エクセレントシティ南行徳駅前

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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物件概要[ ]

  • 所在地:千葉県市川市相之川4丁目8-1,-14(地番)千葉県市川市相之川4丁目8以下未定(住居表示)
  • 交通:東西線「南行徳」駅より徒歩1分
  • 総戸数:31戸(内、事務所2戸含む)
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造・地上10階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:平成28年9月23日竣工済み
  • 売主:新日本建設株式会社
  • 施工:新日本建設株式会社



価格・コスト・販売時状況[ ]

  • まず行徳エリアで分譲される物件としては珍しく、タンクレストイレ&独立した手洗いカウンターがついています。これはいいですね、ある程度の価格帯以上の物件でないとついいないのでしっかりと作りこんできた印象です。ここ4~5年のあいだで行徳エリア(南行徳、行徳、妙典)で分譲された物件で同様の仕様はがついていた物件は2015年分譲の『ザ・パークハウス市川妙典』だけでした。『ザ・パークハウス市川妙典』は平均坪単価270万の行徳エリアにしてはかなり高額のマンションだったのですが、それと同じレベルのものを備えております。
  • 物件価格・・・平均坪単価は250万前後だそうです。かなり駅近ですし、設備仕様も悪くないので今のご時世これくらにはなるかなと、予想していた範囲でした。
  1. 2階42.93平米 2,990万 (坪約230万)
  2. 2階41.14平米 2,990万 (坪約230万)

投資用としてはこの2部屋がいいなと思いました。

  1. 6階66.7平米 4,840万 (坪240万)

ちなみに私は最上階の部屋を検討していたですがすでに5名ほど申込みが入っていて必ず抽選になりますと言われ、いったん冷静になり見送ることに致しました。しかしながら、かなり優れた魅力があるので非常にオススメの物件だと思います

  • 管理費は42平米で約12,000円程度なのでコンパクトマンションのため割高の基準になっております。1平米あたり約285円。一般的に1平米あたり200円くらいが平均なので3割くらい高い水準ですが小規模なので仕方ないと思います。 総戸数31戸で将来の修繕をするわけですから、将来修繕積立金をどれだけ上昇するは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。
  • 戸数が少ないので修繕積立金の将来が心配ですね。。。
  • 販売開始は秋となってました。9月には完成するみたいですので棟内モデルルームってことになるんでしょうね。小規模なのでスケジュールはのんびりなのでしょうか。実際のお部屋見られるのは利点だと思いましたが。小さい部屋からあるので間取りの割合がどんな感じなのか気になります。
  • MRいってきました。最上階(10階)の予定価格
  1. 70.16m2 3LDK 約5,600万(坪約264万)
  2. 66.7m2  3LDK 約5,400万(坪約267万)
  3. 36.6m2  1LDK 約3,400万(坪約305万)

最上階でこれなので下階はもう少し安いみたいです。最上階はすでに申込希望がいるようで倍率3~4倍とのこと。全体的な平均坪単価は約240~250万くらいのようですね。

  • 先日、見学に行って来ました。 実際の部屋を見られるタイプなので、分かりやすいと思います。 駅近という事で、駅回りのゴミゴミとした商業的な感じが 気にならなければ良いと思います。 マンションを出るとパチンコ屋があったり、居酒屋の客引きとか…私はちょっと気になってしまいました。 隣が飲食店の集まるビルなので、ダクトから物凄い排気音が出てるのと、ゴキブリの移動(泣)もありそうですね。 結論としては、価格提示のされ方に納得が行かずやめました。 希望の間取りと金額を伝えると、白紙に手書きで価格を書いて行く営業さん。 たまたま営業さんの手元がずれて、プリントアウトされた表が見えてしまったのですが…そこには私に提示された金額より100万円以上低い金額が記載されていました。 私の希望金額に少し余裕があったからか、値段を上げたのでしょう。


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交通[ ]

構造・建物[ ]

  • 当物件の最大の魅力、内廊下設計となっております。これは実物をみて頂くとわかりますが本当に高級感がありました。行徳エリアでこのような高級感のある内廊下設計になっている物件はおそらく初だと思います。
  • 外観はここ最近のマンションとしてかなり珍しく、バルコニーに青いガラスを採用したデザインとなっておりました。5階までは擦りガラスを採用し、視界が抜け始める6階以上から透明のガラスを採用しております。青いガラスは好みですか
  • 南・南西の構成です。 特筆すべき点はそこまで無いですが、南西にすぐビルがあるため圧迫感あるかなと思います。 私は9階と10階を見学しましたが、ここまで上にくると抜け感もあり眺望もよかったです。


共用施設[ ]

  • 共用施設はほとんどありません。総戸数31戸というのを考えると当然だと思います。
  • 駐車場をマンション入居者が使えるのは2台なので、離れたところに探さないといけません。相場は15,000円から17,000円程度のようです。
    • 駐車場二台とは少ない。駅前だからしょうがないかなとも思いますが。そういった場合、先着順なのか抽選なのか、それによっても検討者が限られそうな気がします。事務所用が二台だそうなので、一階か二階には店舗ではなく会社事務所が入るということでしょうか。


設備・仕様[ ]

  • 地味ではありますがバルコニーの床に木目調のシートが施工されておりました。これは意外とよくて、リビングなどのサッシを開けた時に視線がつながるので空間が広がるだろうなと思いました。
  • キッチンの引き出しを開けるとあらかじめ米びつが設置されておりました笑。これは相当珍しいと思いましたが、単身者の入居が相当あるためこのような設備をつけたと営業担当の方から説明を受けました。
  • 全戸にトランクルームがついていることも差別化されたとてもよい設備だなと思いました。(全戸ではありません)

間取り[ ]

  • 現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも14時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。 ただし5階より下は向かいのビルにさえぎられてしまい終日ほとんど日があたらないので今の季節なんかは寒そうです。
  • 27戸の中に1LDKから3LDKまであるということは、賃貸も多くなりそうな気がします。 それでも1LDKで36.69m2あるということは、けっこういい部屋なんではないかな。 地上10階だから、角住戸率は高そうですね。


買い物・食事[ ]

  • 駅近なので飲食店は非常に充実しています。ドン・キホーテもすぐ近くにあるので日用品の買い物にも非常に困らないでしょうk。
  1. やよい軒・・・徒歩3~4分程度。和食のファミレスです。朝ごはんも食べられますし、低価格。個人的には近所で一番使い勝手の良い飲食店だと思います。
  2. 肉うどん 戸上家・・・うどんと思いきや、居酒屋です。うどんも美味いです。ここはとてもオススメです。店が広くないことと、人気店なのでいつも開店10~20分ほどで満席になってしまいます。



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育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

  • 建設地周辺については道路の道幅は、2台程度は通れる幅が確保されています。駅前なので閑静とは程遠い環境です。
  • 駅から近いですが線路沿いでないですし良いと思います。 マンション周辺のビルも高層ビルではないですし。 詳細は分かりませんけど、駅前なので利便性も良いのでは?
  • 駅ビル隣接かと思うほど駅に近いですが、線路沿いではないのですか。希少な場所に思えます。
    • 実際の建設場所は、東京東信用金庫の道路隔てた南側で、サイゼリア等が入居しているY,S ビルディングのすぐ北側の角地です。
  • すぐ目の前がパチンコ屋なのと、隣の飲食店が入るビルの近さにちょっと引いてしまって悩み中です。ゴキちゃんとか大丈夫なのか…周りの環境とか気にしない単身の方にはいいのかもしれませんね。


周辺施設[ ]

その他[ ]

  • ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、
  1. 価格は割高だが徒歩1分の物件は過去になく、比較対象がないため仕方ないです。
  2. 設備自体は平均以上。特に内廊下・全戸トランクルームはいいですね! (トランクルームは全戸ではないです・・・)
  3. 管理費等ランニングコストは割高なレベル
  4. デメリットは価格・梁・下がり天井、日当たりでしょうか?

という印象でした。

掲示板[ ]

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