ヴェレーナグラン浜田山

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4.00

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ヴェレーナグラン浜田山 外観CG

物件概要

ヴェレーナグラン浜田山 外観完成予想CG

• 所在地：東京都杉並区高井戸東一丁目1740番1他（地番）
• 交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
• 総戸数：32戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：今井産業 
• 管理：大和地所コミュニティライフ 

掲示板・口コミ

• ヴェレーナグラン浜田山（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 想像より高かったです。坪４００万は軽く超えそうでした。内部仕様はそれなりでしたが驚くほどではないですし、免震など特筆するものもありません。近頃の相場では希少物件と説明されましたが、どうなんでしょう。確かに静かで住環境としてはそれなりに魅力がありましたがびっくりしました。
  • それなら内廊下で免震で駅近で川沿いでなく高台にあってハザードマップ上問題がなく共用施設が充実してて敷地の植栽が豊富なパークシティ浜田山の中古一択になりそうですね。坪350前後なので、それを買ってリフォームすれば安くいけそう。
    • 私も今日価格を知り、あり得ないと思い、撤退しました。本当にデベはパークシティをイメージしていますね。個人的には苦戦か早期の価格改定だと思いますが、多少下がったとしても全く検討対象外です。
      • 私は、魅力的でした。価格は、まあ買える範囲内なので。色々な判断がありますよね。
        • 以前から気になっていた場所だったので、昨日見学に行きましたが、初めて私だけでなく、主人もとても気に入ってました。 大好きな神田川の桜並木を毎年毎年、日当たりの良い自宅のバルコニーで楽しめるなんて、本当に素敵。 春はお友達や娘や孫たちを呼んでたくさんお花見したいです。 また機械の駐車場が苦手なので、駐車場が機械じゃないのも私は嬉しいです。
• 先行案内でモデルルーム見学に行きました。 場所も浜田山というより高井戸ですし、共有スペースもないし、PCより安いんだろうと思ってましたが高すぎました。 売れないんじゃないかなーと思います。
  • 今から施工と5年以上前に施工では工事金が倍近く違うし、土地代もあがってるよ。ここで坪380くらいなら、当時の坪280くらいのクオリティーと一緒。私なら近隣の中古買うね。
    • パークシティがなければ違和感なかったのかも。浜田山ではなくて、より駅近の高井戸を名乗れば良かったのかも知れませんね。別に高井戸と浜田山とで地位に差があるとも思わないですし。
      • 浜田山って想像より高いですね。井之頭沿線で探していたので販売事務所に伺おうと思っていましたが、あまりにも敷居が高いです。永福町あたりの物件から６０００万台もあるかなとおもってましたが、そんな住戸はないのですか。
• 今週モデルルーム行きましたが、値段が高過ぎます。新築は割に合わないと改めてわかった次第。中古のお値打ち物件探そう
  • モデルルームに行かれた方へ　差し支えなければ、価格を教えていただいてもよろしいですか？
    • ここは安くて8800万、高くて1億9000万でした。 一階でも約1億、ちょっと高すぎかなー。 見学会では徹底して浜田山のマンションであると高井戸の名前を伏せていましたが、前々から住んでいる身としてはどう考えても高井戸寄りですし、いくら桜が見えるとは言え価格に見合わないなーと思ってしまいます。
      • お高いですね…。普通のサラリーマン所得ではとても手が出ません。。。 確かに高井戸寄りですよね。 「浜田山」の方が格が上がるんでしょうね。
• 新築時はデベロッパーがブランディング頑張ってますけど、中古で売るときに値下り必須なんじゃないかなと思います。でも物件自体は魅力はありますよね〜割高なだけで！天井低いけど
• 中堅デベとしては、やっといい場所で分譲出来たーっ！て思い入れすごいなーって印象でした。 こっちのテンションとのギャップ感じました。 HP見ると、微妙な場所での分譲が多い会社ですね。
  • 色々見てきましたが、天井低い物件は苦戦してますね。気にしない人もいるんでしょうけど。
• 高過ぎですね、、ターゲットはファミリーというよりはタワマン嫌いのDINKSで、世帯収入1500万円以上ですね。目の前は神田川ですが、横は児童館で近くは清掃工場、結構生活感あります。更に目の前は郵政のグラウンドで、郵政が資産の入れ換えを推し進めていることも鑑みると眺望は他の場所より担保されてないでしょう。 頑張って売って欲しいですが私はパスです
• 高井戸アドレスでも、今のモデルルームの場所なら浜田山のマンションでいいと思うけど現地は少し厳しいですね。でも静かでいい場所です。あとお風呂は狭いですね〜。
• 総戸数32なので、販売対象を地縁の強い方に絞っていれば、そのうちに売れるでしょう。
• 『桜並木沿い』 『平置駐車場』 『エレベーター三台』 たったこれだけのセールスポイントで高井戸の他物件よりも坪50以上高くして、果たして購入者の感覚に合うのかどうか。私は撤退しましたが、この物件の売行きは非常に気になります。
• 昨日と今日で1回目の販売があるようですね。12戸販売みたいですね。
  • 結構沢山売れたのですね。
    • それって12戸申込みがあったってことですか？意外にみんな買う〜！
      • 先着順で6戸出てるので半分の客は登録だけして申込みはしなかった感じですが、それでも残り6戸は売れてるので、このペースなら竣工前の完売も期待できるかも知れないですね。
        • 6戸が多いのか少ないのかよく分からない。。
          • さすがに６戸は苦戦の部類かと。浜田山ももうあんまり人気無いんだなと実感
            • だって高井戸の70平米のマンションに9000万近くかけないでしょ　設定が高すぎなのよー
• なぜこんな戸数でEVを3つもつけたんですかね。修繕費で泣きを見ますよ。購入された方は修繕計画で駐車場の想定稼働率と一緒によく確認した方がよいです。
  • 同感です。戸数が32戸なので、高額物件らしく、内廊下や駐車場に屋根付けたりした方が検討者に評価されたのではないかと感じます。とはいえ3月中旬から販売して2ヶ月で半分くらいは契約済みと噂で聞いているので、神田川沿いの立地の評価は高いのでしょうね。
• もう残り3戸だけ？
  • 第2期1次先着順6戸と書いてますよ。最終期でもないし、2次もある前提の売り出しだし、6戸だし、残り豊富だと思いますよ。じっくり検討できて良いですね。
• 戸数が少ないので、しょっちゅう、管理組合の理事が輪番で回って来る面倒さはありますね。
  • 理事会の役員は何人構成なんでしょう。 最少人数4人と見て、32戸となると8年に1回順番が回ってくる事になりますか。 総戸数300戸を超える大規模マンションに比べれば負担が大きいのでしょうが、 もしかすると管理組合を通じ住人間の結束が固くなるのかもしれませんね。
    • マンションの理事は、大きなマンションだと、棟ごとに選出することもあるようです。 ですので、１０年ちょっとに１回という割合になることが多いのかな。 修繕管理費を集めるにしても大きなマンションでは、棟ごとに当てる分が大きいらしい。 だから、まあ多少はこのくらいの規模のマンションだと大規模に比べたら頻回になりますが 際立って、というほどでもないように感じられます。
• 悪い物件には思えないですが。 それほど売れてないのでしょうか？ どれくらい残っているか気になります。
  • マンションの価格は多少高くついてしまいますが、なかなかここまで綺麗な物件を住む機会なんてありませんので是非購入してみたい物です。駅からも近いですし、なによりマンションが綺麗です。憧れる物件です。
• 駅も遠いって言うほどじゃないと思うんですが、でも決して近くもないですよね。 まあ歩けるっちゃ歩いていけるでしょうという距離。 それでお値段がどうなのかというのはあります。 もう少し控えめでも良かったのかもしれません。 設備や仕様などのグレートはここは高くなってきているのかな。見ている限りでは沿う感じられます。
• ヴェレーナグランってヴェレーナシリーズでも、高級な方のグレードの扱いなのかな。 設備や仕様などを見ていると 他のヴェレーナシリーズよりも、高級感が出ているように思いました。 パウダールームの水回りは格好良いと思います。これらはオプションではなくて標準装備でそれなのだとしたら、 かなりグレード高めに持ってきているのでしょうね。

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交通

• 高井戸駅の方が近いでしょここは
  • 確かに。住所も高井戸東だし。少しでも高く売りたいんでしょう。
  • 以前、近くに住んでいましたが、高井戸駅の方が、1分か2分位近そうな実感があります。 通勤時は渋谷に近い浜田山駅を使って、吉祥寺に出る時は高井戸駅を使ったり、目的に応じて使い分けしていました。 
• 浜田山駅は一度も利用した事がないのですが、普段は混んでいる駅でしょうか？平日の朝や夕方の時間帯、出来れば土日とかもきになるところではありますが、特に朝の時間帯はすんなりと座れたりしますか？
  • 長い路線(小田急、京王、田園都市線)に比べれば相対的には空いていると思います。ただ座りたいのであれば7時過ぎまである永福町で急行連絡のある各停に乗り続ければ永福町では結構座れるかも。もしくは6時台前半より前に乗れば浜田山でもチャンスあり。

構造・建物

ヴェレーナグラン浜田山　エントランスホール完成予想CG

• 大きな道路に面しておらず、静かな印象を受けたのと、バルコニーが南に向いていて、陽当たりが良さそう

共用施設

ヴェレーナグラン浜田山　ラウンジ完成予想CG

• 共用スペースは、基本的にはラウンジくらいみたいですね。Wi-Fiが入るそうです。 つい先日、震災絡みの記事でみたのですが、 マンションの1階部分にWi-Fiを導入することで、災害時でスマホ回線が混み合っている場合、Wi-Fiからつなぎに行くことができるので、 とても良い、ということでした。 普段はいらないでしょう、と思いますが、もしものことを思うと必要なんですね。
• 余計な共用施設とかはいらないと思っている派なので、この建物自体はとても自分的にはいい感じです。
• 1フロア３戸につき１基のエレベーターがあると書かれていました。 プライバシーの観点からだととても良いことだとは思います。 毎月、エレベーターの法定点検が行われると思うのですが、その点検の際は、自分の部屋に行くためのエレベーターが停まっている場合、 他のエレベーターを使っても良いものなのでしょうか？ そこはちょっと気になるところです。
  • その場合は階段だと思います。 34戸でエレベーターが3基は過剰です 普通は80戸に1基くらいの設置割合なので、1戸あたりの負担額は普通のマンションの8倍です。 タワーマンション以上に修繕費用が嵩むでしょうね…
    • エレベーターって機械を交換しないといけないときが一番お金がかかりやすいという話は聞いたことがあります。 ここの場合は、そういうのをそもそも気にしない人が 購入されるのかもしれませんが。 エレベーター点検のときには、階段を使う、たしかにそれが一番スマートです。

【駐車場】

• 駐車場付帯率100％（しかも全部平置き）＋来客用2台 、1戸あたりの土地面積が登記上で81m2、実測で94m2 エレベーター3基（1階住戸の人はエレベータ使わないので、実質9戸で1基） と、高くなる要素満載ですが、高級仕様になっていそうで楽しみです。 
• 駐車場ひらおきって、屋根ないのかな
  • CGだけでは判断しづらいですが、この単価の物件ですから、流石に屋根くらいはあるでしょう。 区画を引いて照明何基か置いただけみたいな、田舎の安物物件のような真似はしないと思います。 それでも、パークシティのような地下駐車場と違って車はどうしても傷みやすいとは思いますね。車は使い捨てだと思えば気にならないでしょうけれど…。
    • 屋根付きは基本的に建蔽率参入なんでここはないでしょう
      • 駐車場は全邸分が平置式で用意されていて、敷地配置概念図を見る限りは 屋根のない青空駐車場のように見えます。 世帯数が32戸の小規模とは言え駐車場が余ると財政に影響が出るでしょうし、 32台全て埋まるといいですね。
• これから先、自動運転の車が将来的に現実的になると、またマイカーを持とうと考える人が多くなるでしょうから 駐車場に関しては大丈夫なのかな。 2台停めたいという人もおられると思いますので、 そういう方を優先的にお願いしてみても良いのかもしれません。
• 駐車場の出入りはシャッターゲートでセキュリティとしては守られていますから、平置きで屋根がなくてもそこまで問題はなさそうですが、やはり天候が悪い時の出入りを考慮した場合、屋根がついているのがベストなのかな。シャッターゲートは車内からリモコンで操作が可能なので、乗ったまま出入り自由という観点は良いと思います。
  • 雨ざらしなのが気になるんですよね。カバーは面倒だし
• 駐車場は平置き、しかも１００％の設置率、シャッターゲートあり、ということで ここの場合は特に駐車場に関してはもう言うことがないんじゃないかな？と言うくらいとてもいいと思いました。 機械式じゃないので、駐車場での修繕費がかかるのは シャッターゲートだけでしょうからそれも良いです。
  • 駐車場を独立採算にしてるケースって少なくて、管理組合の予算に組み入れが多い。駐車場稼働率が低いと、その分管理組合の収入が減ってヘタすると赤字ってこともありうる。最近は車離れだから駐車場は余ったりする。駐車場って多くても少なくても問題。
    • 駐車場って余ることあるんですか？どれだけあっても足りなくなるようなイメージしかありませんでしたので、多くても問題というのはちょっと不思議な感じがしました。

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設備・仕様

• 設備面を見ましたが、本当に使い勝手が良さそうでこれぞ便利といえる設備ですね。おしゃれでもあるので、友人や知人と一緒にクッキングも問題なく楽しめると思います。この設備面をもし変更した場合に、変更することは可能なのでしょうか。
• エントランスにBGMが流れているなんて高級感があってホテルのようなイメージ。デザインもおしゃれですし、無駄な共用施設がないというのも良いと思います。駐車場部分もシャッターゲート完備ですからセキュリティ面としては安心です。各戸にポーチが完備されているのでプライバシーを確保できるし、ポーチがあった方がセキュリティ面も上がりますよね。

間取り

• 間取：3LDK
• 面積：75.61平米～103.58平米
• Aタイプ、Fタイプ、Jｒタイプ見ました。比較しちゃうとやっぱりJrタイプが豪華です。103.58m2。他も3LDK、Jrタイプも3LDK。それぞれの部屋は大きくないけれどといっても洋室1が10畳だけど、LDKが広々。 LDは17.0、キッチンが5畳。そしてアイランドキッチン。 あとはウォークスルークローゼットやパウダールームも圧巻の広さ。悠々とした広さで、格の違いがわかります。素敵です。
• ヴェレーナシリーズって、バルコニーがとても特徴的な印象を強く受けるのですけれど、ここの場合はそうではないのかしら。 まだ3タイプしかプランが出されていないので、どういうことになるのか、というのはわからないですから。 伊勢丹のコーディネート設けられるそうですが。
• ウォークスルークロゼットはクローゼット内が通り抜け可能で 2つの部屋を行き来できるようですが、広さは3畳大ですか。 利用例を実物で確認できるといいのですが、100m2オーバーの部屋も モデルルームとして公開されていますか？
  • 公開されていません。モデルルームは70平米くらいの部屋だったかな。リビングの広さの割にキッチンが立派だった印象。
• 1階住戸のプライベートガーデンではベランピングをオススメしているようですが、 売り主さん独自の造語ですか？ マンション以外に伊勢丹と東京ガスも関わっているようですが、庭やバルコニーでの 火気は禁止になっているんですよね？
• 庭があるといろんな使い道があって良いかもしれませんが、それとは別に手入れも当然必要ですよね。こまめに掃除しなければどんどん汚れていくでしょうし、もったいないです。掃除する範囲が増えてしまうので、そういうところも考えておきたいところですね。
  • 庭付きの物件は魅力的ですね。時間があるときには、ティータイムなんかもできそうで、良さそうに思えます。住み心地も悪くなさそうな物件にみえますね。
• 1階住戸のオープンエアデッキ、素敵だと思います。次の流行としてベランダ＋グラマラス＋キャンピングのベランピングがあるようですね。バルコニーでは火は使えないと書いてあるので、土日にパンを買ってきて、ベランダでまったりサンドイッチを食べるなどするのは爽やかで素敵に思います。 ウッドデッキがあるとお昼寝もできるでしょうか。今の季節、お昼であたたかい日も多いですから楽しそうです。
  • ベランピングというワードはこちらで初めて知りました。ネットの特集記事を読みますと、ベランダをDIYして人工的な屋外環境を造り、ハンモックやテントを設置して自宅にいながら気軽にキャンプができるというものでした。確かに子供さんがおられる家は楽しいでしょうね！
    • ベランピングはグランピングから派生した新しい言葉なのでしょうね。 自宅のベランダでグランピングを楽しむのでベランピングですか。 こちらのマンションでは1階のオープンエアデッキつきの部屋でベランピングを提案しているようですが、モデルルームでもテントを設置するなどして使用例を展開しているのですか？ （インスタの写真では見ました）
      • ベランピングって初めて聞きました。戸建ての人が庭でグランピングするのって、セキュリティ的にあまり良くないと聞きますが、バルコニーだったらすごく安心だと思います。バルコニーの外から人が入ってくるなんてこと、無いですからね。今の季節は寒くてする気は起きないけれど（汗）
• １階のオープンエアデッキは、気候が良いときにはとても気持ちが良さそうです。 ああいうのって、木に見えるのですが、木目調の水気に強い素材で作られているという風に考えてもいいのでしょうか。 リビングと高さが一緒にみえます。 ひとつづきになっているので、リビングの延長線上にあるのは使いやすいかと思いました。

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買い物・食事

• ちかくで買い物するところとなると商店街か西友になるかとは思います。どちらも徒歩10分くらいの距離となっておりますが、どちらの方が便利でしょうか？このあたりにお住いの方はどちらを利用しているんですかね。
  • どの世代の方も便利に暮らせる環境かと思います。私的には、買い物の選択肢が多種多様なところが嬉しいです。かつ駅徒歩９７分。いろいろな場面で時間短縮出来そうです。
• 高井戸にニトリが出来るみたいて、ますます人が増えそうですね！

育児・教育

• すぐ近所に児童館もあるので、子供がいる人にはいいのかなーって思いました。 結構児童館に小学生が集まって遊んでいたりしますから。 

周辺環境・治安

• 浜田山は落ち着いた街で若者からお年寄りまで人気がある街ですよね。 私の知人も浜田山に住んでいますが、住み心地がよくこの町から離れたくないといっていました。 少し気になるのは道幅が狭いこと。 道幅が狭いですが、バスが通っていたりしますから、小さいお子さんがいる方や自転車移動する場合は不便かなとは思いました。 川沿いということもあって、夜間は静かそうですね 
• ここ最寄り駅は実際どこなんでしょうか？浜田山駅は生活に便利そうですが、高井戸駅のほうが近いですよね。
• ロケーションを見ていますが、さすが景観形成重点地区ですね。 緑が豊かで落ち着きのある環境がしっかり整っていると思います。 生活環境に関しても必要な施設が整っていて本当に魅力的であると思います。 車の行き来はどれぐらいあるのでしょうか？誰もが安心できるぐらいならさらに魅力的ですね。
  • いま現地に向かって歩いているが駅から遠すぎ！完全に高井戸！ポスターやら何やら案内で高井戸の存在隠してる時点で詐欺だわ。車の通りは少ないんじゃないでしょうか
    • 景観形成重点地区とは 『地区を特徴付ける主要な景観を有する場所や、新たに景観形成を誘導すべき場所等、 重点的に景観形成を図る必要のある場所を指定し、地元の方々が中心となって必要なルール（「地区景観基本計画」及び「地区景観形成基準」）を定め、そのルールに基づきながら個性豊かなまちづくりを進めていくもの』だそうです。 こちらは神田川遊歩道沿いが指定されているようですが、資産価値に影響しますか？
      • あんまり影響しませんね。寧ろ郵政グラウンドの宅地開発の方が景観リスクでしょうが、あっちも一低専なんで大したことにはならないでしょう。
• マンションの一階はやはり大きな災害が来た時に浸水してしまう不安が少なからずありますよね。地図上ではどうしても傾斜がわからないのですが、ここはどうでしょうか？あんまりきにする事ではありませんが、万が一の事も考えておきたいところですね。

【神田川】

• このエリアは神田川の氾濫エリアになっているのが気になります。 基礎工事時に嵩上げすれば大丈夫そうな気がしますが、その辺りの対策も気になりますね。

　http://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_... 

• 神田川が目の前にあるみたいですが、治水対策もされていて、中央区や江東区のように大きな川や東京湾に近い訳でもないので、そんなに心配するほどではないのかなと感じています。 
  • ハザードマップではかなりの浸水エリアに指定されていますよ。 治水されているとは言えないのでは…
• 浜田山駅から行くとわかりますが、神田川沿いは坂をくだった低い土地になります。 大雨が降ると神田川近辺は洪水警報のサイレンが鳴っており、近年多発しているゲリラ豪雨の際など心配です。
• 別に高井戸が最寄駅でも全然いいんだけど、浸水ハザードマップが気になります。この辺りの大雨の日の神田川はやはり気になるくらいの増水になるんでしょうか？善福寺川の辺りで浸水したニュースを以前見たことがあるので似た環境なのかなと
• この川沿いは蚊とかすごいので覚悟された方が。毎日犬の散歩していて、蚊だけでなく、小さい蛾のものすごい大群が丸い球状になってあちこち浮かんでいたりするので、恐怖です。

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掲示板

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