（仮称）武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト

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物件概要

• 所在地：東京都品川区小山3丁目196-1（地番）
• 交通：東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
• 総戸数：628戸（販売総戸数491戸※高層棟住宅の一部、地権者住戸137戸）
• 構造、建物階数：地上41階 地下2階建（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月上旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社
• 公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

価格・コスト・販売時状況

• 大規模マンションが無いエリアなので希少性も高そう。是非買いたいです！ 後は値段だけ・・・
  • 三井レジと旭化成が一緒にやってるところが何とも趣深い。 これから始まるであろうタワー再開発のトップバッターが最高立地なんですね。
• 615戸で他に商業施設と生活支援施設がついて総工費400億円なんですね。商業施設と生活支援施設が単純に付帯施設として賃料収入に回ると仮定すると1戸あたり6500万かけて作るという計算でイイノデショウカ？
• 工事完了が2019年末まで延びているのですか！ となると、入居はオリンピックイヤーになるのでしょうか。 まだだいぶ先ですね～。
• 坪500くらいって噂聞いたけど、高いね。でも400じゃ買えないだろうし、上層階に関しては妥当といえば妥当かな。
  • 坪500万ですか。山手線圏外駅で坪500万はこれまで記憶に無く快挙ですね。でもブリリア目黒が600万だったのと、武蔵小山という街の魅力を踏まえるとその辺りの価格帯でも買う人は買うんでしょうね。
  • 坪500は冗談としても、近隣に住んでるご老人が、築古の自宅を坪300超で売って相続対策含めて引っ越すというパターンはあるだろうね。最近の駅前再開発で見られる老人資本主義。
  • 条件のいい部屋なら坪500超えても驚きません。ただ、条件の悪い部屋は、せめて坪400くらいにしておいてほしいところです。
• ブリリア目黒という、品川区でも諸条件が揃えば坪600万平均で完売できるというエポックメーキングな物件が現れてしまったため、何を基準に考えるかで出せる金額もまちまちですね。 三井の駅前大規模再開発ということであれば過去の事例から見ても損することは無さそうですが。
• ももレジさんにも同じこと書かれてましたね、500とかさすがにいかないでしょって

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4565.html?no=4575&sp

• やっとホームページ出ましたね！これは坪500万コースだわ。
  • 天井高2600、スケルトンインフィル、免震、アウトフレームなどなど、間取りだけ見てもかなりスペック高いね。これは坪500狙ってると思う。
• ここってもともと飲み屋があったとこでしょう。権利変換してここに住むっていう地権者ってそんなにいるのか疑問です。売りに出すか、賃貸に流れるのでは？
  • 小さな飲み屋さんがまた貸しまた貸ししてた地域だから、どんな地権者がいるのかわからないところがネックかな。実際住む人はそんなにいないかも。
• 3年くらい前に京急蒲田1分のプラウドシティ蒲田が、坪320万円で売り出され、即日完売、中古で370万円で売りに出ている。蒲田というアンチが多い町ですらこの状況。ここは坪450～500でも不思議ではない。ただこの単価だと中古で売るときののびしろは限られるね。
• まあここは典型的な郊外部駅直結タワーによくある地元高齢富裕層需要が大部分な気がします。だから割高でも喜んで買うという感じになりますね。若い購入者の場合もたいてい親の贈与ありが前提でしょう。また武蔵小杉の場合は若者人口自体が増えている地域ですからかつての高度成長期に近似しているかと。こことは需要のあり方が少し違っているのではと推定します。
  • 地元高齢富裕層の需要はわかるがそれだけでは戸数はさばけない。3LDK、8000万円を一般サラリーマンが買うシュミレーションは頭金3000万円、借り入れ5000万円、少し無理があるがこれが限界。IT社長は武蔵小山には買わないだろうし。
• この辺りの住民はいわゆる庶民的な人が多いんでしょうか？駅前のタワマン買うようなタイプの人たちとの間で、やはり溝ができてしまうのか…。
  • タワマンヒエラルキー好きな方たちが購入するタワマンとは少し意味合いが違うような気がします、個人的にですが（笑） そういう方たちはきっと武蔵小山は選ばないような。むしろ500超えてくるとしたら、そういう方たちは目黒界隈に買われかなと思います(^^)
    • でも周辺物件の相場みるにここは400超えは確実ですよね。 そうすると3LDKで9000万近くなる。 とても庶民とは言い難いと思います。

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交通

• 数年後日吉で相鉄線と接続になるらしいね。 いつ8両編成にしてくれるのだろうか。。

【武蔵小山駅のキャパシティ】

• 地元民です このマンションが建ったら駅がキャパオーバーになる気がするんですが ていうか、目黒までの一駅だけだけど、ただでさえ朝の目黒線の混雑がスゴイ、、、 急行停車駅だし、大丈夫なんだろうか。
  • 先月まで周辺に住んでた者です。 同じことを思っていました。 とても魅力的なマンションなんですが、ムサコの駅のキャパが心配なのと（改札で行列になりそう）、不動前にもマンションできるし、すでに混んでる目黒線のさらなる混雑が心配です。
• 現在6両編成の目黒線ですが、朝はお察しの通り激混みです。 特に急行電車は、武蔵小山から乗ると相当すし詰めになります。 ただ、目黒駅でかなり降りますし、相鉄直通の際は8両化する話もありますので(ホーム長は確保済み)、将来の乗客増に対して何かしら対策はあるでしょう。 新しい住民の方々と、もっともっと住み良い「ムサコ」を創っていきたいですね。

【バス】

• 恵比寿大崎品川あたりに勤務だとバスや自転車のほうが楽かもね
• 補助26号線が開通すれば三軒茶屋駅～学芸大学駅～武蔵小山駅～大井町駅の系統が出来るようですが、まだまだ先になりそうですね
  • 26号線の完成予定は平成31年だけどもう10年も延び延びになってるから、また伸びるかもです。

構造・建物

• 敷地面積 7429.45m2
• 建築面積 4964.69m2
• 延床面積 75000.11m2
• 目立たないけど、設計監理が日本設計というのが最近にない豪華さ。
• アウトフレームのきれいな間取りですね。 これなら好きな家具を自由におけるし、天井高も2.5m以上はとれるから空間としては申し分なさそうですね。 建設費高騰で間取りや設備にコストダウンの影が見え隠れする昨今の物件の中で、数字には現れないところにしっかりとお金かけているところは、さすがは三井のタワマンだなと感じました。 当然新築価格に跳ね返ってくるとは思いますが。。。
• スペックは完全に目黒を超えていますね。 良いマンションだと思います。 直基礎なので杭もないし
• ここの南東って墓地が眼前に広がりますよね。他の3方向は大丈夫そうだけれど。

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共用施設

• 駐車場 総戸数 628戸 に対して 敷地内機械式 176台 敷地内平面 2台
• 駐輪場 総戸数 628戸 に対して658台
• バイク置場 総戸数 628戸 に対して73台
• エレベータ：8基
• 駐車場の台数はかなり絞ってますよー。 駅徒歩1分だし当然といえは当然ですけどね。 高層階プレミアム住戸の方々とか地権者に優先的に割り当てたら、一般の方はほぼ無理なんじゃ。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 37.69m2～122.11m2
• バルコニー面積8.68m2～29.45m2
• まさに三井のタワーのセオリー通りの間取り。仕様は違うだろうけど間取りだけで言えば、檜町や浜離宮と同じ、お手本に沿った優等生的な間取りだね。これは良い。問題は価格。

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  113平米（2017-04-14撮影）

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  83平米（2017-04-14撮影）

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  76平米（2017-04-14撮影）

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  65平米（2017-04-14撮影）

買い物・食事

• 駅ビルの2階が東急ストアでした。 でもアーケード商店街がここまで賑やかな駅前も珍しいですね。
• 武蔵小山商店街って、安いですよね。 それに単一アーケード商店街としては日本一長いそうです。 総延長は約800m。 歩くのが楽しくなりそうです。
• パルム商店街、いまでも土日はすごい人なのに3棟もタワーマンション建ったらどうなるんだ

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

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  現地案内図

• ここは立地が最高ですね。目黒線急行停車駅で庶民的だけど活気ある街。
• 地盤は申し分ないでしょうね。しかも都心も近く駅至近で便利なのに、地元商店街がすぐ近くで庶民的な買い物にも便利。それでいて公園等の住宅街のいいところも多分にあって、本当に住みやすいと思います。眺望もよく富士山とさらに遠望で多摩川の花火が見えるのではないでしょうか。
  • ご指摘の通り、ここらの地盤は盤石です。東日本大震災の時も、棚からものが落ちることもありませんでした。
• 目黒って何かありますか
  • JRで渋谷、品川、地下鉄で六本木、大手町にすぐ出れる足回りの良さかな。

【飛行機の航路】

• 飛行機の航路は2020年までに発着枠拡大に向けた変更が検討されていて、たしか、武蔵小山近辺の上空を通ることになる予定があったと思います。不動前の上辺りらしいのと大井町よりは空港から遠いので 高度はより高いところを飛ぶのでしょうけど、 これまでほとんど影響がなかった騒音もちょっと身近になってしまうかもしれません。
  • 2020年からと聞いてますが目黒駅のちょうど上空450mを通過する予定のはずです。確か大井町上空が300mでした。目黒と大井町の直線 上にある物件は少なからず影響を受けるでしょうね。まあ夕方の4時間という限られた時間帯らしいですけど。
• 羽田空港の航路について、まとめているサイトがありましたよ。

　minamiooi-haneda.webnode.jp/ 【再開発】

• 現時点で武蔵小山に５つのタワー建設計画、なんだかすごいことになりそうですよね。
• 工事計画の情報をパルムが出してくれてますよ。

　http://www.musashikoyama-palm.com/modules/palmguide1/index.php?id=54

• ムサコ=武蔵小山派の人は、「こっちは歴史が古くて、非常に楽しくて元気な商店街もある。最近できたタワーマンション街と一緒にしてくれるな」というプライドを持っています。一方で、武蔵小杉派の人は、あんなゴチャゴチャした街よりも、こっちのほうがずっとハイカラモダンな街だ」と主張する(笑)。
  • 2つの「ムサコ」は、再開発で同じような街に でも、この「ムサコ問題」は実質的に解決してしまうのではないでしょうか。というのも、武蔵小山の駅前にあった「暗黒街」の愛称を持つ飲食店街が、2015年あたりから始まった再開発で消えてしまった。跡地には、すでに140メートル級のタワーマンションが建つことが決まっている。隣接して、さらに2、3本建つらしい。
    • その結果、ぱっと見たときの武蔵小山駅前の風景が、ほとんど武蔵小杉と同じようになってしまう。ただ、これが街としての武蔵小山にとってよかったのかは、大いに議論をされるべきだろうなと思います。
• 計画まで合わせると全部で5棟みたいです。

1. 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業－地上40階、塔屋2階、地下2階、高さ約142m、総戸数約640戸
2. 武蔵小山駅前通り地区再開発事業－地上41階、地下2階、高さ約145m、総戸数約410戸
3. 小山３丁目第１地区市街地再開発事業－高さ約140mを想定
4. 小山３丁目地区－高さ約140mを想定
5. 荏原３―８地区－高さ100m～120mを想定

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