プレシス横濱紅葉坂

2017年2月22日 (水) 14:20時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市西区宮崎町56-1（地番）
• 交通：

1. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩5分 （南1A口）
2. 根岸線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）
3. 横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩13分 （出入口5）

• 総戸数：51戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月中旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：イチケン
• 管理：伏見管理サービス
• 公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/momiji/index.html

価格・コスト・販売時状況

• とても住みやすい地域なので、後は坂と価格をどう捉えるかですね。 広めの部屋が多いので高くなりそうですね。
• 1月末からモデルルームが始まるようです。 販売スケジュールもその時に分かるそうで楽しみです。
• 隣接する建物が多い土地なので、条件の良い部屋は少ないでしょうし、販売価格は非常に気になります。
• 紅葉坂レジデンスよりも遥かに上の作りになってるようで安心しました。あちらさんのほとんどの住戸は眺望もなく中古価格が下がりっぱなしです。その点ここは恵まれてますから将来性も万全です。

【予測】

• この戸数ですから、坪400超えは確実だと思います。
• 音楽通りのクリオが、80平米1億であっというまに完売。ここの南東角部屋は85平米12000〜13000あたりでしょう。
• エリアが良いだけでポイント高いです。紅葉坂からの眺望は、どっちにしてもランドマークタワー中心ですから、静かな環境だけで十分です。地震に強く、地盤が良くて、津波、高潮が来なくて、寝ている間の安全・安心が確保されるなら、坪400万でも安いです。まあ、このご時世、坪350あたりに下がるかも。仕様にもよりますし。
• 坪単価380くらいでどうでしょうか？ さらに高級仕様にすると、400越えるでしょうね。 最上階以外は、一億越えないところで無難に落ち着くでしょ。
• 年明けからモデルルームが始まるみたいです。 価格は坪350万〜400万になるんじゃないですかね。欲しい人にとっては非常に貴重なエリアなので、条件の良い部屋はすぐ売れてしまうでしょうね。
• 土地の取得原価だけで平均3000万円超ですから、条件の悪い部屋でも6000万以上はするでしょうね。
• 囲まれすぎ。 でも400は、中層でもすると思う
• ７０平米4.5階くらいで7500前後と予想

【価格】

• HPの資料請求には6000からになっていますね。 音楽通りより良い立地ですから相当な値段では？
  • ここは下の階は眺望がなさそうな感じしますね。 まあ6000万代ならこの一帯では仕方ないかと。
• ここの価格を教えてください。
  • 85平米で1億です
    • 流石に最上階ですよね？
      • 最上階じゃないです。。
• 85平米の情報がありましたが、我が家は流石に買えないので、70平米代はいくらだったんでしょう。
  • 7000万円台ですよね… 本当に6000万円台で購入出来た頃が懐かしいです。
  • 75平米で8000～8500です。
• 低層からも8000万オーバー。眺望は……駐車場高め。外国人投資家もいそう。しかしながら検討中です。
• 最上階はほぼすべて1億オーバーになると思われます。85平米は最低層でも9千万オーバーですね。容易に1億行きそうな勢いです。
• ここは70平米で5.6階だといくらでしょうか？
  • 7,500万～8,500万円くらいじゃないんでしょうか。

交通

• 本町小学校の横の階段を使えば坂を上るよりは楽
  • あまり人には会わないので夜間は避けたほうが良いかもしれません。
• 紅葉坂界隈は、基本、車でしょう。 まあ、歩き、電動アシスト自転車も有りですが。

【桜木町駅改札口】

• 将来的に桜木町駅紅葉坂口(新北口)改札が出来る確率はどのくらいでしょうか？ 新南口は、計画あるんですよね？ 遊歩道そのままデッキで北仲地区まで続けば、完璧ですけどね。
  • 新北口構想があるのですか？ 現状は，午前8時台の現北口は降りてくる人が圧倒的に多く、右端だけようやく通れる状態です。
  • 現在、桜木町南口駅を利用しているものです。 以下の記事であれば新南口は確実のようですね。 新北口の具体的な話はないですよね。 ただ、横浜からの遊歩道計画は決定のようですから、その辺のことなのでしょうか?

　http://www.kanaloco.jp/sp/article/222340

【車】

• この前の道路は紅葉坂への一方通行ですが正月三が日、車は使えますか？ 伊勢山の参道は歩行者天国になって露店も出ていますが。
  • そう言われてみれば、ここは一方通行ですね。三が日どうでしょう、 歩行者天国ほどにはなってなかった気がします。参道に警備員さんもいたような。
    • 使えますよ。歩行者天国になっているのはこのマンションへの通りより上ですね。

【前の道が一通。入る道がいつも混雑する】

• 坂の途中の入り口って、渋滞してると車入りにくいですよ。上まで行っちゃうほうが気楽です。
  • 渋滞するのは、紅葉坂からお伊勢さんへ向かうナナメ坂のほうじゃない？ 正式な坂の名前はわかりません。伊勢山参道坂？ 紅葉橋あたり、下の方の車の流れはどうなってるのかわからないけど。
  • マンション前は一方通行なので、その斜めの坂から入ることになると思います。でも、駐車場自体もそれほど多くないですし、車有り生活はあまり想定していないのではないでしょうか。
  • 坂の途中の住宅や、市民ギャラリー、サンクタス紅葉坂の方々の車の出入りは、嫌でしょうけど、 一時的なものですよ。いつも警備員さんが奮闘されています。 お出かけは、徒歩をお勧めします。
  • 紅葉坂の歩道が両側とも3m幅くらい確保されていれば最高なんですけど、あの紅葉橋付近の歩道幅員減少は残念です。生徒さんが続いてきます。
• 車の出入りは、紅葉坂上から来た場合、一度降りて廻ってくる必要がありますね。紅葉坂下から来た場合、そのまま伊勢山参道のほうに入って上がれば良いですね。紅葉坂が渋滞しているときは、ストレスかもしれません。下のほうが詰まります。この際、車を持たないのも選択の一つかもしれません。駐車場少ないので。車なしでも、十分生活できて、お金も貯まります。その分、子供の教育費にまわせます。夫婦だけなら老後資金、時々、贅沢もできます。あるいは、ローンも早くに返せます。

構造・建物

• 敷地面積 1,294.13m2
• 建築面積 908.38m2
• 延床面積 5,682.56m2
• ここは、落ち着いた場所にあるごく普通のマンションです。

【構造】

• 非免震も残念だけど、実質7階建、スラブ厚200mm。階高が低いし、基本性能が低すぎ。
  • こんなに地盤ガッチリのところで、免震なんて必要なかったでしょう。
    • 免震のランニングコストがかかるって都市伝説ですよ。ただ、初期費用がかかるので、採用したら分譲価格は500万はあがると思います。
• スラブ厚約200mm(一部のぞく)って最低レベル。上階の足音が響きそう。天井高も低そうですが、どうなんでしょうか。
  • 遮音性はスラブ厚だけでは語れないと思ふ。設計次第、厚くてもうるさいとこはうるさい。
  • 普通スラブ180～200mmのマンションが騒音の苦情が最も多い。

【眺望・採光】

• ここは斜面といっても、良くも悪くも建物に囲まれてる
• ここは高層階でないと眺望ないですかね？
  • 坂上なのに眺望がないのは残念。
• 上層階以外は四方でお見合いになりそうですね。
• エリアは良いが最上階の一部の部屋以外は眺望も望めなさそうな場所
• 東にグレーのマンション、北に白のマンション、西はグランドメゾンです。 南は戸建てですが伊勢山の参道に赤い線のマンションがありますので あまり抜けは期待できないのではないでしょうか？
  • 南側も将来的にマンションが建つ可能性もあるし、ここまで四方が囲まれると眺望が望める部屋は一部となり、高層階以外は微妙ですね。
• 私は何気に、西向きグランドメゾン側のお部屋が良いと思います。 マンションが見えるなら、綺麗に整備された景色のほうが良いですね。 植栽もお得ですし、土留め擁壁もしっかりしています。
• みなとみらい眺望を望みすぎると結構暗いかもしれません。 南西がオススメです。
• グランドメゾンから丸見えになるのも悩ましいです。見下ろされる住戸はやめておいた方が良いかもしれませんね。何階と何階がお見合いになるんでしょう。
  • グランドメゾンは石垣みたいな物の上に建っていますので この物件の6階でも見下ろされます。
  • ちょうど開けた真南がベストなんじゃないでしょうか？ まあ、角部屋が最高でしょうね。
• ランドマークタワー群も見えるし、今後は、北仲タワーも見えるだろうし、楽しみですね。低層階でも、この上なく静かな環境ですから、静かに過ごしたい方にはお勧めです。採光はそれなりにあるでしょう。

共用施設

• 駐輪場 敷地内に102台（2段式ラック　上段51台・下段51台）
• 駐車場 敷地内に16台（内横行昇降式15台・平置1台）
• バイク置場 敷地内に4台
• 駐車場かなり少ない。この辺りは駅が近かろうが車は持つ人が多いです
  • 埋まらない駐車場なら考えものだけど、圧倒的に数が足りない気がします。
    • 駐車場がたくさんないといけないとゆうか この価格帯なら駐車場が埋まらないとかないから 8割くらいはあった方が管理費収入にもなるし 明らかに少なすぎ。 運転出来ない老人ばかりではなかろうに…
    • 近隣に月極の駐車場もありませんし、抽選で外れる事を考えると悩みますね。
      • 車は売却、駐車場契約も必要なしで、問題なし。 あとは、タクシー、カーシェア、レンタカー利用でも、マイカー所有に比べて、おつりが来ます。

設備・仕様

• 風呂が奇抜な設計ですね。 オプションでしょうか。 ディスポーザーは記載が見当たらないですね。
• ディスポーザーがない
  • 内廊下なので、ディスポーザーがあった方が良かったのが本音です。生ゴミを集積場に運ぶ際に汚れのが気になります。皆さんで気を使えば良いのですが、いろいろな人がいるので少し不安ですね。
• ここも良し悪しですが、ほぼ満足な評価です。しかし、ディスポーザーは必要でしたので、そこだけは、残念です。

【浴室】

• 凄い良い風呂ですよね。泡風呂がオプションではなく標準なのは驚きです。ただ、そこっ？っていう外し方をしている気が。男の人目線が強い印象。ピタッとハマる人にはすごく魅力的だと思います。
• 泡風呂というか、気泡風呂ですよね。あれば使いたいです。パナソニックのは、特許かわかりませんが、お湯を排出する際、ノズルから微細な気泡を発生させてるんですね。最近は、某社特許のマイクロバブルシャワーとか流行ってますからね。ユニットバスは年々進化してますね。寒い冬の保温効果や、毛穴スッキリ、すべすべ。夏もさっぱり汗や汚れを落としてくれそうです。湯船は、有機ガラス系で、こちらもすべすべ、撥水効果もあって、お手入れしやすい。普通のFRP風呂にはもう戻れませんね。新築ならでは。
• 女性目線としては美泡湯はうれしいです。冬場は体が冷えるので、こういった機能があるとうれしい。

間取り

• 間取り 1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 70.90m2～84.63m2
• バルコニー面積 5.18m2～18.04m2
• 間取りが良い
• 部屋の広さ、収納は広くて好きでした。Dタイプを候補にしています。玄関先のクローゼットにウォークインクローゼット、パントリー。ものがどんどん増えていくタイプですが、ここまで収納が広ければ、入る分だけしか買わないことも徹底できそうです。
• 収納はとても時代にあった設計で、どうしても生活感が出てしまうタンス等を外に置かずに広々間取りをフル活用出来るのがとても良いですね。

買い物・食事

• このマンションの近くにスーパーやドラッグストアなどはありますか？
  • 紅葉坂の頂上から3分くらいのとこにフジスーパーありますよ。私はそこ利用したりします。 戸部方面ですね。 あと野毛にあおばってスーパーもあります。 コレットマーレも地下に。 とにかく困ることはない場所ですよ紅葉が丘と宮崎町は。
  • 桜木町駅にスーパーありますし、山の裏には少し大きなフジがあります。
• うちは、ほどんど、ネットスーパー。 時々、そごう。 クルマもしくは、電動アシスト自転車があれば良いですね。
• コンビニ、スーパーがそこまで遠くない

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 近隣徒歩及びバスで通える幼稚園は多い
• 保育園は少ない

【小中学校】

• 小学校の評判はどうでしょうか。
  • 小学校は本町小という横浜内でも良いと有名なモデル校が直ぐ隣にありますが、中学は余り評判が良くありません。
• 学区の本町小学校から中学受験する割合は、どれ位なのか、知っている方教えて下さい。中学校の評判が良くないのもあり、中学校から受験させようと思っており、宜しくお願いします。
  • 本町小には非常に広いエリアから通われてますので何とも言えませんが、こういった場所のマンションに住まれる方は行ける行けないは別にしてほぼ全員受験すると考えた方がいいです。横浜は良い大学に行こうと思うと中学受験が基本な町です。

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域、準防火地域、第6種高度地区、下水道処理区域、駐車場整備地区
• 史跡や文化施設が周辺にあり、ステキな雰囲気だなと思います。
• 今後の桜木町駅開発、市役所移転予定 あり
• 治安良好
• この辺りは本当に住むのに環境が良いです。中の通りに入ればとても静かです。桜木町周辺でお住まいを探している方は、ここが是非オススメです。
• 周りに大きな有名マンションあり(少しめんどくさい)
• グランドメゾンの裏口からのゴー音
• 周りの建物建て替えによるリスク
• 大晦日はマンション前に行列

【津波】

• 駅近いし、便利な場所ですよね。丘の上で津波の心配なし、いまは、紅葉丘アドレス ここは宮崎町ですが、横浜随一ではないでしょうか。横浜市役所も近くに出きるし、注目の場所と思います。桜木町駅もこれから開発もあるし、東急跡地もオシャレになりそうです。但し、庶民が買える値段ではありませんね。富裕層しか無理ですね。
  • 大きな懸念はないけど、横浜は東京湾の奥にあるわけではないので比較的被害が大きいと予想されています。潮位や引潮、満ち潮のタイミング次第では4m以上に達することも充分あり得るのでご注意ください。

　http://style.nikkei.com/article/DGXBZO27607930Y1A420C1000000?channel=D... 【地盤】

• 土砂災害警戒区域はレジデンス内を含む斜面部分で、崖の上は違いますよ。だって岩盤の上ですから。プレシスはその点外れているので安心です。
• ここは岩盤じゃないってことは、ここの土は、何処から？伊勢山を削った時の盛り土？
• 紅葉坂の良い岩盤より若干下に位置する

【紅葉坂エリア】

• 花咲団地時代、この一帯はあまり値段の高い場所ではありませんでした。そのため、レジデンスはどちらかというと中古になり値上がりをしています。これはレジデンス、グランドメゾンの功績によるところが大きく、紅葉坂を素敵な地域として作り上げてくださいました。ですので、レジデンスの中古はこの一帯の相場を示しているのは間違いないかと。大規模マンションは共用施設といったメリットがあり、小規模新築マンションはセキュリティや最新の設備で勝負でしょうか。レジデンスの設備と間取りは少し古い感じは否めなくなってきましたが、あの外観はこれからも地域を代表する建物として残り続けるかと思います。グランドメゾンは神奈川を代表する超プレミアマンションなので、ローン無しで手に入れたとしても一般人には固定資産税と駐車場代を払うだけでも辛いのではないでしょうか。あくまで想像ですけどね。
  • 花咲団地の方が、良かったですけどね。昭和時代が懐かしい限りです。この先50年、音楽堂は残っていってほしいものです。無事に100周年を迎えられますように。ここに住まわれる方々は、それを見届けられますことを。
    • 音楽堂さんと能楽堂さんは文化地域として今後もずっと残って欲しいですね。ただ、掃部山公園に続く道を少し綺麗にしてもらいたかな。シャッターとか。グランドメゾンは疑いようもなくプレミアムマンションだと思いますよ。近くのどのマンションの最高価格でも、最低価格にすら届かない。住んでる人も普通のお金持ちの人も多いですが、大手会社の外国人社長や芸能人の方、外国の大富豪の方だったりと、通常ではないマンションだと感じます。そのため、ここが隣にできても、余りひけめを感じる事はないかと思います。
      • 結局のところ、紅葉坂エリアを代表するマンションは、レジデンスとグランドメゾンの二つでしょう。ここは、新築プレミアムがなくなったら、かなり微妙。待てるなら、坂上の海上保安宿舎跡地の方がスケール感があって期待できますね。プラウドあたりに建てて欲しいですね。
        • 100年ヴィンテージマンションですね。それにしても、グランドメゾンがプレミアムっておっしゃる方は、過去の経緯無視なんでしょうか、そういって風化していくのですね。紅葉橋あたりの歩道がもう少し広くなったら完璧なんですけど、広げようがないですよね。桜木町駅の遊歩道は地道に進んでいるようで何よりです。
• 花咲団地がレジデンスに生まれ変わったように、また50年後に変わるでしょう。時の流れは早いものですね。2017年もすでに1ヶ月が経ちますし、1年なんてあっと言う間です。ここのように、古い建物がマンションに変わっていくのも時代の流れですね。紅葉坂エリアは、まだまだ未知なる可能性を秘めています。
• 紅葉坂の良さは、みなとみらいを享受しながら、桜木町駅が近く、地盤が強固、沿岸地域なのに津波の心配もない、そして文化地区。坂が少しきついので、他の一等地と比べて年齢層が若干低めになる事もセンスのいい要因でしょうか。海保寮跡地がレジデンスの向かいにある事以外はそっちの方が落ち着いたいい場所で個人的には好きです。でも、そこが建つ頃には、レジデンスが築浅ではなくなってきて、小さなマンションだと何をされるか少し怖いかな。
  • 海保寮跡地まで登ると、かなりきついですよ。エントランスの位置はレジデンスがベストでしょう。
    • 紅葉坂を上まで登ることが毎日の体力づくりですね。車に頼ってちゃ、寿命縮まる。学生さんだけでなく、お爺さんお婆さんもみんな自力で登ってます。レジデンスの入り口くらいなら、余裕のよっちゃんです。参番館までは結構歩くけど。
    • 音楽通りは、県立音楽堂に因んででした？音楽通りと言うよりは、野毛へのちかみち。よこみちですね。ここのマンションへのアクセスも階段使うとショートカットになりますけどね。
• 紅葉坂は品格がありましたが、下の音楽通りの雰囲気はがっかり・・・。小学校脇の階段のそばにあるホテルも「？」な感じ。
• 紅葉坂は、 強固な地盤、 高台避難地、 都会の中の静寂地。G線上のアリアのエリア。
• 紅葉坂は何度か登ったことがありますが、レジデンスのところまでは坂がキツくないですよ。そこから音楽堂までは、結構キツイです。毎日だと大変かと思われます。
  • 間違いなく紅葉橋が一番急。その後の坂はずっと同じ傾斜で一切変化なし。
• 少し冷静に考えるとエリアは抜群に良いところなんですが、10年後を想像すると古い建物は取り壊され新しいマンションが建つとなったら、西側はまだ影響は少ないでしょうが、その他は更に眺望のなく圧迫感が出てしまうんでしょうね。

周辺施設

• みなとみらい徒歩直ぐ
• 公園目の前
• 有名な寺、神社が近い パワースポット？ 音楽堂、能楽堂、図書館、教育会館、婦人会館、、、文化地区、歩いて無料動物園に行ける、 遊歩道整備
• 徒歩数分で掃部山公園もあり自然豊か

その他

掲示板

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yokohama/610026/209-590