ジ・アーバネックス神戸山本通

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物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区山本通四丁目128番2（地番）
• 交通：

1. 神戸市営地下鉄西神・山手線 「県庁前」駅 徒歩5分
2. 東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩10分
3. 神戸高速線（東西線） 「元町」駅 徒歩10分

• 総戸数：22戸（他に、管理事務室）
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月上旬予定
• 売主：大阪ガス都市開発株式会社
• 施工：株式会社岡工務店
• 管理会社：IUCコミュニティライフ株式会社

掲示板・口コミ

• ジ・アーバネックス神戸山本通（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【販売時状況】

• 総戸数22戸に対して第一期は12戸の販売です。第一期で6割弱が売れています。値段や場所（学区）を考えると、5丁目以西の現中央区民の購入者希望者が多く、すぐに完売するんじゃないかと思います。
  • ある程度残り戸数が少なくなるまでは、引き合い物件のみを販売して「第○期完売」と謳うのが常套手段なので、第二期も小分けにしてくるでしょうね。一応1月中旬までが第一期が販売期間のようですが「第一期完売」と出ていないこと、はじめ12戸売り台だったのが2戸に減っていることから、10戸が契約済ではないかと推測できますね。
• Ｆタイプ、Ｉタイプは完売したと出ていました。角部屋が人気なんでしょうか。
  • Fタイプは東側なので一番人気になるでしょうね。Iタイプは1戸しかないので売れただけの話でしょう。

【その他費用】

• 共用施設などが無いようですがそのわりには、管理費が16,470円～23,520円というのは高くないですか？
  • 管理費は、確かに平米218円と相当高い設定ですね。総戸数が22戸と少ないのでしょうがない部分もあるでしょうが、駐車場使用料を管理費収入に充てない、標準管理規約どおりの真っ当な会計にしてるのではないでしょうか？逆に、駐車場使用料を管理費収入に充てていたらやばいですね。小規模な分だけ入居後の管理組合の「お金」は住民がしっかりとチェックしていかないといけないでしょうから、ここの管理会社でも問題はないでしょう。
  • 管理費が16,470円～23,520円は確かに割高ですが、修繕積立金が6,050円～8,630円で大丈夫かな？と感じてしまいます。総戸数が22戸と小規模なので将来大規模修繕の際、戸別負担は大きくなると予想しますが、この設定額では不足してしまうのではないでしょうか。

構造・建物

• 敷地面積：1023.51㎡
• 価格帯考えるとちょっと廊下が狭いかな、あと22戸と少し小規模なのが気になります。

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共用施設

• 駐車場：8台（平面駐車1台、機械式7台）
• ミニバイク置場：2台
• 自転車置場：22台（スライド式ラック19台、平面式3台）

設備・仕様

• スロップシンクが変なところに付いている気がするのですが、バルコニーとルーバルが行き来できるようになっているのだろうと思います。
  • 図面見ているとバルコニーとルーバルの間に線が引かれていて、そこは流石に乗り越えることはできなさそうに感じるけれど…実際にどうなるのでしょう。行き来が出来ないんじゃ、そこにスロップシンクが付いている意味って殆ど無いようにも思います。まあ、実際にその部屋っていうのは一番お高いプランでしょうから、他のプランの場合は心配しなくていいのでしょうけれど。水道の位置はもしかしたらルーバルのない他のプランに合わせた位置になっているのかもしれませんね。配管の関係ででしょう。
    • MRにいってきました。 Hタイプのバルコニーとルーフバルコニーは行き来できます。しかし、パラペットをまたがないといけないので踏み石が両側にありあす。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：75.25m2～107.88m2
• バルコニー面積：7.86㎡～17.04㎡
• 107.8㎡で4LDK、部屋数が多いのであまり期待せずに図面を見たのですが、なかなか良いではないですか。部屋がすべて6帖以上で、ほぼアウトポール、ルーバル側が北東なのが残念ではありますが、リビング・ダイニングはとっても採光が良さそうです。
• 3LDKで83.12㎡ということで期待したのですが、部屋は7.2帖がひとつ、それ以外は5帖程度（図面が見づらくて数字がはっきり読めないです）。キッチンが4帖もあって洗面室への出入りもできそうなのは良いけれど、Ｌ型なのが賛否両論あるかもしれないです。それと、せっかく角部屋なのに東側の窓が小さすぎるような気が。構造上の関係か何かでしょうか。
  • その壁は正確には南東向きです。そして、壁の窓からは南側のライオンズマンションの壁しか見えない位置の角部屋です。そのため南西側の道路に開口を設ける設計となっているようです。
• 83平米台のCタイプですが、それぞれの居室の広さは(洋)5.6畳、(洋)7.2畳、(和)5.0畳、(LD)13.0畳のようです。こう書いてみて気づきましたが、リビング・ダイニングの面積がかなり狭いように思います。L型キッチンは効率的に料理ができて良いと聞きますが、何かデメリットがあるのですか？
  • L型にするコーナー部分がどうしてもデッドスペースになってしまうのではないでしょか。まな板を置いて調理している様子をシミュレーションしてみると、角の部分は物を置くなどしか使えないので、結局は使える部分が狭くなってしまうのだと思います。物を置いても手が届きにくいような気もします。あと、下の収納部が使いにくいとか。実際に使ったことがないのであくまでも他人の意見です。あとは好みもあるかと。ほぼプライベートな空間になっているのは対面キッチンより好みなのですけど。
• プレミアムを除く80㎡以上がL字型のキッチンを採用するプランのようです。
  • キッチンはGやHタイプだとL字型じゃないみたいです。ただ広さは結構ありそうだな～というかんじです。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第2種住居地域、準防火地域、第5種高度地区
• 駅にも近くて、マイカーも必要なくらいの立地かなと思って気になっています。
  • ロケーション、山の手エリア、ちょっと坂が急な気がしますが、素敵なところですね。高齢者には足腰に来るかもと思ったりしますが、いいなとも思います。北野エリアまで歩いて行けるといいですよね。
• ここの少し上がったところにラブホテルがありますので、気にされる方はやめておいたほうが良いでしょうね。
  • 今はそのようなホテルも外国人旅行者が普通のホテルとして利用する時代で、外国人旅行者に評判が良いみたいですよ。もちろん近隣住民としては、このようなホテルは無いほうが良いのですが、看板や貼り紙やネオンが控えめなら、まだ許容範囲かなと思います。
  • ここは全国的に有名な「旅館」ですよ。
    • 2008年4月15日付産経新聞より「禁止地域でラブホテル営業　経営者らを書類送検へ　兵庫県警」神戸市内の住宅街で、ラブホテルが禁止地区に「旅館」として営業していた問題で、兵庫県警生活環境課などは１４日、ホテルを経営している大阪市天王寺区の経営コンサルタント業「ＧＨＰ」代表の男性（３９）ら３人と、同社を１５日にも風営法違反（禁止区域営業）容疑で書類送検する方針を固めた。「偽装ラブホテル」の立件は異例という。調べでは、代表は今年１月中旬ごろ、風営法でラブホテル営業が禁止されている神戸市中央区山本通で、事実上のラブホテル「チャペルスイート」を旅館として市の許可を受け、営業した疑いが持たれている。県警は今年１月、ホテルを捜索。旅館業法でビジネスホテルや旅館に義務づけられている。宿泊者名簿がない、外観が派手、建物の外に宿泊料金が表示されている成人向けの自動販売機がある－ことなどが判明。ラブホテルとして営業していたと判断したもようだ。同市によると、同ホテルは捜索を受けた後、設備や構造を改善して営業を再開したという。←最後の一行から、現在は神戸市から「旅館」のお墨付きをもらって営業していることになります。
• この周辺は一方通行だらけなので、車で来るにはかなりの大回りが必要になる場合も。一方、ここの前の道はタクシーの通り道なので、つかまえるにはとても便利。
• 本当にこのあたりは住むにはいい環境ですね。近くのジオは少し奥まっているし立地はこっちのがいいです。アーバネックスはあまりよく知りませんが、HP見る限りではこのあたりの中流グレードから賃貸向けをメインでされているのでしょうか。

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