ザ・ライオンズ杉並 善福寺川緑地 グランデビューステージ

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    物件概要[ ]

    1. 東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
    2. 京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩18分
    • 総戸数:61戸
    • 構造、建物階数:地上6階建て、陸屋根、共同住宅
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2010年09月14日予定
    • 売主:株式会社大京
    • 施工:東洋建設


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    交通[ ]

    • 交通の便については、まあ、自転車使えばいいか、という程度でそんなに致命的ではないと個人的には思います。
    • 丸ノ内線で通勤考えてる人はバスで大法寺(7~8分)で降りて新高円寺から乗るのも一つの手段 てかそっちで行く人のが多いかもね。私も最初は南阿佐ヶ谷まで歩いてたけどめんどくさくなって結局 そうなった。五日市街道営業所出発のバスのが圧倒的に多いんでここのバス停なら朝でも座れるんじゃないかな。
    • バス停目の前


    構造・建物[ ]

    • ここは本当に日当たりが良いと思います。
    • 善福寺の桜がバルコニーから見れる
    • 外観がゴージャス、間取りも使いやすそうな(対ファミリー層)感じ
    • 購入した今も、あのライオン像が前に建ってしまうことだけが引っかかっています。 かっこ悪いと前から思っていたので。。

    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    • 販売されたときの営業の方のセールスポイントであったバルコニーの「ロートアイアン」。 これがなんと隙間から部屋が丸見え。説明の時は、ロートアイアンの角度を調整してあり、 斜めに配置することで、外の歩行者には見えることはありませんと、説明を受けました
      • 川沿いの方は木があるので、多少隠れるのかもしれませんが、 南側は困ったものですね
      • 南側は、となりのマンションの駐車場から真っ直ぐ見える3階と4階が丸見えでした。 ベランダに工事の方がいらしたのですが、近いせいもあってか、 手すりはあってもなくても変わらない状態のように感じました。 南側1階2階については、駐車場からのぞき込めば見えましたが、上から見る状態なのでさほど気にならなさそうです。 西側川沿いの方に関しては、1階はシートに覆われていて見えなかったのでわかりませんが、 2階3階は、川沿いの木が植えてあるところから見上げる状態ですと、中にいる工事の方まではっきりと見えました。 4階はよく見ないと見えない感じがしましたが・・・。 東側の棟は道路より見上げる形になるため、どこも見えない感じでした。 (1~2階はシートで覆われていたのでよく分かりませんでした。) 個人的な主観もあるので、見え方等感じ方は様々だと思いますが 私的には、やはり最初に受けた説明とはだいぶ違った印象を受けました。
      • それぞれ捉え方はありますよね。 「開放的、明るさ」などを求めていたら満足いくものと思います。
      • 大京の担当に問題があったのかもしれませんが、物件自体は大京がとても力を入れているしっかりした物件だというのは間違いないと思います。


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    間取り[ ]

    • 間取:2LDK-4LDK
    • 面積:59.07平米-86.35平米


    買い物・食事[ ]

    • 五日市街道はあまりランチスポットは少ない印象です。 サミット方面に行けば多少はあるのかもしれないですけど… 外で食事を…ということであれば、ちょっと歩いて中杉通りにということになりそうな気がします。


    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 五日市街道沿いは空気と騒音が凄いよ
    • この物件のすぐ西に15mほどの道路が通る計画になっているようです
    • 緑も多く環境がいい
    • 大宮八幡の方南通りからは区役所の青梅街道への車の抜け道になっていて車の交通量が多い
    • このご時世、暗い夜道を13分歩くのは怖いですね。 駅前は賑やかですが、住宅街に入ると静かすぎる場所
    • 杉並区のハザードマップを見ると、五日市街道と善福寺川がクロスするあたりは、 「浸水の発生」の懸念に加えて、実際に「浸水のあった個所」として記述されて います。
      • 現地近隣(南側100m先位)の友人から聞きましたが、19年の台風には現地南西側の戸建ては冠水したそうです。ただ太田計器はなかったそうですよ
      • 福寺緑地公園内の地下で調整池を新設。2016年完成目指す。 これはモデルルーム前あたりにある公園。豪雨対策が更に進みそうでうれしい。


    周辺施設[ ]

    • 近所に住んでいるのですが、このあたりには残念ながらスポーツジムは ないですね・・。 阿佐ヶ谷北口には、トーアセントラルが昔からあります。 去年あたりに、バーガーキングの入っているビルにモデノというジムが出来ています。 後は、荻窪まで出て、コナミスポーツ・・でしょうか。 このあたりの方は、ジムに行くというより、善福寺川緑地でジョギングやスポーツを楽しむ という方が多いと思います。(私もその1人です。)
    • コインパーキングについても、周りにはないような気がします。 (私が気付いていないだけかもしれないのですが・・)南阿佐ヶ谷駅周辺にはいくつかありますね。

    http://coinpa.jp/result:a/list/rc:131150843/


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    その他[ ]

    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~
    https://manmani.net/?p=9844

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    HARUMI FLAG

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