ジェイグラン岡本

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2.33

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ジェイグラン岡本

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本3丁目70番1（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「岡本」駅 徒歩6分
2. 東海道本線（JR西日本） 「摂津本山」駅 徒歩8分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2013年03月
• 売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
• 施工：大鉄工業株式会社（ＪＲ西日本グループ）

掲示板・口コミ

• ジェイグラン岡本（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 岡本/摂津本山での最高ゾーン立地なので、値段は強気で出てくると思いますよ。高所得者がわんさかと新規物件を待っているゾーンなので。子育て世帯はもちろん、山の手のお屋敷の資産家層も、老後のセカンドハウス的に求めてくるエリアですからね。
• 4000万円台のお部屋はあり得ないですね。安くて5000万円台　6000万～7000万円台主流になりそうですね。それでも売れるだろうけど。
• 4000万円以下のお部屋はあり得ないですね。すごいよね。安くて5000万円台(年収1200万円)6000万～7000万円台(年収1500万円〜年収2000万円) 主流になりそうですね。この年収帯は国民の上位５%しか存在しない。それでも売れるだろうけど。どんだけセレブなんだろうか？
• 確か７０平米で５５００～６０００万と聞きました
• 岡本エリアで新築なんて、めったにないから、強気価格になりそうな気がする。JRより南のワコーレ物件も、かなり高めだったのでは。
• 一般の転勤族向けの分譲貸しとすれば、会社からの家賃補助があったとしても月２５万円（会社負担が１５万円、個人で１０万円）程度がＭＡＸだと思う。学校区で選ばれるとすれば、子育て世代。そういう意味でも２５万円。　もし医者や富裕層ｇた借りるとなれば、月５０万円ぐらいは出すでしょうが・・・眺望やグレード、広さなどのステイタス感が必要。それにはもの足りないかな。　ぎりぎり投資にあうかどうかのラインだと思います。
  • せいぜい、20万弱だよ。借りようとした人が内見に来ても、前のマンションとこんにちはを見てテンション下がっちまう。そうしたら値段で勝負しかないからね。安ければ需要はあるところだけど。あとマンションの価格はどうつけるんだ？上から下まで見えるものは前のマンションだし。
• 路線価すら上昇している地域なんだから、グランフォートを下回ることはないでしょう。一番面積の少ない７０平米の下層階でも５０００万円台後半で設定するはず。
• 値段は公表されていないようですが、下馬評では平均で７，０００万円を超える値段らしいです。学校区がいいらしいですが、学校区目当てで７，０００万円、あるいはそれ以上も支払ってまで、住みたい場所には思えませんでした。
• ５５００～６０００万台っていうのは、岡本では俊足で売れていく価格帯です。デベが狙っているのは、３人家族くらいの中～高所得層。 この価格帯はおそらく外さない。

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構造・建物

• 元は何があった場所になるのでしょうか？
  • どこの会社のものか分かりませんが、社宅風の共同住宅がありました。
• ピンポイントで場所はいいけど、南側隣地に大京のマンションが壁のように建っている。北東角の敷地で、東側の道路は広いけど、どんな建物になるのか？東西に長い敷地だから、南向きの住戸が多いのでしょうか。そうなると、大京のマンションの裏側を見ながらの生活になるのでしょうかね。立地は◎、建物は△？　微妙なとこですね。日当たりも悪そうだから・・・しっとりした隠れ家風になるのかな。
  • 大京マンションは南側は道路で解放感ありますが、こちらは完全に大京マンションの後ろに隣接して建ちますよね。確か４階建てくらいだったから、それより高い階でないとバルコニーの前は隣マンションという感じでしょうか。。でも立地は良いですよね。フラットだし。
• 南側のマンションと接近し過ぎ。道じゃないでしょ。ついでに、北側には、阪急のガードも気になる存在。
  • 阪急のガードありますね。でも思ったほど高架通過時の音がすごくないのは、ＲＣ造の高架だからかな。これが鉄橋とかだとすごい音だもんね。
• この場所ですが、県営住宅が建っていました。モデルルームはJR摂津本山駅西のコインパーキングの敷地で建設中です。５月末ごろに完成するらしいですよ。

間取り

• 間取り図見たけど、いまいち工夫が足りないかな・・・てか、それでも売れるんだろうな。個人的に思うに、最高の立地に最高に住み良いマンションは建たないんだろうな・・・
• 間取りはいまいち。家事しにくそうな間取りばかりですね。

育児・教育

• ウチは４歳と２歳の２人の子持ちです。私立受験させたくないので少々高くてもこの立地・学区は魅力的です。ただ、子供がやんちゃ盛りでご近所さんには迷惑かけるかもしれません。やはり落ち着いた雰囲気を望まれる方が多いのでしょうか？
• 近くに沿線に「灘中」や「甲陽学院」「神戸女学院」・・・私立中も沢山ありますが、そういった学校にチャレンジするのも、子供にとっても親にとっても上記の環境があってのものなのです。
• うちは子供二人が本二です。同じ東灘区内にも学級崩壊に近く、先生が指導に悩む小学校、中学校があると聞く中、本二はそういった問題が皆無で子供が楽しそうに通っているのが何よりです。親も教育熱心とうか数々の学校行事に参加する人が多いです。（ただし他校をしらない私の推測です）、小学校高学年ともなると、私立受験を目指す子は塾に通いだし、本中に行く子と生活パターンに若干違いが出てくるようですが、これは本二に限った話ではないし。学校の活動を見ていて思うのは、先生の質がどうだ、子（親）の態度がどうだ、と学校に関する問題がとやかく言われる中、平均点以上のいい公立学校だと思いますよ。学区の良さが不動産価格に影響を与えているというのは事実でしょうね。
• 本中に上がる人も高額な塾に通いますよ。兵庫県内で住宅公示地価最高地点なんですから。
• やはりこのエリアに住もうとすると、住居購入にかかるお金だけではなく、衣食の費用や子供の教育費などにもそれなりに高水準のお金が必要なんですかね。年収がそこそこないとしんどいエリアなんですね。収入も十分でないのに背伸びすると後が続かないかもしれませんね。そういう意味では、岡本エリアでこういうマンションを買って、金銭的に窮屈な思いをせずに生活しようと思ったら、年収が1千万円を超えてないとしんどいのかな。。。。。
• 小学校高学年から塾に行かせますが、本山地区の方はどこの塾に行きますか？教えて下さい。子供の為にぜひ購入したいです。
  • 中学受験組は浜、希、日能研あたりが多いんじゃないでしょうか。それ以外の進学塾、学習塾も摂津本山、岡本駅周辺に数多く集結してますので、お子様に合った塾を選ばれたら良いと思いますよ。高校受験はごめんなさい、良く知りません。
• 校区はね、小学校に関しては十二間道路より東が本一、西が本二ですよ。

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周辺環境・治安

• ここだと阪急岡本駅まで徒歩６，７分だと思いますし、十二間道路の交通量にしても山手幹線より海側よりは若干少ないと思いますので、十二間道路に近い東側住戸でも意外と静かかもしれませんね。岡本信愛幼稚園の送り迎え時間帯に車の路注が多いかもしれませんが。いずれにしても新築物件が出るのを待つ人が多い割りに物件が出ない所なので抽選になるのでしょうね。
• 南側には、グランフォートという大型のマンションが高くそびえたっていました。北側には、阪急電車の高架があります。電車通過する際のバラｯ、バラッ、バラという騒音は相当うるさいと感じました。
• 北側の阪急高架沿いには東南アジアの最貧国で見かけるような商店街、もう少し分かりやすくいうと、「戦後の闇市」が当時の状態で保存されたかのような、小汚い商店街があります。東側は、歩道を含めると道幅が２５メートル以上もある広い道路ですが、これは「十二間道路」という名の幹線道路です。市営バスの運行ルートになっており、決して静かな道路ではありません。西側に歩くと、低所得者層が手厚く優遇（保護）された家賃で住んでいそうな県営住宅、そのほかにも家賃がいかにも安そうなアパートやハイツがチラホラと残っていました。率直にいえば、高級住宅地という町並みから懸け離れた雰囲気です。冒頭に書いたとおり、これは庶民の村です。阪急神戸線の高級住宅地というイメージを抱いて現地を訪れると、期待を大きく裏切られ、そして失望するに違いありません。県営住宅、ボロアパート＆ハイツ、それにブラック・マーケット（闇市）。加えて電車高架までもが、至近距離に存在するという事実が許容できませんでした。高級住宅地に絶対にあってはならない風景が、間近に存在しているのです。高級地に欠かざるべき「品格」というか「格式」の高さというか佇まいが、皆無です。その佇まいを擬えていうならば、超一流ホテルのメイン・ダイニングとかで、ダークスーツできめているのに腕にはカシオＧ-shock等のカジュアルな安物時計がチラリ、足元には白いソックス（中学生かよ！）に、黒革ローファー（なぜキャップトゥとかの紐靴じゃないんだ！）しかも踵が磨り減った靴という「ドレスコードに無知無頓着で、ファッションの詰めが甘すぎるダサいオッサン」のような「奇観」というか「世にも奇妙な景色」なのです。まあ、値段がいくらなのかは分かりませんが、ここは「高級」というよりは、せいぜいが庶民視点での「高額」住宅地なのではないでしょうか？
• わたし個人のことなんですが、岡本にそんな高級感は求めていません。JRと阪急の特急を利用できる利便性、駅前で日常生活が満足できるけど、あまりに騒々しくない、こじんまりした商業エリア。子育て世代なので相対的に良好な学区そしてしさん値があるていど維持できる経済性。これらのバランスのよさに、岡本の魅力を見出しています。
• 岡本と芦屋は違う街だと思う。地味に静かに便利に暮らすならば、岡本。派手に楽しくお金を使って暮らすならば、芦屋（場所が限られるが）。

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