グランドメゾン江古田の杜

この物件の評価はいかがですか？

4.03

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物件概要

• 所在地：東京都中野区江古田3丁目1101番24（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「新江古田」駅 徒歩10分
2. 西武池袋線 「江古田」駅 徒歩14分

• 総戸数：531戸（他に管理事務室1室）
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社　東京マンション事業部
• 施工：長谷工コーポレーション

掲示板・口コミ

• グランドメゾン江古田の杜（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 駅からの距離や近隣の住宅相場を考えると３３００万～４８００万が適正価格でしょうね。それ以上だと近隣で新築戸建てが買えてしまいます。

【価格】

• 坪単価330万と担当さんか聞きましたが、正直少し高めと思いました。坪単価300マンションくらいだと思ってました。3LDKだと6,500万〜7,500万だそうです。
• ３LDKで７～９千万なら安いのでは。港区でもそれくらいしますよ。

【販売時状況】

• 第1期でどのくらい売りに出されるかわかりませんが、1階〜上の階まで差があまりなく、正直、下の階はこの値段では、売れなさそうだと思いました。特に1階は半地下になっているので、日当たりがどうかな？と思いました。第1期の後、坪単価が少し下がるのでは？とあくまでも、勝手な考えですが…ただ、積水ハウスは設備、施用が本当に良いので、そこを押して、値段を下げないこともあるかと。。
  • １期になる前に事前案内会での反応を見て価格の調整はあるでしょうね。マンションは１期を買えと言いますし、２期だと値上げされてる物件の方が最近は多いですね。
  • 第１期で出した価格はよほどのことがない限り下がらないので、買うのであれば早めがよさそうですね。
  • １期以降は価格上がることのほうが多いですからね。様子見してると大体買い逃す。530戸のビッグコミュニティですから、価格に関しては結構安くきたなという印象です。
• ここの高いお部屋は1億するんですか？ちょっとやり過ぎですね。でもコンセプトは好みだしスケールメリットがあるのはいいですね。
• 完売はまだまだ先じゃないでしょうか。なぜならば7月の下旬の販売が1期3次ということですので、これからまだ2期、最終期と続いていくのであろうと推測されるからです。早めに動けば、まだ選択肢の幅がある状態ですし、希望する間取りかそれに近いものはかなえられる可能性はあるのではないでしょうか。次の販売では４LDKが出るそうです。

【モデルルーム】

• モデルルームですが、今までには体験したことがないタイプのモデルルームで、まずリビングとキッチンだけのモデルルームに案内されました。

1. 基本的には3LDK+2WIC+SC 71.84㎡の部屋を1LDK+WIC+SCに変更した場合の部屋なのですが、それのリビングとキッチン部分だけになります。3LDKを1LDKにした仕様なのですが、元々の部屋のつくりもあまり見かけないタイプで、リビング続きの部屋が2部屋なので、2部屋分リビングになっていて約20.8帖とかなり広いです。
2. 元々のリビング続きの部屋にあるWICを納戸にしてあり、主寝室となる洋室のWICのみがキッチンから見れるようになっています。実際はキッチンから繋がっているわけではないようです。
3. キッチンはディスポーザー標準装備ですが、食洗機はオプションです。広さは約3.2帖と、この広さのリビングに対しては少し手狭感はありますが、それほど問題はないようにも感じました。
4. リビングなどのサッシの鍵部分が上の方に取り付けられているために、高層階の部屋でまだ小さなお子さんが勝手にバルコニーに出たりできないようになっていて、細かな気配りが見えるつくりでした。

• メインのモデルルームは3LDK 71,31㎡の部屋で、WICはありません。

1. 部屋入口ドア手前までにアルコープという廊下のような部分があり、玄関のシューズボックスも大きめです。廊下に上がった部分までシューズボックスがあり、収納力が良いと共にデザイン性もいい感じだと思いました。
2. よくあるタイプの玄関を入って廊下の両側に部屋があるタイプではなく、玄関を入ってすぐ曲がるつくりで、廊下右手に2部屋の洋室が並び、一番奥にトイレ。手前左手に洗面所・バスルームとなっていて、みなれたモデルルームとは違い興味を惹かれます。
3. 手前の約5帖の洋室はクローゼットがあり、プライベートバルコニーがあるため窓あるので風通しや採光面ではかなり良いと思います。しかし、隣の部屋との壁が少々薄いような気がしますので、音漏れなどはするのではないかと思います。
4. 隣の主寝室となる約6.6帖の洋室ですが、クイーンサイズのベッドが置いてあるにもかかわらず狭い感じはしません。ウォークインではありませんが、2つのクローゼットがあり、何と言ってもプライベートバルコニーがありますので、この部分は特筆すべきポイントだと思います。ご夫婦でワインを飲みながら夜風に当たるようなこともできる素晴らしいバルコニーではないでしょうか。
5. 洗面所のリネン庫が奥行きがあるもので収納力が高そうです。入口も引き戸ですし、ヘルスメータ置場にはお子さん用の踏み台がしまえるほどの大きさがあり、洗濯機上のポールや棚も標準装備で、コンパクトにまとめられた洗面所で非常に使いやすいのではないでしょうか。浴室乾燥機標準装備で、オプションでミストサウナもつけられるようです。浴室の広さも標準的なので問題無いように思います。
6. 各部屋やリビングなどの入口扉の取っ手は引っ掛からないように、引っ込めて取り付けてあるので朝の忙しいときや掃除の際などに、袖や持っているものなどが引っかかることがなくなるようです。小さな部分ですが、色々なところに細やかな気配りがされていて、住んでから便利さが伝わってくるような気がする部屋でした。

• これだけの条件なのでそれなりの値段はします。オリンピック以降に地価が下がる可能性がありますので、その辺は考えるポイントのような気がします。部屋のつくりが珍しいものが多く、決まりきった間取りが嫌な方などにはかなり良い物件でしょう。
• モデルルームは、さすが積水ハウス！！と思う方、本当に良かったです。柱は、外に出ており、71平米にしては、とても広く感じ、色々と工夫してある設計で、とても魅力的でした。多くの部屋には、バルコニーとは別にプライベートバルコニーというものがあり、特別感がありましたが、正直、プライベートバルコニーはいらないので、そこを部屋にして欲しいと思いましたけど。

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  リビングとキッチンのみのモデルルーム間取り図（2016-05-25撮影）

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  メインモデルルーム間取り図（2016-05-25撮影）

【検討者】

• ここはURの意向で価格が安くなるそうです。価格面では期待出来ると思います。あとはコンビニ、レストラン、保育所、学童クラブetc・・・・の施設も出来る予定なので周辺の人も割と期待しております。
• ここの場合は公募企画で価格、計画両面を考慮して積水が選ばれたって感じだったから価格は高値にできなかったはず。
• 地元の人間としては期待の方が大きいですかね。ここの場合は地域の再生と活性化を目的としたモデルプランに位置付けられてますから、次世代の街として今後のいい手本になるかもしれません。
• 平均で平米あたり85万（坪単価280万）ぐらいなら激安といえるんじゃないでしょうか？中野区で一応2路線使用可能。大公園隣接再開発の大規模物件だとそんなもんだと思います。普通なら平米90万～100万ぐらいにはなると思いますので・・・。
  • そんなに安いかなぁ。もしその値段なら瞬間蒸発するね。
• 都内でも４LDKは希少になってきましたから割とここの広い部屋も売れてしまうんじゃないですかね。どれくらいの割合あるのかは知りませんが。
• 大規模マンションは書斎と客間が別に確保されてる（ライブラリ・ゲストルーム・パーティルームの3点セット）それを考えると、延床100平米の戸建てよりここの60平米代後半のほうが広く使えることも多い。もちろん、荷物の多い人とかは単純に平米数が広いほうが向いてるんだけど、戸建てよりマンションのほうが明確に人気になってるのは、専有面積に含まれないスペースの威力も大きいですよ。
• 積和は割と委託料が安いらしいですよ。なので大規模という点もありますが管理費は抑え目になるんじゃないかなと思ってます。

【コスト】

• 管理費などの月額費用は25000円、駐車場も25000円、固定資産税は月あたり25000円と、月75000円の固定費で住むのは魅力的です。
• 管理費が高いことに関しては見直しが必要かもしれないですが、修繕費が高くなっている点は良いのではないでしょうか。年々上げていくような計画になっているとは思いますが、修繕費は本当にかかるみたいですので多めに貯めておいてもいいくらいでは？
• 大規模マンションだけあって共用部がかなり充実しているなと思います。でも基本的にあまりランニングコストがかからないようなもののが多いのかしら。カフェラウンジ自体はどういう感じなの？と思います。ベンダーがあって、そこでお茶を。。。なのか、それとも担当者がいるのか。それによってもランニングコストが変わってくるように感じました。

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交通

• 都営大江戸戦新江古田駅は都心までどこも近く、池袋へ10分、新宿へ15分、渋谷へ16分、東京駅へ23分、六本木へ24分、汐留へ33分とアクセスは抜群です。
• 近隣に西武池袋線江古田駅と西武新宿線沼袋駅の両駅へも、徒歩約15分程度で行ける他に、バスでJR総武線・中央線・東京メトロ東西線の中野駅にも出られますので大変便利でしょう。
• 車があれば環７や目白通りも近くて便利です。
• 駅から思ったほど遠くなく私的には十分許容範囲。また関東バスのバス停が目の前にあり雨の日などに重宝する。
• 駅からマンションは殆ど何もなく、遠く感じました。電車も大江戸線一本は正直きつく、改札につについても、地下鉄なので、地上に出るにはとても歩きました。

【バス】

• 新江古田駅から徒歩13分かかるのもちょっと遠い気がしますが、バス利用なら江古田の森から中野駅行きのバスが出ているため問題ないかもしれません。
• この近くの老人施設に、親戚が入所しているので、年に２回ぐらい行きますが、中野からバスが出ています。
  • 中野⇔江古田が、渋滞なく運行された場合25分なので、20分以内ではないでしょうか。

http://www2.kanto-bus.co.jp/blsys/tm/cur/pc/1251-1.html

• バスは中野駅まで20分ほどかかります。
• バスですが、朝夕混んでも最大で25分くらいです。通常20分弱で到着します。というのも最寄りのバス停は合同住宅前か江古田の森ですが、どちらも西武新宿線の新井薬師前駅を経由しないので割とスムーズなんです。新井薬師前駅の踏切が２車線しかなく朝夕一番混雑しますので。

【通勤・通学】

• 大江戸線はラッシュアワーは小田急並みに通勤地獄が酷いので、バス通勤のほうが便利ですよ。
• 車通勤できる方であれば、都心にも近く便利だと思います。大江戸線を使わざる得ない場合は、始発～6時半くらいまでなら他人にあまり密着せずに乗れますので大丈夫かと思います。
• 大江戸線で新江古田駅から都心の私立校に子供をラッシュアワーにかよわせるのだけはやめといた方がいいと思います。大江戸線はすっごく狭くて危険ですので。ベビーカーの方も同じです。中野駅までバスで出た方が安全ですよ。
• デメリットは、ズバリ大江戸線！通勤時間帯は劇混みで押しくらまんじゅう状態、夏場は肌が他人とぴったり密着してすごく気持ち悪いです。なので暑くても我慢して長袖、長ズボンはいています。マイカー通勤できるなら問題ないと思いますが、朝は環七も混みますよ。

【江古田駅からの道順】

1. 都営大江戸線新江古田駅改札を出てA1出口を出ます。目の前にプジョーのディーラーがあり、大きな通りですので左に行きます。
2. そうするとスーパーマーケットのマルエツとくすり屋があるので、その間の道を左折します。
3. しばらく歩いて2つめの信号を右折します。そうすると右側に江古田の森公園がありますので、そのまま直進します。
4. そうすると左側に現地マンションが見えてきます。

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構造・建物

• 敷地面積：17,739.47㎡
• 建築面積：6,849.81㎡
• 建築延床面積：45,139.87㎡

【ゆとりあるランドプラン】

• ここは大規模ならではの共用部分と、ゆとりあるランドプランが魅力でしょうかね。敷地内道路のような形なので前が開けてます、小規模物件だと中々こうは出来ませんね。間取りも拘りがあっていい感じに思えます。
  • 大規模な村ができるようなものですね。近所では、マンション村って呼んでます。江古田村の再来みたい。これだけ大規模だと地震の時に助け合えるのは心強いかもしれませんね。買う価値アリだと思います。
• これだけ敷地が広いと開放感があっていいですね。
• 住宅ジャーナリストの櫻井さんという方もおすすめされていますね。

1. 都心部であっても緑が身近で静かな住環境に憧れる人は多い。グランドメゾン江古田の杜は、そんな「わがままな方」にお勧めしたい最新の大規模マンションといえる。
2. 都心部で、超高層ではないのに531戸の大規模マンション……その希少性は極めて高い。

• 公園に近いだけあって、緑が身近に感じられるというのは嬉しいですよね。でも、マンションが500戸を超える大規模マンションであることや、病院、商業施設や賃貸マンションが一緒になった複合開発エリアのマンションであることから、大自然に囲まれたって感じはしない気がしちゃいます。
• 震災時の津波、液状化、火災、地盤沈下により陸地が海になってしまうことから身を守れる可能性が高い

【遮音性】

• 二重床
• ここはコンクリート壁のようですね。間取り図見る限り、なので安心して宜しいのではないでしょうか。

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  施工時１（2016-05-25撮影）

共用施設

• 駐車場(台数／月額使用料) 158台（内、身障者用平置き駐車場1台）、他　来客用駐車場2台、管理用駐車場2台、カ―シェア用駐車場1台／21,000円 ～ 28,000円
• バイク置場(台数／月額使用料) 27台／1,500円 ～ 3,000円
• 自転車置場(台数／月額使用料) 1,062台　他レンタサイクル13台／300円
• 500戸の大規模マンションなので、共用スペースはとても良さそうでした。ゲストルーム、キッズルーム、パーティルーム、ライブラリーとあり、大規模なので、管理費もそこまで高くないみたいです。

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設備・仕様

• キッチンはディスポーザー標準装備ですが、食洗機はオプションです。

【エネファーム】

• エネファームを設置予定とのことですが、エネファームは低周波の健康被害が社会問題になって裁判も起きてます。なぜあえて設置するのでしょうか？
  • それは戸建て用ですね。マンション用のエネファームではそんな問題起きてませんよ。環境面のこと考えてもこれからエネファーム搭載は戸建て、マンション共に増えていくでしょうね。

間取り

• 間取り：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：58.10m2～90.75m2
• バルコニー面積：10.75㎡ ～ 42.20㎡
• アルコープ面積が広いのでプライバシーをしっかり保護できそうな気がします。部屋もベランダも広そうです。使い勝手の良いマンションだと思いました。
• 専用庭もあるようですし、1階は狙い目かもしれませんね。

【バルコニー】

• 両面バルコニーって面白いですね。両面だから、南北に？それとも東西にあるのですか？
  • 北側が公園だから、両面バルコニーになってるんですね。凝った作りでいいと思いますよ。

買い物・食事

• 都営大江戸線新江古田駅周辺は比較的新しい地下鉄の駅なので、あまり買い物等ができるところはありませんが、それでも都内23区なので日常的な生活必需品などの買い物に困るほどではありません。
• ショッピングや外食は、新宿や池袋まで出れば問題ありませんし、JR中野駅や西武線の江古田駅や沼袋駅でも困ることはありません。
• このあたりに住むのであれば、新宿や池袋に出て用事を済まし、近所では日常的な買い物をするというのが当たり前の感じになります。23区内なので渋滞が日常的に発生していますので、自転車等があるとかなり便利なのではないでしょうか。
• 老人や低所得世帯が住む都営アパートが近隣に多数あるため、近くに激安の八百屋や1着500円～の安い服屋さんもあり、基本的に安い暮らしも可能です。逆に高級な店やおしゃれな店は殆んどありません。庶民派には暮らしやすいと思います。
• 買い物の場所は割と豊富そうですね。敷地内にもコンビニできるようですし便利かなって思います。

【スーパー】

• 買い物も付近にスーパーなど何件かあるので便利ですよ。駅までいかなくてもOKです。
• 近くのマルマンストアというスーパーは野菜が安いですし、その向かいにある八百屋も激安なので便利です。
• 駅近くにスーパーマーケットのマルエツとくすり屋もありますし、現地マンション近辺にもスーパーマーケット、コンビニなどはあります。沼袋駅まで行けば西友もありますし、困ることはないでしょう。
• マルマンストアは野菜が激安でした。通路が狭くて劇混みなのでベビーカーとか無理ですし買い物はしづらいですけど。
• マルエツは金髪ジャージのヤンキーとかが多かったですね。品揃えはまあまあよかったですが、２階に野菜があるので上り降りがややめんどくさいと思いました。あと、重い買い物袋を持って10分も歩くのは辛いので、まとめ買いには不向きと思いました。
• サミットはマンションから徒歩５分ほどでマルエツよりは近いです。生鮮食品が充実していましたし、レジもテキパキしててよかったです。駐車場があったので、まとめ買いも車でできます。
• すぐ近くのマルマンストアーは、週末セールをするため野菜が安くかえます。斜め向かいにも激安八百屋さんがあり、土曜は都営アパートからの買い出し組の自転車が道路上にズラーっと駐輪され、車も通れないほど。警察官が出動して道路を見張ってるほどです。駐輪に対して注意はせず、あくまで安全のために見張ってるようです。気取った土地柄ではないため、ノーメークで散歩や買い物しても大丈夫ですし、生活費は切り詰めることが可能です。

【敷地内店舗】

• ここみたいな複合タウンが最近増えてきましたね。世田谷なんかでもありましたが・・。色々なものが揃ってるという点では駅近ではなくても生活はしやすいのかもしれませんね。
  • 一番嬉しいのは地元の医療法人が絡んでるおかげでクリニックができることでしょうかね。しかも夜間診療、休日診療ありらしいので助かるかなって思ってます。
  • そうですね、車があればスーパーの買い出しにも困りませんし。光が丘のショッピングモールも車で20分と近いです。

【食事】

• 周りにあまり外食できる場所もなく、江古田駅まで行くか中野まで出るしかないのが難点ですね。新江古田駅前にも中華料理やロイヤルホストはありますが、江古田駅近辺のほうが飲食店は充実しています。

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  マルエツとくすり屋（2016-05-25撮影）

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育児・教育

• 隣にある江古田の森公園も広大で、自然環境もありますので子育てにも向いていますし、学校にも困りません。
• 学校、幼稚園、保育所や病院などが隣接してるのはいいですね。公園も近いですし、住みやすそうです。
• ７中は荒れてないらしい

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 駅から少々遠い気はしますが、都心部環七の内側ですので、将来的な資産価値としても素晴らしいでしょう。
• 近隣には、都営住宅や区営住宅が多い一方、ベルデ中野江古田といった元億ションもあります。三並春夫さんの屋敷跡地に建ったマンションだそうです。既に築３１年ですが今でも４６００万で中古で売りに出ています。他にも分譲価格約５５００万のプラウド江古田の森というマンションもあります。

なので貧富の差が激しい地域のため、公立の学校に通わせず私立に通わせる保護者もいるようです。武蔵中などが通える範囲内にあります。

• 南向きの部屋も病院が目の前って何だか残念なマンションですね。周辺環境も公園がある以外はイマイチですし。
• 周辺より少しだけ高台なのでゲリラ豪雨や河川増水による浸水を回避できる
• メリットは都心に近い田舎、って感じののんびりしたところ。荻窪や世田谷みたいにマダムが気取ってないのもいいです。すっぴんでスーパーに行けます。都営住宅が多いお陰かも。

【治安】

• 治安はそれほど悪くないですよ。というのもすぐ隣にある中野江古田ハイツという名前のマンション、実は警視庁の社宅なんです。110世帯が暮らしてるので犯罪抑止効果も期待できます。まあ、すんでる人は一見して警察関係者とは分からない見た目フツーの方ばかりですが。
• 夜道がかなり暗いので要注意です。
• 治安も悪くないです。ベトナム人やインド人、バングラディッシュ人らが増えてるのが気になりますが。
• 都営アパートが多いのは事実ですが、お年寄りや猫が多い地域でのんびりしており治安はとてもいいです。緑も多く、まるで地方のようでホッとします。静かに生活できますよ。
• 隣は警察の宿舎

【烏】

• 江古田の森公園近隣のマンションではカラスの被害がひどいです。江古田の森公園自体がカラスの寝床になっているためです。ベランダが糞だらけになるため、近所のマンションに住む方によると、鳥よけネットなどを張らないと洗濯物も干せない部屋もあるようです。特にベランダが公園側にある部屋は要注意です。ゴミに関しては、本物件は部屋の外の廊下に出していれば係の方が収集してくれるため、内廊下ならばカラスに荒らされる心配はないと思いますが、外廊下だと荒らされる心配もあります。いずれにしてもベランダの糞被害はあると知っておいたほうが良いと思います。
• カラスは本当に多いですね。

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周辺施設

• 近くに東福寺というお寺の墓地もあり、朝６時に鐘の音鳴ります。
• 音大などが近くにあるため、楽器演奏したい人にはよいかも。賃貸だとなかなかできないので。

【病院】

• すぐ近くに病院もあり、現在もう１つ小児科の病院が建設されるとのことです。
• 隣に病院や介護施設があり老後が安心

【江古田の森公園】

• 現地マンション目の前には、約6万㎡の敷地面積がある江古田の森公園があり、お子さんが遊んだり、散歩やジョギングにも最適で、マンション入居の際には住人の憩いの場となるでしょう。
• 近くに住んでいますが、江古田の森公園は負の歴史があるのは暗黙の了解ですよ。元々中野病院もありました。鬱蒼としていて昼間でも何かを感じます。
• 昼間でも森が鬱蒼としていて閑散としているため、子どもを一人で遊ばせるのは心配ですが、親子での散歩にはいいと思います。そもそも遊具とかありませんしね。
• 近くの社宅に入っているのですが、やはり江古田の森は昼でも正直あまり気持ちの良い場所ではありません。
• 江古田の森は子供遊ばせるにもいいとこですよ。重宝してます。犬の散歩などは勿論ですが、最近はジョギングする人も増えましたね。近隣の憩いの場です。
  • 近くの江古田の森公園は犬の散歩禁止のようです。わが家も犬を飼っているので残念です。

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  江古田の森公園（2016-05-25撮影）

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  江古田の森公園案内図（2016-05-25撮影）

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  公園内の様子（2016-05-25撮影）

その他

• 規模が大きそうですが、この場所は以前は何だったのかしら？
  • 旧国立中野療養所だったと思いましたけど。
  • 公務員宿舎跡のようです。戦前は陸軍の病院。
• 江戸時代の江古田村の時代からの住民が多い、村社会なんです。自治会とかもしきたりが多くて村社会の掟が存在します。
  • 個人的には新住民の方は別に自治会に入らなくても大丈夫だと思います。ゴミ出しとかは管理会社がやってくれますし。ただ、地域の行事（お祭りの御神輿とか)には参加できません。
  • 光が丘のように、団地内のコミュニティーで全てが完結し、周辺の地元民とは一切交流しないのであれば問題ないと思うのですが。
  • この辺もこどもいるような若い方増えたのでそういう層と付き合う分には何の問題もありませんよ。古い方がめんどくさいのはどこも一緒です。まぁ付き合い自体そんなにないですけどね。ここの場合は地域の方利用可能な施設やお店もできるので期待してますよ。

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