ヨコハマ オールパークス

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4.05

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ヨコハマオールパークス完成予想図

ヨコハマオールパークス第一工区外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
2. 南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
3. 南武線 「尻手」駅 徒歩11分
4. 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
5. 東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
6. 南武線 「川崎」駅 徒歩19分

• 総戸数：1424戸
• 構造、建物階数：10階建て（第1街区）
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2010年02月
• 売主：ナイス株式会社・相鉄不動産株式会社・近鉄不動産株式会社・セントラル総合開発株式会社
• 施工：長谷工コーポレーション

掲示板・口コミ

• ヨコハマ オールパークス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格はなんと＠215万。普通のサイズだと5,000万オーバー続出なので60㎡台中心にしてロットを抑えていますが。あのエリアでこの価格、ナイスさんどんだけ強気なのでしょうか。。。
• 坪215は想定外の価格設定ですね。この物件を積極的に選ぶ理由があるとすれば値段の安さしかないと思っていただけに意外でした。
• 資金計画表を作成してもらいましたが、インターネット接続料は管理費込みではありませんでした。別々になっていました。
• 機械式駐車場の賃料が安いってのは微妙にメリットにはなりません。私の親が住んでいるマンションは近所の相場が３万円前後で、マンション内駐車場の賃料が２万２千円から２万５千円（若干安い程度）それでも機械のメンテナンス等で今後の長期修繕に対して不安がないわけではないそうです。ましてや機械式の寿命はそう長くはありません。この物件の機械式駐車場が屋根ありか屋根なしかは存じ上げませんが、雨風にあたる割合が多ければ多いほど短期での補修が必要になります。大抵は５年目あたりで鉄部塗装の修繕が入るのでしょうが、状態によっては突発的な修繕も出てくるでしょう。この先５，６年の管理費修繕積立金の額はそう高額でなくても、管理組合の資産状況に合わせ額は変動します。１５年後あたりに１世帯１００万の持ち出しが必要、なんてのもなくはない話です。さらにこのような話全般は住民による管理組合が中心になり進みますが、総戸数が多いと住民のまとまりがうまくいかず、管理会社に任せきりになると、びっくりするような高額な見積もりが提示されるという怖さがありますね。この物件に限らず、安い管理費修繕費、駐車場代金に対しては販売員に長期修繕計画についてよーく突っ込んで聞いてみることをお勧めします。
• ３千万円台だと、そうですね、６０～６５弱ってところでしょうか。南向きだと６０㎡台でも４０００いってますね。
• 来年３月にF棟に入居します。　固定資産税ってどれ位で考えておけば良いでしょうか。減税措置ありですか？
  • とりあえずは5万円くらいでいいかと。（固定資産税なので、買った部屋によって当然違うよ）ナイスが斡旋してる司法書士に頼むと、とりあえず5万を請求して、あとで、差分を返してくれました。

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交通

• 駅まで微妙な距離ですね。結局、川崎まで歩くことになりそう。おもいっきり線路沿いですし、あの変形の土地にどのように建つか興味あります。
• 窓を開けた時の騒音はかなりのもののような気がします。東海道と京浜東北線の両方がひっきりなしに走ってますから。ここは「あかずの踏切」と言われているようです。
  • 開かずの踏み切りでしたね。そう考えると八丁畷駅に行くには、実際に時間かかるかもしれないですね。しかし、ひとつ下った鶴見市場駅にいく道には、歩道橋があります。やはり、川崎駅を使うほうが利便性よいですが、徒歩はきついですね。
• 川崎駅に向かうにしても、道が真っ直ぐではないので、結構面倒かもしれません。コミュニティバスを運行するにしても、周辺道路が狭いですから、マイクロバスクラスになってしまうかもしれません。立地場所としてはいいとは思うんですが、交通の利便性が懸念事項ですね。
• 立地的にも八丁畷駅はJRの踏切の向う側で南武支線は都会のローカル線的ダイヤ。京急も以前より本数が増えたとはいえ、普通列車のみの停車でバス停に毛が生えた程度の存在。
• 八丁畷駅を通勤に利用する場合、このエリアの東海道、京浜東北の開かずの踏切問題を考慮した方が良い。　蒲田付近に住んでいたけど、朝は踏切の両側で渋滞が発生する。歩行者も一瞬開いてまたすぐ警報が鳴る間をついて大急ぎで渡っている。数年に一度は無謀横断で電車に轢かれる人が出る。徒歩で駅へ出るなら南武線の尻手駅の方がましかな。
• 首都高も近いし、羽田に行くのも便利そう。一番はバスに乗らず平坦で歩いて川崎駅に行けて、JR品川、横浜駅約10分以内で着く所。他3駅利用できるので移動範囲が広がると思います。
• ＪＲ鶴見駅までは徒歩１５分じゃいけないよ。頑張っても２０分強。毎日だとキツイ。川崎も鶴見も駐輪場は飽和状態。朝晩は踏切は開かないし。
• シャトルバスの質問です。運行時間は決まってるのですか？朝の7時台の時刻表が分かる方教えて下さい。
  • バスはすべて20分間隔です。マンション発が、7時00分、20分、40分ですね。試用期間が終わったらどうなるのかな～とりあえず、1回150円という半端な値段はやめて100円にしてほしい。うちの嫁は、昼間もバスを運行して欲しいと言っていたけど、全体の総意はどうなんでしょうね？役員になればそういう話も分かってくるのかな。
  • 雨の日しかバスを使わない人間ですが。私の場合１０分、３０分、５０分発がぴったり。だったら毎日乗りたいです。。が、１０分早くつくのが嫌で自転車を利用しています。しかし道が狭くて自転車でもいらいら。バスが楽。１０分間隔にしちゃうとバス１台では無理でしょうね。来年はどうかわからないけど、今年は２台にしてもらうのは無理かな。マンション住民だけではなく町内の人も利用できるようにすれば利用客が増えるのでは？週末川崎駅の方に遊びに行きたいときも歩くか自転車なので。。まあとりあえず忙しい朝配車間隔が離れすぎで利用できない人もいます。

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構造・建物

• その辺でも電車の音はかなりのもので、気になる人は住めないでしょうね。東海道線、京浜東北線がひっきりなしに通るので音はすさまじいです。今後、線路沿いに15階建てを二棟建てるようですがいったいどういう人が購入するのか見ものです。
• これでもかってくらい詰め込み過ぎて、真ん中あたりの棟は日当たりが悪そうですね。
• 免震マンション
• 二重天井ですよ。ただ二重床じゃない。

共用施設

• ナイスの物件なのでプールができるとのことですが、ここを決める理由としてプールは選択肢の一つとしてあげられるのでしょうか？少なくとも小田栄にあるナイスの物件には、2つ目のプールができるそうですので、そういった需要が高いかもしれないのですが。でもこの物件の隣にはゴミ処理の余熱を利用した堤根プール（価格も確か安い）があるからそれほどこだわる必要はないと思います。プール＝リゾート感覚＆ステータス！　ナイスの思想は変わらないのですね。
• 共用施設の温水プールが将来の管理費負担増を招きそう。
• しかし、ゴミ24時間出せないんだ。今時の大型マンションであるもんなんですね。
• 大規模物件ならではの共用施設充実（プールは一回２００円らしいです。水泳教室も開かれるようで子供ができたら敷地内のプールで楽々通わせようと思ってます！）あと、敷地内にコンビニのようなSHOPも入るそうです。
• 敷地内に１１個のPARKができる（そのうち２つはオーナーズパーク）季節によって色々な植物が見られるようです。子供を育てるのには良い環境なのではないでしょうか？
• 一街区の駐車場の割り当ては・・・・・
  • 自走式地下駐車場で　　７４区画
  • 自走式立体駐車場で　３７１区画
  • 機械式駐車場で　　　　７３区画
• 駐車場：月額５００～６８００円でしたね。一街区の住戸数より多いんで、他街区と重複してるような気が。。
• 確かにプールはいらないですよね。管理費についてはプールが一番かかりそうだし、使用料を見たら未就学児は無料なのでちびっこ天国になりそう。まあ、マンション自体が子育て世帯向けに作られているので、共用施設は子供が溢れている状態になりそうですが。
• 屋内温水プール、ラウンジ、スタジオ、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルームとあげるときりがないほど、ステキな設備が満載で、かなりオススメの物件です。 川崎駅徒歩圏で、これほどの規模と充実した設備を兼ね備えた物件はなかなかありません。
• 売店見て来ました。タバコは覚えてないですが、お酒類はありました。価格はコンビニ並かと…その他おにぎりやお菓子.日用品など、狭いお店でしたが、品揃えは良かった印象です。
• プールの時間少なくとも２１時までは営業して欲しいです！

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設備・仕様

• 線路側の棟だけは、電車の騒音対策としてT-2等級サッシが使用されています。
• これだけ多彩な施設が揃っているにも関わらず、ウォシュレットがついてないのには驚きました。何故そこを削る！？
• 要は数万のものさえ標準にできないほど、コストに厳しい物件ってわけ。節約したコストは、使いもしない、長期的には修繕積立の重しになるプールとかに吸収されてるってこと。
• G棟はFタイプのお部屋から二重サッシらしいですよ。

間取り

• レイアウトをみますと、如何にもナイスらしい物件ですね。アイランドシリーズのコピーでしょうか。
• トイレ狭くないですか？今の賃貸の方が広いのでちょっと気になってしまいました。。。
• 3LDKで60㎡台、4LDKでも70㎡台中心とはきついね。
• ナイスの狭い４ＬＤＫは、子育て時期にはいいけれど、子供が育つと中途半端。所得が右肩上がりで、ライフステージに合わせて買い替えられた時代には大きな問題はないけれど、終の棲家にはいま一つ。子供が大人になったときの子供の持ち物どこに収納するのだろう。
• お風呂狭いですね。今の賃貸の方が広いような気がするのが悲しいです。ちなみに1DK・・・
• 狭い部屋がたくさん、無理やり4LDKにしたり3LDKにしたり。マンションの四畳半なんて納戸にしかならない。
• 富士山が見えるってすごいです！！
• 4180万の値段で、該当する部屋だと値段表と住居専有面積から推測すると多分、ＢＦ２もしくはＣＦタイプだろうと思います。間取り図見るとちょっと変わった間取りですね・・・隣がエレベーターで部屋がくの字に変形しています。おそらく７階、南西もしくは南東住戸ですね。。専用庭使用料も記されてるから、１階住戸もあるんでしょうね。同じく表から比べると、値段は4500万台だと思います。
• 部屋が超狭い、ナイス仕様でした。マンションの四畳半や五畳は物置、寝室にしたら独房です。
  • ナイスの物件はどこも無理やり３LDKにしたり４LDKにするので狭い部屋になりがちです。子供が二人いればどうしてもその二部屋は用意しておかないとなりませんしね。
• 私は、馬鹿広いルーフバルコニーに惹かれて、購入を決意しました。今から、テラスでの生活が楽しみです。ここは日当たり抜群なので、あこがれていた家庭菜園をやりたいと思っています。階層も高いところなので、害虫被害も少ないと見ています。また、テラスでの楽しみの一つに、お茶をしながらの一服（喫煙）を楽しみたいと思っています。喫茶店にいかなくても、タバコを吸いながらお茶のできる空間が持てるのは、個人的には最高です。

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買い物・食事

• 車でも川崎、鶴見のヨーカドー(エスパ)3店舗、トレッサ(サンワ)もドンキホーテ、サミット、ジャスコも範囲内ですよね。　近くに住んでる友人が利用していると聞きました。映画館、チネチッタ、さいか屋も自転車で10分弱の距離だそうです。
  • JUSCO、トレッサを範囲内にできるのであれば、ビッグヨーサンもオススメです。また、レンゴー跡地に建設予定されているショッピングモールも行けますね。
• 買い物。車があったほうが良いでしょうね。特に共働きで一週間分を買いだめする家は市場のヨコサンはちょっとした買い物はいいですが、品揃えが全戸埋まった場合の家族分は支えきれないと思う。うちはSANWAなり、綱島の方に行ってるんで
• 三和は素敵ですね。＾＾ラゾーナとかトレッサにも入ってるところですよね？あそこは安いですよねぇ～。住んだら、ちょっと足を伸ばしても安い三和に買い物に行こうと思ってたので三和が徒歩３分なんて最高です。
• スーパーはこの月末にも、近所にいいのができますね。他にも、車か自転車があれば、ラゾーナ、新川崎のサミット、駒岡のジャスコ、師岡のトレッサ、鶴見のイトーヨーカドー、北寺尾のライフ、神明町の西友にはすぐ行けますし、小さいのは鶴見市場商店街のヨコサン、尻手商店街のまるき、元宮のはまや、寺内などなど、色々ありますね。
• 尻手駅前にも、八丁畷駅前にも一応商店街は存在します。（大したものじゃないですが尻手なんて尻手銀座とか名乗ってますが、完全に名前負け？乗り物に乗ってしまえば、距離の差は、ほとんど感じないので、川崎まで行ってしまう人の方が多いのでは。日用品とかは、今度の金曜OPENのSANWAとその上にあるケーズデンキ、さらにその隣のニトリで買うことになるんでしょうかね。
• 先日オープンしたサンワスーパーに行ってきました。いやはや混んでいて、知らないおっちゃんの重い買い物カゴのかどが背中に突き刺さったりしました。。裏からすぐ行けるし、思った以上に色々な日用品も売っていて便利ですね！

• 

  スーパーサンワ

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育児・教育

• マンションに入っている保育園の児童１／３はマンション住民だって話（ウワサ？）を聞いたことがあります。希望者も多いでしょうし、認可でなければ入りやすいと思いますが、認可は市で決めるので、１／３も入れるのか…川崎よりは入りやすそうな感じがしますが、鶴見区も待機児童は多いのでしょうか。私も認可に入れたい派なので、とっても気になります。
• 託児所（保育園？）を期待している人がいますが。。。あぁ敷地内にあるんだ。入れればラッキーくらいに考えておいて方がいいですよ。正直横浜で保育園に入るには結構条件が厳しいです。マンションはもちろん地域は関係なく、鶴見区全体で入れる人数は決まってくるので

周辺環境・治安

• 周辺に住んで約1年なので、そんなに昔のことは知りませんが、現時点でも駅周辺に利便施設といえるものは全くありませんし、むしろ商店街などには疲れた雰囲気が漂っています。鶴見駅と川崎駅の丁度中間というのも便利なように見えて実は中途半端でした。住民以外にはここは単に横浜と川崎を結ぶ通路にしか過ぎないのではないかと思ってしまいます。
• 川崎駅線路沿いに住んでいるものです。電車の音は初めの頃は気になりました。東海道・京浜東北ともに朝5時頃から夜中1時くらいまでひっきりなしに走ってます。ただ「慣れ」とは恐ろしいもので今では余裕で寝ています。でもやはり窓は開け放しには出来ませんね。電車の音がやはり気になります。マンションの部屋の場所にも拠るとは思いますが。。。建設予定地付近はまだ減速するところではないですね。かなり川崎駅近くまで来ないと減速しません。八丁畷駅に向かう踏切も朝はかなり「開かず」ではないでしょうか。東海道線だけでも朝8時台は3分間隔に走ってますし、プラス京浜東北ですから。跨線橋でも出来れば良いのですが。
• こちらは免震が売りなところはいいとして、個人的にはセキュリティの方が心配ですね。昔から住む人から、この辺は治安が悪いと聞いてます。敷地内に交番が移転してくるという話は本当でしょうか？だとしたら安心材料になりますね。
  • 尻手交番が移転する予定があると聞きました。交番のパトカー2台分のスペースも１街区の駐車場に確保済です。

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周辺施設

• おふろの国までは自転車で何分くらいで行けますかね？お風呂好きなもので。
  • もう何度か「おふろの国」に行きましたが，自転車で１０分は掛からないですよ。歩きでいくのはちょっとしんどいですが，無理ではないです．

その他

• メリット

1. 今の生活パターンと大きく変わらない
2. 共働き夫婦：一人は八丁畷駅利用で通勤時間が短縮、もう一人は自転車で川崎駅をそのまま利用、時間測定してみれば今住まいの賃貸から歩く時間と変わらない。歩くのいやなので自転車の方が嬉しい（でも南武線の踏切を渡る前の道は狭い、しかも夜は暗い！）
3. 免震構造：下手な免震よりはしっかりした耐震が安全だとは思う。軟弱地盤での実績を見せれば不安は解消。
4. 緑が多い。管理費は安い方だが広いしプールもあるから管理費の値上がりは覚悟。でもマンション１戸寂しく建つよりは絶対いい。これが一番の決め手。
5. 治安：交番が入る予定
6. 専用プール：堤根温水プールが歩いて5分だが。。やっぱり専用プールは嬉しい。選べる。
7. 機械式駐車場が安い：月500円、700円は嬉しい。取れたら車買う。
8. 川崎市幸区大宮町再開発中。今年中F街区（キャノンのすぐ前）に公社のマンションと病院が着工予定。これで更に町が変わることを期待できる。総合病院が近くに建つ。http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kawasaki_nishi/oomiya/oomiya.htm

• デメリット

1. 線路騒音：１街区は線路と離れてるので音の心配はしなくていい。現地で聞いてみた。外で確認したから室内とは違うけど、防音サッシだし、心配する程度ではないと思う。
2. 開かずの踏み切り：一人だけ八丁畷駅利用になるが、仕方ない。歩道橋でも作ってほしい。
3. 煙突：確かにいい光景ではない。臭いはしなかった。仕事帰りは夜だし、週末もそれを眺める暇はない。
4. ホームレス施設：ホームレスは見たことがない
5. 間取りの狭さ、内装の安っぽさ：3LDKに2人だし、子供が一人できても行ける。天井が普通より高いから狭い間取りはカバーできる。一応ダークカラーにしたが数年後オール電化と共にリフォーム計画中。
6. 生活環境：ほとんどの買い物はネットでしている。ニトリが近くにある。スーパー以外はしばらくはラゾーナを利用する予定。鶴見スポーツセンターが徒歩圏内にある。
7. 値段：安くなればいい。ローンの返済余力はある。

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