ザ・パークハウス 川崎レジデンス

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    物件概要[ ]

    1. 東海道本線 「川崎」駅 徒歩7分 (西口)
    2. 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩7分 (西口)
    3. 南武線 「川崎」駅 徒歩7分 (西口)
    4. 京急本線 「京急川崎」駅 徒歩9分 (西口)
    5. 京急大師線 「京急川崎」駅 徒歩9分 (西口)
    • 総戸数:35戸
    • 構造、建物階数:地上13階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2017年05月上旬予定
    • 売主:三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工:木内建設
    • 管理:三菱地所コミュニティ
    • 公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-kawasaki35/index.html


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 7月からの販売となるようですが もう価格などは資料ら掲載されていますか? 部屋の広さと立地も含めてとても良いなぁ~と思っています。
    • 最上階はタワーではないのに、億に届きそうな値段。
    • 立地から考えても、三菱地所の物件ということを考えても どのプランも相場よりも高くなるような気がします。 低層階でも5000万円台は下らない気はするのですがどうでしょうか。
    • ブロガーさんがコメントしてます

     http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/1638

    【価格】

    • 価格表

     http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/607429/

    • 2階でも6000万ぐらいでしたよ。

    【比較・検討】

    • 病院や学校は近いしラゾーナ近いから住むには便利とはいえ高い
    • 2階でも6千万円~とか最上階で一億越えって本当ですか? 公式サイトにはまだ価格が載っていませんでしたが。 トップページは意外にかっこ良くて高そうなイメージです。
    • 都内並みの価格はさすがに高いと思います。 3LDK、70平米台中心とはありますが。 デザインは洗練されているようではあるけど高級感というほどではないような。 最上階のプレミアムも浴室がそれほど広くなかったり全体的に億越えには思えないのですが。
    • まだ5邸も残ってるんですね。販売される前は即日完売するかと思ったのですが。やはり価格面が大きかったのですかね。残り5邸は売れなかったら値引きするんですかねー。
      • HP見てるとあと7戸残っているようです。 アクセスも立地も良いので即完売するかと思っていましたが、やっぱり価格ですかね? 物件価格はそこそこですが、管理費や修繕積立金は割高のようですし。 南側の解放感は素晴らしいですが・・・
        • 管理費の高いマンションは無駄がないか見直しする必要がありますが、修繕積立金が高いと感じるマンションは良心的だと思いますよ。売主がマンションを売りたいがためだけに低料金に設定し、結局は成り立たず後々管理組合で値上げするハメになるところも多いみたいですし。
          • 月々の諸経費を安く見せるために特に修繕積立金を安く見せるという業者は多いということを聞いたことが有ります。その為に大規模修繕で借り入れをしたりということも出てくるのでは負担が大きいですもの。 後から変更するのって大変らしいので、最初からこれならかなり良いのではないでしょうかね。 段階的にこれから上がっていくのかしら
            • ここは規模が小さいから一戸当たりの負担が高いのは仕方ないですね。月々も割と高めだし。大規模修繕前に引っ越すようなことがあると無駄金になる。
              • 修繕費の問題が出てくる前にリセールをするという手もありそうですが問題は買い手が見つかるか。リセールするなら10年たつ前じゃないと難しくなってくるのかな。小規模マンションだと1戸当たりの負担額は大きくなるのは仕方ないですし、その分他でメリットがたくさんありますから、お金に余裕がある方は小規模を希望される方が多いんでしょうね
    • 販売が6戸というふうに記載されているのですが、これってあと6戸しかないということなんですか?それともとりあえず今販売しているのが6戸ということなんでしょうか。 担当者がモデルルームに常駐していないということなんでもしかしたらおしまいに近い状態なのかな?と思っているのですけれど… となってくると、もうあまり部屋は選ぶことが出来ない状態なのかな
      • おっ?まだ完売してないみたいね。苦戦してますね!
        • こちら、良い立地なのに売れ残ってるんですね?小規模マンションだから?ラゾーナ近いし便利な所だと思ってたのに。。モデルルームもクローズするみたいですし、そろそろ割引する頃ですかね?もう少し安ければ考えたい!
          • 高すぎますからね
    • できれば23区内で探しているんですが、川崎駅前マンションってやっぱり魅力的ですね。ここだと、駅7分、東京駅まで17分。ということは、東京まで30分は見ておけばいいわけで。 川崎、安いですから、都内と比較するとローンも支払いやすい気がしますし。でも、残っているのが6850万円。そんなに安くないかな。葛西とか都内でも安い物件があるので、そちらも見てみようかなと思って、不動産の迷宮に入っていっています。 ラゾーナ川崎に近いので、庭感覚で楽しめそうですが。
    • 大規模マンションと違い総戸数が少なくて、住みやすいマンションというイメージです。
    • 最終1邸(8階6880万)となりましたー 。マンション市況どうこう言っても神奈川では新築マンション自体少なくなってますから。。
      • 最後の1邸、広さもまずまずですしオープンサッシで開放感があると思います。
        • あと一戸になってから結構売れ残ってますね。モデルルームもクローズしてるし、角部屋でもないし、このままだと引き渡し時期にも売れ残ってるかもねー。
          • 完売したみたいですね!


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    交通[ ]

    • 川崎駅の北口改札を工事中だけど、完成すればラゾーナから 真っ直ぐ京急にもアクセスできますよね? 羽田空港をよく使う身ととしては、そこそこ嬉しいな。


    構造・建物[ ]

    • 敷地面積:653.39m2
    • 外観がスタイリッシュな感じでありきたり感のないのが良いと思います。 どこも似たような外観のマンションが多いですから。
    • このマンションは南がひらけていてロケーションも良好
    • 全戸南向きで開放感はありそう
    • そういえばこちらは公式ホームページに構造体の詳細な説明ページが設けられていないようですが、サッシや壁の遮音性能はどの程度のランクになっているのでしょう。
    • ほぼ完成予想CG通りのイメージで、シンプルで美しいデザインですね。
      • 落ち着いていますが存在感はありますね


    共用施設[ ]

    • 駐車場:総戸数に対して12台
      • 出来れば、駅までの距離が遠くなくても子育てしているとマイカーは必要ですので全戸分の駐車場があってもよかったかなとは思います。


    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 間取り:3LDK
    • 専有面積:63.30m2~87.48m2
    • 間取りを見ると 収納スペースが少し少ない感じがしました。 家具を置くのは最小限にしたいので、ここだと厳しいかもしれないです。
    • C2タイプが今、ホームページで掲載されている中では 一番使い勝手が良いかなと思った
    • 和室が1部屋あれば良かったかなと思う
    • 低層階だと外から室内が丸見えになってしまいそうですから、ミラーカーテンは必須そうですね。こうやってできていくのはこれから入居される方にとっては楽しみですね。
      • 既に何世帯か入居してるけど、夜はカーテンしてないと道路から室内が丸見えですね。上層階でカーテンしてない部屋がいくつかあるけど、仕事帰りに通ると丸見えでビックリしました。
        • 言ってる意味は何となく分かります。ベランダは黒いスリガラスなので昼間は外から中が見えません。夜は室内の明かりでスリガラスが透けてるから中が見えるって意味ですよね。私も帰り道なので夜カーテンしない部屋があるから丸見えになってますね。


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    買い物・食事[ ]

    • あの広い土地はその時はその時で別のものに変化はするでしょう 未来永劫このまま、というのは難しいでしょうね。もっとこれからネットショッピングは便利になっていくでしょうから。ラゾーナ自体は少なくともしばらくは人々が集い続けると思います。


    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:近隣商業地域・商業地域
    • 日当たりはバッチリですが、土日のラゾーナの渋滞がきになります。
    • ラゾーナ近いの便利ですよね!公園も多いし、子育てにも良さそうです。 最近、武蔵小杉とか流行ってますが、個人的には新幹線も空港も近いし、ラゾーナも近いし、川崎の方が良いと思ってます! 東口は無法地帯な所もありますが。
    • 道幅が広くて歩きやすそうで良いです。自転車でもすいすい移動できそうかな。マンション前に建物が建っていないからか、日当たりが良いでしょうし見晴らしも良さそうなのは利点。
    • ミューザ横に28階建てのオフィスビルとホテルが出来るみたいですね。商業施設も入るみたいなのでまだ先ですが楽しみです。こことは距離があるからそんなに景観には影響しないかな?
      • キャノンのオフィスだか研究所のことですかね?何にしろかなり離れており全く影響ないですな。

    【再開発】

    • ここを含めて広い地域が再開発促進地域(37ヘクタール)に入ってるんですね。

     http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000070/70291/05-020...

    【ロックヒルズガーデン】

    • 建物向かって左隣りか2軒隣のビルの屋上がラグジュアリーBBQ場?みたいなので、うるさかったりするかな?とすこし心配です。
      • 近所に住んでいるものですが、こちらの3軒ほど隣のマンション屋上(1階はNEWSというリサイクルショップ)に ロックヒルズガーデンというBBQやパーティ、宿泊までできる施設があります。(検索すれば出てきます)ここが、たまに物凄く騒がしいことがあり、迷惑しています。 頻繁ではないので、気にならない方や我慢できる方もいると思います。こちらのマンションはうちよりさらに近いため、影響はより大きいと思います。 このことは三菱地所レジデンスさんもご存じないかもしれません。
    • 今騒音酷いです。音楽を掛けて騒いでます。18日抽選のようですが、申し込まれる方は覚悟されたほうがいいと思います。
    • 屋上バーベキュー場からはベランダに出ると 「Happy Birthday To You~~」などの歌声や笑い声が結構聞こえます。 すぐそばのパークハウスでは、階数によってかなり気になるかもしれませんね。
    • 主な利用は夏だけと願いたいですが、冬の寒空の下でも皆さん利用されるのでしょうか。
      • 夜は、特に週末になるとアルコールが入った大人の雄たけびが時々聞こえます。 騒いでも、夜9時過ぎ迄です、 時々、終わって降りてきたお客さんたちが、二次会の相談等で歩道上で大声で話しています。
    • ロックヒルズって平日22時までですかね?
      • 22時までですよ。 ただ、ごくたまに22時過ぎても1階で騒ぐ声が聞こえます。 夜中にうるさくて眠れないなんてことはありませんが。
        • はじめからそのような施設があるとわかって建てているので、騒音対策は万全で建てられているのではないでしょうか。
    • ロックヒルズの夜間の酔っ払いの騒ぎ声、バーベキューの煙。近隣マンションを購入の際には住んでから後悔しないように晴れた夜に現地確認が必要。1階、マンションの下でも声が聞こえます。ロックヒルズより高い部屋はもっとうるさいと思います。夜に洗濯物干したら匂い移りすると思う。
      • ロックヒルズの住人も、オーナーが変わったとたん相談なくバーベキュー施設ができ、迷惑してるとのこと。ロックヒルズの住人退去が目立っています。このマンションのロックヒルズ側の方がこれから夏になるので心配です。
        • ロックヒルズってまだ出来て1年くらいでしたっけ?グランピングブーム去ったら廃れないですかねー。。しかしよくあんなとこで許可が下りたものだなと思います。消防法とか全然問題ないんですかね?
          • 一番の被害者ロックヒルズの下に住む賃貸マンションの住民も夢にも思っていないだろう。賃貸マンションのオーナーが後輩の素人脱サラ男にバーベキュー施設を営業させているとは。さすが投資家だな。これで火事でも起こしたら悪夢だな



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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]

    yokohama/596055/94-152

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~
    https://manmani.net/?p=9844

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    よくあるお問い合わせについて Q&A
    https://manmani.net/?p=47704

    HARUMI FLAG

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