で通勤していますが今朝もちょっとの風で大幅に遅れました。（雄琴以北止まったらしいですが）混み具合年々ひどくなりしかもここ一年新築マンションのラッシュでしょ。大阪のように積み残し出る時代まもなく迎えると思われますよ。高架のためこれ以上線路の数も増えないしプラットフォームも延長できません。したがって車両増も期待できません。地元民としては大津市の無計画な町作りにはかちんときています。そんな西大津住民の方結構多いと思いますよ。私はあと何十年に渡りＪＲ利用しなければならない身のためこのまま西大津に住み続けるのが少し心配です。

構造・建物

• 気になったのは、耐震等級が１というもの。「優れた耐震性能を確保」と記載されてはいるものの、調べてみると基準を満たす等級の中では最低ランクとなっていました。マンションで等級３というのはほとんどないものの、大抵が等級２であるらしく・・・。
  • 私は建築士の資格を持って現役で設計事務所で働いてます。基本的に耐震等級が１でも心配はないですよ。
  • 耐震等級は一般的には１のハズです。耐震等級が２以上になると当然開口部分が狭くなったり、居住性が多少なりとも悪くなるので２以上のところは少ないと思います。完売する事とそのマンションがしっかり造ってあるかは全く別でしょうね。パデは安さを売りにしてますから、当然安くなるように建物は造ってあるでしょう。あとは価値観の問題ですヨ。
• コの字型のマンションで耐震等級１って怖くない？床も200ｍｍ（しかも一部150mm～180mm）って、他と比較したら薄いですよね。
  • 他のマンション250mmくらいありますよね。
  • そんなに床が薄いのですか。コストダウンしてますね。
  • コの字型に関しては、二箇所にエキスパンションジョイントを用いているのでそう心配はしてないのですが専門的な事が分からない購入希望者に「住宅性能評価書付きでいつまでも安心」みたいな言い方をしているのが何だかね。
  • 確かに、床が２００ｍｍというのは新築マンションにしてはグレードが高いとは思いませんが、５～６年前の中古だと１５０ｍｍ～１８０ｍｍなんてザラだったと思います。
  • 西大津にはあまりにも有名な二つの活断層があるのにスラブ厚薄いのはやはり不安になります。更にスラブ厚だけ薄いのなら問題少ないかもわかりませんが構造面で他の部分でもコストダウン図っている可能性もあるということでしょう。少なくとも最近の大津近辺の新築マンションそのような薄いスラブ厚にないですよ。
  • 床２００ｍｍは薄いとは言いませんよ。まぁ、新築の中で比較したらグレード低いですが、標準的であると思います。フローリングもＬＬ４５なので防音性能は高いです。ただ二重床ではないので、小さいお子さんが三人もいらっしゃるならフローリングの上から厚いジュータンを敷くとか、子供にスリッパはかせるとかそれなりの配慮は必要かもしれませんね。

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  外観

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  ファサード

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  東棟工事中外観（2007年3月14日撮影）

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共用施設

• 私は余計な（？）共用施設・設備が無いことに好感を持ちました。立派な噴水とかはいいですが、数年経って管理費の問題なんかで止まったりすると逆に悲しいですしね。

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  エントランス

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  エントランスホール

設備・仕様

• 床暖とカワックと食洗機が標準。
• ここはＮＴＴの光ファイバーが敷設されているようですが、現在使っているＡＤＳＬで対応したいと考えております。西大津のＡＤＳＬの通信状況が分かりません。因みにＤＩＯＮの１２Ｍを使ってますが状況は如何でしょうか？
  • 西大津でＡＤＳＬはあまりお勧め出来ないです。局が浜大津辺りなので、結構遠いです。私も今は光に変えましたが、以前はDION 12Mが2～3M程度でした。まあ、普通に使う分には充分かも知れないですが。
• 内装にもコストを削っているって本当ですかね？まぁ、無駄に金をかけてもいいとは思わないが。
  • 内装のコストを無駄に削ってるとは思わないが。他のマンションではオプションになってることがある、床暖房、食器洗いが標準装備になってるし、ウォシュレット、浄水器、カワック、ガラスットップコンロなどももちろん標準でついている。西大津の他の新築マンションではウォシュレット、ガラスットプコンロまでオプションのとこありますしね。そう考えると内装コストを無駄に削ってるとは思えない。
  • 内装の設備としては問題ないと思う。が、材質、素材等でコストを削っているのでは？戸の素材や、壁のクロス等がそれにあたる。ただ、生活するうえで、気にならなければ問題ないが。
  • この価格で内装や設備に高級品を期待しても無理ですよ。私の場合は内装や設備は普及品で充分だと思ってます。マンションの場合、内装や設備は取替えも出来ますが、躯体と広さは如何ともし難いですから、同じ価格なら少しでも広く所有できるパデシオンに決めました。まだ入居していないので居住環境は何とも云えませんが、立地や利便性と価格を考えれば、パーフォマンスは高いと思ってます。
    • 私もそう思います。内装や設備は日々進化するものです。いま最新の設備でも１０年もたてば一昔前の設備です。
• マンションって思ったよりエアコンいらないことないです？？ずっと賃貸でしたけど、エアコンつけることありませんでした。分譲はどうかわかりませんが、リビングだけでいいのかも？？
  • 夏にエアコン無しで過ごすのは私ならかなりキツイです。人より暑がりなのかもしれないですが。マンションは気密性が高い分夏などは熱が篭りやすい気がします。逆に冬は木造住宅に比べて熱が逃げにくいので、エアコンの必要性が低いのかもしれません。
  • エアコン、リビングの向きにもよるんじゃないでしょうか。西向きは午後以降は暑くなりそうですが。
    • 向きはあるにしても、真夏の３５度位の日にエアコンなしで過ごすのは地獄ですよ。一日中サウナに入ってるようなものです。
      • 窓を閉め切っていればサウナ状態でしょうが、扇風機等あれば３５度以上でも全く過ごせないってことはないでしょう。要は、どこまで我慢できるかでしょうね。
• ようやく生活にも慣れてきて、快適に過ごしています。ただ、一点だけ侮っていた事がありました。西大津周辺の寒さです。マンション購入時に「ペアガラス」をオプションで選びませんでした。今のこの時季、寝室として利用している部屋（ペアガラスではない部屋）の結露がすごいです。暖房は一切付けていないにも係わらず、朝は凄い結露です。今更ながら「ペアガラス」を付けなかった事に後悔しています。なにか良い結露対策はないでしょうか？
  • 結露は、階や向きで違うのでは！全く、結露にはならないです。
  • 暖房していないのに、結露が発生とはお困りですね。私が以前住んでいた賃貸住宅ではやはり冬場に結露が発生していました。そのとき、実施した対策は風呂場の換気扇を２４時間運転していました。（入浴時だけは止めていました）これにより結露はほとんどしなくなりました。空気が留まると結露が発生しやすいのではと思います。少し寒いかもしれませんが、窓の換気口を空けて現在付いている２４時間換気に加えて、キッチンの換気扇を運転してみたらいいかもしれません（思いつきですので、実施時はよく考えてから行ってください。寒くて風邪をひかれても困りますので）
  • 暖房だけが結露の原因ではないですよ。洗濯物、お風呂、料理、人の吐く息、等々　　居住家族の人数や在宅時間でも変わりますね。暖房を全く使わないのが原因では？石油やガスのストーブ、ファンヒーターは結露を誘発（燃焼時に水蒸気が発生する）しますけど、エアコンは結露防止になりますよ。

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間取り

• 西側は、湖西線があったり、西日がきつそうで、東側は、一日中車が通っててうるさそうだし、やっぱり無理しても南側でないと、将来手放すときにつらいかな？
• 予算が少ないので西向きを検討しているのですがここの西向きってどう思いますか？前にアパートが建っているので４階までは日当たりが望めなさそうですがそれはそれで西日を遮って良いかと思ってしまうのですがそれでも夏場は我慢できないくらい暑くなってしまうと思いますか？西向きの低階層は布団とか干すの難しいと思われますか？
  • 私も西向きを検討してますが、電車の線路がチョット近すぎないですか？
    • 湖西線は高架なので音は結構強烈だと思いますね。西側は電車の音を覚悟し方がよいですね。

買い物・食事

• ジャスコが目の前で買い物便利。
• 平日のジャスコ、食料品売り場はレジが混む時間もありますが、2Fより上は空いてます。お昼のフードコートもガラガラですよ。駐車場も止められない事は今までなかったです。まあ、ここに住めば駐車場に止める必要はないですね。。
• ジャスコシティ西大津に入っている専門店っていうのは大体全国同じような感じだと思うのですが、ミスド、マクド、旭屋書店、無印・・・ってなラインナップでしょうか？
  • そうですね。ジャスコに無印は入ってません。サーティーワンアイス入ってます。そういえば、西大津近辺には百均の店がなかったように思います。愛用しているので少し残念です。しかしドラッグストアも近所に３軒ほどあり、コンビニ、医院も点在していて買い物や生活は便利だと思います。
• ジャスコ混みすぎですねー。店員さんに聞いたら、土日と夕方、昼前はレジが行列になると言うてました。実際行列を並びましたが、１３分も順番が来るのにかかりました。ちょっと不便かも。

育児・教育

• 学区境なので小学校、幼稚園からは遠いですが・・・。
• 西大津在住です。逢坂小は昔から人数が少ないため、学年により波があるとか打出中は生徒数が多いので良い学年も悪い学年もあるとか、付属も選択肢ですが高校はないので、皆さん小学校の低学年から塾通いですね。お医者さんのお子さんが多い印象があります。大津駅の近くですから京都の私学も充分通学出来ますね。わが子が通う志賀小ですが、一昔前より良くなっていると思います。特に問題は耳にしません。皇子山中学も落ち着いています。一時はかなり荒れていたようですが、現在は普通です。パデは京阪も近いので、比叡山中も良いですね、勉強に集中出来る環境らしいです。今年は定員すれすれらしかったので、入りやすいと思います。

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周辺環境・治安

• 山があり、高層マンションがあり、パチンコ屋があり琵琶湖があり・・西大津は不思議な空間。
• ベランダにいわゆる“びわこ虫”が大量発生しています。せっかくのお天気でも、『洗濯物が干せない』と妻が嘆いています。皆さんのお宅はどうですか？また何か良い対策などがあれば、是非教えてください。
  • うちのマンションも凄いです。1日で500匹以上はベランダで死んでますね。毎朝掃き掃除しております。マンションで出来る対応はないと思います。琵琶湖をきれいにするしかないですね。発生を抑える以外は対応できないでしょう。洗濯物は部屋干しにするか、気にせずベランダに干す(取り込みの際軽くはたく)しかないと思います。
  • 上の方の階でも結構でています。これで効果があるかどうかはわかりませんが参考になれば。http://www.kaiteki-club.net/yusurika.html
  • 我が家もびわこ虫が凄い！です。結露も…アース製薬の“網戸に虫こない”を使用中です。使用部分は全然虫はいなくなりました。ベランダの死骸が大量すぎて怖いです。最近まで、ほこり、と思ってたので、ショック大です。琵琶湖がきれいにならないと虫は減らないのですね…。滋賀に越して来て初めてびわこ虫みました。。無駄かもしれませんが、格闘がんばってみます。

周辺施設

• 一階の医院はどうですか。誰か行かれました。報告お願いします。
  • 主人が風邪引いたときに行ったのですが、やさしい先生だったそうです。必要だったのでしょうが、薬がたくさんでてました・・・。朝など結構医院前に車も止まって、結構患者さんもたくさん来られているみたいですよ。お隣に処方箋薬局もできるので便利になりますね。

その他

• 上層階でしたら琵琶湖の花火大会は見えるのでしょうかねぇ？
  • 花火は浜大津や膳所あたりで打ち上げられると思うので、南東や南の高層階だったら見えるんじゃないの？
  • もし部屋から見えにくくても屋上(スカイコート)に行けば見れると言われました。
• こちらは一部を除いてペット不可ですが、マンションによってはある程度年数が経ってくると飼ってもよいとなる所もあるそうですが、どうなのでしょうか?
  • 管理規約又は細則を変更しないとペットは不可です。年数がたって規約を変更したマンションがあるということではないでしょうか。なお、変更には区分所有者の過半数の賛成が必要です。ペット禁止のマンションに限定して探した購入者もいらっしゃると思いますし、かなりの年数が経過しないと、規則の変更は困難かと思います。ペットの定義は、それぞれのマンションに定められる細則に規定してあります。金魚や文鳥は原則的に可のはずです。（うるさくて近隣の迷惑になる鳥は駄目です）

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掲示板

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