プレミスト靱本町

この物件の評価はいかがですか？

0.00

(0 票)

プレミスト靱本町完成予想図

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目83番1の一部（地番）
• 交通：

1. 大阪市営地下鉄四つ橋線「本町」駅から徒歩4分
2. 大阪市営地下鉄中央線「本町」駅から徒歩4分
3. 大阪市営地下鉄御堂筋線「本町」駅から徒歩4分

• 総戸数：88戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上19階地下1階建(一部鉄骨造)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年1月中旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：西松建設株式会社
• 管理：大和ライフネクスト株式会社
• 公式：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/utsubohommachi/index.html

掲示板・口コミ

• プレミスト靱本町（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• アドレスが良いのでマンションの規模の割りに周辺のタワーマンションの低層階くらいの価格帯になりそうなので、それならいっそ周辺のタワーマンションも検討対象になりそうです。
• モデルルームは、定年でリタイヤされた方や子供なしのご夫婦が見学にいらしてました。中之島のイメージも裕福な老夫婦が最後に暮らす、そんなイメージです。
  • 私が行った時は夫婦子供なしが多かったですが、子供あり家族も数名おられましたよ。
  • 私がモデルルームに行った時は、老夫婦は見ませんでした。たまたまでしょうが、子供というより赤ちゃんを連れたご夫婦が2組いらっしゃっただけでしたね。営業マン曰く、老夫婦や1人の方も目立つと言っていましたが。
• もっと余裕があるマンションかと思ったが・・。 投資マンションみたいな。
• Bタイプ、高かったのに総売れとは。広いのはこのタイプだけでしたものね。 60平米台なんて中途半端なものを減らして作るべきでしたよ。
  • Bタイプのお部屋は二期販売で4戸です。 価格ですが 3階5689万円～19階7039万円でしたよ。
• 中層5500万円以上、6000万円が主体でしたから　この利便性のある駅近エリアではdinks、リタイヤ組には　お買い得でした。 今後は、もっと30％まではいかないでしょうが、価格もさらに上がるでしょう。

【カタログ】

• カタログいただきました。ご指定があれば、カタログ上で分かることをお答えします。
  • 地下１階はなんの施設ですか？
    • 地下はこんな感じです。小さく図面が載ってるだけですね。
  • エントランスやエレベーターホールは、エアコンとかの空調設備ありますか？？
    • 平面図を見たかんじ、空調設備は見当たりません。もし、詳細をお分かりの方がいらっしゃれば、お答えお願いします。
      • 昨日電話で聞きました。空調あるそうです。

• 

  カタログ（2016-09-17撮影）

• 

  地下１階（2016-09-18撮影）

• 

  平面図（2016-09-24撮影）

【第1期】

• 販売戸数 34戸
• 一戸当たりの専有面積 59.06m2･61.44m2･65.14m2･70.75m2･81.35m2
• バルコニー面積 8.76m2･9.97m2･12.64m2･12.82m2･17.58m2
• トランクルーム面積 0.55m2･0.56m2
• サービスバルコニー面積 3.53m2･4.34m2･4.79m2
• 販売価格（税込） 3,699万円～6,479万円
• 最多販売価格帯 4,100万円台･4,200万円台･4,400万円台･4,500万円台･4,600万円台･5,100万円台･5,200万円台(各3戸)
• 間取り 2LDK(30戸)･3LDK(4戸)
• 管理費・維持費 管理費／月額 ： 11,800円･12,300円･13,000円･14,200円･16,300円
• 管理準備金／一括 ： 11,800円･12,300円･13,000円･14,200円･16,300円
• 修繕積立金／月額 ： 8,900円･9,200円･9,800円･10,600円･12,200円
• 修繕積立基金／一括 ： 590,600円･614,400円･651,400円･707,500円･813,500円

【コスト】

• 長期修繕計画を見せてもらいましたが計画が40年目まであり、バカ正直に書いてあるなと信用出来ましたよ。知人のマンションは修繕費が足りずに10年目から急遽高くなって困ってました。修繕費が足りずに困るのは売主じゃなくて住民ですからね。
  • わたしも賛成です。修繕計画見ました。後半の上がり方が、ちょっと高いなーと思いましたけど、足りなくて突然、徴収されてる知人のマンションより、計画性があって良いと思いました。あと、管理組合で相談したり、相見積り出して、修繕のたびに最適な業者に頼んだりして、上手く運営していけば、あんな、4千円～6千円単位で上げて行かなくても良さそうですけどねー。
• 高層階の固定資産税が上がると聞き単純に増税になるのかと思いましたが、マンション全体の固定資産税の総額は変わらないのですか！
  • 噂ですが、高層階が高くなると聞きました。 そして低層階が安くなると聞きました。
    • 日経ウェブ版によれば2018年以降に引き渡す新築物件を対象に20階建て以上の高層階の固定資産税と相続税を引き上げる。一方で低層階の税負担を軽くするという固定資産税の案分方法を検討中だそうで… 新制度が適用されればタワマンの低層人気が高まるかもしれません。

【コスト】

• ここの修繕積立金は専有1平米辺り150円の初期設定ですがこんなに安い状態で将来も続けられる訳がありません。せいぜい1回目の大規模修繕までだと思っています。私は将来のことを考え修繕積立金についても1平米辺り200円へ早期引き上げが必要だと思っています。
  • 契約時点で決まっていたことなので、多数決によるゴリ押しではなく少しでも落ち着く方法にしてほしいですね。 そもそも、このような考えを持つ人間もいるので、単純計算で54戸が賛成と思っていてもそうはいかないと思いますよ。 文句を言うのは駐車場利用者ではなく、変な料金設定をした売主だということをくれぐれもお忘れなく。
• 修繕積立金についてはガイドラインがあります。法律的な義務はありませんが修繕積立金が足りずにゴーストマンション化しない為の費用を考えれば新築時から値上げするのが妥当だと思っています。事業主は売りやすくしたいので初期設定を低く抑えていますがこういう計算基準で言えば早晩足りなくなるのは目に見えています
  • マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省

　http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

【駐車場料金】

• 靱本町の駐車場の相場を調べてみました。タワー式、機械式、平面、とか色々です。ただ、プレミスト靱本町は明らかに安いので管理組合発足後に直ぐ値上げしましょうね。駐車場は総会で何月から値上げと議決すれば契約途中からも値上げが可能なようです。空きが出ない程度の料金にすればいいし、空きが出れば外部貸しでもいいじゃないでしょうか？
  • 靱本町(大阪府大阪市西区)の月極駐車場 (14件) - 大阪月極駐車場検索

　https://osakaoffice.jp/parking/search/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C/%E5%...

• • 高層階とBタイプを購入したクラスの方々は、2万円と言わず、3万円でも払えますよ！ が、ひとまず、金額はさておき、 あの辺りのマンションの駐輪場代の相場、確実に払えますよ。
• ざっくり計算してみました。特定の役務を受ける世帯への不当利益を是正するだけで毎年550万円を将来の修繕費に回すことが出来ますね。管理組合発足後直ぐに駐車料金は値上げすればいいですね。
  • 現行駐車料金12,000円＋21,000円÷2＝単純1台平均料金16,500円
  • 単純1台平均料金1台16,500円×34台＝1ヶ月561,000円
  • 1ヶ月561,000円×12ヶ月＝1年間駐車料金6,732,000円
  • 1ヶ月30,000円に値上げ　→　1年間12,240,000円
  • 改正案12,240,000円－現状6,732,000円＝差額5,508,000円
• この近辺の月極屋内中型バイク置場は月額10,000円が相場です。ここも見直しが必要です。ミニバイクの1,500円は周辺相場と同等ですね。
  • 大阪府のバイク駐車場 | 日本二輪車普及安全協会

　http://www.jmpsa.or.jp/society/parking/area27/

• • 分譲の場合、中型バイクと言っても、近隣のタワーマンションは　大型バイクで1500円,2000円です。 ミニバイクは　1000円、1500円です。　
• ミニバイク置き場は、余りそうですね
  • 需要がなく改装可能で自転車置場の需要が多ければ変更してもいいかもしれません
    • 大阪市総合トップ大阪市事業者の方へ建築建築の手続き建築物における駐車施設の附置

　http://www.city.osaka.lg.jp/jigyosha_top/category/704-8-23-0-0.html

[PR] スポンサードリンク

構造・建物

• 敷地面積：903.62m2
• 本町通から直に建物っていうのも少しばかり圧迫感は否めない。 が、敷地はファミリーマンションにしては狭い方だと思うが…都心ならこんなもんだと思う。
• 外見から わかりませんが エントランスは、シンプル豪華にカッシーナのデザインですが、 住戸の玄関周り タイル貼りではなく コンクリート吹き付けのみです。

【構造】

• 耐震
• 天井が低い。2500。
• 60m地区に19階建は幾らなんでも詰め込み過ぎだなー。普通60mだと15階建。

【眺望・採光】

• 現地見てきました。　最上階あたりでも　向かいのビルを見ると　眺望がお見合いで厳しい感じです。 いずれにしても　16階以上かな。
  • 向かいのビルって本町通り越しのビル？ そもそも、ここは眺めを売りにしてない。
  • ほんまに現地を見た？ マンションギャラリーで見せてもらった眺望の写真通りなら12階くらいから前が抜けてるし、前の建物が10階とか11階だから当たり前なんだけどね。
    • 見ました。 現地も見ました。 前の建物は、11階まではかぶりますが。 抜け切るには、ビル群が後方にもありますので

共用施設

• 駐車場空台数／月額 34台／12,000円～21,000円　(別途荷解き駐車スペース2台あり）※備考欄をご確認ください。
• 駐輪場空台数／月額 132台／200円～400円　（平面29台（うち子ども用3台）、スライドラック式103台）
• バイク置き場空台数／月額 11台／1,500円～3,000円　（うち中型バイク置場2台、ミニバイク置場9台）
• 24時間、ゴミ出しOK
• こちらはコンシェルジュは不在ながらも、 24時間対応の駆けつけサービスを採用しているんですね。 水道のトラブルなどがあった際安心だと感じます。

【駐輪場】

• 駐輪場は、平面もありますか？
  • 平面希望でしたら、二階ですがありますよ。 一階はスライドラック式です。
• EV2のエレベーターサイズが ベビーカー乗ったとしても余裕がかなりあるサイズでした。 サイズは聞いたのですが、忘れてしまいましたが・・ 駐輪場専用EVもそこまで小さくはないと思われます。
• 全戸数に 自転車1台は 割り当てあるのは 確認しました。 自転車2台、自転車3台 設置は可能なのでしょうか？ 全住戸者に対してです。 乗られる方、乗られない方 3人ご家族の方 色々だて思います。

【駐車場】

• 北側から　車両出入りするのでしょうか？　凹のタワーパーキング でも、駐車賃料　このエリアでは安く感じます。
  • 駐車場の入り口は、西側です。
• ハーレー、BMWなどの大型バイクですが、 図面には、中型バイクとの事ですが 枠内に収まれば大型でも可能とのこと。 枠のサイズについては、確か重要事項説明書にのってます。
  • バイク枠のサイズについて 管理規約集53ページ記載

1. 中型バイク置き場：長さ2300mm 幅1200mm
2. ミニバイク置き場：長さ2000mm 幅1000mm

• 私は優先権がありましたが駐車場の申込みはしませんでした。ここに引っ越しを機に車を手放します。 重要事項説明会の時の話なので、少し日が経ってますが、当時は「やはり場所が良いからでしょうか、優先の方が駐車場を断るケースが目立つ」と言っていましたので、空きは十分あると思われます。 駐車場使わないから修繕費や管理費の負担したくない方の気持ちも理解できますが、私個人はマンション全体に対する共通意識のためにも負担しても良いと考えています。利用者が少なく駐車場代がどんどん高くなって、さらに利用者が...さらに金額が....と雪だるま方式に悪循環になって、駐車場だけがボロボロって嫌ですし。

[PR] スポンサードリンク

設備・仕様

• ディスポーザーなし
• こちらのマンション、本当に気に入ってます。 場所も良いし、間取りも良いし、キレイですし、全体的にバランスが取れていると思いました。 フローリングのカラーもお風呂の感じもシンプルで洗練されていて好きです。 リビングダイニングとバルコニーのバランスも良かったです。
• キッチンの高さで、まだ家族会議してるんですが、何センチにされましたか？
  • うちは900mmにしました。というのも、某キッチンメーカーの店に行って各サイズに立って印象を得たうえでの判断です。 あと、フルフラットにしましたので、見た目とバランスも重視しました。 参考になれば、と思います！
    • 身長180cm以上の 家庭でしたら900mm問題なしですが 普通は、850mm違います？
      • 今の住まいが85cmなので、85cmにしようかなと思っていたのですが、以外に90cmのキッチンでも問題なかったので、迷っておりました。是非、参考にさせていただきます。
• コンロは火力や調理のしやすさでガス一択です。 ただ、ここの標準コンロのグリルは片面焼きなんですね....。
  • 贅沢と言えない程度の少しグレードのあるコンロであれば、両面焼きが標準なんですけどね.。ここだけ安設備なのがもったいない。 仮にオプションでガスコンロのグレードを上げるとすれば25万ぐらいだったと思います。 ただ、そのガスコンロって定価があって無いようなものなので、同じやつがネットでは10万以下で買えますよ。 使用頻度高くて必ず汚れる部位ではありますから、大阪ガスのリースで上グレードをレンタルっっていう手もあります。
• モデルルーム拝見して 廊下側が タイルが全くなしで、吹き付けのみですね。 フォレストーンはオプションでも、ペニンシュラキッチンは、標準にして欲しかったです。 ディスポーザーは、付いていなかったです。

間取り

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：59.06ｍ2～81.35ｍ2（トランクルーム面積0.55ｍ2・0.56ｍ2含む）
• 天井低いし、室内導線もいまいち
• プランセレクトができるマンションなので、間取りが選べるのかと思いました。受付期間内に限り利用できると書いてあります。8階以上なんですね。7階以下は受付できない理由があるんでしょうか。下から建てていくから、その関係でしょうか。
  • Bタイプ、間取りを自由に設計できるので、例えば主寝室とLDKだけの1LDKにすることも可能かな。全て1室にして30畳ほどの1DKにすることもできる……？想像が広がります。
  • 下階のプランセレクトが締め切っているのは下から順に造っていくからだと思います。 公式によれば8階以上でも住戸によって受付期間が異なるようですが、8階の最終的な〆切は いつ頃になるのでしょう？
    • 確か8階の〆切は1/16だったと思います。

• 

  Bタイプ

• 

  Cタイプ

• 

  Eタイプ

[PR] スポンサードリンク

買い物・食事

• 飲食店がマンションから近いので常連になりそうです。
  • マンション周辺の地図を見るとコンビニと外食店に囲まれた立地で単身の方にも良さげな環境だと感じます

【コンビニ】

• ローソン 靱本町一丁目店徒歩1分（約80m）
• セブン-イレブン 大阪靱本町2丁目店徒歩2分（約100m）
• ファミリーマート 靱本町店徒歩2分（約120m）
• サンクス 大阪西本町店徒歩3分（約190m）
• ミニストップ 靱公園前店徒歩6分（約450m）

【スーパー】

• ライフは阿波座の方に移動した。歩いていくには少し遠い。
• ライフ阿波座駅前店徒歩8分（約640m）
• ライフ土佐堀店徒歩9分（約680m）
• グルメマーケットビッグビーンズ徒歩11分（約830m）

【商店街】

• せんば心斎橋徒歩11分（約810m）

【ショッピングモール】

• 船場センタービル徒歩9分（約680m）

【その他】

• レンタルビデオ・CD TSUTAYA 土佐堀店徒歩9分（約670m）

【グルメ】

• 園の近くに有名なおいしいパン屋さんがあった気がしたんですけど・・・。会社の同僚に教えてもらって買いに行った覚えが。行列ができることで有名で、店内もジャズが流れていておしゃれな雰囲気です。名前を失念してしまいました。
  • ブランジュリ・タケウチですね。関西一おいしいと有名で、テレビでもよく紹介される店でしたが、西宮に移転しました。行列が近隣トラブルになっていたようです。
• 海鮮旬菜うつぼ浪漫亭徒歩2分（約120m）
• ピッツェリアDue Sette徒歩3分（約210m）
• カフェ Veloce徒歩5分（約340m）
• コペンハーベスト 本町店徒歩5分（約360m）
• ルパンナ徒歩5分（約400m）
• モスバーガー 靱本町店徒歩6分（約470m）
• パティスリー レ プティットパピヨット徒歩7分（約510m）
• ビストロhygge徒歩7分（約530m）
• イタリアン イル クアドリフォーリオ徒歩7分（約560m）
• サンドウィッチファクトリー徒歩8分（約570m）
• リストランテROSANERA徒歩8分（約630m）

• 

  ルパンナ

• 

  サンドウィッチファクトリー

• 

  グローブピッコラ

[PR] スポンサードリンク

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• このエリアは認可保育園超激戦区。1～2歳入所の場合は200点プラス加点がないと話にならないでしょうね。
• 市立靱幼稚園徒歩1分（約40m）
• うつぼほんまち保育園徒歩1分（約80m）
• YMCAとさぼり保育園徒歩9分（約710m）
• 西六保育園徒歩9分（約720m）
• 市立梅本保育所徒歩20分（約1,530m）

【小学校】

• 市立明治小学校徒歩7分（約500m）

【中学校・高等学校】

• 相愛中学校・高等学校徒歩7分（約510m）
• 市立花乃井中学校徒歩10分（約780m）
• 市立西高等学校徒歩21分（約1,630m）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 現地を見てきたのですが、保育園と幼稚園の声がかなり賑やかですね。窓を開けていたら気になりそうです。

【本町通り沿い】

• 本町通りの車の排気ガスと音が気になる。
• 本町通り沿いなので、最近多くなっている危険運転する車とかやや不安です。
• 南の道路はかなりうるさいですよね？ 日当りは確保されますが、東の保育園と言い賑やかなマンションになりそうです。
• 大通りに面するとはいえ、ここは交通量が少ないので気にはならないと思います。 ただ、靭公園周辺で避けて通れないのがある種の団体といいますか、街宣車のパレードやデモ集会でしょね。まぁ週末や祝日限定の話ですが、マンションの周辺グルグルされると気になりますね。
• 本町通沿ということで、騒音や、排気ガスの影響はあるのでしょうか？ 洗濯物が黒くなるなど... あまり大通り沿に住んだことがなく、そこが気になっています。
  • 騒音、排気ガス 満点でも 場所は、いいですよ。
    • 確かに便利な場所≠静穏な住居地ですね！ どちらを重視するかですね...

【靱公園】

• マンションに隣接している公園、大きい。こんなに大きいと夜などの治安が気になります。
  • 公園の治安に関しては、ほほ問題ないと思います。12,3年前位はブルーシートが目立つ公園でしたが、今は、全く有りません。たまにリヤカー引いたオッチャンいますが、大阪市内なら何処もそんなものでは。
• 靭公園は五月、下旬はバラ祭りで綺麗ですよ。
• 写真を見る限り綺麗な公園ですね。
• 靱公園の池は夏場は子供達が水遊びしていたり、憩いの場になっています。
• 靭公園はテニスするなら一番だと思う。ジョギングには向かない。

• 

  周辺案内図

• 

  靱公園 本町

[PR] スポンサードリンク

周辺施設

【医療施設】

• おがわ歯科クリニック徒歩1分（約50m）
• コウ歯科徒歩2分（約150m）
• 中西医院徒歩3分（約220m）
• 奥町内科徒歩3分（約230m）
• AMA Clinic徒歩4分（約250m）
• 藤村歯科徒歩4分（約310m）
• 富田歯科医院徒歩5分（約340m）
• かおるレディースクリニック徒歩5分（約370m）
• うつぼ診療所徒歩5分（約390m）
• 福中クリニック徒歩6分（約460m）
• 池上歯科徒歩6分（約480m）
• 松浦内科クリニック徒歩6分（約480m）
• ゆあさ眼科医院徒歩6分（約480m）
• なかむら皮フ科徒歩6分（約480m）
• 大谷クリニック徒歩8分（約580m）
• 小林歯科徒歩8分（約580m）
• 日生病院徒歩13分（約1,020m）
• 中央急病診療所徒歩19分（約1,480m）

【公共施設】

• 靱交番徒歩2分（約160m）
• 大阪西本町郵便局徒歩4分（約270m）
• 西消防署 江戸堀出張所徒歩9分（約680m）
• 大阪西郵便局徒歩10分（約780m）
• 西区役所徒歩17分（約1,330m）
• 市立西区民センター徒歩18分（約1,440m）
• 市立こども文化センター徒歩19分（約1,470m）
• 市立中央図書館徒歩19分（約1,520m）

【金融機関】

• 大阪厚生信用金庫 西区支店徒歩6分（約440m）
• 関西アーバン銀行 大阪西支店徒歩7分（約490m）
• 三菱東京UFJ銀行 大阪西支店徒歩7分（約510m）
• りそな銀行 大阪西区支店徒歩8分（約600m）
• 三井住友銀行 立売堀支店徒歩8分（約630m）
• 大阪シティ信用金庫 本町支店徒歩9分（約660m）
• 近畿大阪銀行 本町営業部徒歩10分（約730m）
• みずほ銀行 四ツ橋支店徒歩15分（約1,150m）

その他

• 管理人さんが２４時間いるところって珍しいんじゃないんですか？ 緊急システムをりようしているようですから、２４時間体制ではなく、 システムによって警備員さんが駆け付けるようになっているのかな。個人的には２４時間体制だと管理費がかなりかかってくるようですから、 夜は管理人さんは必要ないのかなと思っています。

[PR] スポンサードリンク

掲示板

• [　]
• [　]

osaka/598453/94-333